Клуб Отельеров ProHotel.Ru

договор на управление отелем

  • Нравится
  • Не нравится

hospitality_764 12 окт 2008

добрый день коллеги!

Скачал договор на управление отелем выставленный Otelier.
Спасибо.
Но, не могли бы вы помочь мне с поиском еще каких-либо иных вариаций.
Заранее благодарю.

С Уважением,
Самир.
Ассоциация Отелей Азербайджана.

  • Нравится
  • Не нравится

Капустин Илья Алексеевич 12 окт 2008

В России чаще всего когда управляющая компания берет гостиницу в управление она заключает с собственником один из след. договоров:
— агентский договор (от лица собственника оказывает услуги за вознаграждение)
— договор аренды (ставка аренды может быть в пропорциональной зависимости от прибыли)
— договор доверительного управления (сложный вариант)
— соглашение (частным образом, оплата за услуги)

В ближайшее время мы добавим в раздел Договоры, управление, консалтинг и др. разные варианты договоров.

  • Нравится
  • Не нравится

Капустин Илья Алексеевич 16 окт 2008

Вот необходимые документы, которые помогут вам узнать про то каким примерно должен быть договор на управдение гостиницей:

  • Нравится
  • Не нравится

Andriets 13 ноя 2008

  • Нравится
  • Не нравится

Капустин Илья Алексеевич 13 ноя 2008

Подскажите пожалуйста какую роли играют стандарты международного гостиничного оператора при построении гостиницы. На сколько часто на практике оператор может пойти на уступки и отступить от стандартов. У меня на рассмотрении находится договор на техническое консультирование, по которому вся проектная документация должа быть создана в соответствии со стандартами. Получается все по сути будет диктовать оператор. Спасибо

Если Вы строите Novotel, то есть определенные требования к площади номеров, мебели, отделке, системам безопасности и пожаротушения и т.д.
Если Вы строите Four Seasons, то требования будут уже другие.
Пример: если вы построили гостиницу и ее соглашается взять в управление IBIS (устраивает по их стандартам), то другой оператор с другими стандартами (Kempinski, Orient Express, Haytt) ее скорее всего может не взять.

На этапе создания инвест проекта нужно понимать под какой бренд вы будете строить и если вы решаете под чужой (отдать в управление), то тогда оператор будет диктовать свои требования.

Joomla Software solutions Template

Най-четените учебни материали

Най-новите учебни материали

Договори за управление в българското хотелиерство и ресторантьорство

1. Правна характеристика на договорите за управление

Преценката, дали един договор е трудов или граждански следва да се прави за всеки конкретен случай, като се изхожда от действителната, а не от привидната воля на страните при неговото сключване. Когато между гражданскоправните субекти се уговори престирането на определен резултат (веществен труд), сключеният договор е граждански и неговата правна регламентация се урежда от общите разпоредби на гражданското право и в частност от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Съгласно разпоредбата на чл. 9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. При гражданските договори няма работодател, а възложител, няма работници и служители, а изпълнители и следователно разпоредбите на Кодекса на труда не намират приложение спрямо тези договори.

При евентуално неизпълнение на задълженията по граждански договор от насрещната страна, защитата се осъществява по общите гражданскоправни способи. Съгласно чл. 1, ал. 2 от Кодекса на труда (КТ), отношенията при предоставяне на работна сила се уреждат само като трудови отношения.

Следователно, предмет на трудовия договор е самият жив труд на работника или служителя, а не определен трудов резултат. С други думи, този вид договор е неприложим при управлението на туристическа стопанска единица.

По трудовия договор работникът или служителят е подчинен на работен режим, установен от работодателя и поема задължението да спазва трудова дисциплина и ред. Той има определено работно място, работно време, определен вид работа и се намира в положение на йерархическа зависимост от работодателя. От трудовия договор за работника или служителя възникват редица права, като право на гарантирано трудово възнаграждение, на почивки, на отпуски, на обезщетения, на социално-битово обслужване, на социално осигуряване за всички осигурени социални рискове, на безопасни и здравословни условия на труд и т.н. При евентуално нарушение на правата или неизпълнение на задълженията по трудовия договор от страна на работодателя, работникът или служителят може да потърси съдействие от съответната Инспекция по труда, която е контролен орган по изпълнение на трудовото законодателство. Трудовите договори в туризма обикновено регламентират отношения при управление на по –малки стопански единици- например заведения за обществено хранене до определен лимит на места и други.

Договорите за управление в туризма се сключват и поради самата собственост на имуществото или правната форма на туристическото предприятие.

Според чл. 147, ал. 1 от Търговския закон (ТЗ), едноличният собственик на капитала управлява и представлява дружеството лично или чрез определен от него управител.

Разпоредбата на чл. 141, ал. 6 ТЗ предвижда, че отношенията между дружеството с ограничена отговорност и управителя се уреждат с писмен договор за възлагане на управлението (мениджърски договор).

