Минимальный срок аренды государственных земель фермерами могут повысить

Подумать над этим поручил правительству Президент РФ Владимир Путин. Имеются в виду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду для ведения сельскохозяйственного производства. Направить президенту предложения по увеличению минимального срока их аренды кабмин должен до 1 июля.

В настоящее время минимальный срок аренды земельных участков фермерами составляет три года (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). При этом регионы и муниципалитеты не ограничены в праве предусмотреть более длительный минимальный срок договоров аренды земли, заключаемых с аграриями. Однако нередко фермеры высказывают недовольство слишком маленькими сроками, в течение которых они вправе пользоваться землей.

Узнайте, должны ли проводиться публичные слушания при изменении вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, из «Энциклопедии судебной практики» интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Так, на Межрегиональном форуме Общероссийского общественного движения «Народный фронт «За Россию», состоявшемся 25 января 2016 года, представитель сельскохозяйственной отрасли из Кабардино-Балкарской Республики рассказал главе страны, что в его регионе фермерам выделяют землю как минимум на семь лет. Однако срок окупаемости проектов в аграрном секторе составляет, по его словам, в среднем 8-10 лет. «По этой же причине очень часто банки отказывают в долгосрочных кредитах, потому что сроки кредитов часто выходят за рамки сроков аренды. Более того, семь лет проходят очень быстро, и люди, которые не один десяток лет работали на этих землях, вкладывали немалые деньги, создавали инфраструктуру, рабочие места и производство, вынуждены по окончании этого срока расторгать договор аренды», – добавил он.

К слову, правительство также обеспечит до 1 июля внесение поправок, упрощающих механизм заключения на новый срок договора аренды земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения и находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Минимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять менее трех лет (за исключением отдельных случаев)

Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не устанавливался минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, и в субъектах РФ существовала практика заключения договоров аренды таких земельных участков на срок менее одного года (в этом случае договоры аренды не подлежат обязательной государственной регистрации). Поскольку надзор за соблюдением требований земельного законодательства осуществляется раз в три года, выявление и пресечение нарушений земельного законодательства (уничтожение плодородного слоя почвы, загрязнение участка отходами производства и пр.) на участках, переданных в аренду на срок менее одного года, было практически невозможно.

Срок подачи заявления о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством, использующим такой земельный участок, увеличен с трех до шести месяцев.

Установлено также, что особенности изменения видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах Москвы и находящихся в собственности физических лиц или юридических лиц, установленные Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 43-ФЗ, теперь также распространяются на участки, расположенные в Московской области.

Минимальный срок аренды земли может составить три года

Правительство внесло на рассмотрение в Госдуму законопроект, направленный на регулирование отношений, возникающих при заключении договора аренды земельного участка из земель сельхозназначения.

Законопроект направлен на уточнение отдельных положений Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регулирующих отношения, возникающие при заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

В частности, действующим законодательством установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключён на срок, не превышающий 49 лет.

При этом минимальный срок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть установлен законами субъектов РФ только в отношении сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду, в зависимости от их разрешённого использования.

В связи с тем, что Федеральным законом не оговорён минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в субъектах РФ существует практика заключения договоров аренды таких земельных участков на срок менее 1 года. При этом в соответствии с действующим законодательством договоры аренды, заключённые на срок менее 1 года, не подлежат обязательной государственной регистрации.

В этой связи законопроектом предлагается установить минимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, определив, что такой срок не может составлять менее 3 лет, за исключением случаев, установленных Федеральным законом. Также предлагается установить, что для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных договор аренды заключается на срок до 3 лет.

Законопроектом предлагается также увеличить срок подачи заявления о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счёт земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством, использующим такой земельный участок, с 3 до 6 месяцев, говорится в сообщении кабмина.

Договор аренды земли: срок действия договора, порядок заключения, размер арендной платы за землю в Подмосковье

Договор аренды земельного участка позволяет собственнику получать доход от его использования, а гражданам, у которых нет своей земли – владеть и пользоваться участком. Согласно этому договору участок передается арендодателем в пользование арендатору за плату на некоторое время.

Особенности договора аренды земли в России

Поскольку земля – очень ценный ресурс, охраняемый государством, право сторон на свободу договора в отношении него несколько ограничено. Кроме того, действуют некоторые правила, способствующие стабильности оборота земель.

Итак, каковы особенности договора аренды земли в РФ?

Ограничение сроков договора.

