При продаже доли в квартире имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 1 млн руб.

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

Напомним, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру. Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего спецпроекта!

Добавим, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вычет при продаже доли в имуществе

В случае продажи имущества, например, квартиры, которая была в собственности у гражданина менее трех лет, необходимо представить налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу НДФЛ будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, но не превышающей в целом 1 млн руб.

Какой размер вычета будет в случае продажи не имущества, а доли в нем?

Существует два варианта расчета суммы подоходного налога:

1) Первый вариант. Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи ими своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый гражданин выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн. руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Основание – письмо ФНС России от 02.11.2012 г. № ЕД-4-3/[email protected] «По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц».

2) Второй вариант. Если, например, семья из трех человек продает квартиру как единый объект недвижимости по одному договору продажи, то каждый из собственников обязан будет подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет. При этом сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми собственниками пропорционально размеру их долей.

Рассмотрим такой пример, брат и сестра владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности, для брата размер доли составлял ¼, а для сестры ¾.

Квартира была продана за 4,5 млн. рублей. Какую сумму налога заплатит каждый из собственников, если документов на покупку жилья у брата с сестрой не сохранилось?

Каждый из собственников в нашем примере вправе уменьшить свой доход на имущественный вычет.

Расчет НДФЛ для брата: 4 500 000 / 4 (это сумма дохода) — 1 000 000 / 4 (это сумма вычета) = 1 125 000 — 250 000 = 875 000 рублей.

875 000 х 13% = 113 750 рублей — это сумма подоходного налога.

Расчет для сестры: 4 500 000 х ¾ (это сумма дохода) — 1 000 000 х ¾ (это сумма вычета) = 3 375 000 — 750 000 = 2 625 000 рублей.

2 625 000 х 13% = 341 250 рублей — это сумма подоходного налога.

Вычет и общая долевая (общая совместная) собственность

При продаже имущества, которое находилось у гражданина в общей долевой собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Если мы имеем случай общей совместной собственности, то вычет распределяется по договоренности между совладельцами.

Рассмотрим пример и пояснения Минфина России в конкретной ситуации.

Два собственника, имеющих по 1/2 доли в праве собственности на дом, реализовали этот дом. Дом был получен собственниками по наследству и находился в их собственности менее трех лет. Какой имущественный налоговый вычет по НДФЛ и в каком размере вправе получить указанные собственники?

Как объяснил Минфин в письме от 20.03.2012 г. № 03-04-05/7-338, при получении вышеуказанными собственниками доходов от продажи жилого дома они имеют право на получение имущественного вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, пропорциональном их долям в этом жилом доме, то есть каждый по 1/2 от 1 млн руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%.

Особенности распределения имущественного вычета в случае продажи объекта недвижимости (находившегося в общей долевой собственности)

Стоит обратить внимание на разъяснение Федеральной налоговой службы, которая объяснила – при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между совладельцами этого имущества.

Иными словами, имущественный вычет будет распределяться только в том случае, когда мы продаем, например, ту же квартиру, как единый объект права собственности.

Напомним, что указанный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года. К декларации следует приложить следующие документы:

  • Документы, подтверждающие факт продажи имущества – например, договор купли-продажи имущества, где указана сумма сделки. Желательно со всех документов сделать копии;
  • Документы, подтверждающие полученные доходы от реализации имущества;
  • Документы, подтверждающие понесенные расходы, связанные с приобретением реализуемого имущества – такие документы гражданин предоставляет только в том случае, если он в 3-НДФЛ указал не имущественный вычет в размере 1 млн. руб., а имущественный вычет в размере тех расходов, которые были понесены при покупке имущества;
  • Копию паспорта (желательно);
  • Копию ИНН (желательно).

Примеры заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры

В данном разделе мы приведем примеры заполнения декларации 3-НДФЛ за 2016 год для различных ситуаций при продаже недвижимости. Все образцы заполнения доступны для скачивания в формате .pdf.

Вы также можете заполнить декларацию 3-НДФЛ прямо на нашем сайте за 15-20 минут, отвечая на простые вопросы: Заполнить 3-НДФЛ онлайн.

