Что выбрать при покупке квартиры: задаток, аванс или залог?

Действующими законодательными актами четко регламентированы инструменты, обеспечивающие обязательства продавца и покупателя квартиры. Юристы могут порекомендовать, что лучше выбрать, исходя из конкретной ситуации. Среди доступных вариантов сделки фигурируют аванс, залог и задаток.

Выбор параметров сделки

Закрепление договорных условий обычно происходит после выбора квартиры и согласования между сторонами основных параметров будущей сделки. Договоренность можно скрепить путем:

  • оформления договора залога;
  • предоставления задатка;
  • авансовых выплат.

Все перечисленные пути подтверждают намерения сторон и серьезность сделки, а также являются юридически подтвержденной финансовой гарантией. Денежные выплаты, отданные продавцу покупателем в виде задатка либо аванса, могут быть использованы для осуществления предпродажных процедур подготовки. Например, этой суммой можно погасить существующие коммунальные задолженности, оплатить экспертную оценку имущества, возникающие расходы на переезд.

Разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Отличие аванса от задатка при покупке квартиры предусмотрено законодательством. Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.

Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.

Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.

Величина задатка при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры может выражаться только в денежном эквиваленте. Последствия оформления задатка регулируются 380 и 381 статьями ГК РФ. По юридическим канонам аванс и задаток являются предоплатой, но последствия внесения задатка более серьезные.

Согласно закона при оформлении задатка при отказе покупателя от выполнения договоренностей, вся выплаченная сумма остается у продавца. При расторжении сделки по вине продавца, возмещение покупателю производится в двойном размере. Это простое, но действенное правило, дисциплинирует обе стороны и обеспечивает гарантию подписания договора. Компенсационная природа задатка предусматривает обязательную письменную форму с прямым указанием информации в предварительном договоре либо договоре купли-продажи. Если данные про задаток не фигурируют в письменном виде, денежные выплаты расцениваются как аванс.

Размер задатка при покупке квартиры обязательно фиксируется в письменном виде. Залоговые деньги учитываются в качестве частичной оплаты при покупке квартиры.

Оформление задатка при покупке квартиры

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная. Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора, разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.

Гарантию сохранности средств дает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.

С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.

Залог. Особенности процедуры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку и аванс всегда выражаются в денежных единицах, тогда как залогом является способ обременения предмета сделки. Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте. Чаще всего залоговая форма обязательств используется при заключении договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа. Это действие препятствует распоряжению объектом недвижимости до момента полной выплаты стоимости.

Классический и наиболее распространенный пример залога — это ипотека. Законом предусмотрено обязательное оформление договора или соглашения, при этом, предмет оформленного залога обязательно должен быть официально застрахован. Порядок обращения взысканий по заложенному имуществу и правила его реализации регулируются Гражданским кодексом РФ.

Роль задатка на рынке недвижимости

Юридический значение термина «задаток» не совпадает с его бытовым, обиходным значением. В его бытовом значении задаток – это частичный предварительный платеж за услугу или товар. После того, так товар передан, а услуга оказана в полном объеме, производится окончательный расчет. Хорошо, а если товар не передан покупателю или услуга не оказана в полном объеме, тогда как быть с задатком? Достаточно ли будет его просто вернуть покупателю?

Однако, все не так просто. Вышеописанную операцию правильно называть авансом, а задаток несет в себе функцию не только частичного платежа, но и гарантию обеспечения обязательств. И потому сторона, нарушившая свои обязательства, подтвержденные задатком, будет нести совершенно другие правовые последствия.

Статья 380 ГК РФ определяет задаток как «денежную сумму, которая выдается одной из сторон договора как неотъемлемая часть причитающихся с нее согласно договору платежей другой стороне, как подтверждение заключенного договора и с целью обеспечения его исполнения».

Задаток является классическим способом обеспечения взятых обязательств. Наиболее широко он распространен как подтверждение обязательств данных одним физическим лицом другому. То есть, задаток выполняет дополнительную обеспечительную двойственную функцию.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если договор не выполнен по вине стороны, которая дала задаток, то денежные средства такой стороне не возвращаются. То есть в этом случае задаток можно рассматривать как залог с облегченным порядком взыскания на предмет залога. И соответственно, наоборот, если свои обязательства не выполняет сторона, получившая задаток, она обязана вернуть полученные средства в двойном размере. И в таком случае задаток имеет сходные черты со штрафом или неустойкой. Хотя в последнем случае обеспечительная функция вызывает сомнения, поскольку законодательно не прописана методика взыскания денежных средств с виновной стороны.

