Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

Читайте так же:  Как оформить частную пивоварню

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Договор займа с залогом недвижимости

Договор займа с залогом недвижимости, форма и порядок его заключения регламентирован статьей 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть 2).

Договор займа с залогом недвижимости — специфика

  • процедурой оформления – требует обязательной регистрации в государственных органах;
  • гарантией сохранности и целостности залогового имущества;
  • динамикой его продажи в случае неплатежеспособности заемщика и несоблюдением последним условий и сроков выплат, которые диктует договор займа с залогом и т.п.

При составлении и оформлении договора важно понимать степень риска, как для заемщика, так и для стороны – кредитора, поэтому предпочтительно согласовать свои действия с квалифицированным специалистом в области права на предмет юридической состоятельности документа.

Договор займа с залогом недвижимости – необходимые бумаги

Чтобы заключить с банком, кредитной организацией либо физическим лицом договор займа поз залог, нужно подготовить следующие документы (их перечень прописан в статье 408 ТК):

  • копия паспорта, заверенная у нотариуса (если в качестве кредитора выступает физлицо, присутствие обоих сторон у нотариуса обязательно);
  • нотариально подтвержденная расписка по факту передачи денежных средств заемщику (ст. 808 ТК).

Договор займа с залогом имеет юридическую силу с момента получения займа и отметки в Федеральной службе регистрации сделок с недвижимым имуществом на территории России.

Нормативный образец договора

Договор займа с залогом недвижимости имеет утвержденную законом форму, содержащую необходимую информацию о кредиторе и заемщике, их правах, обязанностях и т.п.

Основные пункты, без наличия которых документ не будет иметь юридической силы:

  1. Предмет договора. Здесь указываются полные данные о залогодателе (собственнике недвижимого имущества, выступающего по условиям настоящего договора залогом) и сведения о залогодержателе (полное название, Ф.И.О. руководителя и т.д.). Далее обозначается суть сделки – о чем заключен документ, о праве перехода залогового имущества в собственность кредитора в случае неплатежеспособности заемщика и пр.
  2. Обязанность заемщика. Договор займа под залог требует соблюдения лицом, взявшим денежные средства под недвижимость, соблюдения следующих условий: обеспечение целостности и материальной сохранности залогового имущества без права его передачи иным лицам, не совершать противоправный действий, способных снизить оценочную стоимость залога.
  3. Права заемщика. Залогодатель вправе требовать от кредитора выполнения мероприятий, направленных на сохранность залоговой недвижимости, сохранения всех прав собственности на период действия данного договора.
  4. Прочие нюансы и условия. Данный пункт прописывается в произвольной форме и несет информацию о согласии, достигнутом двумя сторонами — участниками, по поводу прав и обязанностей каждого, сроках и размерах выплат, и пр.
  5. Кроме того, здесь указывается оценочная стоимость залогового имущества, сроки, по истечении которых прекращаются взаимные обязательства сторон по отношению к друг другу, возможные форс – мажорные обстоятельства, которые в рамках действующего российского гражданского законодательства являются основанием для изменения условий договора в процессе его действия.
  6. В конце документа указываются адреса и юридические реквизиты сторон, между которыми заключается договор о займе денежных средств под залог (физический и юридический адрес залогодержателя, его контактные телефоны, место регистрации залогодателя, его телефон).

Без наличия подписей обеих сторон – участников, данный договор считается юридически недействительным.

Залог недвижимого имущества между физическими лицами

Залог недвижимого имущества между физическими лицами это частный случай договора об ипотеке (залоге недвижимости). Его особенность только в том, что обе стороны договора – физические лица, а не банк или микрофинансовая организация, что нам привычнее. Как правило, договор залога недвижимого имущества заключается для того, чтобы обеспечить выполнение обязательств по другой сделке, чаще всего договору займа.

