Расчеты по сделке купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Около 90% расчетов по сделкам купли продажи квартир на вторичном рынке происходят с использованием банковских ячеек. В данной статье мы опишем процедуру таких сделок, расскажем на что надо обращать внимание при заключении договора аренды банковской ячейки, опишем сопутствующие риски для каждой из сторон и действия покупателя и продавца, позволяющие минимизировать эти риски. В качестве примера мы будем обращаться к договору аренды банковской ячейки ПАО «Сбербанк РФ».

Процедура расчета по сделкам купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Процедура расчета состоит из следующих этапов:

1. Покупатель и Продавец совместно заключают в банке договор аренды банковской ячейки. Покупатель или Продавец оплачивает аренду сейфа банк. Банк выдает Покупателю ключ от ячейки.

2. Покупатель и Продавец совместно идут в банк, пересчитывают и закладывают деньги в ячейку.

3. Покупатель и Продавец заключают договор купли продажи квартиры. Покупатель одновременно с этим передает продавцу ключ от банковской ячейки. (Как правило это происходит в офисе брокера/агента со стороны продавца или брокера/агента со стороны покупателя.)

4. Продавец регистрирует договор купли продажи в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

5. Продавец, предъявляет уполномоченному сотруднику банка договор купли продажи квартиры с отметкой о гос. регистрации, получает доступ к ячейке и забирает деньги. Сделка закрыта расчет произведен.

Данная последовательность действий обеспечивается условиями доступа покупателя и продавца к ячейке, которые устанавливаются договором аренды банковской ячейки.

Условия доступа продавца и покупателя к ячейке и этапы сделки

Одни только условия доступа покупателя и продавца к ячейке прописанные в договоре аренды ячейки не могут гарантировать, что все этапы сделки пройдут согласно плану. О рисках покупателя и продавца мы расскажем ниже.

На что обратить внимание при заключении договора аренды банковского сейфа

Договор подписывается как покупателем, так и продавцом. Для заключения договора покупателю и продавцу необходимо иметь только паспорт. Как правило договор заключается сроком на месяц. Срок аренды указывается в договоре и в акте передаче сейфа, который оформляется одновременно с договором. В форме акта передачи сейфа, применяемого Сбербанком, непосредственно указывается дата начала и дата окончания срока аренды сейфа.

Плату за ячейку может внести любая из сторон. По сложившейся практике расходы по ячейки оплачивает Покупатель. В случае аренды ячейки в Сбербанке стороны оплачивают:

а) стоимость аренды ячейки (стоимость зависит от срока аренды и размера ячейки ) (ссылки на страницы)
б) стоимость услуги по контролю допуска к ячейке (2 000 рублей).

Эти две суммы прописывают в договоре отдельно.

Если расчеты по сделке происходят в рублях, деньги для расчетов по сделке могут занимать довольно большой объем. Для их хранения потребуется ячейка высотой от 20 см. и больше. По вопросу необходимого размера ячейки лучше проконсультироваться с сотрудниками банка. Стоимость аренды ячейки у различных банков можно узнать с помощью нашего инструмента подбора банковских ячеек. Аренда ячейки от 20 до 25 см. на месяц в Сбербанке обойдется в 2200 рублей. Всего аренда ячейки с услугами по контролю допуска к ячейке в Сбербанке составит 4200 рублей. Оплата аренды ячейки и услуги по контролю допуска к ячейке производиться при подписании договора.

Ключ, согласно условиям договора, банк передает покупателю.

В договоре прописываются следующие реквизиты,

  • Данные продавца
    • ФИО*
    • место жительства (регистрации)*
    • дата и место рождения
    • гражданство
    • реквизиты документа, удостоверяющего личность;
    • ИНН (если имеется)
  • Данные покупателя
    • Те же что и для продавца*
  • Адрес объекта недвижимости (квартиры)*

* Будут сверяться с договором купли продажи

Рекомендуется очень внимательно проверять эти реквизиты, особенно это важно для продавца. Банк будет сверять реквизиты договора купли продажи квартиры именно с реквизитами договора аренды ячейки. Если какой-либо из подчеркнутых выше реквизитов, не совпадет, Продавец не сможет получить доступ к ячейке и забрать причитающиеся ему деньги.

При заключении договора также рекомендуем проверить:

  • Адрес хранилища (помещения в котором расположена ячейка)
  • Срок, в течение которого Покупатель после окончания договора имеет доступ к ячейке (в этот срок он может забрать свои деньги обратно из ячейки, если сделка не состоялась)

Самая трудоемкая процедура во всей схеме — это пересчет денег при их закладке в ячейку. Она может занят несколько часов. Эта самая трудоемкая процедура во всей сделке. Продавцу желательно воспользоваться оборудованием для пересчета денег, которое, как правило, предоставляет банк, за отдельную плату. Продавец также может заказать услугу по пересчету денег у банка. Для этого необходимо заранее уточнить стоимость этих услуг и порядок их оплаты.

При получении ключа желательно сразу проверить подходить ли ключ к ячейке. В банке то же может быть всякая путаница. Рекомендуется также достать внутренний контейнер и проверить его на исправность.

О чем должен позаботиться Продавец

Продавцу и покупателю, не являющимися профессионалами в недвижимости, прежде всего необходима помощь их агентов/ брокеров /риелторов, через которых они проводят сделку (далее Агенты продавца и покупателя). В договоре аренды банковской ячейки можно прописать возможность присутствия при операциях с ячейкой доверенных лиц — Агентов продавца и покупателя. Присутствие доверенных лиц не обязательно для доступа к ячейке, но они могут быть приглашены по желанию покупателя или продавца.