И, наконец, третий случай, когда договоренности сторон не исполняются по обоюдному соглашению или же вследствие форс-мажорных обстоятельств, тогда задаток возвращается задаткодателю без каких-либо юридических последствий.

Задаток может быть применен в договорах, в которых у сторон есть обязательства друг перед другом, в том числе и обязательство одной стороны уплатить другой стороне некую денежную сумму. В любом другом случае стороны при задатке оказываются в неравном положении, и функция гарантии выполнения сторонами своих обязательств у задатка теряется.

Далеко не каждый частичный платеж можно считать задатком. Обязательным условием задатка является письменное соглашение о задатке, в противном случае задаток может быть рассмотрен как аванс. Договор, по которому передается задаток, должен быть уже заключен на момент передачи задатка, поскольку задаток передается, в том числе, и как доказательство заключения договора. И, наконец, денежные средства должны передаваться стороне заключенного договора, а не третьему лицу.

Задаток на рынке недвижимости.

Наиболее часто залог встречается на рынке недвижимости. Как правило, залог выдается продавцу квартиры после того, как покупатель остановил свой выбор на конкретной квартире и начинается процедура подготовки документов для проведения сделки купли-продажи. То есть, покупатель уже в момент принятия своего решения о покупке конкретной квартиры готов оплатить часть стоимости квартиры, однако, он хочет быть уверен том, что в случае, если продавец откажется от намерения продавать квартиру, тогда покупатель не только вернет свои деньги, но и получит компенсацию за сорванную сделку. С другой стороны, и продавец уверен в будущей сделке: даже если покупатель передумает покупать его квартиру, задаток останется при нем. При этом, для покупателя бывает достаточно важен именно задаток, т.к. покупатель несет определенные затраты, готовясь непосредственно к подписания договора купли-продажи.

История из практики:

Покупатель внес аванс Продавцу, сроком на 1 месяц. Такой длительный срок, был интересен продавцу, т.к. с его слов, она подбирала себе другой объект на покупку. Естественно, с момента внесения аванса, покупатель больше не смотрел другие квартиры и аккумулировал денежные средства. В день подписания договора купли-продажи, точнее за 2 часа, продавец ставит в известность покупателя, что не выйдет на подписание договора, по своим «личным» причинам, и при этом поднимает стоимость квартиры. Покупатель только в этот день потерял крупную денежную сумму, т.к. были произведены действия, с его стороны, для проведения процедуры оплаты квартиры. Итог: цены за этот месяц на квартиры выросли, и покупатель ничего не купил.

Стоп! А является ли выше описанная операция задатком в точном юридическом смысле? Ведь договор купли продажи квартиры не заключен!

Неверно также рассматривать соглашение о задатке как предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку предварительный договор никаких обязательств произвести платежи у сторон пока не возникает. Предварительный договор предусматривает только одно обязательство между сторонами – в будущем заключить основной договор по заранее определенным условиям. Покупатель обязан оплатить стоимость квартиры только после заключения самого договора купли-продажи, который прошел процедуру государственной регистрации. Поэтому денежную сумму, передаваемую от покупателя к продавцу, нельзя рассматривать как часть платежа по договору.

Читайте так же:  Есть ли пособия после 15 лет

И еще, предварительный договор считается вступившим в силу, только если он заключен по форме, установленной для основного договора. Вызывает большие сомнения факт того, покупатель и продавец квартиры регистрировали договор передачи залога в Комитете муниципального жилья.

Внимание: на арене — риэлтор!

Одной из форм подтверждения будущей купли-продажи квартиры является так называемый «трехсторонний договор задатка», по которому покупатель, дающий принципиальное согласие на покупку квартиры, вносит в счет будущей оплаты некоторую сумму. Но эти деньги получает не продавец квартиры, а риэлтор – незаинтересованная третья сторона. Если сделка не состоится по вине покупателя, внесенная сумма пойдет на покрытие убытков продавца квартиры и риэлтора. А подобное – не редкость на рынке недвижимости.

Однако не во всех случаях формально сделка, сорванная по вине покупателя, фактически такой и является. Например, если после заключения трехстороннего договора залога всплыли существенные обстоятельства, влияющие на заключение договора купли-продажи, трехсторонний договор продажи должен быть расторгнут, а залог необходимо вернуть покупателю.