На практике эта схема выглядит следующим образом:

  • два человека договорились, что один дает взаймы другому определенную сумму денег, и оформили свою договоренность договором займа;
  • у должника есть в собственности определенный объект недвижимости. Эта недвижимость передается кредитору в залог, на период действия договора займа;
  • теперь, в случае, если должник нарушит условия возврата долга, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость. То есть, организовать ее продажу, и за счет полученных от продажи средств получить возврат долга, с процентами.

Чтобы организовать такую сделку, нужно заключить два договора: договор займа денежных средств и договор залога. Обременение, в виде залога, подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации обременения недвижимого имущества в виде залога, запрещается его отчуждение любым способом: продажа, дарение, обмен и т.д. Условия договора залога могут запретить повторный залог имущества или сделать его возможным только с согласия кредитора. Кроме заполнения формы заявления на регистрацию залога, сторонам договора необходимо оплатить государственную пошлину. По состоянию на апрель 2016 года, размер государственной пошлины за регистрацию обременений (залога) на недвижимое имущество, взимаемый с физических лиц, составляет 2 000 рублей (согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса). Для сравнения – за регистрацию того же обременения юридическое лицо заплатит в одиннадцать раз больше – 22 000 рублей.

Какие требования к залогу недвижимого имущества между физическими лицами предъявляет федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

  • Заложенное имущество предоставляет кредитору право получить возврат долга из доходов, полученных от продажи предмета залога. Если кредиторов несколько, то преимущество сохраняется у того, в чью пользу был оформлен залог.
  • Залог может быть предоставлен третьим лицом, которое непосредственно в договоре займа не участвует, но намерено гарантировать исполнение своих обязательств заемщиком, путем предоставления обеспечения.
  • Владение и пользование заложенной недвижимостью, на период залога, осуществляется залогодателем (заемщиком). Иными словами, если вы взяли кредит, заложив в обеспечение возврата свою квартиру, то вы можете жить и пользоваться ей без ограничений, до тех пор, пока своевременно и полно выполняете обязанности по возврату долга.
  • Залог недвижимого имущества является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, а также процентов за пользование займом, штрафов, пеней и неустоек, предусмотренных договором, и других расходов кредитора, включая судебные и расходы на реализацию заложенного имущества.

В залог могут быть переданы следующие объекты недвижимого имущества:

  • земельные участки, принадлежащие на праве собственности залогодателю;
  • используемые для предпринимательства здания, строения, сооружения, предприятия;
  • жилые помещения: дома, квартиры, их части;
  • объекты вспомогательного и потребительского назначения: гаражи, дачные и садовые дома;
  • морские и речные корабли, воздушные суда.

В отношении жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и сооружений, которые неразрывно связаны с землей, в залог передается одновременно со зданием и занятый им земельный участок. Участник долевого строительства может передать в залог свои права требования к застройщику. Если в залог передается имущество, для отчуждения которого нужно согласие других лиц, помимо собственника, то такое же согласие нужно получить при заключении договора залога.

Читайте так же:  Образец заявление о смене места жительства

Взыскание на заложенное недвижимое имущество

Залогодержатель, по договору залога недвижимого имущества между физическими лицами, вправе использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенное имущество, по следующим основаниям:

  • обязательства по договору не выполняются залогодателем полностью и в срок;
  • при заключении договора залога, залогодатель в письменной форме не предупредил залогодержателя о том, что предмет залога обременен правами третьих лиц (залог, пожизненное пользование, аренда, сервитут и др.);
  • залогодателем нарушены правила пользования имуществом; не приняты меры к его сохранению; существует риск утраты предмета залога по вине залогодателя;
  • других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».

Как правило, для обращения взыскания на заложенное имущество требуется судебное решение.Поскольку стороны договора – физические лица, исковое заявление подается в районный суд, расположенный по месту нахождения заложенного недвижимого имущества. Должен быть соблюден закрепленный в ГПК РФ принцип исключительной подсудности. Изучив материалы дела и принимая решение, суд должен отразить в нем следующие моменты:

  • какую сумму следует уплатить залогодержателю;
  • идентификация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание (адрес, кадастровый номер и т.д.;)
  • в каком порядке будет реализовано заложенное имущество;
  • с какой цены начинается реализация заложенного имущества;
  • если требуется, то перечень мер для сохранности имущества или особые условия проведения торгов.

