Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете

Автор: А. Евдокимов

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете

Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» .

Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.

Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.

Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права , а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее) .

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов .

Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:

1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.

Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.

Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства , суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации .

При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.

3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.

Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства .

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» .

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи .

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости. Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора .

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

Государственная регистрация договор инвестирования

От кого: гор
Дата: 16-05-2005 15:17

регистрации подлежат если в предмете договора указано недвижимое имущество

«О сколько нам открытий чудных. «

ГОР, НЕ ВСЯКИЙ договор с недвижкой подлежит регистрации.

И инвестиц. в т.ч. — для осмысления см. 214-ФЗ
Попадает ли он под его требования
Или может там есть аренда

Нужно занть О ЧЕМ договор прежде чем ответить

Кве! Дык про чё договор?

Могу только предположить, что для Кве это может пригодиться:

МОСКВА
МЭР
РАСПОРЯЖЕНИЕ
28 ноября 1997 г. N 935-РМ
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ВРЕМЕННОГО ПОЛОЖЕНИЯ
ОБ УЧЕТНОЙ РЕГИСТРАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ
КОНТРАКТОВ И ДОГОВОРОВ О ПРИВЛЕЧЕНИИ
ФИНАНСОВЫХ СРЕДСТВ В ЖИЛИЩНОЕ
СТРОИТЕЛЬСТВО В Г. МОСКВЕ
Во исполнение распоряжения Мэра Москвы от 02.10.97 N 780-РМ «Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства» и в целях обеспечения защиты инвестиций в строительство жилья в г. Москве по инвестиционным контрактам, заключенным от имени Правительства Москвы:
1. Утвердить Временное положение об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилья в рамках инвестиционного контракта (приложение 1).
2. Установить, что с 1 декабря 1997 года все инвестиционные контракты на строительство и реконструкцию жилых домов в г. Москве и все договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья, за исключением договоров, оформляемых городским инвестором (Управлением внебюджетного планирования развития города), подлежат обязательной учетной регистрации в Комитете муниципального жилья.
3. Считать целесообразным, что:
3.1. Инвестиционные контракты должны представляться для учетной регистрации в Комитет муниципального жилья в течение месяца после согласования Мосгосэкспертизой технико — экономического обоснования (эскизного проекта) с поэтажной планировкой.
3.2. До учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.
3.3. Объем средств, привлекаемых по названным договорам, не может превышать 90% инвестиционной стоимости строительства.
3.4. В случае смены инвестора по инвестиционному контракту, заключенному Правительством Москвы, инвестор — правопреемник принимает на себя обязательства по договорам о привлечении финансовых средств в строительство жилья, заключенным первоначальным инвестором и прошедшим учетную регистрацию в Комитете муниципального жилья.
3.5. Выдача распоряжений Комитета муниципального жилья о передаче площади (форма N 4) производится Комитетом исключительно на основании инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья, прошедших учетную регистрацию в Комитете муниципального жилья.
3.6. В случае уклонения инвестора от учетной регистрации инвестиционного контракта и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья Комитет муниципального жилья вносит в Правительство Москвы предложение о расторжении инвестиционного контракта.
4. Обязать должностных лиц администрации г. Москвы (с учетом условий п. 2), имеющих право заключения инвестиционных контрактов, под личную ответственность включать в них условия в соответствии с распоряжением Премьера Правительства Москвы от 19.01.94 N 88-РП «О реализации программы комплексной реконструкции центральной части г. Москвы» и приложением 2 к настоящему распоряжению.