Според Закона за туризма, за извършване на туроператорска или туристическа агентска дейност в регистъра се вписва лице, което отговаря на следните изисквания:

1. е търговец по смисъла на Търговския закон или е юридическо лице, което има право по силата на друг закон да извършва стопанска дейност;

2. има персонал с подходящо образование, езикова квалификация и стаж;

3. лицето, осъществяващо функциите по управление на туроператорска или туристическа агентска дейност, има подходящо образование, езикова квалификация и стаж;

4. е осигурило подходящо помещение за извършване на туроператорска или туристическа агентска дейност;

5. е сключило предварителен договор за застраховка по чл. 42, ал. 1;

6. не е в производство по ликвидация или несъстоятелност;

7. не е извършвало туроператорска или туристическа агентска дейност без лиценз/регистрация през последните 12 месеца;

8. не е с отнет лиценз/заличена регистрация за извършване на съответната дейност през последните 12 месеца.

Правната теория и съдебната практика разглеждат този договор като подвид на договора за поръчка, регламентиран от ЗЗД, или като самостоятелен тип договор, уреждан от гражданското законодателство. До приемането на това изменение в Търговския закон съществуват някои аргументи в полза на принципната допустимост на трудовия договор като форма на уреждане на правните отношения между дружеството с ограничена отговорност и неговия управител, произтичащи от общия принцип на свободното договаряне, означаващ, че страните могат да решат по какъв начин да уредят определени свои правни отношения, освен ако изрична разпоредба на закона предписва задължително съдържание на сключвания договор. Преобладаващо е становището, изразено и в писма № 26-00-711 от 04.12. 2001 г., № 26-00-125 от 04.04. 2002 г. на Националния осигурителен институт (НОИ) и писмо № 26/59 от 08.04.2002 г. на Министерство на труда и социалната политика (МТСП), че отношенията между дружеството и неговия управител не могат да бъдат регламентирани и разглеждани като трудови правоотношения. Поддържа се тезата, че нормите на трудовото право не намират приложение спрямо собственика на капитала на еднолично дружество с ограничена отговорност (ЕООД) и управителя на еднолично търговско дружество. Множество разпоредби на Кодекса на труда и подзаконовите нормативни актове по неговото прилагане не се прилагат или не са със задължителен характер в отношенията между управителя и дружеството. Такива са текстовете за трудовата дисциплина, задължителното работно време, по-широката по обхват имуществена отговорност на управителя за вреди, причинени на дружеството.

Кодексът на труда предвижда ограничена имуществена отговорност в размер на вредата, но не повече от трикратния размер на уговореното месечно трудово възнаграждение, освен в случаите на липси, когато отговорността е до пълния размер на вредата, докато Търговският закон регламентира пълна имуществена отговорност на управителя за всички, причинени от него, вреди на дружеството.

Съдружникът в дружество с ограничена отговорност е длъжен да полага лични усилия и грижи за дружествените дела и да оказва съдействие за осъществяване на дружествената дейност. Той има нормативно-установено в Търговския закон (ТЗ) задължение за участие в управлението на търговското дружество. Това задължение съществува независимо и извън всички трудови правоотношения и не възниква по силата на трудов договор.

Съгласно чл. 23, ал. 2 от Закона за облагане доходите на физическите лица (ЗОДФЛ), възнагражденията за положен личен труд в дружества и кооперации от съдружници, акционери и член-кооператори се облагат по правилата за съответния вид доход в зависимост от основанието, на което са получени (договор за договор за управление или друго основание). В тази връзка следва да се има предвид, че чл. 10, т. 15 от същия закон визира като облагаеми доходи, получените възнаграждения за положен личен труд в дружества и в кооперации, но не представлява правно основание за тяхното заплащане.

Следователно при сключен договор за управление се прилага реда по чл. 22 ЗОДФЛ като разходите за дейността са 25 на сто и съгласно чл. 36 ЗОДФЛ, се дължи авансово данък в размер 15 на сто, след като облагаемият доход от всички източници превиши годишния необлагаем доход. Като заключение следва да обобщим, че отношенията между туристическата единица и неговия управител се уреждат с договор за възлагане на управлението, който се сключва в писмена форма от името на дружеството чрез лице, оправомощено от общото събрание на съдружниците, или от едноличния собственик. При сключване на този вид договор би трябвало да се определи и базисното възнаграждение, което да се дължи от туристическата единица всеки месец и което да /не/ зависи от финансовите резултати на управляваното предприятие. Свободното определяне на съдържанието на договора позволява то да се доближи максимално до режима на трудовите правоотношения .

2. Разлики между трудов договор и договора за управление в туризма

Трудови са тези договори, които се сключват съобразно Кодекса на труда. Те се подписват в писмена форма и съдържат задължителни реквизити определени в Кодекса на труда. Договорът за управление в туризма е вид граждански договор.

Важна разлика е, че според Кодекса на труда работника има точно определено работно време и работно място, а за гражданските договори се определя само срок за изпълнение на възложената работа.

Разликата в осигуряването е, че гражданските договори се разделят на два типа такива които са за управление и контрол и такива които са за извършаване на услуги с личен труд.

При първия тип размерът на осигуровките е както при трудовите договори.

