Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Такая сделка именуется «сделкой с дефектом» и может быть отнесена к оспоримым (ввиду ее признания судом) или ничтожным (безотносительно от такого признания) сделкам (ст. 166 ГК РФ).

Подробнее о том, как заключить юридически грамотный договор продажи недвижимости, рассказывается в статье Договор купли-продажи квартиры 2016-2017 (скачать образец).

Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:

  • участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);
  • иное лицо, прямо указанное в законе.

ВАЖНО! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным. Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп. 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25).

Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока.

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:

  • заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
  • подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
  • заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
  • подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи.

Подробнее об основаниях оспаривания сделки рассказывается в статье Основания для признания сделки недействительной.

При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:

  • Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
  • Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
  • В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства.

ВАЖНО! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:

  • расписка;
  • выписка по банковскому счету;
  • квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи.

Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.

Подробнее о внесении покупателем аванса за квартиру рассказывается в статье Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2016-2017.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество. Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст. 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2016 № Ф06-12132/2016 по делу № А12-59663/2015).

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости

В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:

  • Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).
  • Значительно низкая по сравнению с рыночной стоимость квартиры не является основанием для оспаривания договора купли-продажи как кабальной сделки, если на договоре стоит собственноручная подпись продавца, который таким образом выразил свое согласие с его условиями (определение Московского городского суда от 25.12.2013 № 4г/3-12947/13).
  • В том случае, если участник сделки уклоняется от регистрации, а договор продажи недвижимости соответствует требованиям закона к форме его составления, по заявлению добросовестного участника судебный орган может вынести вердикт о принудительной регистрации договора (п. 63 постановления № 10/22).

Таким образом, в результате оспаривания договора купли-продажи недвижимости он может быть признан недействительным, однако для этого нужны достаточные правовые основания. Оспорить сделку может как ее участник, так и иное лицо, указанное в законе. При осуществлении регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя признание договора недействительным влечет изменение соответствующих данных в Росреестре.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 июля 2017 г. N 18-КГ17-105 Состоявшиеся судебные акты по иску о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании имущества совместной собственностью супругов, признании права собственности на недвижимое имущество отменены, а дело передано на новое рассмотрение, поскольку суды не установили у участника совместной собственности наличия или отсутствия полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Назаренко Т.Н., Юрьева И.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павленко Ю.В., Павленко Д.Д. к Хребтовой В.А., Павленко Е.В, Павленко В.В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании имущества совместной собственностью супругов, признании права собственности на недвижимое имущество

по кассационной жалобе Хребтовой В.А. на решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июля 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения Хребтовой В.А., её представителя Малинина И.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Павленко Ю.В., Павленко Д.Д. обратились в суд с иском к Хребтовой В.А., Павленко Е.В., Павленко В.В. о признании договора купли-продажи земельного участка N . площадью . кв.м по адресу: . с.т. «. «, и расположенных на нём построек, заключённого 17 октября 2013 г. между Павленко Д.В. и Хребтовой В.А., недействительным, о применении последствий недействительности сделки, признании земельного участка с расположенными на нём постройками совместной собственностью супругов Павленко Ю.В. и Павленко Д.В., признании за Павленко Ю.В. права собственности на 1/2 доли в совместно нажитом имуществе и права собственности на 1/8 доли в указанном имуществе в порядке наследования по закону после смерти Павленко Д.В., о признании за Павленко Д.Д., Павленко Е.В. и Павленко В.В., являющимися наследниками первой очереди, права собственности на 1/8 доли в наследственном имуществе за каждым.

В обоснование требований истцы сослались на то, что с 1988 года Павленко Ю.В. и Павленко Д.В. состояли в браке, от брака имеют сына Павленко Д.Д., . года рождения. В 2008 году в период брака по предварительному договору купли-продажи супругами на общие средства был приобретён спорный земельный участок с расположенными на нём постройками (хозяйственным блоком и баней). В 2013 году Павленко Д.В. умер. После смерти Павленко Д.В. истцам стало известно, что на основании заочного решения мирового судьи брак между супругами расторгнут в 2010 году по заявлению Павленко Д.В., после чего Павленко Д.В. зарегистрировал право собственности на земельный участок и расположенные на нём постройки на своё имя и по договору купли-продажи от 17 октября 2013 г. продал объекты недвижимости Хребтовой В.А. Поскольку согласия на совершение данной сделки Павленко Ю.В. не давала, по мнению истцов, сделка является недействительной.