5. Плату за учетную регистрацию инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья производить в соответствии с прейскурантом, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 17.01.95 N 60 «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 11.08.92 N 628 «Об утверждении прейскуранта на оформление и подбор жилой площади» (приложение, п. 22).
6. Установить, что инвестиционные контракты и договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья, заключенные до выхода настоящего распоряжения, подлежат учетной регистрации в Комитете муниципального жилья не позднее 1 марта 1998 года.
7. Поручить Пресс — центру Мэрии и Правительства Москвы информировать население о введении учетной регистрации договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья.
8. Обязать заказчиков — застройщиков выставлять на объектах строительства информационные щиты, содержащие информацию об инвесторе и регистрационный номер инвестиционного контракта в Комитете муниципального жилья.
9. Комитету муниципального жилья:
9.1. Предусмотреть расходы на создание и внедрение базы данных по учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья в пределах финансовых ресурсов, предусмотренных в бюджете на 1998 год на разработку единой информационной системы «Жилище».
9.2. Предоставлять по запросу Департамента экономической политики и развития г. Москвы информацию из базы данных по учетной регистрации инвестиционных контрактов.
10. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на председателя Комитета муниципального жилья Сапрыкина П.В.
Мэр Москвы
Ю.М. Лужков
Приложение 1
к распоряжению Мэра Москвы
от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ
ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ
ОБ УЧЕТНОЙ РЕГИСТРАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ
И ДОГОВОРОВ О ПРИВЛЕЧЕНИИ ФИНАНСОВЫХ СРЕДСТВ
В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ В Г. МОСКВЕ
Настоящее Положение разработано в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 02.10.97 N 780-РМ «Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства» и определяет порядок учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств физических и юридических лиц, заключаемых инвестором до ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию с целью приобретения жилья в собственность по окончании реализации инвестиционного контракта.
Настоящее Положение действует на всей территории г. Москвы.
I. Основные понятия
Инвестиционный контракт — контракт на строительство (реконструкцию) жилого дома, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ, заключаемый на основании распорядительного документа Правительства Москвы.
Инвестор — юридическое (физическое) лицо, которое от своего имени или группы юридических (физических) лиц направляет собственные или заемные и привлеченные средства на строительство или реконструкцию жилых домов и выступает стороной инвестиционного контракта с Правительством Москвы.
Договор о привлечении финансовых средств в строительство жилья — любой договор, заключенный инвестором с соблюдением норм гражданского законодательства с гражданами и/или юридическими лицами в рамках инвестиционного контракта о привлечении их собственных (заемных) финансовых средств с обязательством о предоставлении им жилой площади в собственность по окончании реализации инвестиционного контракта. Подлежит учетной регистрации в Комитете муниципального жилья.
Учетная регистрация — внесение в реестр учета инвестиционных контрактов (договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья), о чем делается запись в виде регистрационного номера, заверенная подписью ответственного сотрудника Комитета муниципального жилья и скрепленная печатью Комитета.
II. Порядок учетной регистрации инвестиционных контрактов
и договоров о привлечении финансовых средств
в строительство жилья
1. Комитет муниципального жилья осуществляет учетную регистрацию инвестиционного контракта после согласования с Мосгосэкспертизой технико — экономического обоснования (эскизного проекта) с поэтажной планировкой.
2. Срок осуществления учетной регистрации инвестиционного контракта в Комитете муниципального жилья — 1 месяц со дня подачи инвестором необходимых документов.
3. Комитет муниципального жилья осуществляет учетную регистрацию договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья с даты учетной регистрации инвестиционного контракта, в рамках которого заключены названные договоры, до утверждения акта государственной приемки строящегося (реконструируемого) объекта.