При договорите за управление и контрол осигуровките се дължат върху не по-малко от съответния осигурителен праг по икономическа дейност.

При договор с личен труд не се внасят осигуровки за фондове Безработица и Общо заболяване и майчинство, но пък за това и не могат да се ползват правата предлагани от тези фондове. Също така трябва да се знае, че при договор с личен труд чиято сума, върху която се изчисляват осигуровките, е по-малка от минималната месечна работна заплата за годината и лицето не е осигурявано на друго основание, осигуровки за социално осигуряване не се дължат. Осигурителен стаж не се признава в описания случай по-горе. Разлики има и когато лицето се самоосигурява, тогава при изплащане на сумата не се удържат осигуровки, а когато лицето подава годишната си декларация по чл.41 от Закон за облагане доходите на физическите лица трябва да попълни приложението на НОИ, където ще се определи дали следва да довнасят осигуровки. Здравни осигуровки също се дължат върху сумата върху която се изчисляват осигуровките.

Осигуровките и в двата случая се изчисляват върху изплатената сума, намалена с нормативно признатите разходи определени в Закона за облагане доходите на физическите лица, която не може да бъде по-голяма от максималния облагаем месечен доход за годината. Нормативно признатите разходи за услугите с личен труд са 35%, а за управление и контрол 10%.

Договорът за управление и контрол не се регистрира в НОИ, както трудовите договори. Единственото което трябва да се направи е да се изкара осигурителна книжка на управителя по договор за управление и контрол, където да се вписва полагаемия му се осигурителен стаж. Няма срок за това кога да се извади осигурителната книжка.

Изпълнителите по договори за управление и контрол на търговски дружества следва да се осигуряват по реда на чл. 4, ал. 1, т. 6 от Кодекса за задължително обществено осигуряване (КЗОО), т. е. за всички осигурени социални рискове.

Съгласно чл. 6, ал. 4 осигурителният доход, върху който се дължат осигурителни вноски, се определя от възнагражденията им след намаляване с нормативно признатите разходи, но върху не повече от максималния месечен размер на осигурителния доход. Разпределят се в съотношението по чл. 6, ал. 3 КЗОО (75 на сто за сметка на осигурителя и 25 на сто за сметка на осигуреното лице). Осигурителните вноски за фонд «Трудова злополука и професионална болест» са изцяло за сметка на дружеството.

Здравноосигурителните вноски се внасят на основание чл. 40, ал. 1, т. 3 от Закона за здравното осигуряване и са в размер 6 на сто от полученото възнаграждение след приспадане на нормативно признатите разходи. внасят се от дружеството, но са изцяло за сметка на лицето.

На основание чл. 4, ал. 6 КЗОО лицата, на които е отпусната пенсия, се осигуряват по свое желание в случаите когато упражняват дейностите по ал. 3, т. 1, 2, 4 и 5. Тъй като изпълнителите по договори за управление и контрол на търговски дружества се осигуряват по реда на чл. 4, ал. 1, т. 6 КЗОО, независимо от това, че са пенсионери и независимо от вида на пенсията, която получават, следва да внасят вноски както за държавното обществено осигуряване, така и здравноосигурителни вноски.

3. Практика на управление в българския туризъм

Договорът за управление и контрол на туристическа единица на практика е договор за прокура по Търговския закон, т.е. тип граждански договор. Това означава, че работещия по граждански договор няма работно място и работно време, той е назначен да свърши точно определена работа, за която получава възнаграждение. За извършването на тази работа се предполага, че лицето ще има разходи, но за да не се натоварва данъчната система с изчисляването на неговата чиста печалба е избран процент на разходи, който не е необходимо да се доказва документално. Осигуровките по договор за управление и контрол не може да се изчисляват върху по-малка сума от определената за управител доход в съответния отрасъл независимо, че лицето може да получава по-малко пари в действителност..

Когато самият собственик на туристическото дружество получава възнаграждения за управление на дружеството, подлежи на осигуряване за всички осигурени социални рискове по реда, определен за осигуряване на изпълнителите по договори за управление и контрол на търговски дружества в чл.4, ал.1, т.7 от Кодекса за социално осигуряване. Внасят се осигурителни вноски за четирите фонда на държавното обществено осигуряване. За лицата, родени след 31 декември 1959 г., се правят и вноски за допълнително задължително пенсионно осигуряване в универсален пенсионен фонд. Осигурителните вноски за фонд “Пенсии”, “Общо заболяване и майчинство” и фонд “Безработица” се внасят в определеното за съответната година съотношение за сметка на дружеството и на осигуреното лице с един платежен документ. В същото съотношение се внасят и вноските за универсален пенсионен фонд за лицата, родени след 31 декември 1959 г. Осигурителните вноски за фонд „Трудова злополука и професионална болест” са изцяло за сметка на дружеството и се внасят с отделен платежен документ. Осигурителните вноски се изчисляват върху полученото възнаграждение, намалено с нормативно признатите разходи по Закона за облагане на доходите на физическите лица, но върху не по-малко от минималния месечен размер на осигурителния доход за съответната професия (в случая за ръководни служители) по основната икономическа дейност на дружеството.