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. исковые требования удовлетворены частично.

Договор купли-продажи земельного участка от 17 октября 2013 г., заключённый между Павленко Д.В. и Хребтовой В.А., признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение.

Земельный участок и расположенные на нём постройки (хозяйственный блок и баня) признаны совместной собственностью супругов Павленко Ю.В. и Павленко Д.В., за Павленко Ю.В. признано право собственности на 1/2 доли в названном имуществе, за Павленко Д.Д. — право собственности на 1/6 доли в имуществе в порядке наследования по закону после смерти Павленко Д.В.

В остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июля 2016 г. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Хребтовой В.А. ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 30 июня 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций, что выразилось в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с 10 декабря 1988 г. Павленко Ю.В. и Павленко Д.В. состояли в браке, от брака имеют сына Павленко Д.Д., . года рождения (т. 1, л.д. 39-40).

Читайте так же:  Чашин аН Квалификационный экзамен на адвоката

В период брака 18 января 2008 г. Павленко Д.В. заключил с Артыновым С.К. и Артыновой А.П. предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Артынов С.К. и Артынова А.П. (продавцы) обязались в срок до 28 января 2008 г. заключить с Павленко Д.В. (покупатель) договор купли-продажи земельного участка N . площадью 812 кв.м по адресу: . с.т. «. «, и расположенных на нём построек (хозяйственного блока и бани) по цене, равной 4 800 000 руб. (т. 1, л.д. 185).

Павленко Ю.В. 29 января 2008 г. выдала Павленко Д.В. нотариально удостоверенное согласие на приобретение указанного земельного участка с размещёнными на нём хозяйственным блоком и баней за цену и на условиях по своему усмотрению (т. 1, л.д. 23).

Представленными в материалы дела выписками по банковским счетам Павленко Ю.В. и Павленко Д.В. подтверждено наличие и снятие 29 января 2008 г. со счёта Павленко Д.В. денежной суммы, указанной в предварительном договоре от 18 января 2008 г. в качестве цены земельного участка и расположенных на нём построек (т. 1, л.д. 43-58, 193-194).

Вместе с тем в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нём построек между сторонами заключён не был, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В свою очередь, 29 января 2008 г. Артынов С.К. и Артынова А.П. выдали на имя Можейко А.А. доверенность сроком на три года, согласно которой Можейко А.А. была уполномочена продать Павленко Ю.В. и (или) Павленко Д.В. указанный земельный участок с постройками (т. 1, л.д. 147), а также 29 января 2008 г. выдали на имя Павленко Д.В. доверенность на право управления и распоряжения спорным земельным участком с расположенными на нём постройками (т. 1, л.д. 146, 147).

Вступившим в законную силу заочным решением мирового судьи судебного участка N 217 Туапсинского района Краснодарского края от 5 октября 2010 г. брак между Павленко Д.В. и Павленко Ю.В. расторгнут (т. 2, л.д. 20).

1 апреля 2011 г. между Артыновым С.К., действующим от своего имени и от имени Артыновой К.С., Артыновой Д.С. (продавцы) и Павленко Д.В. (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка N . площадью 812 кв.м по адресу: . с.т. «. «, и расположенных на нём построек (хозяйственного блока и бани) (т. 1, л.д. 99-100).

Право собственности Павленко Д.В. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке 25 апреля 2011 г. (т. 1, л.д. 88).

Между Павленко Д.В. (продавец) и Хребтовой В.А. (покупатель) 17 октября 2013 г. заключён договор купли-продажи указанного земельного участка и расположенных на нём построек (хозяйственного блока и бани) (т. 1, л.д. 88-89).