Федеральное законодательство устанавливает ограничение по максимальному сроку договора аренды земли – 49 лет. Для лесных земель предусмотрен минимальный срок аренды – 10 лет. Для участков сельхозназначения минимальный срок договора аренды 3 года. Законодательство регионов содержит и некоторые другие предельные сроки. Например, в Москве землю под капитальными постройками предоставляют по договору аренды на срок от 25 до 49 лет, под некапитальные сооружения – до 5 лет. Кроме того, если в аренду берется и земля, и здание на ней, срок договора аренды участка должен соответствовать сроку договора аренды здания.

Договор аренды регистрируется в Росреестре и действует только с момента регистрации.

• Запрещено передавать в аренду участки, изъятые из оборота.

• Арендодатель имеет право отобрать у арендатора участок до завершения аренды, если арендатор использует земельный участок так, что серьезно ухудшает экологическую обстановку, состояние почвы или, взяв землю в аренду под строительство, в течение 3-х лет не начал ничего строить.

• Добросовестный землепользователь имеет преимущественное право на аренду используемого участка, когда срок предыдущего договора закончился.

Как заключить договор аренды?

Взять участок в аренду можно у частного (физического, юридического) лица, а также у государства или местных властей. В договоре аренды с частным лицом многое решается соглашением сторон (порядок использования, размер и порядок выплаты периодических платежей). Аренда государственной или муниципальной земли осуществляется по правилам, предусмотренным законодательством.

В некоторых ситуациях достаточно обратиться в администрацию с заявлением и необходимыми документами, чтобы получить участок в аренду. Это случаи

• переоформления на аренду «устаревших» прав пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования (например, при аренде земли под гаражами);

• нахождения на участке постройки, принадлежащей заявителю на праве собственности или незавершенного строительства на праве собственности (последнее – только, если право собственности на него заявитель зарегистрировал до 1 января 2012 г.);

• подписания застройщиком участка договора о комплексном освоении территории в форме возведения жилых домов эконом-класса;

• аренда для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (используется при реализации крупных проектов).

Во всех других случаях государственная или муниципальная земля передается в аренду только с торгов. Организует торги орган, управляющий земельными ресурсами. Получив заявление гражданина, он публикует в газете сообщение о торгах, чтобы другие желающие приобрести участок в аренду могли поучаствовать в аукционе.

Участок, который планируют выставить на торги, должен обязательно быть отмежеван и поставлен на кадастровый учет, а участки для жилищного строительства должны иметь ТУ на технологическое присоединение к инженерным сетям.

Граждане, желающие получить выставленный на торги участок, направляют

• заявку с предложением по цене,

• доказательство уплаты задатка.

Заявки принимаются в течение определенного срока, который заканчивается не позднее 5 дней до даты торгов. По результатам торгов их организатор подписывает с выигравшим участником аукциона протокол о результатах аукциона. Протокол публикуется в той же газете, в которой публиковалось сообщение о торгах.

Договор аренды подписывается на тех же условиях, которые перечислены в протоколе о результатах торгов.

Договор аренды земель сельхозназначения

Земли сельхозназначения предоставляют в аренду исключительно на торгах. Процедура несколько отличается от предусмотренной для других земель. Например, в случае, если подана 1 заявка на участок земель населенных пунктов, то торги назначаются повторно. В случае с землями сельхозназначения единственное заявление на аренду участка (в течение 1 месяца с объявления о торгах) является основанием к передаче участка в аренду этому единственному заявителю.

Читайте так же:  Мир знакомства на 2 группа инвалидности

Кроме того, добросовестный арендатор сельхозучастка имеет право выкупить арендуемую землю через три года использования без всяких торгов.

Стоимость аренды земли в Московской области

Размер арендной платы за землю, принадлежащую государству или муниципалитету, устанавливает обычно собственник или вышестоящий орган власти. В результате образовался огромный массив разнообразных правил. Размер арендной платы зависит от целевой категории и разрешенного использования земельного участка, его фактического использования, собственника (РФ, края и области, муниципальные образования). Она может быть установлена в процентах от кадастровой стоимости участка или фиксированных суммах.

Например, за федеральные земли, переданные гражданам под гаражи, дачи, КФХ, арендная плата равняется 0,6 % от кадастровой стоимости участка в год. Если участок был ранее у лица на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, то арендная плата ниже – только 0,3 % за год.

В Московской области действуют базовые ставки арендной платы. Работает система базовых ставок следующим образом. Законодатель устанавливает для каждого городского или сельского округа несколько вариантов базовых ставок для земель разных категорий. Следующее правило касается фактического использования участка: для них предусматривается свой коэффициент. Путем умножения его на базовую ставку вычисляется размер арендной платы.