И, главное, помните, что с юридической точки зрения то, что подразумевается как договор задатка, на самом деле таковым не является, поскольку задаток уплачивается в счет наступающих по договору платежей, как доказательство факта заключения договора и как обеспечение его выполнения. Однако пока основной договор купли-продажи квартиры не заключен, то и оснований для уплаты задатка — именно задатка! – не возникает.

Также нельзя рассматривать «договор задатка» в качестве предварительного договора купли-продажи квартиры. И даже в случае рассмотрения отдельного «обязательства купить квартиру», которое возникло после подписания «договора задатка», как некую твердую обязанность, в случае отказа от которой с покупателя можно взыскать убытки, даже в этом случае нельзя утверждать, что у покупателя возникло обязательство платить. Поэтому конструкция задатка здесь неприемлема.

И, наконец, задаток должен передаваться лицу, которое является для задаткодателя кредитором по основному договору.

Задаток или аванс: что выгоднее при покупке квартиры

Покупая квартиру, зачастую, прежде чем заключить основной договор, продавец и покупатель подписывают предварительное соглашение с передачей задатка либо аванса. Внесение некой суммы в счет оплаты по основному договору является в данном случае подтверждением серьезности намерений обеих сторон.

– Любой риэлтор может рассказать множество случаев из своей практики, когда клиент, посмотрев квартиру, клянется, что хочет купить ее и готов хоть завтра заключить договор. Мы уже говорим другим покупателям, что недвижимость продана, и вдруг клиент сообщает, что планы изменились и жилье он покупать передумал. А другие клиенты уже упущены. Поэтому всегда лучше подписать предварительный договор с передачей энной суммы. Ведь слова словами, а желание покупки лучше подкрепить деньгами, – рассказывает брокер по недвижимости Ольга Попова.

Тем более что в таком подтверждении намерений заключения сделки должны быть заинтересованы обе стороны. Ведь как покупатель может в последний момент отказаться от заключения договора, так и у продавца могут измениться обстоятельства. А это в условиях существующей обстановки на рынке недвижимости может привести к очень нежелательным последствиям.

– Представьте, вы выбрали квартиру и договорились о цене. Уже спите и видите, как обставите свое новое жилище, готовы идти в регпалату и передать деньги, как вдруг продавец сообщает, что он решил поднять стоимость квартиры. А если цены резко подскочили и найти квартиру за такую же сумму уже невозможно? К тому же наши клиенты чаще всего ограничены в финансах. Так вот, заключение предварительного договора с передачей задатка, где прописывается сумма сделки, способно обезопасить от подобного рода неожиданностей, – комментирует специалист.

Но и с передачей задатка или аванса нужно быть внимательными. Несведущему человеку может показаться, что большой разницы между двумя этими понятиями нет. При этом, с точки зрения закона, они совершенно противоположные. Так,задаток – это «денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (ст. 380 ГК РФ). Тогда как понятия «аванс» в Гражданском кодексе просто нет. Но под данным термином понимается «предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленныеему товары, выполняемые для него работы, услуги». Помимо того, что аванс и задаток имеют разное значение, они еще и несут за собой различные юридические последствия.

Если при заключении предварительного договора был передан задаток

Согласно ст. 416 Гражданского кодекса РФ, «при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен». Кроме того, если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца. Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка. Если же возникли форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки, задаток возвращается без штрафных санкций.

Аванс, в отличие от задатка, выполняет только платёжную функцию. А так как это всего лишь предварительный способ расчетов по сделке купли-продажи, то по закону, по чьей бы вине он ни был заключен, аванс должен быть возвращён в любом случае.

– Если говорить о том, что выгоднее – аванс или задаток, то для покупателей это, несомненно, задаток, так как он хоть как-то гарантирует окончательное оформление договора. Тогда как аванс никакой гарантии не дает. При этом любая передача денег, как бы она ни называлась, должна сопровождаться подписанием соответствующего соглашения. И от того, насколько грамотно оно будет составлено, зависит безопасность ваших денежных средств, – говорит Ольга Попова.

Что должно быть прописано в предварительном договоре?

1. Сумма, за которую будет продана квартира, и размер аванса или задатка.
2. Описание продаваемого объекта (адрес, количество комнат, площадь).
3. Цена квартиры, которая при подписании предварительного договора фиксируется.
4. Сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.
5. Ну и, наконец, различные дополнительные условия – порядок оплаты, передачи квартиры после сделки и т.п.

Только при соблюдении всех этих требований ваши деньги будут в безопасности.

Конечно, может показаться, что составить предварительный или основной договор купли-продажи довольно просто. Однако нужно учитывать, что вместе с подписанием данного соглашения передаются немалые денежные средства. Поэтому, дабы обезопасить свои сбережения, всегда лучше проконсультироваться со специалистом.

