Подводные камни ипотеки

Новые экономические условия страны, связанные с развитием как института частной собственности, так и гражданского права в целом, порождают массу проблем и конфликтных ситуаций, в том числе и в такой сфере, как семейно-брачные отношения. Делёж имущества и связанные с этим споры нередко сопровождают бракоразводные процессы, особенно если достаток семьи более-менее выше среднего, и каждому из супругов есть что терять. Особенно сложным и запутанным может оказаться расторжение брака и раздел имущества в случае, когда совместно нажитое имущество покупалось супругами в кредит.

В последние годы страна переживает бум кредитования. Граждане берут взаймы на всё, что только можно представить. Здесь и потребительские кредиты, связанные с покупкой бытовой техники и электроники — начиная от банальных сотовых телефонов и заканчивая дорогими компьютерами и плазменными панелями. Развивается и кредитование на по­купку автомобилей, на обучение, на лечение и отдых и многие другие нужды. Но самым важным, пожалуй, можно назвать ипотечное кредитование.

Жилищная проблема, не решённая как в годы строительства социализма, так и в сего­дняшних попытках «перехода к рынку», продолжает оставаться самой больной и насущ­ной для большинства граждан. Квартир строится очень мало, цены на них растут с каж­дым годом в разы, делая мечту о собственном жилье для большинства всё более и более несбыточной.

И тут на помощь приходит ипотека, позволяющая жить в квартире уже сейчас, а платить за неё постепенно. Законодательное регулирование этого института относится к 1998 году, когда был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он позволяет взять семье кредит на покупку квартиры и заложить в качестве обеспечения кре­дита эту самую покупаемую квартиру. Покупатели-супруги становятся собственниками квартиры сразу после государственной регистрации, после чего периодически отдают банку частями занятые для покупки деньги с процентами. Растут сроки займа: если сразу после вступления в силу Закона они составляли в среднем не более 5 лет, то сейчас деньги можно занять на срок до 20 лет. Снижается процентная ставка: от 25-35% годовых с начала действия Закона до сегодняшних (в среднем) 10% годовых. В общем, с одной стороны, взять заём становится проще, а выплачивать его легче и не так обременительно для семейного бюджета.

Но, с другой стороны, что происходит с кредитом, когда супруги решают разойтись до полного его погашения? Именно здесь встречаются проблемы, связанные с коллизией семейного права, с одной стороны, и гражданского — с другой.

Для начала вспомним, как регулируются имущественные отношения между супругами в браке. Как указано в ч. 1 ст. 33 Семейного кодекса, если супруги не заключили брачный договор, то приобретаемое в браке имущество является их совместной собственностью. Совместная собственность предполагает, что любыми вещами, а также недвижимостью, муж и жена владеют сообща, если они купили их после свадьбы. Применительно к квартире это означает, что если она зарегистрирована на одного из супругов и выдано свидетельство с одним ФИО, квартира всё равно считается принадлежащей им обоим. Также не имеет значения, кто платит за покупку квартиры: либо только муж, либо только жена, либо они вдвоём. Квартира в таком случае признаётся принадлежащей им поровну, то есть их права собственности равны. Эти правила предусмотрены ст. 34 Семейного кодекса.

Супруги могут также зарегистрировать купленную квартиру на двоих, при этом у них будет два свидетельства — у каждого из супругов, таким образом, по своей отдельной доле в квартире. Необязательно при этом, что доли будут равными, то есть 50 на 50; у кого-то может быть большая доля, у кого-то — меньшая.

При покупке квартиры в кредит самый простой и безболезненный вариант — когда квартира куплена супругами именно в долевую собственность, и заложенными являются доли мужа и жены. В этом случае каждый из супругов будет отвечать перед банком за свою долю в праве собственности на квартиру, а невыплаченная часть кредита будет разделена между супругами пропорционально размерам их долей в праве собственности на квартиру. Если доли равные, муж и жена после развода по отдельности будут погашать свою часть остатка долга перед банком, и эта часть у каждого будет равной.