Когда нельзя обратить взыскание на заложенное имущество?

Существует две причины, по которым суд отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество. Причем обе этих причины должны действовать одновременно:

  • сумма просроченного обязательства меньше пяти процентов от стоимости заложенного имущества, и
  • длительность просрочки исполнения обязательства составляет меньше трех месяцев.

Причем, если суд откажет в обращении взыскания в первый раз, то обязанности по выплате задолженности это не отменяет. Просто проходит определенный период, накапливается сумма задолженности или длительность просрочки, и можно обращаться в суд повторно. Скорее всего, такие требования удовлетворят. Кроме судебного, существует внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Он применяется если:

  • стороны составили нотариальный договор, обеспечением по которому является договор залога;
  • обращение взыскание на залог осуществляется по исполнительной надписи нотариуса, а не судебному решению.

Однако, существует перечень обстоятельств, при которых, внесудебный порядок обращения взыскания на имущество не допускается:

  • предмет залога это жилое помещение, собственником которого является физическое лицо;
  • гражданин, передавший имущество в залог, является безвестно отсутствующим;
  • недвижимое имущество заложено по нескольким договорам ипотеки;
  • недвижимое имущество заложено нескольким залогодержателям;
  • предмет залога это земельный участок из земель сельхозназначения, предоставлен гражданину с целевым назначением под ИЖС, ЛПХ, дачное и садовое хозяйство;
  • нет регистрации права собственности на предмет ипотеки в ЕГРП;
  • предмет залога обладает культурной (исторической, художественной) ценностью.

В перечисленных случаях обращение взыскания возможно по решению суда.

Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости

Люди сталкиваются с нехваткой денег и по-разному справляются с этим: переходят в режим экономии, ищут дополнительные заработки, занимают в долг. Вот последний вариант рассмотрим подробнее: занимают деньги у друзей-знакомых многие, но кому-то хватает и пару сотен «перебиться» до зарплаты, а кому-то требуется пара миллионов для раскрутки бизнес-проекта.

Конечно, о возврате небольшой суммы беспокойств меньше – многие даже забывают о таком долге, прощают его. А вот если передана крупная сумма денег, то займодавец, естественно, обеспокоен тем, чтобы средства были возвращены в полном объеме и в срок. Чтобы снизить риск невозврата и просрочек, заключают договор займа между физическими лицами под залог недвижимости, которой владеет заемщик либо тот, кто согласен за него поручиться.

Как в любом заёмном соглашении, в договоре займа под залог недвижимого имущества, следует определить:

  • Ставку. Отсутствие процентов не превратит займ в беспроцентный. Безвозмездный характер лучше прописывать отдельно, иначе % будут исчисляться по ставке рефинансирования на момент возврата долга;
  • Срок. Ограничений во времени нет. Если данный пункт в тексте отсутствует, он будет определяться требованием заемщика.

Соглашение между гражданами предусматривает:

  • Устную форму, если долговые обязательства не превышают законом установленных десяти МРОТ;
  • Оформление расписки или иного подобного документа, в котором зафиксирован факт передачи денег/вещей заемщику;
  • Письменное заключение в отношении средств более 10 МРОТ.

Но если совершается сделка с залогом недвижимого имущества, то ни о какой устной договоренности не может быть и речи – ведь необходимо заключить еще договор залога, на основании которого производится регистрация обременения в Росреестре , удостоверения нотариуса при этом не требуется.

Залог используется как гарантия возврата займодавцу денег, т.к. при неуплате он может взыскать долг с доходов, полученных при реализации предмета залога.