Просрочка договора задатка

Добрый вечер, такая ситуация, 28.09 заключили договор задатка, собственник несовершеннолетний, почти месяц они возились с разрешением опеки на продажу, еще параллельно оформляли ипотеку в Сбербанке на новостройку, и в срок договора задатка не укладываются, как я могу получить возмещение в двойном размере? (Я покупатель), при условии если продавец отказывается возвращать задаток..

Участник программы «‎Работаю честно»

А цель всё-таки какая: в итоге купить квартиру или получить деньги в двойном размере?

Изначально была цель купить квартиру, но в течение месяца когда нервы вытрепали уже сомневаюсь в покупке квартиры. Так же есть подозрение что продавец занимается мошенничеством так как они продают квартиру около года и до сих пор не получили разрешение с опеки, хотелось бы хотя бы задаток свой вернуть.

Участник программы «‎Работаю честно»

Так все правильно: разрешение опеки получается тогда, когда есть покупатель и подобрана альтернатива. Возможно альтернатива не была подобрана или была, но смысла её авансировать не было, тк не было верхнего покупателя.Разрешение опеки в среднем, при полном пакете документов, получается в течение 10 дней, поэтому По сроком, которые вы отзвучали- вполне реальная рабочая ситуация.Да, вы можете сейчас забрать свой задаток/аванс, но поймите, что альтернатива с опекой да и ещё и с ипотекой это не легкое дело и работы наверное было проделано куча.А чтобы не трепать нервы, надо было нанять специалиста на сопровождение, который бы контролировал всю ситуацию.Решать Вам: забирать или немного подождать, тк сделка сложная

Я так понимаю, после просрочки договора задатка его нужно продлевать или переоформлять?

Задаток новостройки договор

Москвич Дмитрий вот уже четыре месяца пытается купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Сначала он обратился в банк и получил одобрение на кредит, действующее в течение 120 дней. После долгих поисков нашлась подходящая квартира — в относительно новом доме (2009 года постройки) в десяти минутах от метро «Выхино» по цене 4,2 млн руб. Переговоры с собственником жилья через риелтора шли долго, но завершились успешно: стороны договорились о продаже и приступили к оформлению сделки. Однако на завершающей стадии она сорвалась. «Я отдал аванс, мы стали потихоньку запрашивать нужные справки, но до периода оценки продавец резко повысил цену на 500 тыс. руб. В результате мы забрали аванс и разошлись», — рассказывает Дмитрий.

Он продолжил поиски и в скором времени нашел похожую по характеристикам квартиру стоимостью 4,15 млн руб. в том же районе. «Мы уже были на стадии сделки — внесли аванс, всё собрали, потратили кучу времени, за свой счет сделали оценку объекта, но продавец в последний момент заявил, что цена будет выше на 300 тыс. руб.», — сетует Дмитрий. Эту сделку, впрочем, заемщик решил довести до конца — было жалко потраченного времени и денег, которые он заплатил за оформление документов. «Как мне сказала наш риелтор, в данном случае закон на стороне продавца и мы не можем юридически заставить его вернуться к изначальной цене или компенсировать затраты на сделку с нашей стороны», — говорит он.

Читайте так же:  Штраф на 300 000 рублей

По словам опрошенных РБК риелторов, подобные случаи происходят относительно нечасто. «Такая ситуация была характерна скорее для 2000-х годов, когда стоимость жилья буквально за пару недель могла вырасти на несколько сотен тысяч рублей и продавцы диктовали правила игры в условиях относительно небольшого предложения», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Сейчас рыночная конъюнктура изменилась — предложение превышает спрос, и в более выгодной позиции находятся покупатели, отмечает риелтор.

Появление подобных схем в условиях снижения спроса на недвижимость может быть связано со стремлением риелторов максимизировать прибыль, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Такую уловку часто придумывают не хозяева квартир, а риелторы, которые работают с продавцом. Теперь, когда количество сделок сократилось, риелторы стараются дополнительно заработать с помощью таких схем», — объясняет эксперт. Раньше, когда потенциальных покупателей было больше, посредникам было проще зарабатывать на комиссиях без всяких ухищрений, добавляет он.

Как действовать покупателю

Прежде всего покупатель жилья должен определиться, какое соглашение он будет оформлять с продавцом — об авансе или задатке за квартиру, и настоять на предпочтительном варианте в ходе переговоров с продавцом. Разница между авансом и задатком заключается в том, что задаток обеспечивает некоторые гарантии покупателю в случае отказа от сделки.