При подписании договора банк передает ключ покупателю. Чтобы Продавец мог забрать деньги из ячейки он должен взять ключ у покупателя. Договором аренды банковской ячейки процедура передачи ключа от Покупателя Продавцу никак не оговорена. Существует риск, что покупателю не передадут ключ или передадут поддельный ключ. Покупатель и Продавец должны оговорить процедуру передачи ключа отдельно. Как правило, ключ передается от Покупателя Продавцу в момент подписания договора купли продажи квартиры (до его регистрации). Иногда по взаимной договоренности Продавец после закладки денег передают ключ агенту одной из сторон, который в данном случае является посредником между сторонами. Существуют схемы где ключ передается на хранения в банк согласно отдельным договоренностям.

Срок аренды ячейки ограничен по времени. В течение этого срока Продавец должен зарегистрировать договор купли продажи, без чего он не сможет получить причитающиеся ему деньги. При задержках в регистрации договора Продавец рискует остаться без денег. Регистрация сделки купли продажи квартиры в Москве занимает, как правило, 5-7 дней, однако возможны задержки в связи с ошибками в документах или сбоями в системе. Ячейку как правило арендуют на 1 месяц. Банк может продлить, срок аренды по просьбе обеих сторон (Продавца и Покупателя), однако если Покупатель не захочет подписывать такое соглашение, принудить его к этому невозможно. Продавцу следует проконсультироваться с брокером о возможных задержках в регистрации сделке и, если такие задержки вероятны, настаивать на увеличении срока аренды ячейки.

После того как Продавец получил ключ и зарегистрировал договор, он имеет доступ к ячейке. Теперь Продавец хотел бы открыть ячейку и обнаружить там требуемую сумму денег. Если ее там не будет Продавец будет сильно разочарован. Чтобы не получить неприятный сюрприз, Продавец должен проконтролировать, что требуемая сумма заложена в ячейку и что купюры не поддельные. Таким образом, задача пересчета денег во время ее закладки в ячейку является задачей продавца. Он должен заранее спланировать всю процедуру. Имеет смысл заказать услугу пересчета и проверку денег у банка, в среднем такая услуга стоит 0,2% от суммы денег. Во избежание кражи или подлога Продавец во время закладки должен иметь деньги и ячейку в своем поле зрение все время пока ячейка не будет закрыта, и все лица, присутствующие в хранилище вместе с ним не покинуть помещение.

О чем должен позаботиться Покупатель

Основной риск для покупателя — это риск того, что права на приобретаемую им квартиру, не будут зарегистрированы должным образом. Согласно условиям договора аренды, банк берет на себя обязательства проверить реквизиты договора купил продажи квартиры и/или выписки из реестра собственности (ЕГРП), предъявленных продавцом, проверить наличие штампа на договоре, подтверждающего его регистрацию в ЕГРП. Одновременно банк освобождает себя от ответственности за недостоверность и недействительность указанных документов. Таким образом, Покупатель не защищен на 100% от рисков мошенничества. С помощью своего агента Покупатель должен предпринять ряд других мер для исключения рисков мошенничества. Описание этих мер не является предметом данной статьи.

Большие суммы денег, необходимые для расчетов по сделкам с недвижимостью, привлекают криминальные элементы. Покупателю не рекомендуется везти всю сумму на закладку в ячейку одним разом. О дне закладки денег будет знать большое количество людей: Продавец, его агент, сотрудники банка. Эта информация может попасть к криминальным элементам и Покупатель может быть ограблен по дороге в банк. Для минимизации рисков Покупатель может арендовать другую ячейку в том же хранилище и собрать деньги в этой ячейке, привозя их небольшими суммами. Также деньги можно отправить в банк, предоставляющий ячейку, по безналу, и снять наличными в день закладки. В последнем варианте автоматически решается проблема пересчета денег, так как Продавец может видеть какая суммы была снята со счета.

Когда Покупатель передает крупные наличные деньги продавцу за что-либо, Покупатель может попросить у продавца расписку о получении денег. К сожалению, при схеме расчетов с ячейкой у Покупателя нет такой возможности, т.к. он не передает деньги напрямую Продавцу, а закладывает их в ячейку. Нашему Покупателю такая расписка может понадобится в случае судебных или не дай бог уголовных разбирательств с Продавцом, а также для налоговых вычетов. Покупателю рекомендуется оговорить с Продавцом альтернативную процедуру по подготовке расписки о передаче/получении денег.

Иногда после закладки денег в ячейку сделки расстраиваются. В этом случае Покупателю надо ждать до окончания срока аренды ячейки чтобы вернуть свои деньги обратно. Деньги Покупателя замораживаются на срок аренды ячейки, что может повлечь потери на процентах, валютных колебаниях или инфляции, особенно когда для сделки сбережения в долларах переводились в рубли. Таким образом, Покупатель заинтересован в как можно более коротких сроках аренды ячейки, что, как мы показали ранее, противоречит интересам продавца. Срок аренды ячейки должен являться предметом разумного компромисса между Покупателем и Продавцом.