Но следует отметить, что наши банки неохотно идут на заключение договора ипотеки с залогом доли в праве собственности на квартиру, хотя ст. 7 Закона об ипотеке это допускает. Гораздо чаще встречается ситуация, когда банк требует оформить квартиру на одного из супругов (в основном мужа, у которого, доходы, как правило, более высокие). Банку в такой ситуации проще: заёмщик один, квартира одна, и требовать с возврата долгов проще, чем с двоих человек по одной и той же квартире. Но вот расстающимся супругам — сложнее, так как перед ними (а также перед судом) встанут два сложных вопроса: во-первых, о выделении долей мужа и жены на квартиру, а во-вторых — о разделе невы­плаченной части кредита.

В этом случае у суда есть два варианта решения. Первый: оставить квартиру целиком в собственности, например, мужа и выплатить жене компенсацию половины стоимости квартиры. Долг перед банком при этом продолжит выплачивать муж. Второй: разделить квартиру, находящуюся в совместной собственности, поровну между мужем и женой. При этом остаток долга перед банком также делится пополам между супругами, и они выплачивают свои части по отдельности. Этот вариант основан на положении ч. 3 ст. 39 Семейного кодекса, в соответствии с которым общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присуждённым им долям. Но такой вариант раздела очень не нравится банкам, так как это связано с необходимостью заключить с каждым из супругов отдельный договор ипотеки, при этом расторгнуть старый, переоформить всё это в органах регистрации недвижимости, оформить новые закладные, заключить новые договоры страхования жизни и трудоспособности заёмщиков, а все эти действия требуют времени и денежных затрат. Поэтому в судебных процессах такого рода банки, привлекаемые в дело в качестве третьих лиц, активно возражают против раздела по долям между супругами заложенной квартиры.

Не менее сложной представляется и такая ситуация, когда муж выступает по договору ипотеки заёмщиком, а жена — поручителем. В соответствии со ст. 361 Гражданского кодекса по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. А согласно ст. 363 Гражданского кодекса, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объёме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

На практике солидарная ответственность означает, что банк, в случае невыплаты мужем кредита, может требовать в судебном порядке взыскания долга как от мужа, так и от жены, исключительно по своему выбору. Если ни у мужа ни у жены не будет достаточно средств на погашение кредита, то банк может потребовать изъятия заложенной квартиры, продажи её с торгов и выселения бывших собственников.

При разделе квартиры в случае поручительства целесообразно суду разрешить вопрос о переоформлении договоров займа и поручительства. Может возникнуть такая ситуация, что квартира останется в собственности мужа, который должен будет продолжать самостоятельно выплачивать кредит после развода, жене будет присуждена денежная компенсация в размере половины стоимости квартиры, а договор займа и договор поручительства останутся в прежнем виде, то есть жена будет продолжать оставаться поручителем за своего мужа, теперь уже бывшего. После развода муж может не рассчитаться вовремя с банком, и тогда банк имеет полное право как кредитор потребовать от жены как от поручителя выплаты задолженности (ведь старые договоры ещё действуют). Вот поэтому суду при расторжении брака и разделе квартиры надо будет (в случае оставления квартиры в собственности мужа и выплаты жене соответствующей компенсации) в своём решении указать на необходимость прекращения договора поручительства между банком и женой, чтобы не «вешать» на неё чужие долги. Ведь семья уже юридически не существует, совместного хозяйства не ведётся, имущество перестаёт быть общим, и необходимо обезопасить жену, которой квартира не досталась, от возможных претензий к ней со стороны банка. Но суды у нас нередко забывают урегулировать этот вопрос при разводе.

К сожалению, по вопросам разделения бремени выплат по договору ипотеки в случае развода крайне затруднительно раздавать советы, ведь значительное количество жизненных ситуаций и нюансов попросту не позволяют этого делать. Общий совет один – перед принятием значимых решений желательно проконсультироваться у юриста по всем интересующим Вас вопросам с учетом всех обстоятельств: дата заключения брака, дата заключения договора ипотеки, размер доходов каждого из супругов, наличие иных обязательств супругов перед третьими лицами и т.п. Хорошим выходом было бы заключение брачного договора, но о нем речь пойдет в другом материале.