«Если продажа квартиры срывается по вине продавца, то покупатель получает задаток в двойном размере», — поясняет партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов. При этом если сделка с использованием задатка срывается из-за покупателя, он теряет всю сумму задатка. Соглашение об авансе характеризуется более мягкими условиями: при отмене сделки деньги просто возвращаются покупателю в полном объеме.

По мнению Герасимова, на соглашении о задатке покупатель должен настаивать лишь в том случае, если он уверен, что готов купить конкретную квартиру. Если такой уверенности нет, предпочтительным вариантом будет аванс. В этом случае покупатель сможет получить обратно внесенные деньги, если вдруг передумает приобретать квартиру.

Кроме того, если покупатель и продавец хотят обезопасить себя от изменения условий, им стоит заключить предварительный договор, добавляет Павел Герасимов. Это соглашение согласно ст. 429 ГК РФ фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре. «В рамках предварительного договора можно также вносить обеспечительный платеж. Он может носить как форму аванса, так и задатка», — рассказывает Герасимов.

Партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев добавляет, что формально предварительный договор равнозначен соглашению о задатке. В нем указывается та же информация о квартире, о сторонах и о сумме задатка, поэтому покупатель и продавец могут подписать один из этих документов.

Как заключать соглашение

Соглашения о задатке и об авансе не сильно отличаются по форме, отмечают опрошенные РБК юристы. Они рекомендует в обоих случаях фиксировать в тексте соглашения предмет, то есть квартиру, и его цену.

Кюрджев также говорит, что в соглашении нужно указать, за какую квартиру вносится задаток или аванс. Кроме того, стоит указать, до какого срока действует соглашение, то есть на какое число назначена сама сделка. «Еще один важный момент: аванс или задаток лучше выплачивать непосредственно собственнику недвижимости», — отмечает он.

Если стороны договорились о задатке, Кюрджев рекомендует расшифровывать в соглашении, что «платеж по предварительному договору» — это задаток, чтобы впоследствии не возникало неточностей (например, если продавец откажется возвращать деньги и придется обращаться в суд). В этом же соглашении нужно описать причины, которые позволят доказать, что сделка сорвалась по вине одной из сторон. Подобной причиной может стать, например, непредоставление продавцом нужных документов.

«Например, при оплате через банковскую ячейку от сделки может отказаться банк, если вы предоставите нужные документы меньше чем за три-четыре дня до даты сделки. Так что если хозяин квартиры передаст покупателю документы за день до сделки, то она не состоится», — объясняет Кюрджев. В этом случае покупатель сможет потребовать от продавца возврата задатка в двукратном размере, но эту причину лучше прописать сразу в соглашении.

Впрочем, составить соглашение, в котором будут предусмотрены все подобные ситуации, довольно сложно, признает Кюрджев. По его мнению, с этой задачей сможет справиться далеко не каждый риелтор. «Теоретически покупатель может составить такое соглашение самостоятельно — в интернете легко можно найти образцы, которыми делятся юристы, и переделать один из них под свой случай», — отмечает он. Также покупатель может обратиться к юристу или высококвалифицированному риелтору.

Если сделка в итоге срывается по вине продавца, то покупатель может попробовать взыскать с владельца квартиры затраты на оформление документов. В случае отказа со стороны продавца оплачивать издержки покупателю придется решать этот вопрос через суд. Однако прежде чем подать заявление, стоит написать письмо продавцу с просьбой оплатить издержки, рекомендует Кюрджев. «Если продавец отказывает вам на словах, то в суде он может заявить, что вы не требовали от него деньги. А так у вас будет письменное доказательство требования, которое можно предъявить суду», — говорит эксперт.

В суде главная задача истца — доказать, что в срыве сделки виноват именно продавец и покупатель понес из-за этого издержки, уточняют опрошенные юристы. «Доказать, что продавец завысил цену и сорвал сделку, будет проще, если у покупателя есть на руках соглашение, в котором прописаны первоначальные условия сделки. Повышение цены можно подтвердить, например, перепиской или свидетельскими показаниями», — рассказывает Герасимов.

Если издержки придется взыскивать через суд, то суду должно быть понятно, за что вы требуете возмещения. То есть нужно предоставить свидетельства того, что вы действительно платили за какие-то справки или оформление документов в ходе подготовки к сделке, говорит Кюрджев.