За да отпадне задължението за осигуряване на собственика на туристическото дружество, при положение че дружеството има дейност, е необходимо:

  • да има упълномощено друго лице, което от негово име да управлява дружеството
  • да преустанови дейност в дружеството си и да подаде декларация за прекъсване на дейност като самоосигуряващо се лице

Задължително условие е упълномощеното лице да бъде вписано в Търговския регистър като прокурист. Когато собственикът на туристическото дружество наеме лице да управлява дружеството по трудов договор или по договор без трудово правоотношение (граждански договор), без да е вписано като прокурист в Търговския регистър, задължението му за осигуряване не отпада. Търговският пълномощник осъществява само търговската дейност и не може да упражнява правата на работодателя. Търговският пълномощник не може да бъде нито изпълнителен директор, нито управител на фирмата, тъй като съгласно чл.26, ал.4 от Търговския закон при осъществяване на представителната власт той се подписва, като задължително трябва да добави към фирмата на търговеца своето име и да отбележи, че е пълномощник.

Прокуристът като управител на туристическа единица има право да извършва всички действия и сделки, които са свързани с упражняването на търговското занятие, както и да представлява търговеца и да упълномощава други лица за извършване на определени действия (чл.22 от Търговския закон). Съгласно чл.21, ал.1 от Търговския закон прокуристът е физическо лице, натоварено и упълномощено от търговеца да управлява предприятието му срещу възнаграждение. Упълномощаването на прокуриста трябва да бъде с нотариално заверени подписи. Търговецът заявява упълномощаването за вписване в Търговския регистър заедно с образец от подписа на прокуриста.

Специфични са особеностите при управление на дружество, което има договор по франчайзингова схема. Легално определение в българското законодателство на термина франчайз липсва, но практиката и международното търговско право са наложили следното определяне на такъв вид договор: “франчайз” е съвкупността от права на интелектуалната, включително и индустриалната собственост, отнасящи се до търговски марки, търговски имена, фирмени знаци, лицензи, изработени модели, дизайни, авторско право, ноу-хау или патенти, за да се използват за препродажба на стоки или за предоставяне на услуги на крайни потребители. Франчайз-договор е договор, при който едно лице — франчайзодател предоставя на друго лице — франчайзополучател срещу възнаграждение правото да използва франчайз за препродажба на стоки или предоставяне на услуги на трети лица.

Уговореният начин на изплащане на франчайзовото възнаграждение може да бъде различно — периодични вноски през срока на действие на договора, вноски, определени като процент от реализираната от франчайзополучателя печалба преди облагането й с данъци и др. По принцип уговореният срок на действие е продължителен предвид дългосрочния характер, присъщ на този вид договори.
Задължението за осигуряване е за франчайзополучателят, а не за лицето, което е получило съответното разрешение за туристическа дейност. В съответното териториално поделение на НОИ следва да се регистрира именно франчайзополучателят, независимо дали той е търговец по смисъла на търговския закон или упражнява дейност по такъв договор само като физическо лице – на основание чл. 1, ал. 4, т. 3 от Наредбата за общественото осигуряване на самоосигуряващите се лица и българските граждани на работа в чужбина – “други физически лица, упражняващи свободна професия, регистрирани с идентификационен код по БУЛСТАТ”. В останалите случаи, за да възникне задължението за осигуряване, франчайзополучателят следва да е в кръга на лицата, подлежащи на осигуряване по чл. 4 от Кодекса за задължително обществено осигуряване.