Какой банк выбрать для аренды ячейки

Очень важно чтобы сотрудники в отделении банка, где вы будите проводить сделку имели опыт проведения таких сделок. Соответственно банк и само отделение должны быть крупными с большим потоком клиентов. Нельзя забывать и о надежности банка, и о цене аренды ячейки. Подобрать подходящий банк и отделение в зависимости от надежности, цены и расположения поможет наш инструмент подбора банковских ячеек . Необходимые советы вы также можете получить у своего агента по недвижимости.

Какой договор купли-продажи квартиры составляется при расчете через банковскую ячейку?

добрый день, подскажите, пожалуйста, если в договоре купли-продажи квартиры указывается расчет через банковскую ячейку, это договор с обременением или нет?

Ответы юристов (3)

Наталья, здравствуйте! Обременения, это если в отношении самого имущества есть какие-либо дополнительные условия, например запреты и т.д. А в Вашем случае это лишь порядок расчетов и к обременению не относится.

Уточнение клиента

Добрый день, Михаил, а как это расценит регпалата? Ведь расчет не произведен, а квартира продана, как подстраховаться покупателю в моменте получения расписки от продавца. Юрист продавца хочет внести в договор следующую фразу по расчетам: Указанная сумма оплачивается Покупателем в следующем порядке — расчет с использованием банковской ячейки: между банком, Продавцом и Покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым Покупатель помещает в банковскую ячейку, указанную в настоящем пункте денежную сумму, а Продавец имеет право получить эту денежную сумму (без непосредственного участия Покупателя) при предъявлении в банк экземпляра настоящего договора купли-продажи со штампом и печатью ЕГРН о его регистрации, с отметкой о регистрации перехода права собственности, оформленной на Покупателя как нового собственника. Документом, подтверждающим факт уплаты Покупателем цены предмета настоящего договора является расписка Продавца, которая выдается в день получения денежных средств в банке.

Читайте так же:  Ардова развод

30 Января 2017, 12:53

Есть вопрос к юристу?

Обременением будет выполнение какого-либо условия без которого невозможно продать квартиру. Обременение регистрируется в органах юстиции. В Вашем случае включение в договор пункта о расчёте через банковскую ячейку является техническим решением порядка расчёта между сторонами и обременением не является.

Уточнение клиента

Добрый день, Максим, можно и Ваше мнение услышать. А как это расценит регпалата? Ведь расчет не произведен, а квартира продана, как подстраховаться покупателю в моменте получения расписки от продавца. Юрист продавца хочет внести в договор следующую фразу по расчетам: Указанная сумма оплачивается Покупателем в следующем порядке — расчет с использованием банковской ячейки: между банком, Продавцом и Покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым Покупатель помещает в банковскую ячейку, указанную в настоящем пункте денежную сумму, а Продавец имеет право получить эту денежную сумму (без непосредственного участия Покупателя) при предъявлении в банк экземпляра настоящего договора купли-продажи со штампом и печатью ЕГРН о его регистрации, с отметкой о регистрации перехода права собственности, оформленной на Покупателя как нового собственника. Документом, подтверждающим факт уплаты Покупателем цены предмета настоящего договора является расписка Продавца, которая выдается в день получения денежных средств в банке.

30 Января 2017, 12:54

Каким образом при данном условии права Покупателя могут быть нарушены? Момент перехода права на недвижимость является его регистрация. Покупатель оставляет деньги в ячейке, доступ к которой будет у Продавца только ПОСЛЕ перерегистрации недвижимости. Расписку Продавец оставляет в банке по факту получения денежных средств и в состоянии когда Продавец уже не является собственником. Покупателю нужен факт передачи собственности, каким образом Продавец убедит регистрирующие органы о действительности всех пунктов договора это дело Продавца.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Скачать образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

Договор купли-продажи через банковскую ячейку – образец данного документа можно скачать по ссылке в конце статьи. Передача денег по сделке через ячейку в банке позволяет перестать беспокоиться о том, что покупатель недвижимости обманет продавца, и что после регистрации права собственности в Росреестре, денежные средства не будут переданы в полном объеме. Подробнее о порядке расчетов при приобретении недвижимости с привлечением банка, расскажем далее. Кроме того, расскажем, как составлять договор купли-продажи с условием о передаче денег через ячейку.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Порядок расчетов между продавцом и покупателем оговорен в ст. 486 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что расчет может быть осуществлен в разные моменты времени, а именно:

  1. Во время приема-передачи вещи.
  2. До того, как вещь передана, в силу требований ст. 487 ГК РФ.
  3. После передачи вещи, в силу требований ст. 488 ГК РФ.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель оплачивает вещь в полном объеме, если иной порядок не закреплен в договоре. В свою очередь, иной порядок может определять возможность рассрочки, либо отсрочки платежа.

Разумеется, для обоих сторон сделки наиболее выгодно и безопасно одновременно выполнить свои обязательства. Это предполагает одновременную передачи вещи покупателю и денег продавцу.

Особенности расчетов по договору купли-продажи недвижимости

Однако не все так просто, поскольку в силу требований ст. 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя исключительно после регистрации перехода прав в Росреестре и внесения данных в ЕГРН.

Таким образом сделка является двухэтапной:

  1. На первом этапе заключается договор купли-продажи.
  2. На втором этапе переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Процесс регистрации занимает определенное количество времени. В связи с этим может возникнуть ситуация, когда продавец получил деньги, но покупатель собственником недвижимости еще не стал, поскольку документы находятся на регистрации. При этом на ситуацию не влияет, передано имущество покупателю по акту приема-передачи , либо нет.