Пример заполнения 3-НДФЛ: вычет по расходам (нет налога)

Описание примера: В 2018 году Иванов И.И. продал Петрову А.А. квартиру за 2 000 000 руб., которой владел менее трех лет (с 2016 года). У Иванова И.И. имеются документы, подтверждающие расходы на приобретение данной квартиры в размере 2 500 000 руб. Соответственно, он сможет уменьшить налогооблагаемый доход с продажи квартиры на данную сумму, и ему не придется платить налог.

Пример заполнения 3-НДФЛ: вычет по расходам (есть налог)

Описание примера: В 2018 году Сидоров Г.М. продал Сергееву С.В. квартиру за 5 000 000 руб., которой владел менее трех лет (с 2016 года). У Сидорова Г.М. имеются документы, подтверждающие расходы на приобретение данной квартиры в размере 4 200 000 руб. Соответственно, Сидоров Г.М. сможет уменьшить налогооблагаемый доход от продажи этой квартиры на данную сумму и налог, который ему будет необходимо уплатить, составит (5 000 000 — 4 200 000) x 13% = 104 тыс.руб.

Пример заполнения 3-НДФЛ: стандартный вычет

Описание примера: В 2018 году Васильева А.А. продала квартиру Михайлову А.С. за 2 400 000 руб., которой владела менее трех лет (с 2016 года). Она решила воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 000 000 руб. для уменьшения налогооблагаемого дохода от продажи квартиры. Соответственно, Васильевой А.А. нужно будет уплатить налог в размере (2 400 000 – 1 000 000) x 13% = 182 000 руб.

Пример заполнения 3-НДФЛ: стандартный вычет (долевая собственность)

Описание примера: В 2018 году Петров П.П. продал 1/2 долю квартиры Некрасову В.В. за 2 000 000 руб. (цена доли), которой владел менее трех лет (с 2017 года). Он решил использовать стандартный вычет в размере 1 000 000 руб. Однако, продавая имущество, находящееся в долевой собственности, имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. делится пропорционально доли, то есть Петров П.П. сможет уменьшить налогооблагаемый доход на 500 000 руб. (1 000 000 / 2). Соответственно, ему нужно будет уплатить налог в размере (2 000 000 – 500 000) x 13% = 195 000 руб.

Читайте так же:  Как оформить карту магазина метро юридическому лицу

Пример заполнения 3-НДФЛ: взаимозачет вычетом при покупке нового жилья

Описание примера: В 2018 году Удалов В.Н. продал квартиру Степанову К.А. за 3 000 000 руб., которой владел менее трех лет (с 2017 года), а также приобрел в этом же году другую квартиру за 4 500 000 руб. У Удалова В.Н. не сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение первой квартиры, поэтому он решил воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 000 000 руб. и имущественным вычетом на покупку второй квартиры в размере 2 000 000 руб. Соответственно, произойдет взаимозачет, и Удалову У.У. не нужно будет платить налог с дохода, полученного от продажи первой квартиры (3 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 0).

Пример заполнения 3-НДФЛ: доход от продажи рассчитан по кадастровой стоимости

Описание примера: В феврале 2017 года Зорина Г.В. купила квартиру и продала ее в октябре 2017 года Любимову П.П. за 2 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 000 000 рублей. Так как квартира была приобретена после 01.01.2016 года и цена ее продажи по договору менее 70% кадастровой стоимости, сумма налогооблагаемого дохода Зориной Г.В. равна 3 500 000 руб. (70% х 5 000 000). У Зориной Г.В. сохранились документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры в размере 2 000 000 руб. Соответственно, она сможет уменьшить доход от продажи квартиры на данную сумму расходов и налог, который ей необходимо будет уплатить, составит (3 500 000 – 2 000 000) х 13% = 195 000 руб.

Как в 2018 году уйти от налога при продаже доли в квартире, которая куплена в 2017?

Добрый день. Подскажите. в 2017 году с сестрой продали квартиру однокомнатную за 1580 000 руб (в собственности была более 3-х лет) и купили двухкомнатную квартиру за 1740000 руб по 1/2 доле принадлежит мне и сестре. В 2018 году я получила материнский капитал и хочу выкупить у сестры долю с использованием ипотечного кредита за 980 000 руб. Подскажите нужно будет уплатить моей сестре налоги с продажи доли и какие? И как можно уйти от налога?