  1. Закон за задълженията и договорите, Обн., ДВ, бр. 275 от 22.11.1950 г.; попр., Изв., бр. 2/51 г.; изм., бр. 69/51 г., бр. 92/52 г.; ДВ, бр. 85/63 г., бр. 27/73 г., бр. 16/77 г., бр. 28/88 г., бр. 30/90 г.; изм. и доп., бр. 12 и 56/93 г., бр. 83/96 г.; изм., бр. 104/96 г., бр. 83/99 г. и бр. 103 от 1999 г.; изм. и доп., бр. 34 от 2000 г.; доп., бр. 19 от 28.02.2003 г., изм. доп. ДВ бр. 42, изм. бр. 43/2005 г.)
  2. Закон за туризма, Обн., ДВ, бр. 56 от 07.06.2002 г.; изм., бр. 119 от 2002 г., бр. 120 от 2002 г.; изм. и доп., бр. 39 от 2004 г., бр. 28 от 2005 г.; изм., бр. 39 от 2005 г.; изм. и доп., бр. 94, изм. ДВ бр. 99, бр. 105/2005 г., изм. ДВ бр. 30, бр. 34/2006г
  3. Кодекс на труда, от 1990 г., (Обн., ДВ, бр. 26 и 27 от 1.04.1986 г.; доп., бр. 6 от 1988 г.; изм., бр. 21 от 1990 г., бр. 30бр. 94 от 1990 г., бр. 27 от 1991 г.; доп., бр. 32 от 1991 г.; изм., бр. 104 от 1991 г.; доп., бр. 23 от 1992 г.; изм. и доп., бр. 26 от 1992 г.; доп., бр. 88 от 1992 г.; изм. и доп., бр. 100 от 1992 г.; бр. 69 от 1995 г. — Решение № 12 от 20.07.1995 г. по к.д. № 15 от 1995 г.; доп., бр. 87 от 1995 г.; изм. и доп., бр. 2 от 1996 г.; изм., бр. 12 от 1996 г.; изм. и доп., бр. 28 от 1996 г.; изм., бр. 124 от 1997 г.; доп., бр. 22 от 1998 г.; бр. 52 от 1998 г. — Решение № 11 от 30.04.1998 г. по к.д. № 10 от 1998 г.; изм. и доп., бр. 56 от 1998 г., бр. 83 от 1998 г.; доп., бр. 108 от 1998 г.; изм. и доп., бр. 133 от 1998 г.; изм. с § 4 от Закона за деноминация на лева, бр. 20 от 5.03.1999 г.; бр. 51 от 1999 г.; доп., бр. 67 от 1999 г.; изм., бр. 110 от 1999 г.; изм. и доп., бр. 25 от 2001 г.; изм., бр. 1 от 2002 г., бр. 105 от 2002 г.; изм. и доп., бр. 120 от 2002 г., бр. 18 от 2003 г.; изм., бр. 86 от 30.09.2003 г.; изм. и доп., бр. 95 от 2003 г., бр. 52 от 18.06.2004 г. — в сила от 01.08.2004 г., изм. доп. ДВ бр. 19 и изм. ДВ бр. 27, доп. ДВ бр. 46, изм. ДВ бр. 76, изм. доп. бр. 83, бр. 105/2005 г., изм. доп. ДВ бр. 24/2006 г.)
  4. Средкова, Кр., Осигурително право, С., 2005

УПРАВЛЕНИЕ НА СГРАДИ. УПРАВЛЕНИЕ НА ИМОТИ. УПРАВЛЕНИЕ НА СОБСТВЕНОСТТА

Управление на имоти, управление на сгради или управление на собствеността са услуги с широк обхват отнасящи се до различни по вида си, предназначението си и местоположението си недвижими имоти. По принцип (на практика или практически) всяка сграда се нуждае от управление и поддръжка.

„DPMG” се старае да е една от фирмите които предлагат услуги за управление от висок клас. Нашата практика и натрупан опит ни научиха да познаваме нуждите на различните видове сгради. Поради тази причина и за Ваше улеснение решихме да разграничим видовете управление на недвижими имоти, а именно:

  • Пълно управление на жилищни сгради и комплекси от затворен;
  • Пълно управление на апартаментни и ваканционни комплекси в зимните и летните курорти;
  • Управление на общи части;
  • Управление на индивидуални имоти – апартаменти, къщи и вили;
  • Управление на сгради с площи предназначени за търговски цели – МОЛ-ове и Търговски центрове;
  • Управление на административни и офис сгради.

На пръв поглед управлението на сгради изглежда идентично, но всяка собственост си има своите специфики и нужди.

УПРАВЛЕНИЕ НА ЖИЛИЩНИ СГРАДИ И КОМПЛЕКСИ ОТ ЗАТВОРЕН ТИП, УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩИ ЧАСТИ

Един от най-актуалните проблеми в наши дни е необходимостта от професионално управление на собствеността. Безспорно е, че лошото управление на собствеността може да доведе до дискомфорт в живущите, загуба на наематели, купувачи или клиенти.
Жилищни блокове, комплекси от затворен тип, апарт-хотели, ваканционни комплекси, индивидуални имоти, административни сгради, офис-сгради, търговски центрове и други. Всички тези сгради са проектирани и изградени с прилежащи общи части, с различно предназначение, допринасящи за удобство, комфорт и по-висок стандарт на живот. Всеки знае, че поддръжката на общите части изисква сериозна грижа, по закон те трябва да се поддържат добросъвестно, а състоянието им е то изключително голямо значение, както за собствениците и наемателите, така и за инвеститорите.

Много собственици и инвеститори на сгради са се сблъсквали с трудната задача — как да управляват и поддържат имотите си с минимални разходи? В поддръжка на сгради трябва да се инвестира, защото тя осигурява на собствениците, гостите и наемателите комфорт и безпроблемна експлоатация, доволни клиенти и динамично развиващ се бизнес.

Поради тези и много други причини ние предлагаме отговорна и висококачествена поддръжка на общите части на сградата в която живеете, работите или сте инвестирали. Като професионалисти предлагащи управление на имоти, знаем, че всеки собственик, наемател или ползвател е склонен да отдели малка част от месечния си бюджет и да гарантира собствения си комфорт. Услугите които предлагаме са над 30, най-често изпълняваните от тях са:

ЦЕНИ, ТАКСИ И ЧЕСТОТА НА ИЗПЪЛНЕНИЕ

Таксата за тези услуги се изчислява в зависимост от вида на възложените за изпълнение услуги и честотата на тяхното изпълнение, както от характеристиката на общите части на сградата, в която се намира Вашият имот. Таксата може да бъде разпределена на база РЗП или чиста жилищна площ, по–равно между имотите в сградата или по друг начин определен от ОС на ЕС. Определената такса се заплаща авансово за всеки месец, след сключване на договор за управление и поддръжка на общите части.