Хотя по закону продавец обязан вернуть покупателю задаток, на практике с этим тоже могут возникнуть проблемы, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Существует риск, что продавец не сможет выплатить всю сумму задатка, даже если покупатель обратится в суд с требованием взыскать деньги и выиграет его. «Бывают случаи, когда у продавца просто нет официальных доходов или имущества. В такой ситуации взыскать деньги даже по исполнительному листу маловероятно», — рассказывает он.

Советы покупателям

Если покупатель внесет аванс, а не задаток, ему остается только одно — грамотно вести переговоры с продавцом, предупреждает Репченко. «Нужно изначально дать понять продавцу, что вариантов у вас много и вы не держитесь за этот», — объясняет он. Параллельные переговоры можно использовать и как инструмент противодействия давлению «шантажиста», и как вариант более выгодного соглашения, добавляет Литинецкая.

Если же переговоры ведутся с риелтором, представляющим владельца квартиры, и посредник сообщает о повышении цены, то желательно пообщаться непосредственно с хозяином. «Вполне возможно, что риелтор пошел на такой шаг без ведома владельца», — говорит Репченко.

Перед подписанием предварительного договора нужно внимательно изучить документы на квартиру, напоминает заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский. Если покупатель обнаруживает какие-то детали после подписания договора, он уже не сможет отказаться от покупки, говорит эксперт. Так, если покупатель узнает о наличии наследников или дополнительных собственников, которые проживают в другом городе и теоретически могут претендовать на квартиру, — ему придется с этим смириться. В противном случае он потеряет задаток, заключает Бернадский.

Правильно составленный договор и перевод задатка при покупке квартиры

Аванс и задаток при покупке квартиры – обязательная часть договора купли-продажи. Они выступают гарантией того, что сделка будет заключена на определенных условиях, которые стороны изначально зафиксированы в договоре.

Величина задатка, как и аванса, покупателем и продавцом определяется самостоятельно на договорной основе. Обычно сумма соответствует 5-10% от цены приобретаемой квартиры.

Залог, аванс, задаток

Понятие «аванс» законодательно не определено. Фактически, это предоплата по договору. При отказе от сделки продавец возвращает покупателю все полученные средства.

Задаток – это гарантия совершения сделки. При наличии договора аванса при покупке квартиры при отказе от заключения основного соглашения покупателем деньги остаются у продавца. В противном случае настоящий владелец предмета сделки обязан вернуть несостоявшемуся партнеру средства в двойном размере.

Залог при покупке квартиры – это гарантия того, что кредитору вернут заем. При возникновении проблем с платежеспособностью заемщика при наличии такого обременения, даже если у него есть другие кредиторы, у залогодержателя будет преимущественное право на компенсацию своих расходов за счет реализации заложенного имущества.

Залогодателем всегда выступает владелец вещи или его доверенное лицо. В залог может быть передана как приобретаемая жилплощадь, так и иной объект, в том числе транспортные средства, ценные бумаги и так далее. Договор залога при покупке в ипотеку квартиры оформляется одновременно с прочей кредитной документацией. Правильный образец этого документа можно найти на нашем сайте.

Задаток — это деньги которые вы передаете продавцу для того, чтобы он не искал покупателей и символизирует серьезные намерения на приобретение его квартиры с вашей стороны.

Получив гарантии в виде задатка продавец не должен продавать квартиру до указанного в договоре срока. С другой стороны и покупатель не имеет права въехать в квартиру пока полностью не оплатит апартаменты. На всем протяжении сделки задаток служит гарантом ее проведения и подталкивает всех участников к полному выполнению всех условий. При завершении сделки средства идут в учет оплаты полной стоимости жилья.

Читайте так же:  Статья увольнение переводом

Договор о задатке, помимо того что гарантирует заключение сделки и снижает риски ее участников, еще и обеспечивает финансирование процесса оформления купли-продажи. Ряд расходов (в части регистрации сделки) несет покупатель, но и продавец со своей стороны оплачивает:

  • сборы и пошлины, взимаемые за оформление документов, необходимых для регистрирующих органов;
  • нотариальные доверенности, например, если кто-либо из собственников не сможет лично присутствовать на сделке;
  • получение в нотариальной конторе отказа от преимущественного права покупки, если речь идет о приобретении доли в объектах недвижимости;
  • удостоверение согласие супруга на сделку;
  • услуги риелтора и прочее.

