Частная собственность на землю — Земельное право (Меденцов А.С.)

Конституция РФ (ст. 9, 36) установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Частной собственностью являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством.

Объект права собственности на землю – земельный участок (часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке).

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Указанные правомочия применяются собственником с некоторыми ограничениями.

Владение земельным участком означает обладание им как своим.

Пользование земельным участком представляет собой возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т. п. Собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд как поверхность земельного участка, ее почвенный покров, так и имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, закрытые водоемы. При этом участок должен использоваться в соответствии с целевым назначением, в зависимости от категории земель и разрешенного использования. Собственник участка обязан осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других правил, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв.

Распоряжение участком представляет собой возможность для собственника определять его юридическую судьбу. Собственник вправе отчуждать земельный участок в собственность иным лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т. д.), а также передавать права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т. д.

Законом также предусмотрено ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, установлен перечень изъятых из оборота земельных участков, а также предусматриваются особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, и приобретать участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего участка другим лицам, отказе собственника от права собственности, в силу принудительного изъятия.

14. Право частной собственности на земельные участки

Глава III ЗК РФ посвящена регламентации основных положений, связанных с собственностью на землю в России: понятию такой собственности, ее видам, определению круга субъектов собственности на землю.

Понятие объекта права собственности на землю закреплено в ст. 6 ЗК РФ. Таким объектом считается земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки определены в соответствующих статьях гл. V ЗК РФ, ограничения и прекращения права собственности на земельные участки — в гл. VII ЗК РФ.

Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим. Например, для юридического лица это возможность числить его на своем балансе.

Пользование землей — это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.

Правомочие распоряжения состоит в возможности для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т.д.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом владение, пользование и распоряжение землей и иными природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По земельному законодательству земля должна использоваться, прежде всего, в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Собственник земельного участка должен осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий, выполнять иные обязанности, предусмотренные ЗК РФ и иными федеральными законами.

Законом предусмотрено также ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, ст. 27 ЗК РФ установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 ЗК РФ предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Земля в России может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Частной собственностью называется собственность граждан и юридических лиц.

В Советском Союзе существовало право исключительной государственной собственности на землю: земельные участки гражданам и юридическим лицам предоставлялись только в пользование, любые сделки с землей были запрещены. Введение множественности форм собственности на землю явилось одной из основных задач земельной реформы. Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе»[48] впервые провозгласил существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной.

Принятая 12 декабря 1993 г. Конституция РФ установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). При этом в ст. 36 специально подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 35 — что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции РФ, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено. От конструкции коллективной собственности законодательство отказалось. Общая собственность по гражданскому праву представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц и является, таким образом, разновидностью частной собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок — у сособственников жилого дома, на котором расположен этот участок.

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. ЗК РФ установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральным законом).

Возможность иметь имущество (в том числе земельные участки) на праве собственности входит в содержание правоспособности гражданина, признаваемой в равной мере за всеми гражданами.

В п. 3 статьи 15 ЗК РФ названы случаи, когда иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности. Следовательно, по общему правилу на всех остальных территориях, кроме перечисленных в статье, указанные лица могут приобретать земельные участки в собственность.

Однако в соответствии с ФЗ о введении в действие ЗК РФ иностранные граждане и лица без гражданства не могут приобрести в собственность земельные участки до вступления в силу Указа Президента РФ, устанавливающего перечень приграничных и других территорий, где иностранные граждане и лица без гражданства могут обладать земельным участком на праве собственности.

Закон РФ от 01.04.1993 № 4730-1 «О государственной границе Российской Федерации» (в ред. от 07.03.2005)[49] включает в пределы приграничной территории пограничную зону, российскую часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.

ФЗ об обороте сельхозземель установил запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Однако действие ФЗ об обороте сельхозземель не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Поэтому собственниками таких земельных участков иностранцы быть могут.