В связи с этим, расчет до завершения регистрации – весьма рискованное мероприятие для покупателя, поскольку продавец получает от следки все что хотел, а покупатель собственником имущества до завершения процедуры регистрации не становится. Регистрация же может по каким-то причинам сорваться.

Ждать момента передачи денег до завершения регистрации перехода права собственности тоже рискованно, но уже для продавца, который после регистрации потеряет недвижимость (произойдет переход права собственности), и может не получить денежные средства (покупатель, получивший объект недвижимости, откажется платить).

С учетом того, что стороны могут не доверять друг другу, и стоимость недвижимости достаточно высока, необходимо искать выход из ситуации, и такой выход – использование банковской ячейки.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки, как выход из ситуации

Решить проблему можно путем привлечения третьей стороны в соглашении – банка. Деньги покупателя до перехода права собственности на недвижимость будут храниться в банке, и будут переданы продавцу только после того, как переход права собственности будет завершен, а сведения о новом собственнике появятся в ЕГРН.

Во многих банках существует услуга аренды банковской ячейки. Еще их называют сейфовыми. Именно там можно оставить деньги на временное хранение. Для получения услуги потребуется заключить с банковской организацией договор купли-продажи через банковскую ячейку.

При выборе такого порядка взаиморасчетов потребуется отразить его в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Понадобится не только указать в соглашении, что расчет производится при посредничестве определенной кредитной организации, но и то, каким образом и в каком порядке денежные средства будут переданы в банковскую ячейку, как могут быть получены, с предъявлением каких документов от продавца.

Наиболее рациональным вариантом будет предварительно, в присутствии продавца и покупателя явиться в банк, где заключить договор банковской ячейки, проверить деньги на предмет подделки, пересчитать их, заложить их в ячейку.

Ключи от ячейки передаются одной из сторон сделки, как правило, продавцу, однако в договоре банковской ячейки оговаривается, что он не имеет права доступа к ней без предъявления в банк договора с отметкой о том, что регистрация перехода права собственности на недвижимость завершена. Если же по каким-то причинам сделка не была завершена, то денежные средства забирает покупатель.

Как заключить договор банковской ячейки при покупке квартиры?

Поскольку в правоотношения между покупателем недвижимости и продавцом вступает третья сторона – банк, то требуется заключить с ним договор банковской ячейки. Порядок заключения такого соглашения оговорен в ст. 922 ГК РФ.

По договору банк передает клиенту право поместить в ячейку денежные средства и изъять их. При этом банк обеспечивает сохранность имущества в ячейке. Условиями, которые должны быть прописаны в договоре являются как предмет соглашения, так и его цена и срок. При этом следует понимать, что банковские организации используют типовые формы договоров, в которые, как правило, не разрешают вносить изменения. Стороны могут лишь выбрать определенные условия.

Поскольку сделка с банком относительно хранения денежных средств в ячейках не является обязательной для заключения с физическими или юридическими лицами, банки вправе отказывать в ее заключении. Это означает, что далеко не все банки оказывают соответствующие услуги.

Скачать образец договора купли продажи с банковской ячейкой

Таким образом, для того, чтобы передача денежных средств по договору купли-продажи недвижимости была проведена без риска для участников соглашения, рекомендуется заключить с банковской организацией договор хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе. Необходимо отметить, что услуга является платной, однако позволяет упростить процедуру купли-продажи, избежать стрессовых ситуаций. Усложняет процесс то, что помимо договора купли-продажи недвижимости также придется заключить соглашение с банком.

Продажа квартиры, риски обмана

Продаю квартиру через знакомого риэлтора. Ситуация следующая: риэлтор нашел покупателя, этот покупатель имеет двух несовершеннолетних детей, прописанных в его квартире. Свою квартиру он продает и покупает две квартиры на своих несовершеннолетних детей (одна из покупаемых квартир — это моя квартира, которая будет оформлена на одного из детей покупателя), разрешение органов опеки есть. На второго ребенка покупается еще одна квартира. Все сделки совершаются в один день по следующей схеме: в банке встречаются все участники сделок, покупатель той квартиры, где прописаны дети, закладывает часть денег в соответствии с договором купли -продажи (в мою банковскую ячейку), другую часть в ячейку второго продавца квартиры (оформляемую на второго ребенка). Далее подписываются все договора, и все документы на регистрацию предлагается сдать третьему лицу — это сотрудник-регистратор одного из столичных агентств. Все договора готовит сторона покупателя моей квартиры, они еще нам не представили.

Вопрос: какие риски могут быть для меня, как продавца?

Появляются различные сомнения: например, если после закладки денег, подписания договоров и сдачи в регпалату тот покупатель ( не моей квартиры) по каким то причинам остановит свою сделку, а сделка по моей квартире будет проведена, то можно остаться и без денег и без квартиры (затем долгие судебные выяснения ) или все это должно быть оговорено в договорах.

Ответы юристов (9)

Для оценки рисков необходимо видеть сами договора, но при такой схеме оплаты Ваши риски действительно обоснованны

Есть вопрос к юристу?

Ирина, добрый вечер! Есть возможность прикрепить к вопросу текст договоров без личных данных?

Уточнение клиента

Я написала, что договора нам пока не представлены, самой хочется сначала почитать.