Ответы юристов (4)

ей надо будет заявить налоговый вычет по ст.220 НК в размере не более 1 млн. руб. подав декларацию, при этом цена продажи доли не должна быть менее 70% от ее кадастровой стоимости.

Уточнение клиента

Спасибо, за ответ. Подскажите еще по вопросу возврата НДФЛ. Ипотеку планируем брать на мужа, но в право владения долей в квартире войдут все (двое детей, я и муж), как я поняла это одно из условий использования материнского капитала на приобретение жилья. Так вот, при покупке у близких родственников вычет получить нельзя. Получит ли мой муж по итогам этой сделки вычет по НДФЛ?

19 Февраля 2018, 21:35

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Полностью поддержу коллегу Чернобавского. Вот что по этому поводу указывает Минфин

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. N 03-04-05/56544

17 октября 2017

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту — Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 01.01.2016 — находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру.

В случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента
В.А. Прокаев

Таким образом Ваша сестра сможет получить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей при продаже своей доли. С уважением Евгений Беляев

Получит ли мой муж по итогам этой сделки вычет по НДФЛ?

если стоимость доли не будет ниже рыночной ее цены, то сможет, т.к. под действие п.5 ст.220 НК он подпадать не будет, но в расходах на приобретение МК не учитывается опять же по п.5 ст.220

Уточнение клиента

т.е. если доля стоит 980000 руб, то НДФЛ можно вернуть с 980000-453000=527000 руб?

19 Февраля 2018, 21:54

т.е. если доля стоит 980000 руб, то НДФЛ можно вернуть с 980000-453000=527000 руб?

да + с сумы % по ипотеке

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Надо ли платить НДФЛ от продажи доли квартиры полученной по завещанию

Умер отец в 2015 году, оставив завещание на двоих детей по 1/2 доле квартиры. Доли проданы в 2016 году по договору, находясь в собственности менее 3 лет. Доход от продажи каждой доли составил 850 000 рублей. Нужно ли будет платить НДФЛ от полученного дохода от продажи 1/2 доли квартиры Виктор, г Ярославль.

Ответы юристов (5)

Вктор, добрый день! Если доли продавались отдельными договорами нужно сдать до 30.04 декларацию3-ндфл и указать налоговый вычет предусмотренный ст. 220 НК, он полностью покроет доход от продажи

Есть вопрос к юристу?

Вы вправе воспользоваться вычетом в размере полученного дохода, что означает освобождение от уплаты налога. В текущем году необходимо подать декларацию.

Уточнение клиента

Внутренней камеральной проверкой налоговой принято решение об оплате мною НДФЛ в сумме 850000-500000=350000х0,13=45500р. Чем обосновать Ваше разъяснение?

23 Марта 2017, 12:20

Если у Вас продажа была ОДНИМ договором, то вычет в 1 млн. делиться на собственников пропорционально долям, если бы продали двумя отдельными договорами то у каждого бы был вычет в 1 млн.

Уточнение клиента

Отец, будучи живым, оставил завещание- на каждого наследника по 1/2 доле квартиры.

в НК прописано — вычет в 1000000 от стоимости объекта. Вопрос: является ли доля ПО ЗАВЕЩАНИЮ объектом? Если Да!, то налог платить не надо.

23 Марта 2017, 12:49

Виктор, в НК прописано

3) при реализации имущества,находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности,соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

Уточнение клиента

Правильно ли я размышляю? Я считаю, что отец своим завещанием, указал долю объекта, на которую может рассчитывать наследник и распоряжаться ею.Наследник продал свою долю объекта за 850 000р. Вычет 1000 000р от объекта, т.е. Налог не платится!

23 Марта 2017, 14:18

Да, но все это если наследник продавал долю отдельным договором, если договор 1 — вычет в 1 млн. делиться пропорционально долям. У вас как понял уже состоялась продажа по одному договору

Читайте так же:  Half life 1 требования

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расчет налога от продажи доли в квартире, выделенной по обязательству об использовании маткапитала

Очень нужен специалист по налогам.