Обязана ли жена поручитель выплачивать долг мужа заемщика при разводе?

муж взял кредит на окна, к нему поручителем пошли жена и сестра жены. после развода перестал платить по кредиту, говорит: пусть выплачивают поручители

Читайте так же:  Открытый договор дарения

Ответы юристов (3)

при наличии заемщика и двоих поручителей, Банк сможет в судебном порядке взыскать долг в солидарном порядке со всех троих.

и кроме того, несмотря на развод, если кредит был взят в период брака, то это общий долг супругов, который должен быть разделен между ними. с таким иском может обратиться любая сторона в суд.

Есть вопрос к юристу?

Если отвечать на вопрос, указанной в теме, то жена не обязана выплачивать долг мужа при разводе.

Но, жена и её сестра как поручители несут ответственность по кредитному договору наравне с должником. Т.е. если муж прекратит выплачивать этот долг, то банк имеет право предъявить требования к любому из поручителей.

При этом тот поручитель, который погасит кредитную задолженность (добровольно или в принудительном порядке) имеет право взыскать всю эту сумму с основного должника.

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части (абз. 1 ст. 361 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 363 ГК РФ установлено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (п. 2 ст. 363 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Согласно п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника. По исполнении поручителем обязательства кредитор обязан вручить ему документы, удостоверяющие требование к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование (п. 2 ст. 365 ГК РФ).

Таким образом, Вы как поручитель обязаны выплачивать кредит, независимо от прекращения брачных отношений с мужем.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Что происходит с ипотекой при разводе супругов?

У меня вопрос касающийся развода супругов и ипотеки. Мы с мужем прожили в официальном браке восемь лет. Во время нашего супружества взяли ипотеку на однокомнатную квартиру. Ипотека длительностью 20 лет. Прошло только 3 года выплаты. Квартира остается мужу, а я переезжаю в другое место и хочу снять с себя обязательства по ипотеке. Мы с мужем ходили в банк, просили его переоформить ипотеку на мужа, но банк нам дал отказ. Отказ был мотивирован тем, что доходы мужа слишком маленькие, чтобы они могли предоставить только ему выплату ипотеки. Мол, банк не может идти на такой риск. Как нам выйти из ситуации. Могу ли я продать, подарить свою долю квартиры мужу и тем самым снять с себя обязательства? Подскажите, какие есть варианты выхода из такой проблемной ситуации? Помогите решить вопросы развода и ипотеки.

Ответы юристов (6)

1. Насколько я понял из вашего вопроса, вы наряду со своим мужем (основным должником — заемщиком) являетесь созаемщиком по кредиту. В соответствии с ГК перевод долга допускается только по согласию кредитора (банка), поэтому отказ вполне может быть и тут ничего не поделать.

2. Поскольку вы созаемщик, то вы отвечаете перед банком солидарно. То есть при неисполнении или ненадлежащем исполнении кредитного договора банк может предъявить требование как к обоим, так и к одному из вас причем в полном размере или в части долга.

3. Единственная возможность снять с вас все обязательства, это продать квартиру (нужно согласие банка и покупателя, поскольку квартира в залоге у банка) и погасить долг.

Есть вопрос к юристу?

Если вы продадите или подарите свою долю мужу (на что опять же нужно согласие банка), стороной кредитного договора вы не перестанете быть и обязательства сохранятся. Опять же остается только возможность перевода долга. При нормальном ходе погашения долга боятся вам нечего. Но в любом случае без участия банка в решении вашего вопроса не получится. Попробуйте обсудить варианты возможной сделки с руководством банка.

Квартира, приобретенная по ипотеке в период брака, приравнивается к совместно нажитому имуществу супругов вне зависимости от того, на кого оформлялся ипотечный договор (ФЗ «Об ипотеке», Глава 7 Семейного кодекса РФ «Законный режим имущества супругов»). При разделении имущества ипотечная квартира должна делиться пополам. Однако, купленная квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит, поэтому банк должен дать принципиальное согласие на ваши действия с кредитной квартирой. Также может потребоваться переоформить договор об ипотечном кредите и страховку заемщика. К слову, переоформление ипотечного договора стоит денег – в среднем 1% от оставшейся суммы долга.

