Налог на недвижимость физических лиц за рубежом

Большинство собственников зарубежной недвижимости не задумываются о том, что у них есть определенные обязательства перед налоговыми органами не только за рубежом, но и в России. Существуют специальные двусторонние договоры для предотвращения двойного налогообложения, но эти соглашения не предполагают, что информацию о собственности и доходах за рубежом можно просто скрывать от своего государства.

Эта тема с каждым годом становится все острее, поскольку во всем мире идет борьба с утаиванием доходов и «экспортом» налогов в более благоприятные юрисдикции. В этой борьбе все активнее участвует и Россия. Так есть ли у покупателей зарубежной недвижимости реальный повод беспокоиться о российских налогах? И зависит ли степень этого беспокойства от происхождения денег?

Заработал? Доложи!
Для начала имеет смысл определиться с сутью двойного налогообложения. У любого государства есть исключительное право собирать налоги с доходов, полученных на его территории. Но сами люди в сегодняшнем мире весьма мобильны и нередко получают часть доходов за рубежом. Получается, что человек должен уплатить налоги и за границей, поскольку доход получен в этой юрисдикции, и на родине – потому что обязан задекларировать все свои доходы независимо от их происхождения. «Гражданин России обязан декларировать в России не саму недвижимость, а полученные от нее доходы, которые облагаются российскими налогами», – поясняет основатель и партнер швейцарской компании Sander Estates SA Сергей Сандер.

Налоговые обязательства при этом зависят от ряда обстоятельств. Если доход получает компания – то идет ли речь о ее зарубежном представительстве; если частное лицо – каков его налоговый статус в данной стране. Помимо прочего, следует учитывать, есть ли у данного государства соглашение с Россией об избежании двойного налогообложения.

Конечно, тема двойного налогообложения гораздо актуальнее не для владельцев зарубежной недвижимости, а для крупного российского бизнеса с зарубежной «пропиской». Но некоторые аспекты касаются и частных лиц. Ни для кого не секрет, что покупка зарубежной недвижимости – один из популярнейших методов вывоза из России «нетрудовых» доходов. Речь идет о колоссальных суммах, благодаря чему россияне уже стали ведущей силой на многих национальных рынках недвижимости.

Физики и юрики
В ряде стран недвижимость приходится оформлять на местную или международную компанию из-за особенностей национального законодательства. Вместе с этим у покупателя возникают новые налоговые обязательства, в частности необходимость платить НДС и налог на прибыль. «Обычно налоги, связанные с владением недвижимостью, – налог на имущество, на землю и т. п., едины для юридических и физических лиц. А вот налоги на доходы от использования недвижимости, например от сдачи в аренду, у «физиков» и юрлиц отличаются кардинально», – говорит Сергей Сандер. Причем владельцам компаний, созданным исключительно ради покупки недвижимости, далеко не всегда можно отделаться нулевой отчетностью. Даже в Хорватии в этом году были приняты поправки, запрещающие компаниям использовать недвижимость в бездоходном, а значит, безналоговом режиме.

Дублировать налог на имущество и местные налоги в России в любом случае не придется. Однако доходы от аренды или продажи зарубежной собственности необходимо задекларировать и в России. На практике большинство россиян просто утаивают доходы, которые приносит зарубежная недвижимость, – впрочем, вполне безнаказанно.

В ноябре на рассмотрение Госдумы были внесены поправки в закон о противодействии отмыванию нелегальных доходов. Если поправки будут одобрены, то под обязательный контроль попадут все операции с наличными средствами на сумму более 600 000 руб. (в том числе внесение наличными аванса при покупке недвижимости). Контроль над крупными безналичными транзакциями был введен еще в 2004 г. Идеология фискального законодательства в том, что можно свободно покупать недвижимость за границей, но с использованных на это средств должны быть уплачены все налоги в России.

Метод вычитания
В чем суть двусторонних соглашений? Как пояснил Сергей Сандер, в соответствии с большинством международных соглашений об избежании двойного налогообложения налоги на недвижимость платятся в той стране, где находится объект.

Тем не менее играют роль не только наличие и текст соглашения, но и правоприменительная практика обоих государств. Любые вопросы двойного налогообложения необходимо рассматривать не вообще, а относительно двух конкретных стран – и желательно участие специалиста.

