Ипотека и материнский капитал как признаки нехороших квартир

Квартира, купленная в кредит с использованием материнского капитала, может стать миной замедленного действия. Если доля несовершеннолетнего ребенка в жилье не выделена, такую сделку можно оспорить, сообщили BFM.ru юристы

Фото: ИТАР-ТАСС

Юристы выявили серьезный пробел в законодательстве, регулирующем использование материнского капитала при решении жилищного вопроса посредством ипотечного кредита.

Размер материнского капитала в текущем году составляет 387,6 тысячи рублей.

Квартиры, купленные по ипотеке с привлечением маткапитала, могут стать «бомбами» замедленного действия — как квартиры, которые в 90-е годы приватизировались без участия прописанных (зарегистрированных) в них несовершеннолетних. Сделки с такими квартирами легко можно было оспорить тогда, и сегодня они несут потенциальную опасность для покупателей, даже если последние являются добросовестными приобретателями.

В соответствии с законом о материнском капитале, в случае если родители тратят его на покупку недвижимости, то дети должны получить в квартире или доме хоть какую-то долю. Размер этой доли закон не определяет, констатируя, что это должно быть сделано «по соглашению».

В федеральном законе №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано: «Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (ст. 10, пункт 4).

Но когда средства материнского капитала направляются на оплату покупки жилья с использованием ипотеки, то долю детей в собственности выделить сразу не получается. Дело в том, что никакой банк не выдаст кредит на ту квартиру, где в числе собственников есть несовершеннолетние дети. В таком случае оформление собственности может быть отсрочено до момента погашения кредита.

Процедура получения маткапитала в Пенсионном фонде России (ПФР) требует, чтобы родители представили нотариально заверенный документ, в котором они обязуются в течение 6 месяцев после выплаты последнего взноса оформить долю детей в праве собственности на квартиру (это регулируется постановлением правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862).

Впрочем, как сообщили BFM.ru практикующие юристы, исполнение этого обязательства никем не контролируется — более того, в документах о собственности или залоге квартиры нет никаких пометок о таком обязательстве или о том факте, что квартира приобретена с использованием маткапитала.

В Пенсионном фонде BFM.ru подтвердили, что контроль за выполнением обязательств родителей перед детьми в их обязанности не входит. «Федеральным законом от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала, утвержденных постановлением правительства РФ от 12.12.2007 № 862, не предусматривается осуществление контрольных функций органами за выполнением гражданами указанного письменного обязательства», — сообщили BFM.ru в пресс-службе ПФР.

Это и создает дополнительные трудности для тех, кто захочет купить такую квартиру на вторичном рынке. «В соответствии с федеральным законом №256, жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (с определением доли по соглашению). Несоблюдение указанного условия влечет за собой ничтожность сделки дальнейшей купли-продажи квартиры. Сделка может быть оспорена по иску любого заинтересованного лица», — пояснила Анна Полевая, старший юрист юридической фирмы «АВЕЛАН».

На кого оформить собственность, если используется материнский капитал?

Людмила Корнеева

Участник программы «‎Работаю честно»

Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Но при использовании в покупке кредитных средств банка сразу оформить жилье в собственность и родителей, и детей практически невозможно. Связано это с жесткой политикой банков, которые кредитуют заемщиков лишь при том условии, что собственниками приобретаемого жилья станут только совершеннолетние граждане. Связано это с тем, что в случае непогашения кредита и начала процедуры взыскания с должника заложенной недвижимости выселить из квартиры ребенка и оставить его без жилья будет практически невозможно.

Допускается приобретение жилья на средства маткапитала с оформлением права собственности сначала только на одного или обоих родителей (без детей), с последующим переоформлением права собственности и на детей в том числе. Последнюю процедуру закон обязывает произвести не позднее чем через 6 месяцев после снятия обременения — прекращения права залога банка на квартиру, что теоретически возможно только после полного погашения ипотечного кредита.