Читайте так же:  Приказ на оплату командировочных расходов

Из юридических лиц собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. При этом общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и могут использовать ее лишь для целей, предусмотренных их учредительными документами.

Земельные участки могут быть как переданы в собственность хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям.

Согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Подобные ограничения установлены ФЗ об обороте сельхозземель.

[48] ВСНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327. Утратил силу на основании ФЗ о введении в действие ЗК РФ.

[49] ВСНД и ВС РФ. 1993. № 17. Ст. 594; СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1861; 1996. № 50. Ст. 5610; 1997. № 29. Ст. 3507; 1998. № 31. Ст. 3805; Ст. 3831; 1999. № 23. Ст. 2808; 2000. № 46. Ст. 4537; № 32. Ст. 3341; 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 2; № 52 (ч. 1). Ст. 5134; 2003 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. № 27. Ст. 2711; № 35. Ст. 3607; 2005. № 10. Ст. 763.

5. Право частной собственности на землю. Общая собственность

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю..

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида:

— право частной собственности физических лиц;

— право частной собственности юридических лиц.

участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые, фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ).

Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособствен-никами.

Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК).

Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей).

Конституция Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Земельный кодекс Российской Федерации.

Земельное право. Улюкаева В.Х., Москва, 2002 г.

Земельное право. Краснова И.О., Москва, 2003 г.

Комментарий к ЗК РФ. Бархатов М.В. Москва, 2002 г.

Комментарий к земельному законодательству РФ. Кравцов О.И. Москва, 2002 г.

Комментарий к ЗК РФ. Боголюбов С. А. Москва, 2002 г.

Понятие и особенности права собственности на землю.

Субъекты и объекты права собственности на землю.

Содержание права собственности на землю.

Основания возникновения и прекращения права собственности на землю.

Собственность на землю граждан и юридических лиц

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Часть 1 ст. 36 Конституции РФ закрепляет право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю.

На основании пункта 1 статьи 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

При этом в пункте 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ определено, что права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и федеральными законами. Данные права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельное законодательство (п. 2 ст. 15 ЗК РФ) закрепляет право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ч. 3 ст. 62 Конституции иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в России правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Понятие и содержание права собственности: Видео

Частная собственность в земельном праве

Право собственности на землю. Содержание права собственности на землю. Формы собственности на землю.

Формы собственности на землю: 1) государственная. Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в соответствии с ФЗ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»; 2) федеральная. Субъект – Российская Федерация. Объекты: земли лесного фонда; земли особо охраняемых природных территорий федерального значения; земли водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в федеральной собственности; земли обороны и безопасности; земли, приобретенные РФ по гражданско-правовым договорам; 3) региональная. Субъекты – Субъекты РФ. Объекты: земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, ГУП и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ, землям фонда перераспределения земель; земельные участки, занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ; 4) муниципальная. Субъекты – муниципальные образования. Объекты: земли особо охраняемых природных территорий местного значения; земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности; земельные участки, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности; земельные участки предоставленные гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления; земли под поверхностью которых находятся участки недр местного значения; 5) частная. Субъекты: юридические лица (общественные объединения, коммерческие и некоммерческие организации); граждане (граждане РФ, иностранные граждане, апатриды – лица без гражданства).

Право частной собственности на землю закреплено в Конституции РФ (ст. 36), согласно которой граждане и их объ­единения вправе иметь в частной собственности землю.

Право частной собственности на землю представляет со­бой одну из форм права собственности, при которой право­мочиями пользования, владения и распоряжения земельным участком обладают физические и юридические лица.