Руководитель налоговой практики адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Игорь Шиков рассказывает о том, как действуют эти соглашения: «Россия, как правило, применяет метод зачета. Это означает, что налоговый резидент РФ при расчете налога, подлежащего уплате с совокупного дохода (включающего в себя доходы из внешних источников), вправе вычесть из суммы налога, подлежащего уплате в РФ, налог, уплаченный в государстве, где находится объект недвижимости. Однако вычитаемая сумма не может превышать сумму исчисленного в России налога. Если уровень налогообложения в государстве источника ниже, то в РФ доплачивается разница до ставки, установленной в РФ, то есть до 13% для доходов физических лиц».

Казалось бы, снять с повестки дня российскую часть проблемы можно через покупку офшора. Но в этом случае нужно разработать в налоговую стратегию, ведь содержание такой фирмы тоже стоит немалых денег. Например, применительно к Англии об использовании офшорной схемы надо задумываться лишь покупателям объектов от 3 млн фунтов, считает управляющий директор компании LondonDom.com Егор Шишковский. «Есть две основные выгоды использования офшора, – говорит эксперт. – Во-первых, это защита от налога на наследство, который в Великобритании составляет 40%. Во-вторых, если офшорная компания использовалась только в качестве владельца одного объекта недвижимости и не вела никакой другой деятельности, то при перепродаже объекта можно передать покупателю акции компании, и ему не придется платить 4-5% гербового сбора. Суть не в благотворительности, а в том, что недвижимость продается дороже».

Новые кочевники
В последнее время ряд стран прилагают титанические усилия, чтобы перекрыть каналы сокрытия доходов. Среди последних значимых новостей – успешное «наступление» Германии на банки Лихтенштейна, а властей США – на швейцарский UBS. В этом же контексте можно рассматривать и обновленное налоговое соглашение России с Кипром, которое ожидает ратификации.
Однако путей легальной налоговой оптимизации с помощью зарубежных юрисдикций по-прежнему много.

«Что касается раскрытия информации, то пока ситуация осталось прежней: существует международная процедура обмена информацией, которая применяется в ходе уголовных дел, а также в соответствии с международными законами о борьбе с отмыванием средств и борьбой с терроризмом, – считает Сергей Сандер. – UBS тут ни при чем, там была иная ситуация беспрецедентного давления со стороны США, где у этого швейцарского банка сосредоточена треть, если не больше, бизнеса. Относительно России ситуация будет зависеть от того, насколько оперативно налоговые органы РФ смогут развить сотрудничество с налоговыми органами других стран. Пока мне верится с трудом, что это произойдет в ближайшем будущем. Могу предположить, что данный процесс будет саботироваться самими российскими чиновниками, которые сегодня тайно владеют большим количеством зарубежной недвижимости».

Отдельный сюжет в истории с налогами – когда человек меняет налоговую юрисдикцию или получает вторую (самый очевидный случай – оформление вида на жительство или гражданства другой страны). Так, некоторые обеспеченные пенсионеры из Европы и США переезжают в страны со щадящим налогообложением.

Европейским «налоговым раем» для состоятельных людей принято считать Монако, Швейцарию, Мальту, Андорру и, как ни странно, Великобританию (закрывая глаза на драконовский налог на наследство). Проблема лишь в том, что до получения гражданства в большинстве стран обладатель ВНЖ должен находиться в стране не менее 183 дней за год. Хотя и здесь есть нюансы: некоторые государства, например Сент-Киттс и Невис, таких требований не предъявляют.

Сергей Сандер обращает внимание: «Современного космополита очень сложно признать резидентом хоть какой-то страны. Большинство состоятельных людей находятся в постоянном движении – несколько домов, дач, поездки на отдых. Поэтому все чаще применяется подход, когда налоговая резиденция определяется на основании «центра жизненных интересов»: где находятся основной дом и активы, где учатся дети, где расположен бизнес и т. п. Именно данным подходом успешно и жестко пользуются власти Франции, Германии, Испании, Италии для налоговых претензий к состоятельным семьям, проживающим на их территории».