Ставки арендной платы за землю по районам Московской области и по категориям земель: stavki arend platy (75,50kb)

Договор аренды земельного участка

Составляя документ на аренду участка земли придется учитывать положения не только КГ, но и ЗК РФ. В документе оговариваются вопросы прав/обязанностей арендатора/арендодателя, порядок разрешения спорных ситуаций, вопросы ответственности и т. д..

Какова основа составления договора аренды земельного участка?

При составлении непосредственно документа желательно ознакомиться со статьями гражданского и земельного кодекса, определяющими предмет договора и его цену. Руководствоваться придется:

  • ст. 607 ГК;
  • ст. 22 ЗК (нас интересует п.22 в ней).

При заключении договора участок, в отношении которого он заключается должен быть индивидуализирован. Третий пункт ст. 607 ГК напрямую требует при составлении этого документа указать соответствующие данные. В случае с зем. участком подойдет кадастровый план, простой план, в котором отсутствует четкое описание объекта лучше не использовать.

Запрещено передавать в аренду участки, которые находятся в федеральной собственности. Подробнее со списком можно ознакомиться в 27 ст. ЗК России, нельзя сдавать в аренду землю если она:

  • находится в собственности заповедных зон, национальных парков и т. д.;
  • занята сооружениями, которые находятся в собственности вооруженных сил РФ;
  • используется объектами, связанными с использованием атомной энергии;
  • отведена под захоронение гражданских и военных лиц;
  • используется органами ФСИН, органами госохраны, ФСБ;
  • на ней расположены объекты связи, инженерно-технические сооружения и т. д.

Регистрация договора обязательна если срок действия документа превышает 1 год. При этом нужно отличать ситуации в случаях, когда земельный участок идет как дополнение к недвижимости, например, снимается частный дом. В таком случае участок, отмеченный в документации также переходит во временную собственность арендатора, как вариант – в собственности арендатора будет находится та часть участка, которая необходима для обеспечения нормального использования дома. Ориентируйтесь на положения ст. 652 ГК.

Возможна аренда участков сельскохозяйственного назначения, в 2017 году главное требование – арендатор может изменять способ его ипсользования. Например, он не может арендовать зем. участок для животноводства и потом выстроить на нем казино. Это будет считаться нарушением договора аренды выбранного земельного участка и станет основанием для его расторжения.

В вопросе оплаты в форме договора может быть указана:

  • фиксированная сумма – стандартный вариант;
  • стоимость может рассчитываться в зависимости от определенных факторов. Например, договор аренды земельного участка может предусматривать привязку стоимости к изменению гос. ставки. В документе стоимость вообще не указывается, т.е. обойтись можно и без использования конкретной суммы оплаты в договоре.

Подробнее вопрос стоимости рассматривается в ст. 614 ГК. Помимо описания способов оплаты стоимости аренды говорится, что допускается пересмотр арендной стоимости предмета договора, но не чаще 1 раза в год. Частота пересмотра стоимости может быть изменена отдельным законом для некоторых предметов, сдаваемых в аренду.

Вариант с привязкой к государственной арендной ставки удобен тем, что арендодателю/арендатору не нужно составлять дополнительное соглашение с тем, чтобы регулировать размер оплаты. Это будет происходит автоматически.

Какие есть ограничения по срокам аренды?

По срокам есть ограничения:

  • если в договоре продолжительность аренды выставлена на 11 месяцев, то госрегистрация не нужна;
  • в целом же сроки зависят от того, как участок используется.

При составлении документа, действуют следующие ограничения по срокам аренды:

  • если зем. участок попадает в категорию земель сельхозназначения, то минимальный срок – 3 года. Верхней планки повыше, возможна аренда земельного участка на 49 лет;
  • если участок предназначен для выпаса скота либо заготовки сена, то сдать его можно максимум на 3 года.

В договоре аренды земельного участка можно вообще не говорить о сроках. Если на этот зем. участок закон устанавливает какие-либо ограничения по срокам, то автоматически будет считаться, что он арендован на максимальный срок.

Договор аренды земельного участка хотя и содержит пункт о сроке действия, но его нельзя отнести к вопросам первой величины, он может не указываться. Что касается сроков прекращения его действия, в условиях опционально указываются условия, при которых он теряет актуальности, если же их нет, то уведомить другую сторону следует как минимум за 3 месяца до желания разорвать договор.

Какие есть возможности продления аренды?