4. Срок осуществления учетной регистрации договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья — не более 15 дней с момента подачи инвестором всех необходимых документов.
5. Дополнительные соглашения к инвестиционным контрактам и договорам о привлечении финансовых средств в строительство жилья (изменение адреса, характеристики объекта, проектных решений, смена инвестора) подлежат учетной регистрации в том же порядке, что и инвестиционные контракты и договоры о привлечении средств в строительство жилья.
6. В случае смены инвестора по инвестиционному контракту, заключаемому с Правительством Москвы, инвестор — правопреемник принимает на себя обязательства по договорам о привлечении финансовых средств в строительство жилья, заключенным первоначальным инвестором и прошедшим учетную регистрацию в Комитете муниципального жилья.
7. При заключении инвестиционного контракта с инвестором — правопреемником Комитет муниципального жилья предоставляет по запросу префектов административных округов и других членов Правительства, уполномоченных заключать инвестиционные контракты по поручению Правительства Москвы, выписку из реестра учета по договорам о привлечении финансовых средств в строительство жилья, заключенным первоначальным инвестором и прошедшим учетную регистрацию в Комитете муниципального жилья.
8. При оформлении акта по итогам реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционным контрактом Комитет муниципального жилья предоставляет инвестору выписку из реестра учета по договорам о привлечении финансовых средств в строительство жилья, заключенным в рамках инвестиционного контракта и прошедшим учетную регистрацию в Комитете муниципального жилья.
9. Учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья, а также изменений и дополнений к ним в Комитете муниципального жилья производится при представлении следующих документов:
9.1. Перечень документов, необходимых для учетной регистрации
инвестиционных контрактов в Комитете муниципального жилья
9.1.1. Распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство (реконструкция, капитальный ремонт) жилого дома (постановление Правительства Москвы о предоставлении земельного участка и т.п.).
9.1.2. Учредительные документы инвестора (устав, свидетельство о регистрации).
9.1.3. Инвестиционный контракт, заключенный уполномоченным лицом от имени Правительства Москвы.
9.1.4. Технико — экономическое обоснование, включающее эскизный проект с поэтажной планировкой, утвержденное Мосгосэкспертизой.
9.1.5. Протокол поквартирного распределения долей, подписанный всеми участниками инвестиционного контракта.
9.2. Перечень документов, необходимых для учетной регистрации
изменений, дополнений к инвестиционным контрактам
9.2.1. Распорядительный документ Правительства Москвы, являющийся основанием для внесения изменений и/или дополнений в инвестиционный контракт.
9.2.2. Инвестиционный контракт в случае, если он не был ранее зарегистрирован в Комитете муниципального жилья.
9.2.3. Дополнительное соглашение об изменениях и дополнениях к инвестиционному контракту, являющееся его неотъемлемой частью и соответствующее распорядительному документу Правительства Москвы.
9.2.4. Учредительные документы инвестора (в случае смены инвестора).
9.2.5. Измененный эскизный проект с поэтажной планировкой (в случае изменения проектно — сметной документации).
9.3. Перечень документов, необходимых для учетной регистрации
договоров о привлечении финансовых средств в строительство
жилья
9.3.1. Договор о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданином или юридическим лицом.
9.3.2. Документы, удостоверяющие личность (для физических лиц).
9.3.3. Учредительные документы (для юридических лиц).
9.3.4. Документы, дающие описание объекта вложения инвестиций (копия поэтажного плана с выделением на нем интересующего объекта).
9.4. Перечень документов, необходимых для учетной регистрации
изменений и дополнений к договорам о привлечении
финансовых средств в строительство жилья
9.4.1. Договор о привлечении финансовых средств в строительство жилья, прошедший учетную регистрацию в Комитете муниципального жилья.
9.4.2. Договор о внесении изменений и дополнений к договору о привлечении финансовых средств в строительство жилья (в том числе об уступке права требования и/или переводе долга).
9.4.3. Документы, дающие основания для внесения изменений в договор [изменение адреса, характеристики объекта, проектных решений, смена лица (физического, юридического), вложившего финансовые средства в жилищное строительство, и т.п.].
9.4.4. Документы, дающие точное описание объекта вложения инвестиций (поэтажный план с выделением на нем интересующего объекта).