Как продать квартиру с материнским капиталом и купить другую в ипотеку

Добрый день, уважаемые специалисты недвижимости.

Постараюсь кратко описать ситуацию, есть квартира в городе Ставрополь, родился второй ребенок, в нее внесли материнский капитал, позже загасили ипотеку, выделили доли в квартире детям (исполнили обязательство). Сейчас живем в Москве, хотим продать квартиру в Ставрополе и вырученные деньги использовать как первоначальный платеж для покупки квартиры в ипотеку в Москве. Как это можно сделать, если органы опеки в Москве (дети прописаны в Москве) говорят что нужно сначала купить квартиру и выделить аналогичные доли в новой, и только потом дадут разрешение на продажу квартиры в Ставрополе. Купить квартиру без использования ипотечных средств в Москве нет возможности.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Поскольку квартира в Ставрополе в какой-то части принадлежит несовершеннолетним, то для ее продажи потребуется разрешение органов опеки. Получить такое разрешение можно только при условии, что одновременно детям будет приобретена аналогичная доля (именно об этом Вам органы опеки и сказали).
Получить ипотеку под квартиру и выделить в ней долю несовершеннолетним невозможно. Банк не даст одобрение на такую сделку. Получается, что деньги от продажи квартиры в Ставрополе Вы не сможете использовать в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. Замкнутый круг.
Если опека в Москве, то шанс разрешить Вашу ситуацию стремится к нулю. Нужно было изначально вопрос решать в другой последовательности: сначала своими силами без мат. капитала гасить ипотеку в Ставрополе, потом покупать квартиру в Москве с помощью нового кредита и уже на него впоследствии тратить материнский капитал. Вот при таком сценарии проблем у Вас не возникло бы.

Читайте так же:  Федеральный закон 918468 6

Участник программы «‎Работаю честно»

Тут в Вашем вопросе уже есть ответ. органы опеки Вам ответили как они могут дать разрешение.
Вам в любом случае не одобрят ипотеку на квартиру в которой дети будут собственниками.
Выход такой, продать квартиру в Ставрополе, наделить детей долями в другом имеющемся жилье, а деньги вырученные от продажи квартиры в Ставрополе пустить на первоначальный взнос на приобретение квартиры в Москве. В последующем, когда погасите ипотеку можно наделить детей собственностью в этой квартире, убрав их из числа собственников из квартиры взамен Ставрополя.

Покупка квартиры в ипотеку, есть материнский капитал.

При взносе 500 тыс.рублей можем дать Вам рассрочку на 4 года-зафиксировав при этом стоимость квартиры.Квартира на Макаренко в Сочи.В июле уже можно заезжать.Квартира 30.2 кв.метра.Платежи по 30 500 р ежемесячно.В июле можете использовать материнский капитал.

Возможно наберите 89189946616.спасибо

Вопрос решить возможно, следующим образом. При вашей заработной плате максимальный размер кредита составит около 1млн руб. , соответственно платеж в мес будет составлять 12 т.р., т.е. с учетом материнского капитала вы можете расчитывать на готовое жилье за 1400т.р., а ваш старенький домик, когда вы его продадите пойдет на погашение кредита.

Юлия , добрый день. Можно действительно взять ипотеку, или лучше нецелевой кредит под залог недвижимого имущества, что увеличит сумму кредита, а материнский капитал можно использовать на погашение кредита.

Участник программы «‎Работаю честно»

что на 15 тыс. дадут миллион сомневаюсь,мне кажется гораздо меньше.За маткапитал можно купить квартиру ,если ребенку исполнилось три года,если меньше,можно ним только погасить ипотечный кредит.Продавайте домик,если есть где жить,оформляйте ипотеку.покупайте квартиру,а затем частично погасите ипотеку маткапиталом.

Участник программы «‎Работаю честно»

Думаю Вам стоит обратиться в банк, с целью получения хотя бы примерной информации по принципиальной возможности получения Вами ипотечного кредита и максимального его размера. Далее необходимо изучать интересующий Вас рынок 1-но комн. квартир.