Хотите советов – их есть у меня
В свете всего сказанного возникают два немаловажных вопроса: какие последствия влечет сокрытие информации о зарубежных доходах и какова лучшая схема налоговой оптимизации?
К сожалению, ни один из опрошенных экспертов прямого ответа не дал. И причина ясна: подобное ноу-хау стоит денег. «Вопросы налогообложения на международном уровне, когда вовлечены несколько юрисдикций, относятся к области эксклюзивного знания, – говорит независимый консультант по управлению личным капиталом, полный действительный член The International Tax Planning Assosiation Татьяна Булах. – Бесплатных «советов юриста» по этой теме в журналах просто не бывает. Иногда попадаются отдельные рекламные публикации с обязательным примечанием в конце, что самостоятельное применение советов успеха не гарантирует, так как за пределами статьи остались многие моменты».

Однако краски сгущать не стоит: грамотный риелтор, по крайней мере, расскажет об основных этапах «большого пути» и о подводных камнях – от схемы перевода денег до уплаты налогов и продажи объекта. Тысячи россиян благополучно владеют недвижимостью за рубежом, и по каждой стране накоплен большой коллективный практический опыт.

Следует помнить, что налоговые вопросы должны все время оставаться в поле зрения как при купле-продаже недвижимости, так и при сдаче ее в аренду. По словам Сергея Сандера, «большинство наших соотечественников, владеющих недвижимостью за рубежом, ее не декларируют, пользуясь отсутствием механизмов обмена информацией между налоговыми службами». Но если недвижимость – лишь элемент в более сложной схеме налоговой оптимизации, то лучше поискать квалифицированных консультантов.
Петр Чернов. По материалам «HomesOverseas»

Читайте так же:  Приказ 1166 от 2012

История новой России

Во многих странах налог на недвижимое имущество физических лиц давно исчисляется по стоимости, приближенной к рыночной. Он успешно выполняет фискальную, стимулирующую и социальную функции и обеспечивает значительную часть доходов местных бюджетов. Россия находится в начале этого пути, поэтому любопытно познакомиться с нюансами зарубежной практики.

Объекты налогообложения

В большинстве стран налогом на имущество облагается недвижимое имущество – квартиры, жилые дома, хозяйственные постройки, сооружения, земельные участки, которые в отличие от движимого имущества относительно легко выявляются и идентифицируются. В США и Канаде единым налогом на имущество облагается земельный участок и строения на нем. Во Франции, кроме того, есть отдельный налог на жилье. С незастроенных участков (поля, луга, леса, карьеры, болота, участки под застройку) взимается земельный налог.

В некоторых государствах под налогообложение подпадает суммарное имущество налогоплательщика, имеющее рыночную стоимость, – недвижимое и движимое имущество (автомобиль, яхты, моторные лодки), а также имущественные права (ценные бумаги, банковские депозиты, бизнес-активы). В Германии в целях налогообложения под имуществом понимается недвижимое и движимое имущество, в том числе банковские вклады, долевое участие в хозяйственных обществах, драгоценные металлы, драгоценные камни, жемчуг, монеты и медали, украшения и предметы роскоши, произведения искусства и коллекции. А в Швейцарии чистые активы физических лиц облагаются самостоятельным налогом наряду с налогом на недвижимость.

Иногда (в частности, на Филиппинах) налог пытаются брать за «улучшение земельного участка», то есть за «результаты положительного антропогенного воздействия на него». Но это понятие слишком общее и абстрактное, чтобы на его основе можно было однозначно установить объект налогообложения.

Налогооблагаемая база

Почти во всех странах налогооблагаемая база имущественного налога определяется на основе оценочной стоимости, приближенной к рыночной. Это экономически стимулирует рациональнее использовать имущество.

Страны с развитыми арендными отношениями (Великобритания, Франция, Сингапур и др.) предпочитают рассчитывать налог исходя из так называемой «арендной стоимости» имущества – ориентировочной суммы арендной платы, которую можно получить за год при сдаче недвижимости в аренду. Эту стоимость определяют территориальные кадастровые органы и периодически переоценивают ее в законодательно установленные сроки, например в Великобритании – один раз в 10 лет. Во Франции налогооблагаемая база по налогу на имущество для обустроенных участков равна 50% «арендной стоимости» такого участка вместе со зданиями, сооружениями, резервуарами, по жилью – потенциальной годовой арендной плате, определенной местным земельным реестром, по незастроенному участку – 80% его кадастровой стоимости.