9.5. Перечень документов, дополнительно (к пп. 9.1-9.4)
представляемых для регистрации права собственности
граждан и юридических лиц на жилую площадь, приобретаемую
в результате инвестирования строительства жилья (действует
до введения в действие Закона РФ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)
9.5.1. Документы, подтверждающие исполнение:
— инвестором — обязательств по инвестиционному контракту;
— гражданами и/или юридическими лицами — обязательств по договорам о привлечении финансовых средств.
9.5.2. Выписка из реестра учетной регистрации инвестиционного контракта и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья.
9.5.3. Акт государственной комиссии о приемке реконструированного, законченного строительством объекта в эксплуатацию.
9.5.4. Распоряжение префекта административного округа об утверждении акта государственной комиссии.
9.5.5. Распоряжение Комитета муниципального жилья о передаче площади (форма N 4) юридическому или физическому лицу в счет инвестиционных вложений согласно договору.
9.5.6. Справка БТИ по форме N 11-а на момент подачи документов на государственную регистрацию (копия).
9.5.7. Доверенность, оформленная в установленном порядке, на лицо, действующее в интересах инвестора.
9.5.8. Документ, удостоверяющий личность (для физических лиц или для доверенных лиц от юридических лиц).
Приложение 2
к распоряжению Мэра Москвы
от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ
I. Общие требования к инвестиционным контрактам, заключаемым
инвесторами с Правительством Москвы
Инвестиционный контракт должен удовлетворять следующим обязательным требованиям:
1. Содержание инвестиционного контракта не должно противоречить содержанию распорядительного документа Правительства Москвы, на основании которого он заключен.
2. Инвестиционный контракт должен включать описание объекта инвестирования.
3. Инвестиционный контракт должен содержать:
3.1. Распределение долей между сторонами инвестиционного контракта.
3.2. Сроки завершения строительства.
3.3. Обязательства инвестора:
— о представлении инвестиционного контракта в Комитет муниципального жилья для учетной регистрации в месячный срок после согласования Мосгосэкспертизой технико — экономического обоснования, включающего эскизный проект с поэтажной планировкой;
— о незаключении договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами до учетной регистрации инвестиционного контракта в Комитете муниципального жилья;
— в случае привлечения инвестором финансовых средств граждан и юридических лиц в строительство жилья:
а) привлекать средства в объеме не более 90% инвестиционной стоимости строительства;
б) включать в договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья обязательства инвестора о представлении их для учетной регистрации в Комитет муниципального жилья.
3.4. Ответственность сторон, включая условия одностороннего расторжения инвестиционного контракта по инициативе администрации по представлению Комитета муниципального жилья в случае уклонения инвестора от учетной регистрации инвестиционного контракта и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья, заключенных инвестором с гражданами и юридическими лицами.
II. Рекомендации к договорам о привлечении финансовых средств
в строительство жилья, заключаемым инвестором с гражданами
и юридическими лицами
Названные договоры должны включать в себя следующие обязательные условия:
1. Условия договора о привлечении финансовых средств в строительство жилья не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в рамках которого они заключаются.
2. Обязательство инвестора зарегистрировать договор в Комитете муниципального жилья.
3. Описание индивидуально — определенного объекта (объектов) в виде квартиры (квартир) согласно утвержденной проектно — сметной документации с указанием индивидуального номера объекта.
4. Размер инвестиционного взноса, график платежей, порядок и условия их изменения в период строительства.
5. Срок завершения строительства (приемки дома государственной комиссией) и передачи квартир в собственность граждан и юридических лиц, передавших по договору финансовые средства инвестору.
6. Ответственность сторон за неисполнение условий договора. Условия расторжения и переуступки прав.
7. Обязательство граждан и юридических лиц, передавших средства на строительство жилья, о представлении договоров переуступки прав по договорам о привлечении финансовых средств в жилищное строительство для учетной регистрации в Комитете муниципального жилья.