Право собственности Хребтовой В.А. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке 24 октября 2013 г. (т. 1, л.д. 24, 161-164).

Как установлено судом, Павленко Д.В. в декабре 2013 года умер. Наследниками первой очереди к имуществу Павленко Д.В. являются его отец Павленко В.В., мать Павленко Е.В. и сын Павленко Д.Д.

Разрешая спор и признавая оспариваемый договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нём постройками от 17 октября 2013 г. недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что на указанное имущество распространяется режим совместной собственности супругов, в силу чего при отчуждении Павленко Д.В. земельного участка были нарушены права Павленко Ю.В. как участника совместной собственности.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьёй 2 Семейного кодекса Российской Федерации семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи — супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.

Как установлено судом и следует из материалов дела, брак между Павленко Д.В. и Павленко Ю.В. расторгнут на основании заочного решения мирового судьи от 5 октября 2010 г.

Оспариваемый истцами договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нём построек заключён 17 октября 2013 г., то есть тогда, когда Павленко Д.В. и Павленко Ю.В. перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершённая одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Исходя из положений вышеприведённых правовых норм суду при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершённой одним из участников совместной собственности, следовало установить наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки.

Также суд должен был установить наличие или отсутствие осведомлённости другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учётом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Следовательно, при установлении факта нахождения спорного недвижимого имущества до его отчуждения Хребтовой В.А. в совместной собственности Павленко Д.В. и Павленко Ю.В. для правильного разрешения спора суду следовало установить, имелись ли у Павленко Д.В. полномочия на отчуждение земельного участка с находящимися на нём постройками. В случае несогласия Павленко Ю.В. на отчуждение Павленко Д.В. земельного участка с постройками суду следовало установить, знала или должна ли была знать об этом Хребтова В.А.

Указанные обстоятельства, являлись юридически значимыми и подлежащими установлению судом для правильного разрешения дела о признании оспариваемой сделки недействительной.

Однако суд указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, оставил без исследования и правовой оценки.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций указанным требованиям закона не отвечают.

Удовлетворяя исковые требования, суд не указал, на основании каких норм права пришёл к выводу о недействительности оспариваемой сделки.

Кроме того, делая вывод о том, что срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной истцами не пропущен, суд указал, что данный срок подлежит исчислению с момента исполнения сделки.

При этом суд не учёл, что заключённый между Павленко Д.В. и Хребтовой В.А. договор купли-продажи, оспариваемый истцами по мотиву отсутствия согласия Павленко Ю.В. на его заключение, является оспоримой сделкой, а в силу положений пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год и течение срока исковой давности исчисляется со дня, когда истцы узнали или должны были узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Указанные требования закона не были учтены судами при разрешении вопроса о пропуске истцами срока исковой давности.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Хребтовой В.А., в связи с чем решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июля 2016 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июля 2016 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная практика оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Любая сделка по купле-продаже недвижимости обладает достаточно серьезными рисками, ведь в случае обмана со стороны недобросовестного контрагента второй участник сделки может понести серьезные убытки.

Читайте так же:  Максим яворский развод

Организации и другие юридические лица достаточно часто становятся участниками сделок по купле-продаже недвижимости и выступают в качестве покупателей. Недвижимые объекты приобретаются в качестве офисных помещений, дополнительных мест для размещения работников и т.д. К имуществу юридического лица также могут относиться и отдельные заводы, фабрики, производственные комплексы.

Абсолютно любые права на недвижимость, а также сделки с ней, должны удостоверяться и регистрироваться в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Само право собственности, а также права владения, пользования и распоряжения также возникают только после того, как все необходимые процедуры были успешно пройдены, а документация получена на руки.

При наличии каких-либо нарушений при оформлении сделки ее можно признать недействительной. Действующее законодательство выделяет два основных вида таких сделок — ничтожные и оспоримые.

Сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной только по решению суда. Для этого должны иметься существенные основания, например, неосведомленность одного из участников сделки о ее истинном смысле и т.д. Также причиной станут и другие факты обмана со стороны контрагента.