Необходимые знания до передачи задатка

Ни в коем случае не отдавайте деньги продавцу просто договорившись устно. Обязательно заключите официальный договор о передаче задатка, и только после этого отдайте деньги. Если Вам предлагают составить договор без заверения у нотариуса, то тоже откажитесь и оформите документы по всем правилам, чтобы он имел юридическую силу. Составив документ правильно вы будете защищены от потери задатка в случае если продавец заключил сделку с другим покупателем.

Примите во внимание! Если вдруг Вы (покупатель) захотите купить другую квартиру, то вся сумма задатка остается у продавца. Если же продавец передумал и отказывается продать Вам свою недвижимость, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Желательно чтобы эти условия были прописаны в договоре по задатку на квартиру.

В наше время доверять людям нельзя, мошенники используют лазейки в законе для того чтобы манипулировать задатком покупателя. Рекомендуем перед подписанием договора обратиться к независимому юристу для того чтобы он проверил правильность составления документа. Только так вы обезопасите свой задаток и не потеряете его.

До передачи задатка продавцу проверяем следующее:

  • В техническом паспорте смотрим планировку и сверяем с действительностью. Если план отличается, но вы решили взять эту квартиру, то узаконить планировку либо привести к первозданному виду придется Вам. Потратить на это можно много денег.
  • Рекомендуем не покупать квартиру в том случае если в выписке из ЕГРП есть запись об обременении недвижимости третьими лицами. Так же выписка дает возможность посмотреть кто является собственником и у кого еще есть права на покупаемую квартиру.
  • В обязанности продавца входит предоставление справки о прописанных людях. Единая выписка из домовой книги покажет всю историю прописанных граждан в квартире. Если зарегистрированный находится в армии или другом месте, то по возвращении он сможет отсудить часть собственности. В большинстве случаев закон принимает сторону «нежданного гостя»
  • оригиналы документов правоустанавливающих документов на квартиру могут быть запрошены у владельца. Конкретно нужно попросить договор основания на право-обладание и свидетельство о праве собственности.
  • В договоре о задатке должны быть учтены все собственники квартиры указанные в свидетельстве. Может получиться так, что в договоре указано всего одно лицо и если человеке находится в браке, то вторая половина может предъявить права на квартиру в будущем. Если даже люди разведены, то супруг или супруга могут заявить на квартиру свои права в течении 3 лет после развода.

Если после всех проверок, вам кажется, что квартира «не чистая» посмотрите как проверить квартиру перед покупкой. Если возникают сложности с самостоятельным оформлением договора задатка при покупке квартиры по образцу, можно обратиться в нотариальную контору. Нотариус должен не только удостоверить факт передачи средств, но и дееспособность всех участников сделки.

Стоимость услуг этих специалистов определяется региональными объединениями нотариусов. По сделкам с недвижимостью плата устанавливается в процентном соотношении от цены объекта недвижимости и в среднем начинается от 3 000 рублей.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры в ипотеку: условия его передачи прописывают в предварительном договоре купли-продажи. Особо важным пунктом в данном документе станет описание порядка расчета.

Обычно задаток при покупке жилья с привлечением ипотечных средств является частью первоначального взноса. В предварительном договоре прописывают, что полную цену квартиры покупатель оплатит за счет:

  1. залога, что передается при оформлении этого документа;
  2. собственных средств, которые будут переданы при регистрации сделки;
  3. ипотечных средств.

В тексте основного договора купли-продажи пишут, что залог уже был уплачен, а собственные средства передаются при подписании этого документа.

Для кредитора важно, чтобы факт передачи средств продавцу был оформлен надлежащим образом. Если залог предоставляется путем безналичного перевода, то в качестве подтверждения запросят платежное поручение.

Чаще деньги передаются наличными. Тогда помимо расписки, нужно, чтобы на обоих экземплярах предварительного договора купли-продажи продавец своей рукой написал: «В качестве залога получена сумма. ФИО, дата, подпись». Сумму пишут цифрами, а потом дублируют прописью. Обязательно указывается валюта сделки. ФИО пишут полностью без сокращений.

Данный момент можно изначально прописать в предварительном договоре купли-продажи. Если дело дойдет до судебного разбирательства, то залог в таких ситуациях обязуют вернуть как неосновательное обогащение.

1 этап — правильно составляем договор задатка

Скачать типовой образец бланка договора задатка. Заполнить его используя следующие подсказки.