Для начала выставьте на продажу дом в пригороде, уточните сумму ипотечного кредитования. Скорее всего он составит не более 600 000-800 000 руб. За такую сумму возможно приобрести квартиру в новостройке. Мне известны несколько застройщиков работающих с ипотекой в городе-курорте Анапа, сможете приобрести однокомнатную квартиру площадью 30-40 кв.м. сдача 4 квартал 2013 года! Продадите к этому времени домик и + материнский капитал! Мой тел. 8988-3459871 звоните!

Продажа квартиры с материнским капиталом

Уважаемые коллеги, приветствую всех.

Тему с интересующим меня вопросом с помощью поиска я не нашел, поэтому создаю новую.

Чего прощу: совета, поделиться опытом, мыслями.

Купив квартиру в ипотеку, через некоторое время я воспользовался материнским капиталом, оформляя все как положено и по закону, в том числе и обязательство у нотариуса, которое гласит, что я обязан выделить детям доли в жилье после снятия обременения (то бишь закрытия кредита) в течении полугода.

В общем, ипотека практически закрыта, оставлен платеж в размере, условно, 10 рублей в месяц, то есть минимально возможным долгом с целью пока не исполнять данное мной обязательство на оформление детей в собственность (просто я был осведомлен, что с детскими долями квартиру продать нереально, поэтому пока притормозил этот процесс).

Сейчас назрела необходимость (дети растут) и появился хороший вариант заиметь квартиру бОльшей площади, причем, возможно и наиболее вероятно (что меня и привлекло), с ее разменом на мою + моя доплата за счет новой ипотеки. Вопрос: как все сделать по закону, по уму, с наименьшей нагрузкой на мозг и время в части документов, то бишь обменять мою квартиру на бОльшую с доплатой?

Мож кто сталкивался? Заранее благодарен за советы.

Не спорю, суды есть, но в каких-то вопиющих случаях . А в массовом порядке ПФР через полгода не требует выслать подтверждение, что покупатель квартиры исполнил свое обязательство. Тем более не отслеживает факт выплаты ипотеки, после которого нужно его исполнить. Я имела ввиду именно это, говоря, что не контролируют.

Коллеги, спасибо всем за ответы.

Каковы мои действия на текущий момент (обмен есть — договорились)? Желательно все сделать в сжатые сроки. Кстати, каковы примерно сроки выходы на сделку в моем случае?

Будет ли правильным алгоритм:
1. Закрываю текущую ипотеку
2. Выделяю долю (можно ли без этого, если удастся сразу дать доли в новой с целью экономии времени?)
3. В опеке прошу разрешения продать квартиру
4. Беру/ищу новую ипотеку
5. Сделка?

Вопрос: кто-нибудь в курсе, какие банки могут пойти на выделение долей детям при выдаче ипотеки? Фишка в том, что стоимость моей текущей квартиры — это 60% стоимости бОльшей. Т.е., получается, мой первоначальный взнос равен 60%. Если «дать» доли детям на 60 обеспеченных текущей квартирой процентов, то вроде как схема прокатывает. Так ли это? Идет ли на это банк? В случае чего плохого, банк распоряжается лишь 40%, остальные 60% — это собственность моих детей?
Планирую обратиться в Сбер.

Начните с банков. От этого плясать придется.

Обоим или только второму, кто инициатор получения материнского капитала?

Большое спасибо за ответы. Буду анализировать и действовать.

Что-то я не могу найти в интернете.

Читайте так же:  Частная собственность на средства производства и на рабов

Японка,

Спасибо! У Вас настолько содержательные и конкретные ответы, что я прямо в восторге!

Возник еще вопрос. Теперь прямо с нетерпением буду ждать Японку.

Покупаемая квартира стоит, допустим, 7млн. Моя стоит 4 млн. Точнее на эти стоимости мы договорились при обмене с продавцом большой квартиры.