В странах Северной Европы, США и Японии используется капитализированная (аккумулированная за весь срок службы) стоимость объекта на указанную базовую дату. В Швеции эта дата на 2 года предшествует налоговому году. Сделано это для того чтобы оценщики могли полнее проанализировать всю необходимую информацию. В США переоценка происходит в основном ежегодно, а в штате Флорида – один раз в 3 года, в Испании – каждые 8 лет.

При определении оценочной стоимости недвижимости применяют сравнительный метод (изучаются цены рыночных сделок с недвижимостью), затратный подсчитываются расходы, которые требуются на полное восстановление объекта), доходный (определяется капитализация дохода от потенциально самого выгодного использования объекта – аренда или продажа) либо их сочетание. В Канаде учитывают расходы на создание объекта, доход, который он приносит владельцу, и рыночную стоимость на момент оценки. А в штате Флорида – текущую стоимость недвижимости, способ ее использования, местонахождение, площадь, первоначальную стоимость, восстановительную стоимость строений, износ, доход от использования или чистый доход, если недвижимость продается.

Кто устанавливает ставки налога на имущество и куда он поступает?

Налог на имущество преимущественно местный, его доля в местном бюджете достигает в Нидерландах – 95%, в Канаде – 81%, в Великобритании и Австралии – по 90%, в Германии – 80%, в Дании – 73%, в Швеции – 69%, во Франции – 52%, в США – от 10 до 70% в зависимости от штата. За счет поступлений налога на имущество местные власти финансируют пожарную охрану, полицию, школы, здравоохранение и т. п.

Если же имущественный налог является федеральным, то средства от него распределяются между бюджетами всех уровней. Так, в штате Флорида ежегодная оценка и взимание налога на недвижимость регулируются на уровне графств штата. Аккумулированные налоговые поступления из бюджета графства распределяются между бюджетами муниципалитетов, школьных и специальных налоговых округов. В Дании некоммерческая недвижимость облагается местным и окружным налогом, а коммерческая (офисы, отели, заводы, мастерские и др.) – только местным.

Ставки налога на имущество

В большинстве стран одновременно используются система фиксированного налога, когда законодательно устанавливается фиксированная на всей территории страны, штата или кантона ставка налога по определенному типу недвижимости, и система опционального налога, когда муниципалитетам предоставлено право самостоятельно определять ставку в заданном диапазоне, вплоть до предельной величины, установленной центральными органами власти. Муниципалитеты в основном выходят на предельные уровни ставок, поскольку они могут получить дотации из регионов (земель) только в случае, если максимально используют собственные источники доходов. Во Франции налог на имущество является местным, власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.

В США властям штатов разрешено превышать предельную ставку налога на имущество в 1%, если дополнительные доходы идут на погашение их долгов. Ставки налога существенно колеблются по штатам и городам: штат Нью-Йорк – 11,5% продажной цены, штат Филадельфия – 8,3%, штат Флорида – 2,0%, штат Калифорния – 1,5%, город Лас-Вегас – 3,25%, город Лос-Анджелес – 1,1–1,3%.

В Великобритании ставка налога на недвижимость составляет 1,5% оценочной стоимости, в Дании – 0,6–2,4%, в Германии – 1–2,1%, в Японии – 1,4%, в Швеции – 1,3%, в Литве – 1%, в Нидерландах – 0,1–0,9%, в Австралии – 0,35%, в Испании – 0,3–0,4%, в Латвии – 0,2–0,6%. По величине ставок лидирует Сингапур. Там для собственников жилья, которые в нем проживают, установлена ставка 4%, а для недвижимости, используемой в коммерческих и производственных целях, – 12%. Если же собственник – иностранец, то добавляется еще 10% (итого 22%). Дополнительный 10-процентный налог не касается иностранных собственников квартир в кондоминиумах или жилых домах, в которых не менее 6 этажей.