Объектом права частной собственности на землю всегда является индивидуально-определенный земельный участок, который в установленном порядке перешел к определенному субъекту и находится в его владении, пользовании и распоря­жении. В ряде случаев законодательство РФ включает в со­держание данного объекта иные объекты природной среды, находящиеся на земельном участке и неразрывно с ним свя­занные: обособленные водные объекты и древесно-кустарни-ковую растительность. Так, ст. 261 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что если иное не установлено законом, пра­во собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (поч­венный слой), замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено зако­нами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает законных прав иных лиц. Права собственников земельных участков закреплены в ст. 40 Земельного кодекса РФ. Напомним, что собственник земель­ного участка вправе: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке об­щераспространенные полезные ископаемые, пресные подзем­ные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законо­дательством Российской Федерации; возводить жилые, произ­водственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельно­го участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с раз­решенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установ­ленными законодательством экологическими, строительны­ми, санитарно-гигиеническими и иными специальными тре­бованиями; осуществлять другие права на использование зе­мельного участка, предусмотренные законодательством. Кроме того, собственник земельного участка имеет право собст­венности на: посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает зе­мельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользова­ние или пожизненное наследуемое владение либо безвоз­мездное срочное пользование; расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

Читайте так же:  Льготы оплаты жкх инвалидам 2 группы

Следует отметить, что ст. 213 Гражданского кодекса РФ предусматривает нахождение в частной собственности (собст­венности граждан и юридических лиц) любого имущества, за исключением отдельных видов имущества, которое не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количе­ство и стоимость имущества, находящегося в частной собст­венности, не ограничивается, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

Земельный кодекс РФ (ст. 27) выделяет три вида земель­ных участков как объектов гражданского оборота: земельные участки, изъятые из оборота; земельные участки, ограничен­ные в обороте; земельные участки, свободно находящиеся в обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборо­та, не могут предоставляться в частную собственность, а так­же быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Так, изъятыми из оборо­та считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: госу­дарственными природными заповедниками и национальны­ми парками (за исключением случаев, предусмотренных Зе­мельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооруже­ниями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объекта­ми организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охра­ны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные обра­зования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интере­сах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государствен­ной или муниципальной собственности следующие земель­ные участки (п. 5 ст. 27 ЗК РФ): в пределах особо охраняемых природных территорий, которые не были указаны выше; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ­ленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Феде­рации, объектами, включенными в Список всемирного насле­дия, историко-культурными заповедниками, объектами ар­хеологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, тамо­женных нужд; в границах закрытых административно-территориальных образований; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных пор­тов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навига­ционного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирова­ния международных транспортных коридоров; предостав­ленные для нужд связи; занятые объектами космической ин­фраструктуры; расположенные под объектами гидротехниче­ских сооружений; предоставленные для производства ядови­тых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся био­генному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Перечень земельных участков, не подлежащих приватизации, установлен также Федеральным законом от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального иму­щества» (п. 8 ст. 28). В соответствии с ним, не могут быть при­ватизированы, а значит и выступать объектом права частной собственности на землю, земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фон­дов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биоген­ному заражению; водоохранного и санитарно-защитного на­значения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, на­бережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водо­емы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для обес­печения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспектив­ного развития; предусмотренных генеральными планами раз­вития соответствующих территорий для использования в го­сударственных или общественных интересах, в том числе зе­мель общего пользования; не подлежащих отчуждению в со­ответствии с законодательством Российской Федерации.

Нельзя считать объектом права частной собственности на землю такие участки, которые перешли в собственность не­законным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушени­ем закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

Субъектами права частной собственности на землю вы­ступают граждане и юридические лица. По общему правилу, гражданин может выступать субъектом права собственности на землю с момента приобретения полной дееспособности (как правило — по достижении 18-ти летнего возрасти), юри­дическое лицо — с момента государственной регистрации. Статья 15 Земельного кодекса РФ прямо указывает, что собст­венностью граждан и юридических лиц (частной собственно­стью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмот­ренным законодательством Российской Федерации, причем граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земель­ные участки, находящиеся в государственной или муници­пальной собственности, могут быть предоставлены в собст­венность граждан и юридических лиц, за исключением зе­мельных участков, которые в соответствии с Земельным ко­дексом и другими федеральными законами не могут нахо­диться в частной собственности.