Рассмотрим соответствующий пример. Открытое акционерное общество подало исковое заявление в арбитражный суд в адрес Общества с ограниченной ответственностью, с требованиями признать ранее заключенную сделку купли-продажи недействительной.

Основания для исковых требований заключались в следующем: заявитель считал, что стоимость недвижимости, являющейся предметом договора, была установлена генеральным директором Общества единолично, а это является нарушением действующего законодательства.

Суд первой инстанции вынес отказ, мотивируя его тем, что рыночная стоимость имущества, которое было продано по договору купли-продажи, составляет не более 25% балансовой стоимости активов общества.

Исходя из этого, для назначения стоимости имущества не требовалось участие совета директоров, а руководитель организации имел полное право на принятие самостоятельного решения о размере стоимости объекта недвижимого имущества.

Апелляционная инстанция, в свою очередь, ранее вынесенное решение отменила, мотивировав это тем, что, в соответствии с требованиями законодательства, цена абсолютно любой сделки купли-продажи, независимо от ее суммы, должна определяться общим решением совета директоров. Исключения составляют те случаи, когда стоимость устанавливается судом либо иным органом, имеющим официальные полномочия на данные действия.

Генеральный директор не может одиночно установить стоимость недвижимого имущества, следовательно, ранее заключенную сделку купли-продажи необходимо признать недействительной.

Но суд кассационной инстанции вынес отмену постановления суда апелляционной инстанции. Следовательно, первоначально принятое решение об отклонении исковых требований заявителя осталось без изменений.

Суд кассационной инстанции пояснил, что вышеуказанная позиция была ошибочной. Арбитражному суду, при рассмотрении таких дел, следует руководствоваться ст.77 «Закона об акционерных обществах», которая, в свою очередь, сочетается с другими нормами закона по определениям рыночной стоимости имущества.

Учет по отмененным сделкам

Автор: Ростошинский А. М., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Ни налоговое, ни бухгалтерское законодательство не дает нам ответа на вопрос: как и когда отражать сделки, условия которых впоследствии претерпели изменения, например, из-за изменения стоимости или количества товара, непринятия части работ (услуг) или оспаривания договора, признания его недействительным.

В Письме ФНС России от 28.11.2017 № СД-4-3/[email protected] было разъяснено, что признание судом договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным устанавливает тот факт, что покупателю по такому договору право собственности на имущество не переходило. На этом основании в письме делается вывод, что в силу ст. 54 НК РФ налогоплательщик вправе подать уточненные декларации по налогу на прибыль за период, когда была оформлена сделка, которая впоследствии была признана недействительной.

Между тем в п. 9 Информационного письма № 148 Президиум ВАС указал, что по смыслу п. 1 ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые во исполнение этих сделок финансово-хозяйственные операции. Отметим, что данное информационное письмо касается налога на имущество, который определяется по данным бухгалтерского учета. Также отметим, что имущество чаще всего передается по сделкам, представляющим собой реализацию.

Давайте посмотрим, как согласуются выводы арбитражных судов по налоговым спорам за последние годы с указанным пунктом информационного письма, а также с изложенным выше мнением ФНС.

Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965 по делу № А40-69367/2013-107-235

Общество в 2011 году реализовало товары, работы и услуги организациям-покупателям. В отношении общества было возбуждено дело о банкротстве, конкурсный управляющий оспорил указанные сделки, и они в 2013 году были признаны судом недействительными. Общество не отразило реализацию по этим сделкам в налоговой декларации за 2011 год, полагая, что недействительные сделки не влекут налоговых последствий.

Налоговая инспекция не согласилась с таким подходом и доначислила обществу налог на прибыль за 2011 год по отмененным сделкам. Инспекция решила, что, несмотря на признание сделок по реализации недействительными, у общества возник доход в периоде фактической передачи товаров, выполненных работ, оказанных услуг.

Общество возражало, утверждая, что признание сделок недействительными означает отсутствие совершения хозяйственных операций и получения налогооблагаемого дохода по этим сделкам в момент их совершения (то есть в IV квартале 2011 года). Следовательно, из налоговой базы необходимо исключить доход в виде стоимости переданных товаров по впоследствии признанным судом недействительным сделкам.