Продление договора осуществляется несколькими способами:

  • арендующая сторона может воспользоваться своим правом приоритетного права снять тот же объект после того, как предыдущее соглашение закончилось. Это правило не действует если были зафиксированы нарушения условий с его стороны. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении нового договора, но в таком случае он не может в течение 12 месяцев после истечения договора сдавать этот же участок земли другим арендаторам с теми же условиями. В образце договора земельного участка этот пункт отдельно не указывается;
  • согласно ст. 609 ГК РФ если срок действия документа уже истек, но физлицо/юрлицо продолжает использование объекта с соблюдением тех же правил, а со стороны владельца земли нет никаких возражений, то считается, что стороны продлили договор. То есть происходит автоматическая его пролонгация. При составлении документа в нем можно указать дополнительные условия, на которых будет возможна автоматическая пролонгация, например, отсутствие нарушений использования участка, своевременная оплата, а также указать сроки. По умолчанию при автоматической пролонгации считается, что договор продлевается на максимально возможный срок. Отдельным пунктом можно запретить автоматическое продление;
  • еще один вариант – заключить дополнительное договор до тех пор, пока истек основной. Главное не создать путаницу с новыми сроками аренды. Желательно в этом дополнительном соглашении не использовать фразы, которые могут быть истолкованы арендатором/арендодателем двояко, а указать четкие даты.

Если владелец зем. участка нарушит правило о приоритетном праве арендатора на повторную аренду, то арендатор вправе требовать либо переоформления документа на себя, либо в суде добиться компенсации.

Можно ли арендовать часть участка?

На вопрос отвечают ст. 6 ЗК РФ. В п.1 говорится о том, что объектами земельных отношений являются в том числе и части зем. участков. Договор аренды части земельного участка похож на обычный документ аренды всего зем. участка.

Основная тонкость заключается в том, что ст. 133 ГК делит все вещи на делимые/неделимые, причем участки попадать могут как в первую, так и во вторую категорию. Если вещь не делится без смены ее назначения, то она считается неделимой. Это особенно важно в спорных ситуациях, когда, например, на участке располагается строение, которым владеют несколько лиц, в таких случаях делить участок невозможно.

Некоторые типы земельных участков на законодательном уровне запрещено делить. Это ограничение касается, например, участков, принадлежащих фермерским хозяйствам.

Аренда части земельного участка требует обязательного отражения в договоре границ сдаваемой части. Сделать это можно:

  • приложив к документу отдельно составленный ситуационный план, на котором будет отображена часть зем. участка, предназначенная для сдачи. Здесь же должен быть акт замера площадей, подписи обеих сторон обязательны;
  • подойдет и кадастровый план, должна быть выделена часть, которую владелец собирается сдавать.

Процесс государственной регистрации немного упрощается. Нет необходимости предоставлять кадастровый паспорт если ранее сведения уже были внесены в ЕГРН. В договор аренды части земельного участка достаточно внести текстовое описание объекта и графическую составляющую с подробным описанием и указанием границ сдаваемого объекта.

Между кем может заключаться договор?

Договор может заключаться между юридическим и физическим лицом, между юрлицами и между физлицами. Причем в роли арендатора может выступать лицо без российского гражданства.

Основа договора остается одной и той же, действуют стандартные правила (назначение объекта не меняется арендатором и т. д.). Но есть и пара особенностей:

  • при составлении соглашения между юридическими лицами, или если хотя бы одна из сторон является юрлицом, например, арендатор, то сделка может заключаться с представителем е исполнительного органа. Например, соглашение заключается между ООО и физическим лицом – в этом случае представлять ООО может глава исполнительного органа;
  • если в сделке участвует юрлицо, то независимо от срока документ заключается в письменном виде;
  • физлицо может не присутствовать лично, а делегировать права своему представителю. В таком случае у него при себе должна быть доверенность, подтверждающая право представителя подписывать договор;
  • представитель юрлица может работать и без наличия доверенности, в таком случае его полномочия подтверждаются другим документом. Реквизиты документа обязательно фиксируются в соглашении. Если договор аренды земли заключается между юридическими лицами, то правила действуют те же, документ могут подписать представители обоих юрлиц.
Читайте так же:  Как подать исковое заявление по делу

Общее правило для всех случаев – сдать зем. участок может только лицо, имеющее право собственности на него, либо его уполномоченный представитель. На подготовительном этапе он обязан подтвердить факт того, что участок находится в его собственности.

Как расторгнуть договор?