Насколько я понимаю (общался с банком), что «простая ипотека» с нормальными ставками (акции и все прочее) не прокатывает, при условии, что я в качестве первоначального взноса хочу засчитать 4 млн, а в ипотеку взять 3 млн, которых не хватает.

Есть вариант использовать другие ипотечные продукты, например «под залог недвижимости и т.п.», даже потребительский кредит. Однако, по ним дикие ставки и все-таки хочется http://www.sberbank.ru/ru/person/promo/credits/ms/mso под 12,75% на 20 лет (то бишь моя квартира — это более 50 % ПВ). Как быть? Можно ли как-то договориться с банком? В кем конкретно договариваться и кто решает?

Также интересует мнение: если, например, мы договоримся с продавцом продать мне его квартиру за 3 млн рублей (то есть занизить стоимость), и, как обычный ипотечник, я смогу взять кредит на покупку этой квартиры, найдя первоначальный взнос относительно 3 млн. Плюс к договору за 3 млн я еще «передаю-продаю» мою квартиру стоимостью 4 млн. Жизнеспособна ли схема? Где могут быть проблемы? Какие риски?

Всем большое спасибо за комментарии.

Как взять ипотеку на маткапитал

Пошаговое руководство

Я собиралась купить новую квартиру и накопила около миллиона рублей.

Материнский капитал решила использовать, чтобы остались деньги на ремонт и мебель.

С маткапиталом брать ипотеку несложно, но чуть дольше, чем без него. Расскажу, что нужно делать, чтобы банк учел маткапитал в качестве первоначального взноса.

Маткапитал и ипотека

Материнский капитал — не наличные деньги, а сертификат, который выдает пенсионный фонд после рождения второго ребенка. Программа действует с 2007 года и пока до 31 декабря 2021 года.

Я получила сертификат в 2013 году. Потратить его по закону можно несколькими способами: на покупку жилья, пенсию или обучение детей. При переводе средств маткапитала в счет ипотеки или первоначального взноса по кредиту не нужно ждать, пока ребенку исполнится три года.

Ипотечный кредит оформляют одновременно со сделкой купли-продажи квартиры. Банку нужно подтверждение того, что вы не потратили материнский капитал или его часть на другие нужды. Поэтому понадобится справка из пенсионного фонда с указанием суммы маткапитала.

Справку дают не сразу, а через 3 рабочих дня, поэтому лучше заказать ее в ПФР заранее. Для получения бумаги потребуются:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о рождении ребенка, на которого выдан сертификат.
  3. Сертификат на материнский капитал.
  4. СНИЛС .

Я советую сделать ксерокопии документов. В нашем отделении пенсионного фонда сотрудники снимают копии сами, но так может быть не везде. Еще вас попросят от руки написать заявление на выдачу справки о размере сертификата.

Готовый документ нужно отдать менеджеру банка перед подписанием кредитного договора.

Справка о размере материнского капитала

Сумма маткапитала — 453 026 Р . Если добавить к нему 150 тысяч, то получается около 600 тысяч рублей первоначального взноса. Это как раз 10% собственных средств, которые банк требует для выдачи ипотечного кредита в 5 миллионов рублей. Столько мне было нужно для покупки трехкомнатной квартиры в Подмосковье.

При оформлении ипотеки работнику банка нужно сказать, что частью первоначального взноса будет маткапитал. Я подавала документы через интернет и указала в заявке ту сумму, которую решила внести: 453 026 Р маткапитала плюс 156 000 Р наличными — 609 000 Р .

Позже мне перезвонил менеджер и уточнил, в каком виде будет внесен первоначальный взнос. Использование материнского капитала никак не повлияло на решение об ипотеке: в этот же день мне одобрили кредит на сумму 5 349 200 Р .