Обратите внимание: все суды признали позицию общества неправильной и решили спор в пользу инспекции.

Суды исходили из того, что оспаривание в 2013 году сделок, по которым было реализовано имущество в IV квартале 2011 года, не влечет обязанность по исключению из состава доходов за IV квартал 2011 года указанных сумм реализации и только после фактической реституции по оспоренным сделкам налогоплательщик получает правоотразить такой возврат в составе расходов или уменьшить налоговую базу того периода, в котором будут осуществлены операции по возврату(Постановление АС МО от 26.11.2014 № Ф05-13231/2014 по делу № А40-69367/13). При этом суды ссылались на правовую позицию, изложенную в п. 9 Информационного письма № 148.

Верховный Суд согласился с позицией нижестоящих судов. Со ссылкой на п. 9 названного информационного письма он указал:

все совершенные налогоплательщиком в определенном налоговом или отчетном периоде хозяйственные операции по реализации товаров (работ, услуг), соответствующие ст. 39 НК РФ, подтвержденные первичными документами, составленными сторонами этих операций (продавцом-налогоплательщиком и покупателем – организацией или предпринимателем), вне зависимости от их оплаты, признаются выручкой и их стоимость, определенная в первичных документах, подлежит включению в состав доходов от реализации при исчислении налога на прибыль организаций;

все последующие изменения стоимости или количества (объемов) совершенных в соответствующем налоговом или отчетном периоде хозяйственных операций, в том числе в виде возврата товара, непринятия части работ (услуг) или оспаривания сделки, на основании которой была произведена хозяйственная операция, подлежат учету налогоплательщиком как новые факты (события) хозяйственной жизни в налоговом (отчетном) периоде их возникновения (в периоде возврата товара, уменьшения его цены, реституции в связи с признанием сделки недействительной).

Определение ВС РФ от 16.02.2018 № 302-КГ17-16602 по делу № А33-17038/2015

В мае 2011 года общество-продавец по договору купли-продажи передало обществу-покупателю товар (движимое имущество). Товар был полностью оплачен покупателем. При передаче покупателю товара продавец исчислил и уплатил в бюджет НДС в сумме 205,7 млн руб. за II квартал 2011 года.

Впоследствии, в 2013 году по решению арбитражного суда сделка купли-продажи была признана недействительной, как сделка с заинтересованностью, заключенная без необходимого одобрения, и была произведена реституция (возврат другой стороне полученного по недействительной сделке).

На этом основании продавец подал уточненную декларацию по НДС за II квартал 2011 года с уменьшением суммы исчисленного налога на 205,7 млн руб. в результате исключения из облагаемой базы стоимости реализации по сделке, признанной недействительной (сумма налога была заявлена к возврату из бюджета).

Налоговый орган провел камеральную проверку в отношении представленной уточненной декларации по НДС за II квартал 2011 года. При этом инспекция была уведомлена обо всех обстоятельствах, обусловивших подачу уточненной налоговой декларации. По итогам проверки НДС был возмещен.

Позже, по итогам выездной налоговой проверки за 2011 – 2012 годы налоговая инспекция, кроме прочего, доначислила обществу НДС за II квартал 2011 года, полагая, что уменьшение суммы налога в результате исключения операций по договору купли-продажи в связи с применением последствий недействительности сделки является неправомерным.

Суд первой инстанции решил дело по данному эпизоду в пользу инспекции. Апелляционный суд отменил решение суда и признал правоту налогоплательщика. Кассационный суд отменил постановление апелляционного суда, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Судебная коллегия Верховного Суда отменила постановление окружного суда и оставила в силе постановление арбитражного апелляционного суда. При этом в мотивировочной части данного определения ВС РФ в качестве основных аргументов, в частности, указано:

гл. 21 НК РФ прямо не установлен порядок корректировки продавцом ранее исчисленного налога в случае признания сделки по реализации недействительной;