Когда составляется договор аренды земельного участка – образец не предусматривает перечня всех вариантов прекращения его действия. В документе могут указываться дополнительные причины, а с основным списком можно ознакомиться в ст. 22, 46 ЗК.

Договор можно расторгнуть:

  • просто дождавшись срока его действия;
  • сообщив о намерении сделать это за 3 месяца до нужной даты.

Соглашение может быть разорвано в следующих ситуациях:

  • арендатор нарушил правила использования объекта, если документ составлен на срок больше 5 лет, то владелец участка через суд может добиться его аннулирования;
  • арендодатель затягивает передачу участка в собственность арендатора;
  • были обнаружены недостатки земельного участка, о которых владелец не сообщил заранее, например, качество почвы оказалось хуже заявленного;
  • выяснилось, что права на участок заявляют третьи лица, не участвовавшие в оформлении договора;
  • арендатор нарушает график освоения участка;
  • собственник не передал арендатору пакет необходимых для использования участка документов, прочие принадлежности;
  • есть нарушения по срокам оплаты;
  • деятельность арендатора вызывает ухудшение качества почвы.

Скачанный договор между физлицами 2017 + образец заполнения перечисленные пункты не содержит (они есть в Земельном кодексе). При необходимости можно указать дополнительные причины.

В бланке желательно внимательнее поработать с обоснованием для досрочного расторжения. При необходимости сделать это можно в суде, но лучше если арендатор/арендодатель подстрахуются и заранее обозначат ситуации, в которых соглашение теряет силу.

Договор аренды земельного участка – бланк с примером заполнения можно использовать как основу, но его придется доработать (пример по ссылке, прикрепленной к одной из карточек). В документ включаются:

  • графическая и текстовая часть, позволяющая идентифицировать зем. участок. Именно то, как описывается объект и отличает аренду зем. участка от других объектов недвижимости;
  • более глубоко, чем, например, при аренде квартиры прорабатываются вопросы, касающиеся интересов арендатора/арендодателя.

Желательно ознакомиться с судебной практикой в этой области. Это позволит сэкономить время на судебных тяжбах в будущем, с учетом уже прошедших судебных процессов в договор можно будет включить соответствующие пункты.

В общих чертах структура документа остается той же, что и при аренде любого другого недвижимого имущества.

Договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) относится к гражданско-правовому соглашению, позволяющему одной стороне (арендодателю) предоставить второй стороне (арендатору) землю за определенную законом или сторонами плату в пользование или временное владение. Владея и пользуясь на основании заключенного договора наделом участка, арендатор обретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные на этом участке.

Предмет договора

Гражданский кодекс РФ обязывает при заключении такого соглашения четко определять его предмет. Предметом договора будет земля с учетом её общей площади местонахождения, описания и наличия кадастрового паспорта. Эти данные позволяют идентифицировать участок, который является предметом сделки. Также законодательство позволяет арендовать земельные доли, которые принадлежат на праве собственности.

Форма договора аренды земли

Договор аренды земли должен иметь письменную форму и, независимо от срока заключения, быть подписан сторонами сделки. Если бумажная форма документа отсутствует, то независимо от участников и суммы сделки этот договор будет признан недействительным.

Когда документ заключается на срок более года, то, согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ, его нужно обязательно регистрировать в государственном органе – Росреесте, после чего он будет признан действительным.

Нотариально регистрировать договор аренды, независимо от срока его заключения, не нужно.

Стороны договора

К сторонам этого соглашения относятся собственник земли (арендодатель) и её пользователь – арендатор. Ими могут быть физические и юридические лица, органы местного самоуправления, госорганы Российской Федерации и ее субъекты.

В ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено право на аренду земельных участков для иностранных граждан и лиц без гражданства и установлены ограничения для определенных категорий юридических и физических лиц на осуществление такого права. Кроме собственников земли, сдавать её в пользование в соответствии со ст. 608 ГК РФ могут лица, уполномоченные законом или собственником.

Права и обязанности сторон

К обязательным относятся условия, связанные с правами и обязанностями сторон. В этом разделе договора отражены действия, которые могут и обязаны совершать стороны сделки.

Собственник земли имеет право сдавать её в аренду, получать за это арендную плату, проверять состояние надела, требовать его возвращения из-за нецелевого использования. К обязанностям арендодателя относится передача арендатору объекта соглашения в оговоренные в договоре сроки и непрепятствование его использованию.