В случай, че сградата, в която се намира Вашият имот е проектирана и построена с луксозни общи части, и разполага с басейн или болшинството от собствениците вземе решение да има портиер — охрана, таксата за поддръжка на общите части ще е значително по — висока, тъй като извършването на тези услуги е свързано с допълнителни разходи. В таксата за поддръжка на общите части не са включени разходи за: ел. енергия, вода, абонаментна асансьорна поддръжка, смяна на ел. крушки, организиране на ремонти и други. Съответната такса не покрива разходи за непредвидени ремонтни дейности или проблеми, свързани с некачествено строителство. Разрешаването на подобни въпроси може да бъде консултирано и организирано от името и за сметка на собствениците.

УПРАВЛЕНИЕ НА ХОТЕЛИ, АПАРТАМЕНТНИ КОМПЛЕКСИ И ВАКАНЦИОННИ ИМОТИ В ЗИМНИТЕ И ЛЕТНИТЕ КУРОРТИ ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ

Управление и отдаване под наем на ваканционни имоти в курортите на р. България, е една от услугите които „DPMG” извършва с много голям успех.

Услугата е насочена към тези от Вас които са инвестирали в апартаменти или притежават цели апартаментни комплекси (апарт–хотели). Тъй като те се намират предимно в атрактивните градове и курорти в страната ние ги наричаме ваканционни имоти. С подобна инвестиция повечето от Вас искат да гарантират спокойствието си, чрез приход от отдаване на имоти под наем. Една от най–важните услуги, които предлагаме е отдаване под наем на имоти на хотелски принцип. Това е услуга, която гарантира Вашите приходи от направената инвестиция.
Управлението на апартаментни комплекси значително се различава от управлението на жилищни сгради и комплекси от затворен тип. В този вид сгради общите части предлагат повече комфорт на собственици, наематели или туристи. В повечето случаи, в общите части са предвидени рецепция, открит или закрит басейн, фитнес зала, SPA център, сауна, парна баня, детски кът, конферентна зала и други помещения предвидени за общо ползване, които са неразделно свързани с индивидуалните имоти, както и с управлението на сградата. На практика услугата „управление и отдаване под наем” включва всичко необходимо за управлението сгради от този вид и постигане на ефективни резултати. За целта е необходима цялостна структура, която ние можем да организираме и контролираме. На практика, тя включва редица взаимно свързани звена.
По–долу описваме част от тях:

  • Служители — маркетинг и реклама изпълняващи дейностите: проучване на пазара — предлагане, търсене и определяне на най–подходящите цени за краткосрочно или дългосрочно отдаване под наем на имотите; определяне на подходящата таргет група; изготвяне на рекламна стратегия за постигане на възможно най–високи резултати; сключване на споразумения и договори с големи международни туроператори, туристически агенти, както и с голяма част от по-малките работещи на Българският туристически пазар и много други.
  • Управител, който отговаря за: постоянна комуникация със собствениците на имотите; покриване на изискванията, дори и на най–взискателните клиенти; стопанисването на имота през време на отсъствие на собственика; заплащането на сметките на имота за: ел. енергия, вода, газ, местни данъци и такси, и други; грижа за приятното пребиваване на гости, наематели и туристи; контрол и координация на персонала отговарящ за обслужването на Вашия имот и общите части в комплекса. Управителят на комплекса работи под контрола и в пълна координация с централния офис на фирмата ни, което допринася за много високо качество и резултати.
  • Компетентна и квалифицирана техническа поддръжка на имоти на съоръженията инсталирани в комплекса, почистване на общи части и индивидуални имоти, поддръжка на озеленяване и снегопочистване, охрана и много други свързани с нормалното функциониране на комплекса и Вашите имоти в него.

Доверявайки се на „DPMG” и услугата „управление и отдаване под наем”, Вие си подсигурявате сигурност, спокойствие, комфорт и гарантиран приход. Управлението на редица сгради и комплекси на територията на цялата страна ни дава възможността да рекламираме Вашият имот в затворен кръг от потенциални клиенти. Това ще гарантира още по–високи нива на заетост на вашия имот, което пък ще допринесе за една доста добра възвращаемост на вашата инвестиция.

Ние предлагаме два варианта за определяне на дължимото към Вас при отдаване на имоти под наем, процент от всяка нощувка или фиксирана цена за всяка нощувка реализирана във Вашия имот. Предложените варианти се отнасят, както за краткосрочно, така и за дългосрочно отдаване под наем/настаняване на туристи, когато той се отдава под наем на краткосрочен принцип. Основните фактори, формиращи наемната цена на определен имот са: местоположение, обзавеждане, съоръжения в комплекса, сезон — в зависимост дали имотът се намира в морски или в ски курорт. Не на последно място поставяме моментното състояние на пазара за отдаване под наем на недвижими имоти и цените, които конкуренцията предлага за подобен тип настаняване.