Я ожидала, что в договоре будет кредит на сумму квартиры минус 600 тысяч, то есть сразу с учетом маткапитала. Но в реальности он оказался только с учетом моих наличных денег, то есть без учета маткапитала. Это значит, что в договоре ежемесячные платежи были больше, чем показывал банковский калькулятор при подаче заявки на ипотеку.

Дело в том, что ПФР не сразу перечислит маткапитал в банк, на перечисление уйдет 1—2 месяца. Пока деньги не поступят, банк не будет засчитывать маткапитал в кредит. Поэтому мой совет: постарайтесь сразу же заняться перечислением маткапитала, чтобы он пришел в банк в первые месяцы использования кредита. Так вы переплатите меньше.

После поступления средств из пенсионного фонда на ваш кредитный счет сумму кредита пересчитают, платежи станут меньше.

Ежемесячные выплаты за квартиру стоимостью 5 300 000 Р

После того как вы оформите кредитное соглашение и подпишете договор купли-продажи квартиры, в банке нужно взять справку о предоставлении кредита. Она понадобится ПФР для перечисления маткапитала в банк: вы должны показать фонду, на что вы собираетесь потратить средства.

стоит моя новая квартира

Справку можно оформить у сотрудников отделения. Чтобы не тратить время, я сделала ее сразу после сделки, пока ждала окончания бумажных формальностей. Если получать справку в другой день, понадобятся паспорт и ипотечный договор.

Справку выдают по форме банка, в ней указывают номер кредитного договора, имена всех заемщиков и сумму ипотеки. Также должно быть написано, куда предоставляется справка — в пенсионный фонд.

Одно из условий перечисления материнского капитала в счет первоначального взноса — наделить детей правом собственности на квартиру. Но вы не можете передать долю жилья в собственность, пока не выплатите кредит. Поэтому в ПФР , помимо справки из банка, нужно предоставить обязательство, заверенное нотариусом. В нем вы обязуетесь сделать всех членов семьи равноправными собственниками квартиры.

Читайте так же:  Юридический документ жалоба

В моем случае я была единственным собственником, так как оформляла ипотечный кредит на себя без учета доходов мужа. Я должна выделить равные доли остальным членам семьи: мужу и детям. Если собственник — супруг, он обязан наделить правом собственности жену и детей. А при оформлении квартиры в совместную собственность супругов, они должны выделить доли детям — нотариальное обязательство в этом случае придется составить совместно.

я заплатила за нотариальное обязательство и две его копии

К нотариусу стоит идти сразу после регистрации права собственности на квартиру в Росреестре: для оформления обязательства потребуется выписка из Росреестра о регистрации права собственности на квартиру. Кроме выписки, нотариус запросит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитный договор.
  3. Паспорта собственников.
  4. Свидетельство о браке.
  5. Сертификат на материнский капитал.
  6. Свидетельства о рождении детей.

Обязательство будет готово через 1—2 дня .

Помимо самого обязательства, у нотариуса нужно сделать минимум одну его заверенную копию. Оригинал заберет пенсионный фонд, а копия нужна будет потом — при оформлении долей в собственность членов семьи. Если ее не будет, придется восстанавливать обязательство у нотариуса, это обойдется в несколько тысяч рублей.

Я сделала сразу две копии: одну для себя, вторую для передачи в соцзащиту Московской области, потому что региональный маткапитал мы тоже решили перечислить на погашение ипотеки. От федерального маткапитала региональный отличается размером — в Подмосковье он составляет 100 тысяч рублей — и тем, что на ипотеку его можно использовать только после трехлетия ребенка.

Нотариальное обязательство и две его копии обошлись мне в 2500 Р с учетом технической работы нотариуса.

После оформления нотариального обязательства и получения справки из банка нужно собрать пакет документов и отнести их в пенсионный фонд по месту регистрации или фактического проживания.