Арендатор обязан своевременно вносить предусмотренную договором плату и использовать землю исключительно в соответствии с ее целевым назначением. К его правам относится получение участка в установленные документом сроки и отсутствие помех со стороны арендодателя в его использовании. Все права и обязанности, прописанные в договоре, не должны противоречить закону и нарушать права обеих сторон.

Ответственность сторон

За неисполнение условий договора сторон предусматриваются штрафные санкции и пеня. Они применяются в случае просрочки платежей или несвоевременного предоставления участка в пользование. При грубых нарушениях договорных обязательств одна из сторон имеет возможность расторгнуть сделку до истечения срока ее действия.

Правила заключения

Договор должен быть заключен в виде единого письменного документа на любой минимальный срок от нескольких месяцев до 49 лет. Максимальный срок аренды применяется для земель сельскохозяйственного назначения. По его окончании он может быть продлен. Возможно заключение бессрочного договора аренды.

Механизм оформления документа напрямую зависит от субъекта собственника и правового статуса земельного участка. Если в аренду оформляется участок, который прошел

кадастровый учет, требуется наличие согласия между его собственниками и согласование всех условий. Договор подписывается после составления акта приемки-передачи земельного надела. Если земля находится в собственности государства или муниципалитета, то оформить его в аренду будет сложнее.

Порядок оформления договора аренды претерпел существенные изменения после внесения в него изменений 1 марта 2015 года.

Договор аренды государственных и муниципальных участков теперь может заключаться только на торгах в форме аукциона. Исключением могут быть отдельные случаи, установленные Земельным кодексом:

  • прямое разрешение губернатора субъекта федерации или издание указа президента;
  • использование участка для ведения сельского хозяйства, огородничества и садоводства, для открытия сельхозорганизации или фермерского хозяйства;
  • строительство жилья эконом-класса, а также ведение личного подсобного хозяйства граждан;
  • проведение работ, относящихся к использованию недр;
  • использование земли управляющей компанией или резидентом особой экономической зоны;
  • наличие на земле объектов незавершенного строительства.

В зависимости от цели использования срок аренды такой земли может составлять от 3 до 49 лет.

Порядок предоставления участка в аренду без торгов

На 1-м этапе нужно найти свободную землю. Сделать это легко, зайдя на карту сайта Росреестра. Если доступа в Интернет нет, то можно обратиться в офис Росреестра. Сам поиск выполняется вручную.

На 2-м этапе претендент готовит схему расположения будущей земли на кадастровом плане. Сделать это ему поможет кадастровый инженер, услуга которого будет стоить от 500 до 2 тысяч рублей. После этого собственнику участка направляется заявление о предварительном согласовании его предоставления.

3-й этап связан с определением муниципалитета. Туда нужно написать заявление о предварительном согласовании, по которому должны предоставить землю. Заявление будут рассматривать до 30 дней: муниципалитету нужно время, чтобы опубликовать информацию о предоставлении земли на своем официальном сайте.

4-й этап. При получении удовлетворительного ответа претенденту понадобятся схема и постановление от муниципалитета. С этими документами нужно снова посетить кадастрового инженера, который оформит кадастровый паспорт, межевое дело и поставит новый земельный участок на учет. Этот этап займет 10 дней и будет стоить около 6 тысяч рублей.

На 5-м этапе претендент должен обратиться в администрацию по месту нахождения участка с письменным заявлением на имя районного главы с просьбой предоставить землю в аренду. С собой нужно иметь все полученные на предыдущих этапах документы.

6-й этап связан с подготовкой муниципалитетом в течение 30 дней самого договора со всеми его типичными разделами: реквизитами сторон, правами и обязанностями арендатора и арендодателя, суммой арендной платы, условиями расторжения. После ознакомления арендатора с документами происходит его подписание.

На заключительном этапе нужно придать договору аренды законную силу, зарегистрировав его в Росреестре. Для этого – по почте или в многофункциональный центр – подают:

  • 3 экземпляра арендного договора;
  • постановление районного главы о выделении участка земли;
  • паспорт арендатора;
  • квитанцию об уплаченной госпошлине.

Получив документ о регистрации, арендатор становится полноправным пользователем участка, избежав участия в аукционе и сэкономив при этом немалые денежные средства.

Читайте так же:  Заявление о гражданском состоянии москва

Возможные споры

В процессе исполнения обязательств у сторон могут возникнуть споры, которые на основании договора нужно решать путем переговоров. Если урегулировать их в добровольном порядке не удалось, конфликт может быть улажен в судебном порядке

в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ.