23 Декабря 2015, 15:59

Для полноценной консультации нужен именно договор

Тогда чтобы минимизировать риски нужно потребовать текст договора заранее. Тем более вы пишите риэлтор знакомый. У него есть текст договора?

Просто иначе уже в самом начале риски возникают когда все собираются в банке и впервые видят договор, и в нем какие то сомнительные моменты, и вроде не очень существенные на первый взгляд и все торопятся… поэтому чтобы минимизировать риску договоры нужно конечно видеть заранее тем более с такой сложной схемой да еще с двумя несовершеннолетними

Ирина, здравствуйте, поясните — у вас будут два отдельных договора с каждым продавцом или планируется сделать многосторонний один договор?

Если второе, то обычно это не рекомендуется, т.к. лишнее загромождение и лишние участвующие лица, от которых зависят юридические действия. Расходы по уплате госпошлины не стоят того, чтобы экономить таким образом.

Сама по себе схема с закладкой денег вполне работающая и прозрачная.

Уточнение клиента

Пока не получили договора от покупающей стороны, должны сегодня прислать, будет понятно.

23 Декабря 2015, 16:51

Конечно, надо внимательно читать договор купли-продажи квартиры перед его подписанием, однако далеко не самым посредственным делом станет согласование условий выемки денежных средств (договор аренды сейфовой ячейки). Вы должны настаивать на следующем условии, что при предоставлении Вами в сейфовую ячейку договора прошедшего государственную регистрацию с отметкой или свидетельства о регистрации права на нового собственника (ребенка) или выписки из ЕГРП (в которой собственник будет ребенок) Вы вправе единолично изъять пакет в котором будут находится следуемые Вам деньги от продажи квартиры. Таким образом Вы будете застрахованы.

С уважением, Федоров Денис.

Ирина, такая схема с закладкой денег в банковскую ячейку практикуется давно и является надёжной и отработанной. Только продавец квартиры получает деньги из банковской ячейки и только по предъявлении договора прошедшего государственную регистрацию или свидетельства о регистрации права на нового собственника или выписки из ЕГРП. Если сделка сорвётся, то покупатель забирает свои деньги, а Вы остаётесь собственником своей квартиры. Нужно читать договор аренды банковской ячейки, в котором это всё должно быть прописано.

Читайте так же:  Патент ная

Цепочка из трёх сделок, которые совершаются в один день — это нормально. Если в разные дни — это хуже (уже есть риски).

По описанной Вами схеме проведения сделок (не видя документов) рисков обмана нет.

Без договора сложно сказать, тем не менее — в вашем договоре должно быть четко прописано, кто и на каких условиях получает доступ к ячейке после регистрации перехода права собственности. Так, если у вас договор со множественностью сторон — т.е. не два договора купли-продажи, а один, в котором отражены две сделки: первая купля-продажа и вторая, — то, естественно, это создает для вас риск не получить доступа в ячейку при проблемах со стороны второго покупателя, поскольку деньги в данной схеме идут как бы «тразитом» через одно лицо, естественно, при исключении одной сделки из схемы вся схема рушится.

Настоятельно рекомендую Вам делать два договора купли-продажи с двумя закладками в ячейки. Это дороже и хлопотно, но гораздо более надежно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Кто забирает деньги из банковской ячейки если два собственника?

Мы с мужем собираемся продавать квартиру. Общая совместная собственность, приобретена в браке. Квартира в ипотеке, покупатели тоже ипотечники, все оформляется через один и тот же банк. Первоначальный взнос делала я, хотя и оформили квартиру в совместную собственность. Сейчас отношения с мужем, скажем так, ухудшились и мне хотелось бы подстраховать себя во время сделки.

1. В договоре купли-продажи квартиры обязательно должно быть прописано кому какая сумма передается: мне столько-то, мужу – столько-то? Или может быть указана общая сумма без распределения сколько кому?

2. Если расчет будет через одну банковскую ячейку, то договор аренды банковской ячейки будет на одного из собственников? То есть после регистрации сделки этот собственник сможет без ведома второго прийти в банк и получить деньги?

3. Если будет одна банковская ячейка на одного собственника, то какие могут быть доказательства, что второй собственник получил деньги и претензий не имеет?

4. И еще такой вопрос: в случае развода если у одного из супругов были деньги на счете в банке, но он их снял в период брака, второй супруг в суде сможет заявить на них требования о разделе пополам?

Ответы юристов (8)

Здравствуйте. Да, нужно безусловно прописать, что часть суммы Вам, часть мужу

2. Если расчет будет через одну банковскую ячейку, то договор аренды банковской ячейки будет на одного из собственников? То есть после регистрации сделки этот собственник сможет без ведома второго прийти в банк и получить деньги?
Кристина

Скорее всего да, потому что ключ как правило 1 и в условиях доступа тоже как правило не указаны такие нюансы. Но в принципе можно договориться что доступ имеют только оба сразу, и внести в условия аренды ячейки. Банк пойдёт на встречу думаю.

3. Если будет одна банковская ячейка на одного собственника, то какие могут быть доказательства, что второй собственник получил деньги и претензий не имеет?
Кристина

Расписка например, это самый простой вариант.

4. И еще такой вопрос: в случае развода если у одного из супругов были деньги на счете в банке, но он их снял в период брака, второй супруг в суде сможет заявить на них требования о разделе пополам?
Кристина

В принципе да, но ему нужно будет доказать, что это именно нажитые в браке средства. Но вообще да, счета это тоже совместно нажитое имущество супругов.