В некоторых странах ставка налога устанавливается не в процентах к оценочной стоимости, а в твердой сумме за 1 кв. м площади. Так, в Греции ставка налога меняется от 3 до 16 евро за 1 кв. м в зависимости от стоимости жилья. В Финляндии ставка составляет около 1 евро за 1 кв. м площади, и рыночная стоимость жилья не имеет значения, в Польше – 0,17 евро, в Словакии – 0,033 евро. В Чехии для квартиры в многоквартирном доме базовая ставка равна 0,04 евро за 1 кв. м, для частного дома – 0,12 евро. Базовая ставка умножается на коэффициент, который зависит от местонахождения недвижимости и колеблется от 0,3% в населенных пунктах до 300 жителей до 4,5% в Праге.

Плательщики налога на имущество

Зачастую налог на недвижимость уплачивают только собственники – и не важно, пользуются они ею сами, сдают в аренду или она пустует. А в Нидерландах налог состоит из части, налагаемой на собственника недвижимости, и части, налагаемой на пользователя. Если собственник и пользователь – одно лицо, оно уплачивает обе части. В Великобритании налог на имущество взимается или с собственника, или с арендатора земли, квартиры, жилого дома, магазина и т. п. Во Франции существует налог на имущество (отдельно на застроенные и незастроенные участки) и налог на жилье. Налог на имущество налагается на собственника, независимо от того проживает он в квартире (доме) или нет, а налог на жилье – только на того, кто проживает, то есть на собственника или на арендатора.

Льготы по налогу на недвижимость

Во многих странах при предоставлении льгот по налогу на имущество учитываются семейное положение налогоплательщика, уровень его доходов и характер недвижимости (скажем, она обеспечивает общественно полезную деятельность). В большинстве штатов США не облагается налогом имущество постоянных резидентов, нуждающихся в социальной защите, имеющих особые заслуги перед государством, в штате Флорида – имущество ветеранов войны в отставке с постоянной инвалидностью, полученной во время военной службы, имущество парализованных граждан, если они в нем живут, за минусом части, используемой в коммерческих целях. Во Франции от налога полностью или частично освобождены малообеспеченные граждане по основному месту проживания. В Греции безработные, инвалиды и семьи с тремя и более детьми платят налог по самой низкой ставке – 50 евроцентов за 1 кв. м, если площадь жилья менее 200 кв. м, а ее оценочная стоимость менее 3 тыс. евро за 1 кв. м.

Поскольку налогом облагается само имущество, а не его собственник, некоторые страны предпочитают льготировать не налогоплательщиков, а определенные категории недвижимости, в развитии которых заинтересованы местные власти. В Германии имущество частных предпринимателей (врачей и адвокатов, имеющих свой кабинет) считается производственным и облагается по льготной ставке. А в Канаде использование помещения для занятия частной практикой является поводом к повышению обычной ставки, равной 0,5–1,0%. Для парикмахерских она поднимается до 30%, адвокатских контор и врачебных кабинетов – до 50%. Для стимулирования строительства нового жилья в Нидерландах от налогообложения освобождены квартиры в новостройках, но только на период строительства здания, а в Швеции – первые 5 лет после начала эксплуатации квартиры, в последующие 5 лет ставка снижена на 50%.

Читайте так же:  Образец заявления на компенсацию по сокращению

Вычеты из налогооблагаемой базы

В большинстве стран (кроме Австрии, Швейцарии и др.) предусмотрены налоговые вычеты, с одной стороны, для помощи малоимущим и многодетным налогоплательщикам, с другой – для снижения расходов на сбор налога с тех, кто имеет в собственности объекты со слишком низкой налоговой базой (по ним затраты на администрирование близки или превышают налоговые поступления). А в Германии при определении налоговой базы из стоимости совокупного имущества вычитаются личный необлагаемый минимум на человека 120 тыс. евро (или на супругов – 240 тыс. евро) и по 120 тыс. евро на каждого ребенка. После достижения налогоплательщиком 60 лет его личный необлагаемый минимум увеличивается на 50 тыс. евро. В Италии семья по основному месту жительства имеет льготу 200 евро плюс 50 евро на каждого ребенка в возрасте до 26 лет. В Литве для всех квартир и жилых домов из налогооблагаемой базы вычитается 290 тыс. евро необлагаемого минимума. В штате Флорида для жилых домов налогооблагаемая база уменьшается на 25 тыс. долларов, вычет в 500 долларов предусмотрен для вдов и вдовцов (они теряют право на него при заключении нового брака) и при постоянной инвалидности налогоплательщика.