Договор аренды земли может быть расторгнут на предусмотренных в нем условиях, а также в соответствии со ст. 610, 619, 620, 621 ГК РФ. К таким основаниям относятся:

  • истечение срока действия, если в договоре нет условий пролонгации;
  • отказ от продления договора, заключенного на неопределенный срок;
  • досрочное расторжение после обращения одной из сторон в судебные инстанции.

Досрочно расторгнуть арендные отношения, которые были заключены на определенный срок и добросовестно поддерживались одной стороной, вторая сторона может только через суд.

Если одна из сторон не исполняет своих обязательств, вторая может расторгнуть договор только при наличии оснований, предусмотренных ст. 619 и 620 ГК РФ.

К ним относятся:

  • непредоставление арендодателем участка в пользование или создание сознательных препятствий для его использования с учетом назначения земли и условий;
  • наличие недостатков земельного участка, которые не были изначально оговорены при заключении договора и не были обнаружены арендатором во время осмотра, и которые препятствуют его целевому использованию: загрязненность, повышенная радиация, истощенность грунта или заболоченность;
  • невыполнение арендодателем в установленные сроки предусмотренных в договоре мероприятий по охране земли от эрозии или по улучшению её качества.

Потребовать досрочного расторжения договора собственник земли может только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения в разумный срок принятых на себя обязательств.

Если в договоре аренды предусмотрены дополнительные основания, не связанные с нарушениями его условий, то он может быть расторгнут в любое время во внесудебном порядке и в оговоренные сторонами сроки.

В договоре аренды земельного участка в обязательном порядке должны быть отражены:

  • дата и место составления;
  • полные данные о сторонах (их Ф.И.О. или полное фирменное наименование);
  • площадь, местонахождение, категория участка, его кадастровый номер и разрешенные виды использования;
  • возможные обременения или ограничения;
  • даты начала и окончания срока использования;
  • цели использования;
  • порядок внесения платежей за использование надела и их размеры;
  • ответственность сторон.

Обязав арендатора рационально использовать земельный ресурс, арендодатель может потребовать от него действий, связанных с восстановлением или улучшением характеристик участка.

В последнем разделе должны быть даны основания для расторжения (в том числе досрочного) и продления договора аренды. По решению сторон они могут зависеть от специфики земельного участка, в отношении которого была осуществлена сделка.

Чтобы правильно и быстро заключить договор аренды земельного участка, следует обратиться к юристам нашей компании. Они предложат образец такого документа и дадут консультацию по его заполнению в соответствии с нормами законодательства.

Какой срок аренды земли может быть?

Далеко не каждый может позволить себе купить участок земли. В российском законодательстве предусмотрена возможность арендовать землю с целью предпринимательства, выращивания сельскохозяйственных культур и даже строительства.

Рассмотрим, какой может быть срок аренды земельного участка, виды и особенности договоров.

Какой срок аренды может быть:

  • Год. Такой срок предоставления возможен при условии приведения участка в пригодное состояние для дальнейшего использования. Использования земли может быть для археологических раскопок, добычи полезных ископаемых, проведения поисковых работ, по необходимости муниципальных органов власти.
  • 3 года. Срок договора аренды земельного участка может быть заключен на 3 года, если на арендованной земле находится объект в недостроенном состоянии. В этом случае арендатор обязуется его достроить.
    Кроме того, на такой же период государство может предоставить землю с целью ведения сельского хозяйства, а именно: огороднических работ и выращивания сельскохозяйственных культур, скашивания сена для животных, выпас с/х скота. В отдельных случаях возможно выделение участка организациям с целью освоения предоставленных на указанный период земли, а также создания дачного хозяйства для предпринимательской деятельности. 3 года не обязательный срок под указанные цели, он может быть увеличен до 5 лет.
  • 3-49 лет.

Кроме того, закон предусматривает самые различные временные периоды и цели, для которых землю сдают в аренду. Среди них:

  • 3-10 лет. Возведение сооружений, зданий и окончание строительства ранее заброшенных или приостановленных.
  • 4-49 лет. Для организации сельскохозяйственной деятельности.
  • 20 лет. Гражданам для сооружения индивидуального жилья или ведения подсобного хозяйства.
  • 49 лет. Возведение и использование линейных объектов, а также аренда для физических лиц, имеющих на территории собственности капитальные сооружения.

Заключение договора аренды земельного участка предполагает наличие следующих условий сделки:

  • срок аренды земельного участка;
  • способы продления соглашения.

Практика показывает, что в большинстве случаев договор продлевается в результате проведенного аукциона. Однако каждый участник по окончании времени действия документа может пролонгировать соглашение и на аукционе, и без него.