В залог берут самые различные недвижимые объекты:

  • Жилые: квартира, дом, комната;
  • Земли;
  • Здания, сооружения и прочие объекты, используемые в предпринимательских целях;
  • Нежилые помещения: склады, офисы и пр.;
  • Гаражи, дачные и садовые домики.

Если имущество неразрывно связано с участком земли, то и закладывается оно вместе с земельной территорией.

В сделке с залогом собственник недвижимости выступает залогодателем, не обязательно именно заемщик, вполне допустимо участие третьего лица. Обеспечение займа имеет свои тонкости:

  • Если залогодатель является не единственным собственником, то необходимо получить документальное согласие всех остальных владельцев;
  • Взыскание на предмет залога осуществляется обычно в судебном порядке;
  • Взыскать заложенное имущество не удастся, если просрочка менее 5% стоимости недвижимости в залоге или ее срок менее 3 месяцев;
  • Обремененное имущество не разрешается на время действия договора никоим образом отчуждать, что касается его повторного залога – то решение по этому вопросу принимает заемщик;
  • За регистрацию обременения собственности залогодателя производится оплата.

На сайте FreshDoc можно ознакомиться с примером договора займа под залог недвижимости между физическими лицами и скачать договор, сформированный по конкретным требованиям сторон.

Договор займа под залог недвижимости

Екатерина Балацкая

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну вообще составлением договора должен заниматься специалист соответствующей категории. Глупо искать типовые формы, каждая ситуация индивидуальна. Тем более, откуда вы можете знать, что найденная вами форма соответствует действующему законодательству. Оно у нас постоянно меняется. Право залога регестрируется в обязательном порядке.

Участник программы «‎Работаю честно»

Участник программы «‎Работаю честно»

Должно быть два договора: договор займа денежных средств и договор залога недвижимости. Договор залога, как уже писалось, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Пакет документов для регистрации залога недвижимого имущества можно сдать через МФЦ. Не советую Вам пользоваться никакими «рыбами» договоров, поскольку в таких договорах много нюансов и они прописываются либо в пользу заемщика (залогодателя) либо в пользу заимодавца (залогодержателя).

Два договора и регистрация в УФРС.

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, должно быть два разных договора. Даниил Вам уже ответил, что подобным договором «должен заниматься специалист соответствующей категории». Масса нюансов возможна. Будет ли это простая письменная форма или Вы будете заверять у нотариуса, у кого в распоряжении будет находиться имущество, т.е. как Вы поступите с пунктом: «Заложенное Имущество, служащее обеспечением надлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств, Займодавцу не передается» и т.п.
Договор можно считать заключенным с момента передачи денежных средств. Но пока деньги не переданы, он не считается заключенным. Денежные средства должны быть выражены в рублях, если сумма в валюте, то он отражается по официальному курсу ЦБ.
В зависимости от того будете ли Вы пользоваться нотариальными услугами возникнет вопрос как будете заверять расписки. Нотариус вправе отказаться удостоверять подписи на расписках в получении денег если деньги не были переданы при нем. Слишком много тонкостей. Так не надо жадничать, идите к профильному специалисту.
P.S. Глупо рассчитывать на полноценный и бесплатный ответ когда вместо благодарности за потраченное время, усилия и знания у Вас только сухие требования.

Участник программы «‎Работаю честно»

Правильно, по быстрому получил консультацию на форуме и самостоятельно решили вопрос, а потом начинается, что делать, куда идти. Екатерина, если вы хотите сделать все правильно, ответа не стоит искать на форумах, нужно работать со специалистом, ведь каждая ситуация всегда индивидуальна, выглядит только что ничего сложного.

Как оформить договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости?

Договор займа между физическими лицами представляет собой частный случай ипотечного соглашения. Составляется он в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Нотариального заверения такой тип контракта не требует.

Читайте в статье об особенностях оформления соглашения между физическими лицами с залогом недвижимости, о порядке его регистрации и об основаниях, на которых оно может быть расторгнуто.

Договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости составляется для урегулирования правовых отношений сторон, занимающихся финансовой деятельностью.

Особенности оформления договора займа с залогом недвижимости между физическими лицами:

  1. Если один из участников сделки состоит в официальном браке, то ему необходимо будет получить нотариально-оформленное согласие супруги/супруга.
  2. При оспаривании сделки иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.

В качестве залога выступают:

  • дома;
  • квартира;
  • земля;
  • гараж и другое недвижимое имущество.

Важно! В договоре займа между физическими лицами обязательно указывается предмет залога и его характеристики. Указывается:

  • наименование недвижимого имущества;
  • его адрес нахождения;
  • общая площадь;
  • технические характеристики;
  • перечень документов, подтверждающих права собственности на него.

При подписании договора залогодатель должен обратить внимание на техническое состояние передаваемой в залог недвижимости. Она не должна быть в аварийном и не пригодным для использования состоянии.

Требования к сторонам

В законодательстве РФ прописан ряд требований к сторонам договора займа с залогом недвижимости:

  1. Предоставление залога является главной гарантией возврата основной суммы займа.
  2. Заемщик в полной мере пользуется заложенной недвижимостью, до окончания действия договора. Например: если гражданин взял кредит, заложил при этом свою квартиру, то если он в полной мере выполняет свои договорные обязательства, то он вправе пользоваться ею без ограничений.
  3. Законом не запрещается участие в сделке третьего лица, если оно гарантирует исполнение заемщиком свои обязанностей.
Читайте так же:  Налог на имущество после договора дарения

Оформление договора займа с залогом

Соглашение между физическими лицами должно быть оформлено в письменной форме и зарегистрировано в уполномоченных госучреждениях.

Содержание договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости:

  • данные о предмете залога недвижимости — название, место расположения и идентификационную информацию;
  • проведенная оценка предмета залога;
  • обязательства и права сторон сделки;
  • реквизиты участников сделки;
  • гарантии для каждой из сторон;
  • страхование;
  • порядок действий при форс-мажорных обстоятельствах;
  • право, подтверждающее принадлежность имущества залогодателю и наименование органа, зарегистрировавшего его;
  • при наличии закладной, указываются данные о ней.

Необходимые документы

При оформлении договора займа между физическими лицами стороны должны предоставить собранный пакет документов.

Список документов, необходимых для оформления договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости:

  • удостоверение личности участников соглашения с имеющейся в ней пометкой о наличии прописки;
  • бумага, подтверждающая постоянную или временную регистрацию на территории РФ;
  • в случае, если физическое лицо занимается индивидуальным предпринимательством, то предоставляется свидетельство о госрегистрации.

После подписания сторонами договора займа, стороны должны его зарегистрировать в Росреесте.

Порядок регистрации договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости:

  1. Физические лица обращаются с заявлением в Росреестр.
  2. Они предоставляют пакет документов, который был использован при заключении соглашения и уплачивают госпошлину. Размер государственной пошлины за регистрацию договора займа между физическими лицами составляет 2000 рублей.
  3. Сотрудники Росреестра принимают заявку и вносят данные о регистрации в специальный реестр.

Процедура регистрации занимает от 1 до 5 рабочих дней.

Взыскание недвижимости по договору займа

В законе прописан ряд оснований, на которых инициируется процедура взыскания недвижимости по договору займа между физическими лицами:

  • залогодатель не исполняет свои договорные обязательства в срок;
  • по вине залогодателя разрушаются технические характеристики предоставленной в залог недвижимости;
  • при составлении договора займа одно физическое лицо не предупредило второе об обременении предмета сделки правами третьих лиц.

Порядок взыскания заложенной недвижимости:

  1. Физическое лицо обращается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.
  2. Оформляется исковое заявление и собирается пакет необходимых документов.
  3. После подачи иска оплачивается государственная пошлина. Размер госпошлины исчисляется из стоимости иска.
  4. Суд изучает материалы дела и принимает решение. В своем заключении судья должен указать:
    • размер денежной суммы, которую должен оплатить залогодержатель;
    • данные о недвижимости, которая была отдана в качестве залога;
    • условия передачи имущества.