В некоторых государствах уплата налога на имущество является основанием для уменьшения на его величину совокупного дохода при расчете подоходного налога. Это практикуется, например, в Дании, а в Нидерландах – только при использовании имущества в коммерческих целях.

Отношение граждан к налогам

Есть страны, в которых развита культура участия граждан в общих делах, обеспечен доступ к информации органов власти, то есть прозрачны заключаемые ими контракты, сметы, фактические расходы. Там проводятся не показные, а полноценные общественные слушания по проектам благоустройства поселков и городов. Швейцария практикует ключевые вопросы жизни на уровне федерации, кантона и муниципалитета решать через референдумы разного уровня. А в Великобритании местные власти опрашивают жителей городка даже по, казалось бы, такому незначительному поводу – не будут ли они возражать, если два конкретных стандартных места под стоянку займет школьный автобус. И жители этих стран относятся к уплаченным ими налогам, в том числе на недвижимость, как к складчине, идущей на реализацию общих интересов. Ведь местные власти определяют ставки налога на имущество, который касается каждого жителя, исходя из потребностей местных бюджетов. Жители хотят знать, как расходуются собранные с них деньги, и контролируют чиновников.

Однако немало стран, где жители относятся к органам власти, как к «оседлым бандитам», собирающим дань в виде налогов. В них социальная реклама взывает: «Заплати налог и спи спокойно». И налогоплательщики «спят спокойно», видя в налогах только вынужденные поборы. Они принудительно отдали часть своих доходов и дальше не интересуются, куда пошли деньги. А даже если и поинтересуются, то все равно достоверной информации не получат. К сожалению, Россия относится к числу таких стран.

НДФЛ с продажи недвижимости за границей уплачивают только налоговые резиденты

Для целей уплаты НДФЛ с доходов, полученных от продажи заграничной недвижимости, необходимо учитывать налоговый статус физического лица, сообщает Минфин России в письме от 31 августа 2017 г. №03-04-05/56002.

Финансисты пояснили, что налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся на территории России не менее 183 дней в году. При этом гражданство физического лица значения не имеет.

Согласно статье 209 НК РФ объектом налогообложения для физлиц – налоговых резидентов признается доход, полученный от источников в РФ или от источников за пределами РФ, а для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами – только доход, полученный от источников в России. При этом доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами России, относятся к доходам, полученным от источников за пределами России (статья 208 НК РФ).

Таким образом, если физлицо находилось на территории РФ меньше 183 дней в календарном году, когда была продана недвижимость и, соответственно, не являлось налоговым резидентом, то у него не возникает обязанностей по уплате НДФЛ в связи с продажей такого имущества, находящегося в иностранном государстве.

Также сообщается, что родственники физлица, не уплатившего причитающиеся ему налоги, ответственности не несут.

Вопросы и ответы

Здравствуйте. В 2011 году меня пригласили на работу во Францию на 4 месяца, после я вернулась в Россию, но в ноябре со мной продлили контракт, и я уехала уже на три года. Я получаю зарплату во Франции, живу и плачу налоги здесь же.Гражданство Российское, в 2011 году в России была 187 дней (если вычесть дни пребывания во Франции), кроме того выезжала за границу для туристических целей, то есть по факту, менее 183 дней. Доходов в России не имею, но имею долю собственности в квартире родителей. Должна ли я платить налоги в России? Если да, то как и сколько? Спасибо.

Налоговые резиденты должны уплачивать с доходов от источников как в РФ, так и за пределами РФ. Это установлено ст. 209 НК РФ.

Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Если Вы фактически менее 183 дней были на территории РФ, то Вы не являетесь налоговым резидентом. В таком случае Вы платите НДФЛ с доходов, источники которых находятся в РФ (ст. 209 НК РФ). Если таких доходов у Вас нет, то налог платить не надо. А доходы от зарубежных источников облагаться НДФЛ в РФ не будут.