Если квартира однокомнатная, ее можно разделить только по долям. Но доля в собственности, в соответствии с законом «Об ипотеке», не может предметом залога. В этом случае банк может и не согласиться переоформить договор на разделение суммы выплаты за квартиру на бывших супругов и должен останется по прежнему тот, на кого оформлялся договор об ипотеке. Если же банк даст согласие, то выплачивать взносы по кредиту будут оба в соответствии со своими долями. Может возникнуть и такая ситуация, что кредитор, в случае развода заемщика, может потребовать досрочного погашения кредита.

Можно вообще отказаться от своего права собственности на часть (долю) квартиры и переоформить договор на супруга (супругу) (с согласия, естественно). Но банк сначала проверит платежеспособность того, кто возьмет на себя выплаты, и если, по мнению банка, возможность регулярных выплат по кредиту не будет подтверждена, договор переоформлен не будет.

Если бывшие супруги – созаемщики ипотеки и один из них отказывается платить взносы по кредиту после развода, долг целиком «виснет» на одном из супругов.

При разводе через суд (не по согласию или в соответствии с брачным договором), судья в любом случае разделит квартиру пополам, вне зависимости от того, на кого оформлен ипотечный кредит. Если так произошло и кто-то отказывается вносить свою часть денег по кредиту, у бывшего мужа или жены можно отсудить компенсацию за расходы, возникшие из-за отказа совместно рассчитываться по кредиту или потребовать разделить кредитную квартиру соответственно внесенным за кредит средствам, например, не 50 на 50, а 60 на 40.

Созаемщики могут либо изменить ипотечный договор с согласия банка и разделить на двоих ответственность за погашение кредита по частям, либо переоформить ипотечный кредит на одного из созаемщиков.

Если финансовые возможности каждого из супругов позволяют взять индивидуальный кредит, то банк, скорее всего, переоформит договор и заменит солидарную ответственность по ипотечному кредиту на индивидуальную.

Если же один на одного из бывших супругов оформляется индивидуальный договор, то второй супруг лишается права претендовать на ипотечную квартиру.

Доброго Вам дня!

В Вашем случае необходимо «разделить» квартиру от ипотеки.

Квартира является совместно нажитым имуществом и принадлежит обоим супругам по право совместной собственности вне зависимости на кого оформлены документы. При разделе в судебном порядке квартира по общему правилу будет поделена пополам.

Ипотечный кредит будет являться совместным обязательством и по закону должен будет разделен между супругами в соответствии с их долями в общем имуществе, то есть по общему правилу пополам. На практике суд оставляет долг за фактическим заёмщиком, а со второго супруга присуждает выплату или уменьшает имущество на сумму половины задолженности.

Поскольку кредит обеспечен ипотекой, то любые сделки с квартирой возможны только с разрешения банка, перевод долга в соответствии с ГК РФ возможет также только с разрешения банка. Поскольку Ваш супруг для банка не является достаточно платежеспособным, то банк не разрешит «перевесить» на него кредит просто так.

Выходом может быть предоставление Вашим мужем поручительства других лиц или предоставление в залог иного имущества.

Другим вариантом может быть продажа данной квартиры и погашение кредита. В этом случае с Вас будет снята обязанность по погашению долга, ну а муж потом пусть себе сам берёт новый кредит и покупает квартиру.

Третьим вариантом может быть погашение Вами кредита, но деньгами, которые будет давать муж. Его можно привлечь в качестве поручителя по кредиту. Квартиру не рекомендую в этом случае переоформлять на него.

Варианты в общем есть. Какой именно выбрать, можете решить только Вы с учетом всех нюансов.