в такой ситуации само по себе то обстоятельство, что корректировка налога осуществлена обществом не в порядке применения налоговых вычетов в периоде возврата товаров (применительно к п. 5 ст. 171 НК РФ), а в рамках подачи уточненной налоговой декларации за период первоначальной отгрузки товаров, не свидетельствует о неправомерности действий общества, получившего право на возврат налога;

до подачи уточненной налоговой декларации за II квартал 2011 года общество обращалось в налоговый орган с заявлением, в котором спрашивало о том, в каком порядке в целях налого-обложения отражаются операции по применению последствий недействительности сделки, однако ответ на запрос по существу дан не был;

действия общества не повлекли нарушения интересов казны, поскольку обязанность по уплате НДС за II квартал 2011 года изначально была исполнена обществом в полном размере;

на момент вынесения решения по итогам выездной налоговой проверки общество было лишено возможности заявить о корректировке НДС путем отражения налоговых вычетов за IV квартал 2013 года, поскольку установленный п. 4 ст. 172 НК РФ срок предъявления к вычету сумм, ранее исчисленных при отгрузке товаров, истек;

принимая оспариваемое решение, налоговый орган лишил общество права на возврат из бюджета излишне внесенных сумм НДС, подтвержденных по результатам ранее проведенной камеральной проверки.

Оставив в силе постановление суда второй инстанции, Верховный Суд тем самым согласился как с резолютивной, так и с мотивировочной частью этого постановления (в определении ВС РФ ничего нет о каком-либо расхождении с аргументами суда апелляционной инстанции). Таким образом, для лучшего понимания следует подробнее рассмотреть постановление апелляционного суда и его разногласия с судом первой инстанции.

Суд первой инстанции

Налоговый орган настаивал на том, что в случае осуществления реституции необходимо применять п. 5 ст. 171 НК РФ, в соответствии с которым вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные продавцом покупателю и уплаченные продавцом в бюджет при реализации товаров, в случае возврата этих товаров продавцу или отказа от них. Согласно п. 4 ст. 172 НК РФ указанные вычеты производятся в полном объеме после отражения в учете соответствующих операций по корректировке в связи с возвратом товаров или отказом от товаров (работ, услуг), но не позднее одного года с момента возврата или отказа.

Читайте так же:  Договор подряда отпуск

По мнению инспекции, положения п. 5 ст. 171 НК РФ не конкретизируют основания возврата товара, следовательно, они могут быть применены и для случая возврата товара в связи с применением реституции. Таким образом, право на предъявление к вычету НДС по возвращенным товарам возникает у налогоплательщика в случае подтверждения им факта уплаты НДС в бюджет при реализации товаров и фактического возврата этих товаров продавцу. При этом право принять к вычету НДС возникает у налогоплательщика после отражения соответствующих операций по возврату товара в периоде, в котором был осуществлен возврат товара, а не в периоде реализации.

Суд первой инстанции согласился с такой аргументацией.

Со ссылкой на Информационное письмо № 148 суд отметил: основным последствием признания сделки недействительной является реституция, то есть возвращение сторон в первоначальное состояние, в котором они пребывали до совершения сделки. При этом сам факт признания сделки недействительной не является достаточным основанием для внесения изменений в бухгалтерский и налоговый учет участников сделки и перерасчета их налоговых обязательств.

Суд указал: все последующие изменения стоимости или количества (объемов) совершенных в соответствующем налоговом или отчетном периоде хозяйственных операций, в том числе ввиду возврата товара, непринятия части работ (услуг) или оспаривания сделки, на основании которой была произведена хозяйственная операция, подлежат учету налогоплательщиком как новые факты (события) хозяйственной жизни в налоговом (отчетном) периоде их возникновения (в периоде возврата товара, уменьшения его цены, реституции в связи с признанием сделки недействительной).

Общество ссылалось на то, что при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные ошибки (искажения). В спорном случае искажения налоговой базы привели к излишним налоговым обязательствам перед бюджетом. По мнению общества, в уточненной декларации по НДС за II квартал 2011 года оно уточнило свои налоговые обязательства с учетом оспоренной сделки и проведенной реституции.