НАЛОГИ В РОССИИ

для владельцев недвижимости за рубежом

Поделиться:

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.

Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?

Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Налоги при покупке недвижимости за рубежом

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.

Для определения окончательных налоговых обязательств резидентом РФ по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1].

Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход[2].

Налогом на имущество физических лиц зарубежная недвижимость в РФ не облагается. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту. А также налогообложению могут подлежать доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости.

Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту

Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.

При определенных условиях у физического лица – налогового резидента РФ – может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами.

В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами над соответствующим пороговым значением (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно[3]).

Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.

С 1 января 2018 года были введены дополнительные условия (в пользу налогоплательщика) для признания материальной выгоды налогооблагаемым доходом.

  • физическое лицо (получатель кредита) и банк являются взаимозависимыми (в том числе, если физическое лицо является работником банка);
  • экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заемщиком, в том числе оплатой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).

Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом

Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.

Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

Если недвижимость оформлена на физическое лицо

  • Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.

Читайте так же:  Компенсация сотруднику за использование личного имущества

Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом[4].

  • Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
  • Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются зарубежные налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.
  • Если недвижимость оформлена на юридическое лицо

    Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

    • Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
    • Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;
    • Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
    • Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
    • Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

    Соглашение об избежании двойного налогообложения: как не платить налог дважды

    Налоговым резидентом России, обязанным платить в РФ налог на доходы от активов во всём мире, считается тот, кто живёт на территории страны более 183 дней в году. В частности, под это определение попадают многие владельцы заграничной недвижимости, которые могут получать доход от аренды или при продаже жилья. Если они являются российскими налоговыми резидентами, то возникает ситуация, при которой они должны платить налоги как за рубежом (по месту нахождения объекта), так и в России (по месту своего налогового резидентства). Однако налог не может взиматься два раза: он платится только за рубежом, а разница засчитывается в России. Это предусмотрено соглашениями об избежании двойного налогообложения.

    Соглашение об избежании двойного налогообложения — что это?

    Соглашение об избежании двойного налогообложения — это заключаемый между двумя странами договор, который устанавливает правила, по которым взимаются налоги с организаций и физических лиц в тех случаях, когда активы, приносящие доход, находятся не в стране резидентства получателя дохода.

    В соглашении об избежании двойного налогообложения указаны виды налогов, которые попадают под действие документа, а также круг лиц, на которых распространяются его нормы. Также в таком соглашении приводятся условия налогообложения, срок действия и порядок прекращения договора. Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения с 82 странами.

    «Что касается, например, доходов в Эстонии или других странах, с которыми Россия не заключила соглашения об избежании двойного налогообложения, то резиденты РФ платят налоги два раза, в обеих странах. Если законодательством Эстонии предусмотрено взимание налога с нерезидента, то уплаченная сумма не будет учтена в РФ, так как фактически уплаченные суммы налога с доходов, полученных в иностранном государстве, не засчитываются при уплате налога в России, если иное не предусмотрено соответствующим международным договором, подписанным РФ»,— говорит юрист Tranio Екатерина Шабалина.

    Для покупателей и владельцев зарубежной недвижимости соглашения об избежании двойного налогообложения важны в первую очередь потому, что позволяют зачитывать в России налог на доходы от аренды и при продаже такого имущества.

    Как учитывается налог при получении дохода от аренды

    «Если российский резидент получает доход от недвижимости, расположенной, например, в ФРГ, сумма налога, уплаченного в Германии, будет вычтена из суммы налога, подлежащего уплате в России. Сумма налога рассчитывается по российскому налоговому праву (по ставке 13 % и установленным правилам) и вычитается из суммы уплаченного зарубежного налога. Следует помнить, что вычет не сможет превысить сумму налога, исчисленного в России. Соответственно, если сумма налога в государстве-источнике дохода была уплачена в меньшем размере, чем было рассчитано в России, то недостающую часть придётся доплатить уже в РФ»,— поясняет Екатерина Шабалина.

    Если вы получаете доход от аренды, вы должны самостоятельно задекларировать его в России, представив в налоговый орган по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ (лист «Б», или доходы от источников за пределами Российской Федерации).