Ние заплащаме приходите от реализираните нощувки/наеми на собствениците по банков път. С цел да бъдат спестени високите разходи за международни банкови такси, предлагаме на своите клиенти да открият банкови сметки в Българска банка.

Всеки собственик може да използва своя имот когато и както пожелае, при условие, че предварително ни информира за своите намерения и ако, разбира се, няма направена резервация за желания от собственика период на престой. В случай, че желания период е резервиран и не можем да преместим резервацията, ние се ангажираме да подсигурим идентичен имот за престоя на собственика, ако това не го устройва, то той трябва да избере друг период.

Ние поддържаме постоянен контакт със собствениците, поверили отдаване под наем на своите имоти в наши ръце, като по този начин се стремим да ги държим информирани за абсолютно всичко, което се случва с техните имоти: резервации, реализирано настаняване на турист, разходи, приходи, състояние на имота и т.н.

Извън активния сезон (зимен или летен), в зависимост от местоположението на имота, ние извършваме периодични огледи. Проверка на имота включва: оглед за евентуални видими дефекти; проверка на цялата налична собственост и изправността й по предварително изготвен списък; проверка на всички инсталации; грижа за цветята в къщата. След направените огледи се изготвя отчет и се изпраща по електронна поща до собственика на имота. В случай, че бъдат констатирани аварии или нередности, представител на фирмата ни се свързва своевременно с Вас. След одобрение от Ваша страна се предприемат мерки за отстраняване на повредите.

ПОЕМАНЕ НА УСЛУГАТА „УПРАВЛЕНИЕ И ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ”

За да поемем управлението и отдаването под наем на даден имот ние имаме определени изисквания, които трябва да бъдат предварително изпълнени:

  • Сградата трябва да бъде въведена в експлоатация, общите й части трябва да са напълно завършени и в много добро състояние, редовно почиствани и поддържани.
  • Имотът трябва да бъде напълно обзаведен и оборудван с всичко необходимо за отдаване под наем. В случай, че не е, ние можем да Ви препоръчаме услугите на наши под–изпълнители, които ще изработят по Ваши изисквания необходимото обзавеждане на добра цена.
  • Имотът трябва да е в състояние, годно за отдаване под наем (да няма нужда от належащи ремонти), всички уреди трябва да са в добро техническо състояние и да са безопасни за употреба.
  • За краткосрочното отдаване по наем, трябва да бъде осигурено вътрешно почистване на апартаменти: прахосмукане; помитане; сваляне на прах и паяжини; измиване на подове и санитарни помещения; измиване на прозорци; пране (при видимо замърсяване и захабяване) на: мека мебел, пердета, килими, мокети; полиране с препарат на: врати и каси на врати, корпусна мебел, бяла техника и черна техника с антистатичен препарат; смяна на спално бельо, смяна на консумативи, изхвърляне на битови отпадъци и други. Стандартите, приети в Република България, определят периода от време, през който трябва да се извършват тези дейности. За целта имотът трябва да притежава съответния лиценз — категоризация за краткосрочно и дългосрочно отдаване под наем. В случай, че имотът не притежава такъв ние се ангажираме да го категоризираме. В повечето случаи голяма част от тези услуги се извършват ежедневно и са изцяло за сметка на собственика.

Хотел под наем, хотел с живот

«Когато къщата е готова, трябва да й придадем живот и дух”, обича да казва Антоанета Игнатова. Тя е генерален мениджър на компания, която от 12 години управлява хотели — «Александрия клуб хотелс», част от „Александрия груп». Сигурно се досещате, че има нещо друго предвид, а именно — хотели. Защото ги приема като домове, където гостите са спокойни и сигурни, усмихват се, уютно им е и се чувстват щастливи.

Все повече инвеститори по курортите осъзнават колко е важно сградите да се изпълнят с живот. Иначе като бетон, желязо, тухли те не са истински ценни. Независимо колко луксозно са изпълнени. Доказаха го десетките празни или полупразни сгради по Черноморието и зимните курорти. Защото е по-важно някой да е наясно какво да прави с този лукс и с удобствата и как да привлече туристите към него. Иначе те остават неизползвани, не носят нито доход за собственика си, нито удоволствие за гостите, нито принос за сектора.

Ето защо особено след края на този летен сезон се засили тенденцията собственици и случайни инвеститори да се оттеглят от бизнеса с хотелите и да го поверяват на професионалисти. «Това е естествен етап от развитието на пазара ни. Първо, някои инвеститори се опитват сами да развиват обектите си, но като видят, че не могат, се обръщат към специалисти. Ако си добър строител, не значи непременно, че ще си добър хотелиер», посочва Ирена Перфанова, председател на представителството на Международната федерация за недвижими имоти ФИАБЦИ у нас.

«Забелязва се оттегляне на инвеститори, които заложиха само на прекрасни архитектури, но подценяването на човешкия фактор доведе до лошо управление и резултати», са впечатленията на Антоанета Игнатова.