Суд не принял эти доводы общества, отметив: согласно п. 2 ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности» не являются ошибками неточности или пропуски в отражении фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете и (или) бухгалтерской отчетности организации, выявленные в результате получения новой информации, которая не была доступна организации на момент отражения (неотражения) таких фактов хозяйственной деятельности.

Обратите внимание. Суд указал: чтобы определить, в каком налоговом периоде учитывается перерасчет расходов, необходимо установить, является ли такой перерасчет результатом обнаружения ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы прошлого налогового периода либо результатом изменения фактических обстоятельств, произошедших в текущем налоговом периоде.

Суд пришел к выводу, что признание сделки 2011 года недействительной и проведение реституции в 2013 году является новым фактом хозяйственной деятельности 2013 года, то есть новой информацией, которая не была доступна организации на момент отражения (неотражения) таких фактов в 2011 году. Следовательно, у общества не было оснований для пересчета налоговых обязательств за 2011 год.

Таким образом, указал суд, хозяйственную операцию по возврату товара, совершенную вследствие признания сделки недействительной, необходимо было отразить в бухгалтерском и налоговом учете ее участников на дату фактического проведения реституции.

На этом основании суд признал позицию налогового органа законной.

Апелляционный суд

Арбитры согласились с мнением суда первой инстанции в том, что продавец обязан был отразить реституцию, представляющую собой финансово-хозяйственную операцию, на дату ее совершения, в связи с чем основания для корректировки НДС за II квартал 2011 года у общества отсутствовали. Вместе с тем суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным решения налоговой инспекции.

Со ссылкой на определения Конституционного Суда апелляционный суд указал: налоговый орган, разрешая вопрос о правомерности предоставления налогоплательщику права на применение налогового вычета, и арбитражный суд при рассмотрении споров о праве на вычеты НДС не должны действовать формально, ограничиваясь установлением только формальных условий применения норм законодательства о налогах и сборах, а должны установить, исследовать и оценить всю совокупность имеющих значение для правильного разрешения вопроса обстоятельств.

Учитывая, что нормами НК РФ прямо не урегулирован вопрос исчисления НДС в связи с признанием сделок недействительными, что согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности налогового законодательства толкуются в пользу налогоплательщика, что НДС был своевременно уплачен и интересы бюджета не пострадали, что налогоплательщик обращался в инспекцию за разъяснениями и успешно прошел камеральную налоговую проверку, апелляционный суд признал решение инспекции в этой части недействительным.

Однако при этом апелляционный суд отметил:

перерасчет налоговых обязательств по недействительной сделке должен проводиться после осуществления двусторонней реституции, то есть возврата сторонами друг другу всего полученного по сделке. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 12992/12 по делу № А56-39448/2011, Определении ВС РФ от 11.01.2017 № 309-КГ16-18301 по делу № А50-28459/2015;

правомерность применения п. 9 Информационного письма № 148, в том числе к НДС, подтверждается сложившейся судебно-арбитражной практикой (Определение ВС РФ от 09.10.2014 № 309-КГ14-2300 по делу № А71-9500/2013);

признание договора купли-продажи недействительным не может повлечь у продавца и покупателя обязанности исказить в бухгалтерском учете реальные факты их хозяйственной деятельности, поэтому налогоплательщик обязан отразить реституцию, представляющую собой финансово-хозяйственную операцию, на дату ее совершения.

Со ссылкой на Закон о бухгалтерском учете и ПБУ 22/2010 апелляционный суд также указал: чтобы определить, в каком налоговом периоде учитывается перерасчет расходов, необходимо установить, является ли такой перерасчет результатом обнаружения ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы прошлого налогового периода либо результатом изменения фактических обстоятельств, произошедших в текущем налоговом периоде.

Таким образом, можно говорить, что в Определении от 16.02.2018 № 302-КГ17-16602 Верховный Суд признал право уточнить (отменить) начисленный по недействительной сделке НДС в периоде отгрузки, однако, учитывая конкретные обстоятельства дела, это можно также расценивать и как исключение по конкретному делу.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу № А41-15781/2017

В этом деле общество реализовало в III квартале 2015 года доли в объектах недвижимости (здании и земельном участке под ним). Переход права собственности на недвижимость был надлежащим образом зарегистрирован.