Для продажи и дарения ипотечной квартиры или ее доли нужно согласие банка. Банк будет контролировать сделки, т.к. квартира у них в залоге. Практика показывает, что на дарение квартиры банки согласия не дают. На продажу всей квартиры — дают согласие (у многих банков есть программы помощи в организации продажи), т.к. путем продажи ипотечной квартиры банку возвращается ипотечный кредит.

Предположим, что Вы получили согласие банка на продажу или дарение своей доли мужу. Однако продажа или дарение мужу доли в ипотечной квартире не избавит Вас от уплаты ипотечного кредита, т.к. Вы не можете вместе с долей в квартире продать и подарить свой долг по ипотечному кредиту. В этом случае обязательства по выплате ипотечного кредита у Вас сохранятся. А, значит, вариант с продажей и дарением мужу доли в ипотечной квартире Вам не подходит.

Читайте так же:  Срок действия аналогового тахографа

Как следует из Вашего вопроса — один из Вас заемщик, другой созаемщик, а значит оба несут ответственность перед банком за погашение кредита.

Путем продажи ипотечной квартиры другим лицам (с согласия и под контролем банка) Вы с супругом сможете вернуть банку ипотечный кредит. Покупатель должнен внести в банк авансом сумму, которую супруги должны банку, а затем подождать снятия обременения и перерегистрации права собственности на квартиру. Если банк не дает разрешения на продажу квартиры, то придется обеим выплачивать ипотечный кредит.

Супруги, оформившие ипотеку в браке, даже после расторжения брака остаются созаемщиками. Бывшие супруги несут солидарную ответственность перед банком по всем своим кредитным обязательствам, в т.ч. по ипотечному кредиту.

Квартира является совместно нажитым имуществом и принадлежит обоим супругам по право совместной собственности вне зависимости на кого оформлены документы. При разделе в судебном порядке квартира по общему правилу будет поделена пополам.

Ипотечный кредит будет являться совместным обязательством и по закону должен будет разделен между супругами в соответствии с их долями в общем имуществе, то есть по общему правилу пополам. На практике суд оставляет долг за фактическим заёмщиком, а со второго супруга присуждает выплату или уменьшает имущество на сумму половины задолженности.

Поскольку кредит обеспечен ипотекой, то любые сделки с квартирой возможны только с разрешения банка, перевод долга в соответствии с ГК РФ возможет также только с разрешения банка. Поскольку Ваш супруг для банка не является достаточно платежеспособным, то банк не разрешит «перевесить» на него кредит просто так. Выходом может быть предоставление Вашим мужем поручительства других лиц или предоставление в залог иного имущества.

Другим вариантом может быть продажа данной квартиры и погашение кредита. В этом случае с Вас будет снята обязанность по погашению долга, ну а муж потом пусть себе сам берёт новый кредит и покупает квартиру. В любом случае все оформляйте документально.

Желаю Вам удачи в решении данного вопроса.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как перевести ипотечный кредит с двух заемщиков на одного в случае развода

Что делать, если квартира взята в ипотеку, и созаемщиками выступают оба супруга. Как быть с кредитом при разводе? Может ли один из супругов перевести займ на себя без риска потерять квартиру?

Делить имущество при разводе бывает непросто, особенно, если в деле «замешана» квартира. Еще сильнее ситуация запутывается, когда эта самая квартира взята в ипотеку, и созаемщиками выступают оба супруга. Что делать с долговым обязательством при разводе? Может ли один из супругов перевести кредит на себя без риска потерять квартиру? «Кредиты.ру» разбирались в юридической коллизии.

Ипотека живет дольше любви?

Как утверждает популярный писатель Фредерик Бегбедер — любовь живет три года. Прав он или нет, но статистика разводов на его стороне: в России распадается в среднем 50% браков, из них значительная часть — в первые пять лет совместной жизни.

Между тем средний ипотечный кредит берется на 10 лет. И банк абсолютно не волнует, разводится пара или не разводится: кредитные платежи должны поступать точно по графику, иначе возникает риск лишиться квартиры вообще. Вот и получается, что «помидоры вянут», а с кредитом надо что-то срочно решать, и договариваться, кто, как и в каком объеме гасит обязательства перед банком.