Можно ли оспорить?

В случае, если одна из сторон считает, что при заключении договора найма были нарушены законодательные нормы, он может быть оспорен.

Порядок оспаривания соглашения займа:

  1. Собирается пакет доказательств, подтверждающих оформление соглашения по безнадежности.
  2. Оформляется исковое заявление в суд. Срок подачи иска составляет один месяц с момента подписания договора займа.
  3. Судья изучает предоставленные доказательства и выслушивает свидетельские показания.
  4. Судебная комиссия принимает решение о правомерности удовлетворения иска или об отказе в нем.

Ситуации, при которых можно доказать безнадежность контракта займа:

  • факт передачи денег не был зафиксирован в письменной форме;
  • информация об участниках сделки и о ее предмете содержит ошибки;
  • соглашение было подписано под влиянием угроз и насилия в отношении физического лица;
  • один из участников сделки был признан судом недееспособным.

Важно! Судом не рассматриваются иски на сумму меньше 1000 рублей.

Договор займа под залог недвижимости

Договор займа представляет собой одну из самых распространённых на территории Российской Федерации форм соглашения. В соответствие с договорённостью рассматриваемого типа, одна сторона контракта берёт в долг у партнёра по соглашению денежные средства, имущество или ценные бумаги. При этом данный гражданин обязуется вернуть указанные блага в предварительно согласованный срок.

Но в определённых случаях заключение договора займа между физическими лицами невозможно без предоставления имущества, которое предоставляется в залог. Но каковы особенности сделки изучаемого типа, если в качестве залога определяется недвижимое имущество (особенно если сравнивать с вариантом движимого имущества, вроде автомобиля)? Каковы требования к оформлению данного договора? Подлежит ли он регистрации, и в каком прядке? Ответы на все эти вопросы можно найти в данной статье.

Особенности сделки

В статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободного составления договора. Таким образом, становится возможным оформление соглашения, сочетающего в себе нормативы залога и займа, хотя ни в одном законодательном акте нет положений о составлении контракта рассматриваемого типа.

Для начала, рассмотрим типы договоров, предусмотренные Гражданским законодательством Российской Федерации:

  • Договор займа — контракт, удостоверяющий право сторон на предоставление и получение финансовых средств или ценного имущества в долг. Имеет множество общих черт с контрактом на кредит;
  • Соглашение о залоге — договорённость, определяющая тип расчёта по договорным обязательствам, предполагающим передачу имущества под ссуду (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, договор займа под залог недвижимости сочетает в себе обе представленные выше договорённости. Сторонами сделки подобного типа являются:

  • Займодатель(кредитор)— лицо, предоставляющее деньги или иные ценности партнёру по контракту с условием возврата;
  • Заниматель — лицо, берущее заем и предоставляющее недвижимость в залог.

Лица, являющиеся сторонами договора, должны соответствовать следующим критериям:

  • Совершеннолетие;
  • Физическая и психическая дееспособность;
  • Пребывание в состоянии трезвости в момент подписания договора займа с залогом недвижимости (запрещается употребление алкогольной и наркотической продукции);
  • Добровольное решение. Соглашение не может быть оформлено, если займодатель или заниматель оказывают психологическое давление на партнёра по контракту, угрожает физической расправой или шантажирует его.

За кредитором закреплено преимущественное право на возвращение своих ценностей из любых активов занимателя. Однако если задолжником является обанкротившееся юридическое лицо, прежде всего надлежит рассчитаться с его сотрудниками.

Какая недвижимость может быть отдана под залог?