Статья 34. Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Уточнение клиента

«Здравствуйте. Да, нужно безусловно прописать, что часть суммы Вам, часть мужу»

В каком законе это установлено?

«Расписка например, это самый простой вариант.»

Расписка передается покупателю, где я потом буду его искать?

«В принципе да, но ему нужно будет доказать, что это именно нажитые в браке средства. Но вообще да, счета это тоже совместно нажитое имущество супругов.»

Я уточнила, что деньги на момент развода будут сняты с этого счета. Супруг сможет предъявить иск о разделе этих денег?

30 Октября 2016, 21:36

Есть вопрос к юристу?

Вам проще при таком раскладе и таких отношениях заключить брачный договор и прописать кому что достаётся в случае развода. И какое имущество в чьей собственности будет уже в браке. Тут можно и счета поделить без опасения раздела.

Статья 40. Брачный договор
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Кристина, добрый вечер.

1. В договоре купли-продажи квартиры обязательно должно быть прописано кому какая сумма передается: мне столько-то, мужу – столько-то? Или может быть указана общая сумма без распределения сколько кому?
Кристина

Это по желанию, но исходя из вашей ситуации, лучше прописать.

Статья 421. Свобода договора

[Гражданский кодекс РФ][Глава 27][Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением
случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим
Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не
предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не
предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии
признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных
видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не
применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии
закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
2. Если расчет будет через одну банковскую ячейку, то договор аренды банковской ячейки будет на одного из собственников? То есть после регистрации сделки этот собственник сможет без ведома второго прийти в банк и получить деньги?
Кристина

Договор будет на одного, но почему бы вам не арендовать две ячейки не прописать допуск каждого в договоре аренды?

3. Если будет одна банковская ячейка на одного собственника, то какие могут быть доказательства, что второй собственник получил деньги и претензий не имеет?
Кристина

Расписка пишется при заключении договора и кладется в ячейку, при изъятии денег она отдается покупателю.

4. И еще такой вопрос: в случае развода если у одного из супругов были деньги на счете в банке, но он их снял в период брака, второй супруг в суде сможет заявить на них требования о разделе пополам?
Кристина

Сможет, если докажет, что деньги не были израсходованы на нужды семьи.

Уточнение клиента

Брачный договор не вариант, т.к. это насторожит моего мужа.

То есть возможен вариант, чтобы не прописывать сколько кому денег по ДКП перечисляется и арендовать одну банковскую ячейку? Я хочу ее арендовать на свое имя, правильно я понимаю, что в этом случае супруг без меня не сможет снять деньги?

30 Октября 2016, 21:42

Ни в каком. Это вытекает из ст. 421 ГК РФ

Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

И того, что если не пропишите, то получит эти деньги все, кто-то 1 из вас. И 2й будет очень недоволен, если ему половину не отдадут и скорее всего в суд пойдёт. И зачем лишнее время тратить и нервы.

Расписка передается покупателю, где я потом буду его искать?
Кристина

Так расписка отдаётся после того, как прошла регистрация и уже получены деньги. И даёте покупателю расписку Вы, что деньги получили.

Или Вы про какую ситуацию?

Вы написали — 3. Если будет одна банковская ячейка на одного собственника, то какие могут быть доказательства, что второй собственник получил деньги и претензий не имеет? — со стороны покупателя, его подстраховка, это расписка от продавцов, что они деньги получили.

Если про 2го супруга, то от супруга расписка.

Я уточнила, что деньги на момент развода будут сняты с этого счета. Супруг сможет предъявить иск о разделе этих денег?
Кристина

Всё равно сможет. Вопрос только в том докажет ли он кроме того что деньги совместно нажитые, факт их использования не на нужды семьи.

В любом случае шансы у него не большие, но сам иск подать никто не запрещает. Вот выиграть будет сложно.

Если такое условие в договоре аренды ячейки пропишите, то да. не сможет.

Уточнение клиента

Вы же сами понимаете, что никакие условия я прописать там не смогу, банк не меняет условия договора по запросу клиента.

30 Октября 2016, 21:50

Ячейку арендуете Вы, а не банк, поэтому условия там прописать сможете.

Кто Вам такое сказал? В пятницу буквально регистрировал сделку и всё прекрасно прописывалось. Под желание клиента. Я допускаю, что какой-то банк не захочет это сделать, но им в сущности без разницы какой доступ будет. Так что советую узнать у Вашего банка условия. «Абсолют» нормально воспринимает во всяком случае. Это же не ипотека и не кредит. А просто аренда ячейки.

У Вас в любом случае условия доступа будут прописаны в договоре аренды ячейки, поэтому вполне можно попросить специалиста прописать и доступ обоих сразу. Но Кристина, муж в любом случае что то узнает, если хотите себя максимально обезопасить. Уже по таким условиям доступа будет понятно что не доверяете. А если это не прописывать, то рискуете денег не увидеть.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Планируется сделка купли продажи квартиры 13.09.13 с оплатой через банковскую ячейку. Юрист в риелторской компании называет этот способ оплаты с обременением, так как продавец получает деньги несразу. После регистрации такого договора придётся снимать обременение (вместе с продавцом после получения им денег ещё раз посетить отдел регистрации). Это действительно типовой договор оплаты через ячейку?

В чём опасность для покупателя?