Стоит учесть, что даже если расставание супругов прошло отнюдь не мирно, варианты «Сам (а) плати свой дурацкий кредит» или «Квартира куплена на мои деньги, ты здесь никто» — «не прокатят». Почему?

Согласно Гражданскому и Семейному кодексам, все имущество, нажитое в браке, независимо от личного вклада каждого из супругов в его приобретение, считается совместной собственностью. То есть, если муж работал на двух работах, а жена была домохозяйкой, права супругов на купленную в период брака квартиру все равно по закону признаются равными.

Но это еще не все. Платежи по ипотеке, осуществленные в процессе семейной жизни, также считаются произведенными за счет совместного имущества. Поэтому при разводе, если квартира остается супругу-заемщику, второй (не являвшийся ни заемщиком, ни поручителем) имеет право либо на половину денег, внесенных по кредиту, либо на долю в собственности. Вроде бы, все понятно, и с законом не поспоришь; однако на практике чаще встречается другая ипотечная коллизия.

Солидарная ответственность кошельку покоя не дает

Когда за ипотекой обращается официальная супружеская пара, банки чаще всего предлагают (а то и выдвигают требование) записать мужа и жену в созаемщики. Это дополнительная страховка для кредитной организации, поскольку созаемщики несут солидарную ответственность по обслуживанию долга, и если один «увиливает» — можно спросить с другого.

Солидарная ответственность на стадии покупки квартиры имеет плюсы и для заемщиков, так как позволяет представить совокупный доход и, соответственно, получить кредит в большем размере. Минус в том, что в случае развода супруги теряют все бонусы брака, теряют часть имущества, однако сохраняют совместное обязательство по выплате кредита. Чем это чревато?

Вот одна житейская история из копилки «Кредитов.ру». Лилия и Сергей поженились вскоре после института, через пару лет стали родителями и решили взять ипотеку, чтобы решить квартирный вопрос. Кредит сумме 4 200 000 (с учетом процентов) оформили на 7 лет как созаемщики. Ежемесячная выплата по кредиту составляла 50 000 рублей. Но через три года семейная жизнь дала трещину. Супруги подали на развод. Заодно прояснили вопрос с ипотекой: каждый из них должен оплачивать половину ежемесячного взноса — 25 000 рублей.

Солидарная ответственность заемщиков предполагает «дележ» ипотечного платежа по принципу «50 на 50».

Для Сергея, который привык полностью обеспечивать семью, это была совсем небольшая сумма. Для Лилии, чей доход понизился после декретного отпуска, платеж оказался непосильным.

И хотя при разделе имущества ей могли присудить более 50% квартиры, поскольку с ней оставался ребенок, это ситуацию не улучшало: ведь за большую долю полагается и больший взнос. Сергей предлагал свою помощь, но женщина, глубоко обиженная на супруга, не хотела никаких соглашений с ним. Она стала настаивать на продаже квартиры с тем, чтобы досрочно выплатить кредит и разделить остаток денег. Цены на рынке недвижимости в это время просели, по оценкам риэлтеров, квартира должна была уйти с дисконтом 10-15%, а после уплаты остатка долга перед банком, заемщикам достались бы копейки. На них можно было купить разве что по комнате в области — вместо отличной «двушки» в зеленом районе.

Подобных историй — масса. К сожалению, в случае развода не всегда можно рассчитывать, что оба супруга предпочтут разумное и взаимовыгодное поведение. Между тем, возможности для благополучного разрешения проблемы есть. И оставаться созаемщиками супругам вовсе необязательно. Главное- суметь договориться на берегу.

Переведи меня через кредит

Герой вышеприведенной истории все же убедил бывшую супругу не идти на крайнюю меру с продажей квартиры. Он предложил переоформить недвижимость (а заодно и все кредитные обязательства по ней) на себя одного, при условии, что жена и дочь смогут по-прежнему жить в ипотечный квартире, а после погашения кредита половина жилья будет подарена дочери.