Необходимо отметить, что действующее законодательст­во не выделяет особенностей права собственности юридиче­ских лиц на земельные участки, в нем отсутствуют различия в правовом режиме земель, находящихся в собственности юри­дических лиц, и в содержании принадлежащих им правомо­чий. В то же время, не все юридические лица могут быть соб­ственниками земельных участков в силу своего правового ста­туса, и к ним относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного само­управления.

Что касается иностранных граждан, иностранных юри­дических лиц и лиц без гражданства, то они могут, как и рос­сийские граждане и юридические лица, иметь в собственности землю, однако за рядом ограничений.

Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, ино­странные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президен­том Российской Федерации в соответствии с федеральным за­конодательством о Государственной границе Российской Фе­дерации, и на иных установленных особо территориях Рос­сийской Федерации в соответствии с федеральными закона­ми. До установления Президентом РФ такого перечня земельные участки в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на указанных территориях не предоставляются (п. 5 ст. 3 Федерального за­кона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельно­го кодекса РФ»). Определенные ограничения содержатся так­же в Федеральном законе от 24.07.02 г. № 101-ФЗ (в ред. от 07.07.03 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назна­чения»: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в ус­тавном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданст­ва составляет более чем 50 процентов, могут обладать земель­ными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначе­ния только на праве аренды (ст. 3).

В апреле 2004 года Мурманская областная Дума обрати­лась с запросом в Конституционный Суд РФ, в котором оспа­ривалась конституционность некоторых положений Земель­ного кодекса Российской Федерации, регулирующих предос­тавление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридиче­ским лицам (в частности, п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, ст. 38 ЗК РФ). В обоснование своей позиции областные депутаты привели следующие доводы: земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы Российской Федерации; закон не может огра­ничивать и перераспределять эту основу, право на нее в поль­зу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации; из Конституции Российской Федерации (статья 36, часть 1) сле­дует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без граждан­ства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жиз­ни и деятельности народов Российской Федерации, создает возможность отторжения земли иностранному государству посред­ством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверени­тета Российской Федерации.

Кроме того, Мурманская областная Дума просила признать Земельный кодекс РФ в целом не соответствующим Конституции Российской Федерации по порядку принятия, исходя из того, что федеративное устройство Российской Федерации основано на разграничении полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной вла­сти субъектов Российской Федерации (статья 5, часть 3, Консти­туции РФ), а потому федеральный законодатель, принимая закон по предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, обязан учитывать волю субъектов Российской Федера­ции и соблюдать установленный правовыми актами порядок реализации названного принципа.

Читайте так же:  Лицензия фотоинструмент

Тем не менее, Конституционный Суд РФ постановил признать оспариваемые положения Земельного кодекса РФ не противоречащими Конституции РФ, а также признал, что Зе­мельный кодекс РФ по порядку его принятия Государствен­ной Думой не противоречит Конституции Российской Феде­рации (см. постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы»).

Право частной собственности на земельные участки

Конституция РФ гарантирует каждому свободу экономической деятельности, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, гак и совместно с другими лицами, признание и защит>’ собственности, ее охрану законом (ст. 8; ч. 1 и 2 ст. 35).

Данные положения Конституции РФ в полной мере распространяются и на земельные участки как объекты недвижимого имущества.

Право частной собственности на земельные участки возникает и прекращается по основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.

Субъектами права частной собственности на земельные участки в соответствии со ст. 15 ЗК РФ являются граждане и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица также могут обладать на праве собственности земельными участками на территории РФ. Однако в отношении указанных субъектов законодательством установлена возможность ограничения их права иметь в собственности земельные участки, расположенные на особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами. К таким случаям в настоящее время относятся следующие случаи:

  • – иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых установлен Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» (п. 3 ст. 15 ЗК РФ);
  • – иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Закона об обороте земель).