„Спал съм милион пъти в хотел, значи ще мога да управлявам и собствен” – такъв е принципът на „случайните” инвеститори, които покрай основния си бизнес понатрупаха пари и ги вложиха в хотели. Този бизнес може и да не е най-сложният, но за да си успешен, изисква специфични познания и голяма ангажираност. А когато е страничен за инвеститора, е бреме, не носи приходи, а само загуби — изтъква и Петър Желев, изпълнителен директор на „MПM хотелс”. – Рано или късно този бизнесмен е изправен пред дилемата или да се отдаде на хотелиерството и да загърби другия си бизнес, или да се довери на специалистите. Разумните избират втория вариант.”

«Всичко зависи от проекта. Някои инвеститори назначават или наемат професионален мениджър, който управлява срещу процент от приходите. Той може да е физическо или юридическо лице», обяснява Добромир Ганев, управител на компания за имоти «Форос» и зам.-председател на Националното сдружение «Недвижими имоти». Има и инвеститори, които искат сами да управляват хотела си. За целта се обграждат със специалисти, понякога учредяват и отделно дружество, което да се занимава именно с мениджмънта. Има няколко примера за успешни български хотелиери. Някои от тях имат комплекси, други са изградили цели миникурорти.

„Другият вариант е хотелът да се отдаде под наем на професионална компания или на туроператор. Има проекти, които още при изграждането са замислени като продукт, който ще се развива от определена компания мениджър, а сградата се прави по нейни стандарти и изисквания”, обяснява Добромир Ганев. От „МПМ хотелс“ (компанията менажира 3 хотелски комплекса в Банско и 4 в Слънчев бряг) дават такъв пример с проект в Слънчев бряг. Инвеститорът ги потърсил още при изграждането и те контролирали всички дейности чак до откриването. Така оптимизирали процесите по проектиране, оборудване и обзавеждане. От фирмата допълват, че по принцип се работи с твърд наем или с договор за генерален мениджмънт — инвеститорът изготвя планов бюджет за всяка година, а компанията се ангажира да го изпълни, като извършва всички дейности и взема решенията.

Третият вариант е хотелът да се продаде, след като е готов. Този случай е по-слабо разпространен. Напоследък офертите растат, но сделките са рядкост. Независимо от формата на менажирането на хотели дейността най-общо включва поддръжката и стопанисването на обекта, задължение за осигуряване на заетост, което да носи приходи, поддръжане на добър имидж, определяне на маркетинговите стратегии, цените и др.

А как точно да бъде менажиран конкретен обект, е въпрос на задълбочен финансов и маркетингов анализ преди вземането на решение, обяснява Антоанета Игнатова от «Александрия клуб хотелс». Нейната компания управлява собствени хотели, взети под наем, както и в комбинирани форми на сътрудничество. Предимството е, че в групата има туроператор с 20-годишен опит. Четири от хотелите на компанията са по Южното Черноморие. Три от тях — в Царево, Лозенец и Приморско, са нейна собственост. Менажира и втори хотел в Приморско, взет под наем. Управлява и един хотел на гръцкия остров Закинтос съвместно с местни партньори. Така според специалистите е възможно да се упражнява цялостен контрол върху услугата — от намирането на клиента, продажба на почивката до получаването на качествена услуга в хотела.

Преди няколко години немският туроператор ТУИ инвестира в комплекс в Царево. «Идеята ни бе да го превърнем в апартаментен комплекс със селфкетъринг, но тази услуга вече не се търси и затова го преобразувахме в тип олинклузив», разказва Валентин Йосифов, представител ТУИ у нас и на „Травел Партнър България“.

Други големи световни вериги, изцяло специализирани в управлението на хотели, присъстват у нас и успешно развиват обектите на наши и чужди инвеститори. Обикновено са лесно разпознаваеми – марките присъстват в имената на хотелите. Доминират представителите от Испания. Пример за това е «Сол Мелия». Компанията е сред най-големите чужди хотелски оператори в света. В България управлява няколко хотела по Черноморието, включително в Златни пясъци и в Несебър. У нас присъства и друга испанска верига – «Иберостар» — менажира хотел в Слънчев бряг. Испанската РИУ управлява хотелски комплекси в Обзор и Слънчев бряг. Извън морските курорти е представена край Правец. Допреди няколко години и «Кемпински» се беше нагърбил с управлението на обект на морето – в курорта Златни пясъци, но се оттегли и продължи да се занимава с хотела си в Банско, както и с най-«стария» си обект — едноименния софийски хотел.

През последните години се появяват и български вериги за управление на хотели.

Независимо от формата и мениджъра няколко са основните предимства от управлението. Хотелът става бизнес, какъвто всъщност е. Започва да носи по-добри финансови приходи. Създава се име и разпознаваема марка, което е бавен процес и изисква усилия и постоянство. Намаляват се разходите, повишава се заетостта. Вдига се и качеството на услугата. Гостите остават доволни и се връщат, привличат се нови. Дава се шанс и на персонала — той вижда възможност за развитие и израстване в стабилна компания.

Читайте так же:  Образец заявления по страховому случаю по кредиту