Читайте так же:  Минимальный размер пособия за второго ребенка в 2018

УРА. Пострадавшая.
Я ждал, когда кто-нибудь на него сошлется.

Сразу говорю, РЕГИСТРАЦИЯ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ предусмотрена НПА Суб. федерации, т.к. это ГРАЖДАНСКОЕ право, которое Конституцией отнесено к ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОМУ ведению РФ

А инвест. договор подлежит регистрации ЕСЛИ в него включены (как в смешанный договор) др. сделки (например аренда земли или дог. дол. участия 214-ФЗ)

Если город (Мун. образование) получают по нему свою долю в виде квартир и разрешение на строит. выдано после 01.04.2005 года — то подлежит, а если хоть одно условие не выполняется, то нет

А на ваш вопрос при тех же условиях + см. 214-ФЗ

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС-УНИВЕРСИТЕТ», 2018.

Регистрация инвестиционного договора

Вы мне ответили:
Государственная регистрация инвестиционного договора в строительстве распространяется только на договоры, предусматривающие распределение долей между участниками инвестиционной деятельности.
В случае инвестирования строительства одним инвестором государственной регистрации не требуется.

Под одним инвестором что понимается?
Если у нас многоквартирный дом с нежилыми помещениями (магазины). квартиры покупают дольщику по договору долевого участия, а инвестор хочет про инвестировать магазины по договору инвестирования. Такой договор нужно регистрировать?
И в последующей продаже те объекты которые инвестировались продает застройщик или инвестор?

Договор инвестирования в строительстве не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента достижения согласия сторон по всем существенным условиям договора. Предусмотренная отдельными нормативными актами регистрация договоров инвестирования в строительстве носит лишь учётный характер.Государственная регистрация осуществляется в отношении права требования или права собственности Инвестора из договора Инвестирования.

Финансирование строительства нежилого помещения в многоквартирном доме возможно не иначе как по 214-фз по договору долевого строительства. Поэтому, инвестор заключает на нежилые помещения также ДДУ. Соответственно инвестор нежилых помещений через ДДУ получит в итоге построенные помещения и права собственности на них. соответственно, он как собственник помещений потом сможет продать их. Кроме того, согласно позиции ВАС РФ, инвестиционные договоры в принципе не могут заключаться, практика их заключения прекращена и незаконна в настоящее время . Если есть инвестирование в нежилые помещения, которые строятся не в составе многоквартирного дома, то это оформляется другими видами договоров. Удачи!

Читайте так же:  Требования банков к назначению платежа

Заключила инвестиционный договор на приобретении квартиры в строящемся доме (регистрации в юстиции еще не было). Я на пенсии уже 3 года и налоговый вычет мне не положен. А если сделать переуступку на дочь, сможет она потом воспользоваться налоговым вычетом?

Здравствуйте Мария. Да сможет, если представит в налоговую инспекцию платежные документы.

Ситуация. В прошлом году я заключил инвестиционный договор со строительно-инвестиционной компанией на покупку квартиры в новостройке. Деньги я выплатил полностью. Дом построен и сдан. Я переселился в новую квартиру, но Свидетельство о собственности и прописку ТСЖ обещает оформить только летом. Если я заключу брак весной и не буду прописывать к себе супругу, то в случае развода будет ли она претендовать на часть квартиры, т. к. Свидетельство о собственности я получу уже после регистрации брака? Подскажите, пожалуйста! Спасибо.

В Вашем случае, я бы заключил брак после регистрации права собственности на квартиру. Долевое строительство очень сложные договорные отношения, сущность которых до настоящего времени определена неясно, учитывая, что имелись обобщения прктики судебной и пр.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. То есть право собственности у Вас возникнет после заключения брака, соответственно квартира будет считаться общей собственностью супругов. Вы сможете в случае раздела имущества доказать, что выплатили деньги на нее до заключения брака и просить признать ее Вашей личной собственностью. Но кто знает, что решит суд? Рекомендую Вам, чтобы не возникло проблем по этому поводу заключить браный контракт с супругой, тогда имущество при расторжении брака будет делиться в соответствии с ним. Можно после заключения брака составить соглашение о разделе имущества, где указать, что квартира принадлежит Вам. Или женитесь позже.

Я в 2002 году заключил инвестиционный договор с коммандитным товариществом «Социальная инициатива» , по которму должен был получить 3-х комнатную квартиру. Но дом до сих пор не построен. В договоре указано, что Соц. инициатива в этом случае по истечении 30 месяцев предоставляет равноценную квартиру из своего жилого фонда. Написал заявление, получил ответ, что вопрос рассматривается и квартиру предоставят к октябрю Но нет доверия к данной компании.
ВОПРОС: Надо ли зарегистрировать этот ивестиционный договор и где проводится регистрация?