    К налоговой декларации прилагаются:

    • выданные зарубежной налоговой документы, подтверждающие сумму полученного дохода и уплаченного с него налога, а также их нотариально заверенный перевод на русский язык. В этих документах должны быть отражены вид дохода, его сумма, календарный год, в котором был получен доход, сумма налога и дата его уплаты.
    • или копия налоговой декларации, поданной за рубежом, с копией платёжного документа об уплате налога (всё это также должно быть переведено на русский язык и нотариально заверено).

    «Сумма уплаченного за рубежом налога зачитывается только после подачи этой декларации, по окончании налогового периода. Заявить о доходах и получить зачёт налога можно в течение трёх лет после окончания отчётного года, в котором были получены доходы»,— говорит Екатерина Шабалина.

    Например, российский налоговый резидент владеет германской недвижимостью, которая приносит 10 тыс. евро в год в качестве дохода от аренды. Сумма подоходного налога в Германии составит 2 324 евро (ставка — 23,24 % от арендного дохода с учётом надбавки в поддержку солидарности), в России — 1 300 евро (13 %). Поскольку сумма в 1 300 евро меньше, чем 2 324, то владельцу недвижимости не придётся ничего дополнительно платить в РФ.

    При этом вычеты, полученные за рубежом, не учитываются при расчёте налогооблагаемой суммы в России. Допустим, россиянин сдаёт в аренду дом во Франции и получает 18 тыс. евро в год. Согласно французскому законодательству, он имеет право вычесть из налогооблагаемой суммы 50 % в связи с расходами на содержание жилья. Следовательно, 9 тыс. евро облагаются налогом на доход от аренды. Минимальная ставка для нерезидентов — 20 %. Значит, в год россиянин выплачивает налог в сумме 1 800 евро. Поскольку в России не действует подобная система вычетов при уплате налогов, платить пришлось бы с полной суммы в 18 тыс. евро по ставке 13 %, то есть 2 340 евро в год. Но так как между Россией и Францией действует соглашение об избежании двойного налогообложения, россиянину нужно заплатить налог во Франции, а в РФ только доплатить разницу — 540 евро.

    Также важно знать, что, уплачивая в России налог по упрощённой схеме налогообложения, нельзя получить зачёт иностранного налога, и налогообложение в таком случае будет двойным.

    Как учитывается налог при продаже зарубежной недвижимости

    Согласно письму ФНС № ЕД-3-3/[email protected] от 9 ноября 2012, законодательство Российской Федерации не различает продажу недвижимости в России и за рубежом — в обоих случаях действуют одинаковые правила.

    По словам Екатерины Шабалиной, полученный от продажи зарубежной недвижимости доход не подлежит налогообложению, и продавец не обязан подавать налоговую декларацию в России в двух случаях:

    • для объектов, купленных до 1 января 2016: если продаётся недвижимость, которая была в собственности более трёх лет;
    • для объектов, купленных после 1 января 2016: если продаётся недвижимость, которая была в собственности более пяти лет (общий случай) или трёх лет (если налогоплательщик получил объект по наследству или в дар от родственника или члена семьи, по договору пожизненного содержания с иждивением).

    Освобождение от налога можно получить, если имущество не используется для предпринимательской деятельности. Определение предпринимательской деятельности дано ФНС в письме № ЕД-3-3/[email protected] от 8 февраля 2013.

    Если продавец не попадает под указанные выше условия, то ему нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, и до 15 июля уплатить налог.

    Как и налог на доход от аренды, налог на доход от продажи может быть засчитан в России в рамках устранения двойного налогообложения. Для российских резидентов ставка составляет 13 %.

    Например, в 2010 году российский резидент решил купить квартиру в Испании за 500 тыс. евро, а в 2016 он продал её за 550 тыс. Прирост капитала — 50 тыс. евро — облагается испанским налогом по ставке 24 %. Сумма налога в этом случае — 12 тыс. евро. Поскольку между покупкой и продажей прошло более трёх лет, согласно российскому законодательству, подавать в РФ декларацию не нужно, достаточно заплатить налог в Испании.

    Важно помнить, что уклонение от уплаты налогов — уголовное преступление. Платить налоги за рубежом по меньшей ставке, чем в России, и не заполнять при этом налоговую декларацию на родине — незаконно.