В 2016 году была совершена сделка с недвижимостью по договору мены: ½ доля 3-комнатной квартиры (в которых 9/20 принадлежат матери, а 1/20 несовершеннолетней дочери – выделена в том же году в качестве исполнения обязательства по использованию средств материнского капитала –) на 1-комнатную квартиру с доплатой (в настоящий момент распределение долей в 1-комн. квартире 2/3 принадлежат матери и 1/3 дочери).

Необходимость сдачи налоговой декларации поставила следующие вопросы по поводу «продажи» 1/20 доли ребенка:

1) необходимо ли платить налог, ведь доля была выделена за счет государственных денег – средств материнского капитала?

2) и если необходимо платить налог, как рассчитывать стоимость 1/20 доли ребенка – по стоимости покупки квартиры, которая указана в договоре, или по кадастровой стоимости?

3) есть ли другие возможности избежать этого налога, или хотя бы уменьшить его?

*Справка: 3-комнатная квартира была приобретена в ипотеку в 2011 году (по договору за 4400тыс.руб., кадастровая стоимость на данный момент5433тыс.руб.), право собственности оформлено в мае 2014, средства материнского капитала переведены в счет погашения кредита в июле 2014, обременение снято в июле 2016 года, детские доли выделены в октябре 2016, сделка – в декабре 2016. Основание – разъезд бывших супругов (второй собственник 3-комнатной квартиры был бывший супруг ½ доли – теперь владеет этой квартирой полностью. 1-комнатную квартиру мы приобрели у него же, это была его собственность до заключения брака.)

Заранее большое спасибо!

Уточнение клиента

При заполнении налоговой декларации на себя, я собираюсь вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах 1 млн. руб. уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов — по приобретению обмениваемого объекта имущества.

А ребенок? Она ничего не платит — никаких расходов, ни налогов. Возможно ли применение к ее доле права на налоговый вычет?

04 Апреля 2017, 10:05

Уточнение клиента

Дорогие юристы, большое спасибо за ваши ответы! Правда, четкого решения моей проблемы я не получила, но с налогами вообще сложно. По крайней мере, более подкована, чтобы идти для консультации в налоговую. А потом снова вернусь к вам с вопросами 🙂

04 Апреля 2017, 16:14

Ответы юристов (14)

То, что использовался материнский капитал, в данном случае не имеет значения. То, что идет сделка мены, а не продажи, тоже значения не имеет (по сути это рассматривается как 2 сделки купли-продажи).

Квартира была в собственности менее 3 лет. Кадастровая стоимость не имеет значения, поскольку квартира оформлена в собственность до 01.01.2016. Соответственно, для уменьшения налога есть следующие варианты:

1) либо вычесть произведенные расходы при покупке квартиры.

2) либо уменьшить доходы от продажи на 1 млн. руб. (по каждому продавцу своей доли отдельно).

Статья 220 НК РФ:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

С Уважением, Олег Рябинин.

Есть вопрос к юристу?

1) необходимо ли платить налог, ведь доля была выделена за счет государственных денег – средств материнского капитала?
Елена

То обстоятельство, что доля ребенка была приобретена на средства мат. капитала (или на любые иные средства), значения не имеет. В любом случае в результате распоряжения долей возник доход (с точки зрения налогового законодательства). А поэтому возникает обязанность уплаты налога (НДФЛ).

При этом надо заметить, что договор мены приравнивается в этом случае к договору купли-продажи.

2) и если необходимо платить налог, как рассчитывать стоимость 1/20 доли ребенка – по стоимости покупки квартиры, которая указана в договоре, или по кадастровой стоимости?
Елена

Размер дохода рассчитывается по рыночной стоимости той доли. которая перешла к ребенку в результате мены.

Но если рыночная стоимость окажется меньше кадастровой, то для целей налогообложения будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7:

Налоговый кодекс РФ

5.
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого
имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию
на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация
перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого
имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях
налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного
объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по
состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная
регистрация перехода права собственности на соответствующий объект
недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества,
указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января
года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права
собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не
применяются. 3) есть ли другие возможности избежать этого налога, или хотя бы уменьшить его?
Елена

Есть возможность применить налоговый вычет.