При заключении договора аренды должны соблюдаться правовые нормы российского законодательства. Так, обязательным условием выступает регистрация в реестре договора на земельный участок.

При заключении договора аренды обязательно прилагаются следующие документы:

  • схема участка;
  • кадастровая схема;
  • акт приема-передачи аренды;
  • акт об отделении меж участка от соседних территорий.

Земельный участок можно передавать наем третьим лицам, использовать его в качестве уставного капитала на момент аренды. Все эти действия фиксируются в документе об аренде.

Законодательная база

Участники соглашения, совершающие сделку, имеют право самостоятельно определять условия договора, деятельность, для которой будет предоставлена земля.

В некоторых ситуациях законом предусмотрено ограничение самостоятельного решения о длительности владения и дополнительных условий. Закон регулирует минимальный и максимальный срок аренды участка.

Какие законодательные акты регулируют данное правовое поле в 2018 году? Гражданский кодекс в статье №610 определяет, что при отсутствии соглашения касательно времени аренды, он может считать неопределенным.

Также условия договора аренды земельного участка регулирует Земельный кодекс. Статья №39.8 определяет условия, цели использования земли, согласно которым арендатор получает длительность пользования.

Срок аренды земельного участка

Несмотря на возможность самостоятельно устанавливать сроки и цели использования, государство регулирует отрезок времени аренды в зависимости от цели использования.

Какие могут быть причины снятия земельного участка с кадастрового учета? Смотрите тут.

Как было сказано, минимально возможный срок предоставления земли в аренду – один год. Может быть назначен при цели изыскательных работ. Также местный муниципалитет и другие государственные структуры могут брать участок земли сроком на год для нужд города.

Долгосрочная аренда согласно законодательству не может быть более 50 лет. Максимальный период аренды – 49 лет. При окончании строительства зданий и объектов и истечении срока договора предприниматель или физическое лицо могут продлить договор на следующие 50 лет.

Если арендатор скончался с период, когда срок аренды не истек, права переходят по наследству. По желанию родственники могут отказаться от прав пользования земельным участком. В таком случае права будут переданы заинтересованным лицам.

Сельскохозяйственного назначения

Для договора аренды сельскохозяйственного назначения максимальный срок – 49 лет. Если при составлении договора не была указана дата окончания аренды, то договор признается с неопределенным отрезком времени. В

таком случае по прошествии максимального допустимого срока по законодательству – 49 лет договор утрачивает юридическую силу.

Минимальный срок для использования земли в качестве производства сельского хозяйства – 3 года.

Можно ли на неопределенное время?

Соглашение об аренде можно заключать на неопределенный период. В таком случае в договоре не будет указан год окончания аренды. Особенность такого условия заключается в том, что обе стороны могут прервать эксплуатацию владения в любое время.

Право на неопределенное время аренды закреплено юридически – в Гражданском кодексе, статье №610. При желании отказаться от дальнейшего использования участка или от предоставления к пользованию стороны должны уведомить друг друга заблаговременно, минимум за 3 месяца до желаемого момента.

Одно из преимуществ заключения договора на неопределенный период в том, что его не обязательно регистрировать в Реестре договоров.

Что делать после истечения срока?

При приближении окончания аренды собственник обязуется выслать письмо с уведомлением гражданина о скором истечении действия договора.

В этом случае у арендатора есть несколько вариантов действий:

  • заключить новый договор с новым периодом;
  • пролонгировать заключенное соглашение;
  • подписать дополнительное соглашение;
  • выкупить участок при условии, что эти пункты прописаны в договоре.

Кроме того, обе стороны имеют право изменить пункты договора, плату, сроки.

Как получить свидетельство о праве собственности на земельный участок? Информация здесь.

Как проводится кадастровая оценка земельных участков? Подробности в этой статье.

Обратите внимание, что при заключении дополнительного соглашения, можно изменять сроки и условия, однако отдельно документ не имеет юридической силы без договора, к которому он прикреплен. Однако документ имеет преимущество в том, что его проще подписать нежели заключать новый договор.

Если обе стороны не предприняли никаких действий по окончании срока аренды, то договор автоматически продлевается. При этом дальнейшее использования земли происходит по условиям первоначального договора.

По окончании аренды арендатор вправе выкупить участок, прибавив недостающую сумму к той, что ранее выплачивалась за аренду.

Если на земле предполагалось строительство жилья, и лицо оформило его в собственность, то в дальнейшем и земля оформляется в собственность.

На видео о получении земли в аренду