Как оформить задаток при покупке квартиры смотрите ниже:

  • По гражданскому кодексу РФ (ст. 380 и 381) в соглашении (договоре) о задатке должно быть указаны следующие данные:
  1. Обязательно! Все собственники квартиры и покупатель. Если покупает не один человек, то указать обоих.
  2. ФИО обоих сторон и паспортные данные, включая адрес текущего проживания.
  3. Какова конечная цена на квартиру
  4. Задаток. Прописывается прописью (обязательно) и цифрами.
  5. Полностью описывается продаваемая квартира. Нужно указать площадь, адрес и другие характеристики.
  6. Оговариваются сроки по обязательствам.
  7. На каких условиях дается задаток. (В этом месте указывается, нужно ли платить за коммунальные услуги, какая мебель останется и др.)
  • Договоров по задатку должно быть два экземпляра(по 1 на каждого). Подписанных обеими сторонами.
  • Часто задаток путают с авансом! Об этом тоже не стоит забывать. Ведь отличие задатка от аванса заключается в том, что при не соблюдении какого либо условия. Например продавец передумал продавать квартиру, а до этого ему перечислили аванс, то покупатель не получит его в двойном размере. И наоборот, если покупатель найдет другой вариант, то продавец должен будет вернуть полностью сумму аванса.
  • Запомните, договор о задатке может иметь такое название — предварительный договор купли продажи. Он содержит в себе все те же пункты и смыслы, но оформляется как обычный договор.
  • На предложение оформить задаток в виде расписки, лучше откажитесь. Если что то пойдет не так без судебного процесса не обойтись. Причем родственники могут заявить о том что продавец является не адекватным и подтвердят это справкой от психиатра. Тогда дело окажется заведомо проигранным.
  • Перед подписанием проверьте еще раз все пункты и документы как свои так и продавца.
  • По желанию можно заверить договор у нотариуса, но не обязательно.

2 этап — передаем задаток

  1. Договоритесь о сумме с продавцом. (Обычно назначается фиксированная сумма или процент от стоимости квартиры.)
  2. Составляется и подписывается договор. Как его заполнить написано выше.
  3. Перед передачей денег возьмите с продавца расписку о получении договорной суммы, как ее составить рассмотрим ниже. Деньги передаются только после получения расписки!
  4. Отдавать деньги нужно при свидетелях и попросите пересчитать купюры. В свидетели лучше взять товарища, но не родственника. Он будет более объективен.
  5. Еще раз уточните все спорные моменты и сроки выполнения обязательств.
  6. Обменяйтесь телефонами и адресами.

3 этап — составление расписки о получении задатка и ее подписание

Перед получением задатка продавец пишет расписку о получении денег и отдает ее покупателю, после чего последний вручает оговоренную сумму.

Учтите несколько моментов. Расписка о получении задатка пишется от руки и шариковой ручкой. Этот момент необходим для большей безопасности. Ведь подделать почерк гораздо сложнее нежели подпись.

Внимание! Расписку должны написать все владельцы квартиры, а сумма в ней распределяется пропорционально долям собственников. Например: если задаток составляет 100000р, доля хозяина 6/10, а хозяйки 4/10, то владелец в расписке указывает сумму 60000р, а второй собственник 40000р.

В расписке пишут следующее:

  • Название — Расписка о передаче задатка по договору от (число)
  • Полные паспортные данные. Например: Иванов Федор Сергеевич 02.02.2222 года рождения, паспорт 1111 №111111, выдан УВД г. Москва, 22.02.2222 года. Зарегистрирован по адресу г. Москва, ул. Московская, д. 1, кв.0, в дальнейшем именуемый Продавец.
  • В обязательном порядке уточнить, что передается именно задаток!
  • Размер задатка пишется как цифрами, так и прописью с указанием валюты.
  • Укажите на основании чего дается расписка. Пример: задаток в размере 60000 рублей (шестьдесят тысяч рублей) в счет оплаты по договору купли продажи, который будет заключен до 22 марта 1122 года.
  • Так же нужно вкратце описать квартиру, площадь, адрес, документы подтверждающие собственность.
  • Дата/Подпись

Нюансы

  • Расписка должна быть собственноручно написана человеком который получает сумму задатка.
  • Если она распечатана на принтере, заверьте расписку у нотариуса
  • Пишется в вашем присутствии

По соглашению сторон сделка может отмениться, и задаток вернется в первозданном виде. Для этого должны быть веские причины — болезнь, отказ в ипотечном кредите и т.д.

Перед тем как отдать задаток будьте полностью уверены, что это именно та квартира которую вы хотите. Следуйте выше указанным советам и оказаться с пустым кошельком будет гораздо сложнее. Не ведитесь на дешевые предложения, возможно это работают мошенники. По любому подозрительному вопросу обращайтесь к юристу или нотариусу. Приятных вам покупок.