При продаже налоговый вычет составляет максимум 1 млн. руб.

При продаже — 2 млн. руб.

Елена, добрый день! Мена по сути тот же договор купли продажи соответственно в результате него получается доход. 9/20 не подлежат ни налогообложению ни отражению в декларации т.к. срок владения больше 3 лет

ст. 217 НК (в ред. применяемой к вашей ситуации)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

что касается доли несовершеннолетнего приобретенной после 01.01.2016 то даже с учетом кадастровой стоимости в соот. со ст. 220 НК тут можно воспользоваться налоговым вычетом который полностью покроет весь доход от отчуждения данной доли (1/20)

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Письмо Минфина России от 02.03.2017 N 03-04-07/11807

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает.
Согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Уточнение клиента

Андрей, спасибо за ответ! А можно уточнить:

Вы пишите: 9/20 не подлежат ни налогообложению ни отражению в декларации т.к. срок владения больше 3 лет

Мы консультировались в налоговой: говорят, что срок владения отсчитывается от даты оформления права собственности (май 2014), а не с даты покупки (декабрь 2011)

04 Апреля 2017, 09:58

На мой взгляд, всё-таки, поскольку доля ребенку была выделена в 2016 году, то к продаже этой доли должна применяться кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (ст. 217.1 НК РФ).

Читайте так же:  Приказ на командировку директора в 2018 году

Если право собственности был зарегистрировано в мае 2014 года, то именно с даты гос. регистрации исчисляется срок владения объектом.

К доле ребенка можно применить вычет в размере 1 млн. руб. Тогда налог не возникнет (с учетом небольшой стоимости доли).

По поводу применения положений о кадастровой стоимости вопрос в Вашем случае является спорным (применять или нет). Но учитывая, что 70% от кадастровой стоимости по конкретно Вашей квартире ниже, чем стоимость покупки, то она не будет учитываться.

Правильно ли я понял, что в договоре мены никакие стоимости не указывались, кроме суммы доплаты?

Уточнение клиента

Правильно ли я понял, что в договоре мены никакие стоимости не указывались, кроме суммы доплаты?

Указывались: «Стороны оценивают обмениваемое имущество: 1-комн. 2800000, 10/20 3-комн. 2200000. Сумма доплаты 600000руб.»

04 Апреля 2017, 13:59

При заполнении налоговой декларации на себя, я собираюсь вместо
использования права на получение имущественного налогового вычета в
пределах 1 млн. руб. уменьшить сумму полученного по договору мены дохода
на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных
расходов — по приобретению обмениваемого объекта имущества.

Елена, Вы можете учесть вместо вычета те расходы, которые понесли на приобретение квартиры (которую сейчас обмениваете на другую, а не которую Вы сейчас будете приобретать в результате меня).

А ребенок? Она ничего не платит — никаких расходов, ни налогов. Возможно ли применение к ее доле права на налоговый вычет?
Елена

А что касается ребенка, то Вы можете получить вычет за него (см. ст. 220 НК РФ):

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы,
подтверждающие
право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в
нем, — при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в
нем;
договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них
и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на
квартиру,
комнату или долю (доли) в них, — при приобретении квартиры, комнаты или
доли (долей) в них в собственность;
договор
участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о
передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его
участником долевого строительства, подписанный сторонами, — при
приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
документы,
подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный
участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право
собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, — при приобретении
земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для
индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на
которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
свидетельство о рождении ребенка — при приобретении родителями жилого дома,
квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли
(долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного
строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых
расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в
собственность своих детей в возрасте до 18 лет;

решение
органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства — при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры,
комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в
них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и
земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены
приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих
подопечных в возрасте до 18 лет;
документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о
закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

То есть вычет будет получать не ребенок, а Вы, т.к. приобретаете долю в праве для ребенка.

Уточнение клиента

Сергей, большое спасибо за ответы!

Уточните, пожалуйста, могу ли я одновременно применить 2 вычета: 1 — уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов по приобретению обмениваемого объекта имущества (моя доля), 2 — получить налоговый вычет за покупку доли для ребенка — 1/3 в 1-комн квартире? (этой возможностью можно воспользоваться единоразово?)