Ответы юристов (10)

Уважаемая Наталья. Суть этого способа расчетов в том, что при подписании договора купли-продажи покупатель кладет деньги в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче покупателю. Как правило, срок аренды банковской ячейки составляет 1 месяц при сроке государственной регистрации от 5 до 10 рабочих дней. Со следующего дня в течении периода, равного сроку регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, продавец может получить доступ в банковскую ячейку при наличии зарегистрированного договора купли-продажи квартиры для того, чтобы забрать деньги за проданную (договор зарегистрирован) квартиру. Никакое обременение при этом не накладывается.

Читайте так же:  Приказ мчс россии по связи 700

По окончанию этого периода и до окончания срока аренды банковской ячейки доступ к сейфу может получить покупатель, чтобы забрать свои деньги в том случае, если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла. Это может произойти в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации (не явилась в рег.палату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).

С уважением. Надеюсь помогла.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Наталия! Разумеется нет. Никакого обременения данный способ осуществления расчётов сторонами не несёт. Риелтор вводит Вас в заблуждение. Данный способ оплаты — это всего лишь один из способов. Цена в договоре купли-продажи не является существенным условием. Вы можете прописать в договоре любой способ оплаты квартиры, как авансовый платж, так и оплату после регистрации перехода права собственности на квартиру. Как Вам удобно — так и пропишите. Навязывать Вам те или иные условия договора никто не вправе. А уж тем более риелтор, который должен действовать в Ваших интересах.

Указанный вашим риэлтором способ заключения договора с оплатой через банковскую ячейку с обременением является безопасным, но не единственным.

В договоре можно прописать, что квартира не будет находиться в залоге у продавца, и тогда посещать вторично органы регистрации необходимости не будет.

Но в данном случае вроде есть опасность того, что продавец может остаться без квартиры, т.к. право собственности будет уже зарегистрировано, а деньги по какой-либо случайности не будут выданы продавцу.

В договоре аренды банковской ячейки напрямую при закладывании денег указывается, что деньги из банковской ячейки могут быть выданы продавцу только после предъявления зарегистрированного права собственности на квартиру у Покупателя, поэтому прямой необходимости заключения договора с обременением я не усматриваю.

Наталия, если Вы в данном договоре купли-продажи выступаете покупателем — то Вам выгоднее прописать порядок оплаты, в соответствии с которым денежные средства за квартиру вносятся Вами после регистрации в Росреестре перехода права собственности на квартиру и получения Вами Свидетельтсва о праве собственности на квартиру. Однако, такой способ может не устроить продавца. Тогда для сторон остаётся наиболее приемлемым способом расчётов — аренда банковской ячейки, в которую стороны помещают причитающиеся продавцу по договору денежные средства. Однако, вынимаются указанные денежные средства из ячейки только после состоявшегося перехода права собственности к покупателю, что может подтверждаться Выпиской из ЕГРП или Свидетельством о праве собственности. Опечаталсь в первом посте — ни цена, а способ оплаты — не является существенным условием по договору купли-продажи.

Здравствуйте!

Относительно расходов при таком способе оплаты, который наиболее безопасный, во-первых, надо заплатить деньги за аренду ячейки.

Во-вторых, придется внести залог за ключ. В-третьих, если в банке предусмотрена система
штрафов, например, за то, что вы не освободили ячейку вовремя, то банку приходится ее вскрывать и перевести все ваше добро на
ответственное хранение, что тоже будет стоить денег.

Проще, кончено расплатиться перед регистрацией права, при этом договор может предусматривать, что деньги уже получены и квартира передана покупателю, что заверяется подписями сторон. При этом деньги лучше перечислить со счета на счет (карточный или сбер. книжку — не важно), указав назначение платежа — за покупку квартиры по договору от .

При таких условиях регистрация проходит сразу.

Здравствуйте, Уважаемая Наталия!

Передача денежных средств через банковскую ячейку — самый безопасный вариант.

Аренду ячейки оплачивает покупатель квартиры. Ячейка арендуется на срок от 1 до 2 месяцев. Денежные средства закладываются продавцом и покупателем вместе, а получает продавец.

Деньги покупатель привозит в банк до регистрации договора. После того, как покупатель зарегистрирует право собственности, то продавец получает в банке деньги, подписывая акт приемки-передачи квартиры.

В договоре с банком обычно оговариваются условия, какие документы должен предоставить продавец, чтобы забрать сумму, которая находится в ячейки.

В случаях, если сделка не пройдет регистрацию, то Вы можете спокойно забрать денежные средства их ячейки.

Полагаю, что условие договора купли-продажи квартиры о том, что квартира будет находиться в залоге у продавца крайне не выгодно для Вас. На мой взгляд, в договоре необходимо указать способ расчётов между сторонами таким образом, чтобы денежные средства хранились в арендуемом совместно покупателем и продавцом банковском сейфе и продавец имел право произвести выемку денежных средств после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в установленном законом порядке при предъявлении подтверждающих документов. Никакой опасности для Вас в способе расчётов с продавцом через аренду банковской ячейки я не вижу. В договоре аренды банковского сейфа будет чётко указано так называемое время Х, когда та или иная сторона имеет право произвести выемку денежных средств из ячейки и перечень предъявляемых стороной документов, на основании которых такая выемка должна состояться. Если право собственности к покупателю в силу каких-либо причин не перейдёт — то деньги из банковского сейфа заберёте Вы. Ключ от ячейки банковского сейфа может хранится в банке. Стоимость аренды сейфа обычно распределяется между сторонами и составляет не более 2000 рублей в зависимости от типа (вместительности) сейфа. Расплачиваться до регистрации перехода права собственности на квартиру я бы Вам не рекомендовала.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки это одна из разновидностей сделки купли-продажи недвижимости. Как и любая сделка и любой порядок оплаты она не несет 100% гарантии безопасности для любой из сторон. Но всё же права покупателя при такой сделке защищены больше и для покупателя такой порядок более приемлем.