К сожалению, его просто нельзя зарегистрировать. Не было предусмотрено обязательной регистрации таких договоров. Предусмотренная же сейчас регистрация договор долевого участия может производиться только по тем объектам, разрешения на строительство которых получено после вступления в силу закона. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» » Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона 1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. 2. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона».

Минобороны покупает для меня квартиру. Заключен инвестиционный договор с застройщиком. Казначейство оплату не пропускает, требуя регистрации договора в рег. палате. Подлежит ли такой договор обязательной регистрации и правомочно ли требование казначейства?

Зиля, здравствуйте! Да, требование казначейства провомерно, так как, согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Согласно ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе. Соответственно, пока Ваш договор с застройщиком не зарегистрирован в ФРС, он считается незаключенным, поэтому пока не за что перечислять деньги застройщику, не возникли обязательства между застройщиком и Вами. Удачи! С уважением, Харченко О.В.

Помогите составить инвестиционный договор между физлицами. Инвестор физлицо Великобритания и второе физлицо Россия. Инвестор вкладывает в реализацию проекта. Мы создаём СП, его доля 50 и наша доля 50. Я буду являться одним из учредителем нашей стороны. Всего учредителей с нашей стороны 3 человека. Но он не может сюда приехать и заниматься регистрацией и работой бизнеса. Мне надо регистрировать ООО с его долеё 50% и дальше созданная компания получает его инвестиционные средства от меня как физлицо. После поступления его денежных средств с моего счёта поступает на счёт предприятия, мы берём такую же часть средств в банке кредит и строим проект.
1. Как составить договор инвестирования между мной и физлицом Великобритании.
2. Посоветуйте лучший вариант для такой работы.
• С уважением А.В. Трофимов
• Skype:bhbyf201230
• Email: [email protected]
• +7-918-939-69-50
• +7-960-476-87-23

Читайте так же:  Сколько стоит растаможка из белоруссии

Уважаемый А.В. Трофимов! Для составления проекта желаемого вами договора необходимо проделать большую работу по правовому анализу относимых документов и фактических обстоятельств. Поэтому обращайтесь, пожалуйста, очно на условиях платности. Удачи!

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Договор инвестирования строительства

Договор инвестирования строительства — договор, который заключается между Инвестором (сторона, которая инвестирует финансовые средства в строительство объекта) и другой стороной, которая обеспечивает строительство объекта. Как правило, второй стороной договора является Застройщик, который на имеющимся у него земельном участке возводит объект.

Иногда инвестиционным договором называют договор между инвестором (который заключил Договор инвестирования строительства Заказчиком-Застройщиком) и соинвестором (который финансирует свою часть будущего объекта).

По инвестиционному договору Инвестор обязуется осуществить финансирование части возводимого объекта, а также оплатить стоимость работ по реализации проекта другой стороной. Другая сторона (как правило, Заказчик-застройщик) обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности (завершенный строительством объект).

Договор инвестирования широко распространены в строительстве. По таким договорам привлекаются средства инвесторов в финансирование строительство объекта. Экономический смысл договоров инвестирования в том, что инвесторы вкладывают средства в строительства объекта и получают в собственность часть здания, которое будет простроено в будущем.

Договор инвестирования строительства прямо не поименован в части второй Гражданского кодекса России (ГК РФ). В то же время, в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), такие договоры не противоречат ГК РФ.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывает судам правила квалификации договоров инвестирования. Основной смысл этих правил в том, что квалифицировать такие договоры нужно в зависимости от их условий, как «Куплю-продажу», «Подряд» или «Простое товарищество».

Дело в том, что ранее, ссылаясь на федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» многие специалисты считали, что договоры инвестирования строительства это особая форма договоров, предусмотренная этим законом. ВАС РФ разъяснил, что это не так и квалифицировать договоры нужно исходя из правил второй части ГК РФ:

«4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и5 настоящего Постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления».

Нормативное регулирование

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»