04 Апреля 2017, 10:38

Прошу прощения, увидел вначале 2011 год, а не май 2014, тогда если у вас не выплаты паев были или не было какой то доли за вами зарегистрировано до мая 2014 в данной квартире срок владения считается с даты регистрации права а соответственно при продаже нужно будет подавать декларацию и по 9/20 и по 1/20. При этом в отношении 9/20 положения ст. 217.1 НК в части определения дохода с учетом кадастровой стоимости применяться не должны

Елена, вместо второго вычета на покупку доли ребенка предлагаю применить вычет по пп.1 п.2 ст 220 НК в размере 1 млн.руб. А право на применение вычета на покупку Вам еще пригодится в будущем, поэтому лучше его не тратить.

Уточнение клиента

Олег, большое спасибо за ответы!

Вычет на покупку мне, действительно еще пригодится 🙂

В договоре мены стороны оценивают обмениваемое имущество: 1-комн. кв. 2800т.р., 10/20 3-комн. кв. — 2200т.р. (по договору покупки). То есть, доход от продажи = расходам на покупку (в реальности я при покупке переводила через Сбербанк сумму 2773600руб — это было 60% стоимости квартиры — есть подтверждение). Это я собиралась указывать в своей декларации.

Теперь не понимаю, как получить налоговый вычет с продажи 1/20 доли ребенка? Рассчитывать исходя из кадастровой стоимости (2716770 за 10/20) х индекс 0,7 делить на 10 х 13%? Получается 24722руб. сумма налога. Соответственно, в своей декларации рассчитывать 9/20 в этом случае (но исходить не из кадастровой стоимости, т.к. куплена была в 2011)?

04 Апреля 2017, 11:52

Поскольку 70% от кадастровой стоимости получается ниже, чем доход от продажи, то кадастровая стоимость не учитывается при продаже доли ребенка.

Поэтому по 9/20 уменьшайте свои доходы (1980 т.р.) на расходы. Налог = 0.

А по 1/20 доходы (220 т.р.) уменьшаете на такой же вычет в пределах 1 млн. руб., то есть полностью вычитаете стоимость продажи. Налог = 0.

Уточнение клиента

«В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее 3 лет, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности)».

1/2 доли 3-комн квартиры продана как единый объект права по одному договору мены. Получается, что рассчитывать отдельно и получить два варианта вычета (для 9/20 уменьшение доходов, а для 1/20 вычет в пределах 1000000руб. не получится. Расходы на покупку этой доли — использование материнского капитала. Непонятно, как избежать этого налога — он совсем несправедливый получается.

04 Апреля 2017, 12:46

Тогда еще проще. Просто вычитайте расходы, связанные с покупкой данного объекта права на недвижимое емущество. Они у Вас превышают доходы.

Уточнение клиента

Но на ребенка надо заполнять отдельную декларацию — КАК? В смысле как это оформить и аргументировать в ее декларации?

04 Апреля 2017, 12:51

Елена, на самом деле у Вас же не идет продажа единого объекта права собственности. поскольку Вы не продаете всю квартиру целиком. А приведенная Вами цитата применяется при продаже единого объекта. Поэтому, как я до этого и говорил, делайте 2 декларации, по каждой декларации отдельно будут свои вычеты: по одной уменьшение на расходы, до другой — вычет в пределах 1 млн.

Уточнение клиента

Да я бы только ЗА такой вариант. Но, боюсь, в налоговой не дадут. Вот продолжение предыдущей цитаты: «Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.» (с сайта nalog.ru/rn77) А у нас один договор.

04 Апреля 2017, 13:25

Елена, а можете выложить договор мены? (персональные данные можно убрать)

Уточнение клиента

Да, конечно, могу (извините, долго готовила файлы)

04 Апреля 2017, 15:14

Елена, посмотрел договор. На мой взгляд (несмотря на то, что это в рамках одного договора), идет реализация двух объектов права, но не единый объект недвижимости. Просто так получилось, что стороной договора являетесь Вы, как непосредственно продавец принадлежащего Вам права и как законный представитель несовершеннолетнего ребенка.

Не знаю, правда, как на эту ситуацию будет смотреть налоговая.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.