После регистрации такого договора придётся снимать обременение (вместе с продавцом после получения им денег ещё раз посетить отдел регистрации).

Данная обязанность у сторон возникает из-за содержащегося в договоре условия о необходимости являться в банк обеим сторонам. Но можно и предусмотреть иные условия. В частности о том, что продавец может получить деньги при предоставлении зарегистрированного договора или выписки из реестра о смене собственника.

В чём опасность для покупателя?

Для покупателя использование способа оплаты через банковскую ячейку несет гораздо меньше рисков, чем для продавца. Для покупателя риски могут быть только если сделка не состоится. В договоре обязательно предусмотрите свое право воспользоваться ячейкой, если сделка не состоялась. Например можно прописать что если по истечению срока аренды ячейки продавец не предоставил необходимые для получения денег документы или не пришел за ними, тогда деньги обратно вправе получить покупатель.

Так же нужно проследить чтобы в договоре с банком присутствовало условие об ответственности банка за содержимое ячейки.

В соответствии со ст.421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

То есть, Вы праве заключить с продавцом Договор купли-продажи с любым условием передачи ден.ср., в том числе через банк. ячейку.

C использованием банковских ячеек совершается большая часть всех сделок с недвижимостью. Прочие варианты сегодня встречаются крайне редко и являются безопасными.

Если сделать расчет до подписания договора купли-продажи квартиры, то продавец, получив деньги, может отказаться от государственной регистрации договора купли-продажи или просто скрыться, а покупатель может остаться и без денег и без квартиры. Если же осуществлять передачу денег после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, то покупатель может отказаться оплачивать договор или вовсе исчезнуть. Тогда без денег и без квартиры может остаться продавец.

Поэтому оптимальное решение- расчет через депозитарную банковскую ячейку.

Решение проблемы передачи наличных денег при продаже квартиры в том, чтобы денежная сумма была зарезервирована на срок государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а доступ к ней получил продавец, если переход права произошел, или покупатель, если продажи не случилось. Это возможно при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа).

То есть, если если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла, то покупатель сможет забрать свои деньги.

Он сможет это сделать также и в том случае, если продавец уклоняется от регистрации (не явилась в рег.палату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).

Таким образом, при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа) права и интересы покупателя защищаются в полной мере.

При этом обременения объекта сделки не возникает.

Обременение — статус объекта, ограничивающий возможность действий по распоряжению объектом, а также по изменению его качеств, характеристик и состояния. Наиболее распространёнными видами обременения являются залог и арест.Поэтому представитель риэлторской комп. неверно характеризует объект при расчете через банковскую ячейку.Однако, возможно, что объект действительно имеет обременения и таким образом Вас вводят в заблуждение с целью незаконного получения ден. ср. В связи с этим перед сделкой Вам получить выписку из ЕГРП со сведениями об обременениях объекта.Смогу Вас проконсультировать по получению выписки, процедуре оформления ячейки, а также по успешной сделке в Чате или по скайпу.
С ув.Ф. Тамара

Главный фактор при выборе банка — его надежность и достойная внимания — репутация.
Содержимое депозитных ячеек не является активом банка и должно оставаться неприкосновенным даже в случае его «внезапного» банкротства, но на практике может быть иначе. Ячейка запирается на два замка совместными усилиями служащего банка и клиента, у которых есть два разных ключа. Однако фактически у любого банка есть техническая возможность вскрыть ящик без обременительного присутствия клиента-арендатора. Поэтому, для Вас важно — гарантии того, что банк в случае каких-либо собственных проблем не пойдет на нарушение данных обещаний и на несанкционированное вскрытие.
Следует обратить внимание на то, как организован доступ в хранилище сотрудников депозитария. В некоторых банках система безопасности построена так, что одновременно войти в хранилище могут только два человека (менеджер и охранник), причем каждый может открыть только одну из двух дверей, ведущих в депозитарий.Также есть журнал посещений, регистрирующий, кто и когда входил в хранилище.

Крайне важны условия, которые банк предлагает клиентам. Обычно заключается два договора: первый — об аренде ячейки, второй — дополнительное соглашение, регламентирующее доступ к ячейке. Оно заключается тремя сторонами (покупателем, продавцом и банком), и в нем указываются условия и сроки доступа к ячейке, а также лица, имеющие на это право, и их паспортные данные. Иногда доступ к ячейке может получить и доверенное лицо, что специально оговаривается в соглашении. Необходимо отметить, что в текст такого соглашения любой банк включает пункт о том, что «банк не несет ответственность за подлинность предоставленных документов», что дает возможность реализовать мошенническую операцию (если она запланирована).

То есть, при заключении Договоров с банком Вам следует согласовать все необходимые условия в целях защиты своих прав и интересов. ПОэтому ознакомьтесь с содержанием Договоров заранее, получив их в банке до заключения сделок.

Смогу сделать правовое заключение по Вашим договорам, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате или по скайпу.