В 2016 году по инициативе единственного акционера общества, который не одобрил крупные сделки купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок и здании, сделки были признаны недействительными.

Общество отразило недействительность сделок как уменьшение реализации в 2015 году: отменило по ним доход и начисленный НДС, подав соответствующие уточненные декларации. Общество полагало, что на момент подачи уточненных деклараций у него не было действующих договоров на реализацию указанной недвижимости.

Налоговый орган по результатам камеральной проверки не согласился с таким подходом. Инспекция полагала, что признание в 2016 году сделок купли-продажи долей в объектах недвижимого имущества недействительными не влечет права налогоплательщика на исключение операций по реализации из объекта налогообложения в периоде совершения сделки, а именно в III квартале 2015 года.

Обе судебные инстанции решили дело в пользу инспекции. При этом в обоснование своей позиции суды ссылались на Информационное письмо № 148, Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965 и на другую судебную практику с аналогичным мнением (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 по делу № А40-34270/2015).

К сведению. Суды указали: налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде операций. Следовательно, последующая переквалификация возникших правоотношений не может повлечь возникновения у сторон по договору обязанности исказить в бухгалтерском учете реальные факты их хозяйственной деятельности.

Без рассмотрения назовем еще несколько судебных дел с аналогичной позицией судов: постановления АС ПО от 28.11.2017 по делу № А65-947/2017, Первого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2017 по делу № А38-8403/2016, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу № А50-30691/2017 и от 28.04.2017 по делу № А60-60426/2016, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.04.2016 по делу № А40-130143/14-90-291.

Попробуем сделать выводы

Суды активно применяют вывод, изложенный в п. 9 Информационного письма № 148. И хотя само это письмо посвящено налогу на имущество, Верховный Суд своим Определением № 305-КГ15-965 распространил вывод, содержащийся в п. 9 письма, и на налог на прибыль.

Налоговые органы в своей практической работе также часто занимают позицию, аналогичную изложенной в Определении ВС РФ № 305-КГ15-965. И она не согласуется с разъяснениями, данными в Письме ФНС России от 28.11.2017 № СД-4-3/[email protected] (о представлении уточненной декларации по налогу на прибыль за период, когда была оформлена сделка, которая впоследствии была признана недействительной).

Из рассмотренной судебной практики следует:

все совершенные налогоплательщиком в определенном налоговом или отчетном периоде хозяйственные операции по реализации товаров (работ, услуг) признаются выручкой и их стоимость, определенная в первичных документах, должна включаться в состав дохода от реализации для исчисления налога на прибыль;

после изменения или отмены сделки первоначально отраженная выручка не изменяется;

организация вправе учесть изменения при определении налоговой базы того периода, когда эти изменения возникли.

Ошибки (искажения) в исчислении налоговой базы – это неправильное исчисление налоговой базы по причине неверного истолкования норм налогового законодательства, счетных (арифметических) ошибок и т. п. Тот факт, что налогоплательщик не предвидел изменение сделки в будущем (признание сделки недействительной), ошибкой при заполнении налоговой декларации не является.

Из Определения ВС РФ № 305-КГ15-965 явно следует, что содержащиеся в нем выводы применимы к определению базы по налогу на прибыль, однако суды и налоговые органы на местах распространяют такой подход и на НДС.

Автору в отношении НДС данный подход представляется не столь однозначным, поскольку в упомянутом нами Определении ВС РФ от 16.02.2018 № 302-КГ17-16602 сказано, что нормами гл. 21 НК РФ прямо не установлен порядок корректировки у продавца ранее исчисленного налога в случае признания сделки по реализации недействительной. Однако, пока не появится последующая судебная практика, основанная на данном определении, также можно говорить, что этим определением Верховный Суд признал право уточнить (отменить) начисленный по недействительной сделке НДС в периоде отгрузки как исключение с учетом конкретных обстоятельств.