Для перевода маткапитала в счет ипотеки понадобятся:

  1. Сертификат материнского капитала.
  2. Выписка из Росреестра о регистрации права собственности на квартиру.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Кредитный договор.
  5. Справка из банка о выдаче кредита.
  6. Паспорт.
  7. СНИЛС .
  8. Свидетельство о браке.
  9. Свидетельства о рождении детей.
  10. Обязательство от нотариуса.

В ПФР придется заполнить заявление и приложение к нему. Это можно сделать заранее. Для этого на сайте фонда в разделе «Какие документы предоставить» нужно скачать бланк заявления на распоряжение средствами МСК и бланк сведений к заявлению.

Бланк заявления на распоряжение средствами МСКRTF, 124 КБ

Бланк сведений к заявлениюDOC, 37 КБ

В заявлении необходимо указать данные так, как они написаны в документах. В части, где просите перечислить средства, в назначении платежа нужно указать «в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту на основании Приложения №2» — это и есть бланк сведений по установленной форме. В нем нужно указать номера документов и даты их выдачи.

Заявление на перечисление маткапитала

Заявление можно подать через «Личный кабинет гражданина», но для этого нужно зарегистрироваться на сайте госуслуг. Оригиналы необходимых документов в любом случае нужно будет позже предоставить в пенсионный фонд в назначенный день. После того как ПФР заберет документы, он выдаст расписку об их получении.

Электронные сервисы ПФР на сайте госуслуг

Пенсионный фонд принимает решение о переводе средств в течение месяца. Сам перевод маткапитала занимает 10 дней. Сумма поступает на счет в банке, который вы открыли по ипотечному договору, и списывается в счет погашения кредита. Никакого заявления о списании средств мне писать не пришлось. Однако в разных банках могут быть разные условия, этот момент стоит уточнить у вашего менеджера.

Основной долг гасится автоматически с уменьшением размера платежа. Сумма процентов, которые были начислены по кредиту, тоже пересчитывается. Поэтому после поступления средств материнского капитала следующий ежемесячный платеж будет меньше.

Чтобы использовать средства маткапитала в качестве первоначального взноса по ипотеке, нужно:

  1. Взять справку из пенсионного фонда о том, что вы не потратили материнский капитал на другие нужды.
  2. Сообщить ипотечному менеджеру, что вы планируете внести маткапитал в качестве первоначального взноса.
  3. Взять справку из банка о том, что получили кредит, и передать ее в ПФР .
  4. Оформить нотариальное обязательство о наделении всех членов семьи равными долями в праве собственности на квартиру после выплаты кредита.
  5. Подать заявление в ПФР о перечислении средств маткапитала в счет первоначального взноса по кредиту.

Покупка квартиры по ипотеке с использованием материнского капитала

«Смешались в кучу кони, люди..»
Вячеслав, а причем здесь покупка, ипотека, МК и нотариус (с бредом про 2 согласия)? Дешевле купить квартиру без нотариуса))) но нужно понимать какой режим собственности у покупаемой квартиры (отсюда видимо ноги про нотариат растут..). На скольких человек оформлять собственность вам скажет банк и под другими условиями ипотеку вам не даст. Когда выплатите ипотеку, то уже будете выделять доли всем членам семьи, в соответствии с правилами МК.

Участник программы «‎Работаю честно»

Делайте так, как позволяет банк, либо совместно, либо на одного из супругов. Вы слишком далеко загадываете, думая о годах вперёд. Если только Вы не имеете ввиду, схему погашения по истечении 2-3 месяцев, через ПФРФ.
Мы тут до мая месяца к одним новшествам не успели привыкнуть, а тут второе июня нам подкинули, так что придёт время наделять детей, будет наделять их таким образом, каким будет на тот момент законодательство.

Участник программы «‎Работаю честно»

Я бы сейчас оформил на одного из супругов (титул на одного). А так безусловно собственность будет совместной.
Почему так. Если сейчас оформить на двоих, то потом больше сделок придется делать (выделять доли детям), а сделки с долями со 2 июня 2016 оформляются только через нотариуса. Экономия десятки тысяч рублей получается.