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, за исключением земельных участков, которые в соответствии с федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со ст. 27 и 28 ЗК РФ к таким земельным участкам относятся земельные участки, расположенные на землях:

  • – изъятых из оборота (п. 2 ст. 27 ЗК РФ);
  • – ограниченных в обороте, если их возможность предоставления в частную собственность не предусмотрена другими федеральными законами (и. 2 ст. 27 ЗК РФ);
  • – приватизация которых запрещена федеральными законами (п. 4 ст. 28 ЗК РФ);
  • – зарезервированных для государственных и муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Перечни изъятых и ограниченных в обороте земель содержатся в п. 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ.

Случаи запрета на приватизацию отдельных видов земель могут быть установлены в различных федеральных законах, например:

  • – в п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования;
  • – в соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;
  • – Закон об обороте земель устанавливает в п. 6 ст. 10 запрет на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами;
  • – в п. 8 ст. 28 Закона о приватизации имущества запрещается приватизация земельных участков в дополнение к вышеуказанным в составе земель:
  • • лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;
  • • зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
  • • в составе земель транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенных для их развития, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется для последующего размещения на данных землях объектов государственного и муниципального значения в соответствии с документами территориального планирования. В целях снижения расходов государственных и муниципальных бюджетов при необходимости изъятия соответствующих земельных участков у их правообладателей запрещается предоставление в собственность частных лиц зарезервированных земельных участков.

Частная собственность на земельные участки может быть индивидуальной и общей, когда собственником земельного участка являются соответственно одно лицо или несколько (два и более) лиц. Отношения общей собственности регулируются гл. 16 ГК РФ. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Российское законодательство предусматривает два случая возникновения совместной собственности на земельные участки:

  • – земельные участки, входящие в имущество фермерского хозяйства, принадлежат его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о фермерском хозяйстве);
  • – земельные участки, приобретенные супругами во время брака (ст. 33 СК РФ).

Особенности правового регулирования отношений общей долевой собственности на земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий, если число сособственников превышает пять, устанавливаются ст. 12 Закона об обороте земель.

Содержание права частной собственности на земельные участки определяется гражданским и земельным законодательством.

Статья 261 ГК РФ устанавливает общее правило, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, а также находящиеся на нем растения.

Законодательством установлены ограничения приобретения в частную собственность земельных участков с расположенными на них определенными природными объектами.

Так, например, на земельном участке, находящемся в частной собственности, из всех водных объектов могут быть только пруды и обводненные карьеры (ст. 8 В К РФ).

Права собственника земельного участка определены п. 1 ст. 260, п. 3 ст. 261 ГК РФ; ст. 40 ЗК РФ.

В соответствии с указанными нормами собственник земельного участка имеет право:

  • • продавать земельный участок, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ), если земельный участок на основании закона не ограничен в обороте;
  • • использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка в соответствии с законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами при условии ненарушения прав других лиц.

В частности, в соответствии со ст. 19 Закона о недрах собственники земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения. Использование прудов и обводненных карьеров осуществляется собственниками в соответствии с ВК РФ;

  • • возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; а также разрешать строительство на своем участке другим лицам (ст. 263 ГК РФ). При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке;
  • • проводить в соответствии с разрешенным использованием земельного участка оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и обводненные карьеры в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Также собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев передачи земельного участка в аренду либо безвозмездное срочное пользование, если договором не установлено иное.

Общие обязанности собственника по использованию земельного участка установлены ст. 42 ЗК РФ, в соответствии с которой собственники земельных участков обязаны:

  • – использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  • – сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
  • – осуществлять мероприятия по охране земель, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
  • – своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
  • – своевременно производить платежи за землю;
  • – соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • – не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
  • – выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, другими федеральными законами. Дополнительные требования по использованию земельных участков их собственниками могут устанавливаться специальными законами и подзаконными нормативными актами, регулирующими правовой режим земель отдельных категорий (земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель различного специального назначения и др.).

В случаях, установленных законом или договором, право частной собственности на земельные участки может быть ограничено в пользу публичных или частных интересов.