Залог представляет собой форму предоставления гарантии возврата принятых у кредитора средств. В данном качестве занимателем могут быть предоставлены следующие объекты недвижимого имущества:

  • Жилые помещения (дом, квартира, комната);
  • Земельные участки;
  • Гаражные строения;
  • Дачные постройки, сады и огороды;
  • Складские помещения;
  • Офисы;
  • Промышленные строения.

В качестве залога не может быть передано строение регионального или федерального назначения, или не принадлежащее занимателю по праву собственности.

Важно! В качестве залога не может предоставляться недвижимость, являющаяся единственным жильём занимателя. Данный нюанс связан с тем, что в случае задолженности и иного неисполнения регламента соглашения, займодатель вправе присвоить заложенное имущество.

Требования к оформлению

Составление соглашения между физическими лицами требует предельной аккуратности и грамотности. При самостоятельном оформлении договора займа необходимо обратить внимание на соблюдение структуры документа и достоверность изложенной в нём информации.

Требования к оформлению договора займа под залог недвижимости являются стандартными, соответствующими регламенту Гражданского кодекса России. Следовательно, документ оформляется на листах офсетной бумаги формата А4. Предпочтительно заполнение бланка соглашения от руки, но использование печатных вспомогательных средств не возбраняется. При письменном оформлении недопустимы исправления, помарки и грамматические ошибки.

Как и любое соглашение в отношении недвижимого имущества, договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости требует нотариального заверения. Уполномоченный нотариус удостоверяет дееспособность сторон и правомерность принятого ими решения. Нотариальный тариф начисляется в зависимости от предмета займа (деньги, движимое или недвижимое имущество, ценные бумаги).

Список документов

Основным этапом подготовки юридического документа является сбор необходимой документации. Ниже представлен пакет документов для оформления договора займа с залогом недвижимости:

  • Удостоверение личности того, кто выдает займ;
  • Паспорт занимателя;
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, отдаваемую под залог;
  • Расписку о возвращении запрашиваемых у кредитора средств в строго определённый срок.

Документы из представленного выше перечня преподносятся в виде оригиналов и присовокупляемых к ним ксерокопий.

Образец и бланк договора займа

Для того чтобы правильно оформить бланк договора займа под залог недвижимости, необходимо подробно изучить структуру данного акта. Соглашение рассматриваемого типа содержит следующие пункты:

  • Наименование — «Договор займа под залог недвижимого имущества между физическими лицами» (или между физическим и юридическим лицом);
  • Порядковый номер настоящей договорённости;
  • Указание даты (стандартный формат — день/месяц/год) и места оформления соглашения;
  • Личные идентификационные реквизиты сторон (паспортные и контактные данные);
  • Указание суммы/ имущества, выдаваемого кредитором заемщику и сроков расчёта;
  • Указание и подробное описание недвижимости, предоставляемой в качестве залога;
  • Определение кредита, как процентного или беспроцентного;
  • Определение прав, обязанностей и меры ответственности каждой из сторон;
  • Схема действий при форс-мажорных обстоятельствах;
  • Определение вариантов распоряжения имуществом заемщика, если тот не рассчитается с кредитором в заблаговременно установленные сроки;
  • Указание сроков действия договора;
  • Количество экземпляров, в котором настоящее соглашение издаётся;
  • Банковские реквизиты и адреса фактического проживания партнёров по контракту;
  • Подписи сторон.

Образец оформления соглашения между физическими лицами доступен для скачивания по следующей ссылке:

Порядок регистрации

Рассматриваемое соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для проведения процедуры данного типа заинтересованным лицам надлежит обратиться в Многофункциональный центр по месту проживания одной из сторон. Регистрация договора займа под залог недвижимости производится на основании следующих актов:

  • Непосредственного контракта;
  • Паспортов занимателя и займодателя;
  • Документ об оплате государственной пошлины (1000 рублей);
  • Правоустанавливающих документов на недвижимость, фигурирующую в тексте соглашения.

Документы передаются уполномоченному сотруднику МФЦ. Процедура регистрации займёт не более нескольких часов.