Ни закон, ни внутренние правила банков не препятствуют «соломоновым решениям» созаемщиков, которые решили договориться о пересмотре взаимных обязательств. Как было сказано выше, законодателям важно соблюдение норм Гражданского и Семейного кодекса, а банкам — соблюдение графика платежей. Это хорошая новость. «Ложка дегтя» в том, что придется выполнить немало формальностей, и выполнить аккуратно.

Три необходимых шага при переводе солидарного кредита в индивидуальный

  1. Подача заявления. Созаемщик, который собирается стать единоличным заемщиком и собственником недвижимости, должен подать в банк заявление с просьбой о переводе ссуды.
  2. Сбор документов. После того, как банк примет заявление, необходимо заново собрать пакет документов для представления в кредитный комитет. Перечень документов назовет банк (могут быть индивидуальные требования), но обязательно понадобятся подтверждения занятости и кредитоспособности (трудовая книжка, справка о доходах и т.п.).
  3. Заключение с бывшим супругом соглашения о разделе имущества. Если кредитный комитет одобрит перевод ссуды, супругам необходимо составить нотариально заверенное соглашение о разделе собственности. Это соглашение, во-первых, должно включать пункт, описывающий порядок пользования кредитными средствами, во-вторых, должно быть согласовано с кредитором (то есть с банком).

Все изменения, связанные с разделом залогового имущества, определением долей и т.п., нужно будет регистрировать Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Так что потребуется еще и оплата госпошлины.

Все «манипуляции» с ипотечным кредитом и залоговым имуществом, совершенные без ведома и согласия банка, незаконны и могут быть оспорены по суду.

Поэтому после того, как супруги выполнили все вышеописанные действия, последнее слово должен сказать банк. Хотя перевод ссуды с двоих созаемщиков на одного несет дополнительные риски, банк обычно не отказывает, если подтвержденная кредитоспособность заемщика соответствует размеру долгового обязательства. Кроме того, возможно взимание комиссии за осуществление такой операции, по внутренним тарифам банка. И наконец, форма нового документа по ипотеке остается на усмотрение кредитора: это может быть как дополнительное соглашение к существующему договору, так и совершенно новый кредитный договор.

Читайте так же:  Пособие олимпийским чемпионам

При переводе ссуды, оставшийся заемщик должен вернуть бывшему супругу сумму, соответствующую его доле кредита, выплаченной в период брака (по принципу солидарной ответственности). Это немаленькие деньги, однако сумма может быть изменена по договоренности супругов, отраженной в соглашении о разделе имущества. Но право полной собственности на квартиру переходит к тому, кто остается в «ипотечном марафоне».

Брачный договор спешит на помощь

Российская ментальность отвергает (пока еще) такую прагматичную форму регулирования «высоких отношений», как брачный контракт. Между тем этот документ, заключенный в момент женитьбы, в процессе брака или даже перед самым разводом может существенно упростить ситуацию с переводом ипотечного кредита, а также с другими материальными обязательствами в случае развода.

Что нужно прописывать в брачном контракте

Юристы и специалисты по ипотечному кредитованию рекомендуют супругам, которые одновременно являются созаемщиками по ипотеке, заранее согласовать и прописать в брачном контакте следующие пункты:

  • Кто и в каком объеме делает первоначальный взнос по кредиту;
  • Кто приобретает право собственности на квартиру (оба супруга или один, в каких долях);
  • Порядок компенсации ипотечных выплат в случае развода, размер выплат;
  • Особые условия в случае рождения детей.

Банки приветствуют брачные контракты. Во-первых, наличие такого документа само по себе становится дополнительным плюсом при оценке заемщика. Во-вторых, в случае развода, можно избежать многих формальностей, поскольку все основные договоренности уже достигнуты. Для супругов-созаемщиков это тоже хорошая подстраховка — даже если случится так, что брак (увы) распадется, материальные интересы каждого будут защищены, и вопрос с кредитными платежами мирно урегулирован.

Возможно снятие поручительства по ипотеке в случае развода?

Добрый день. Вопрос такой: супружеская пара взяла в ипотеку квартиру (супруг — заемщик, супруга — поручитель), квартира — совместная собственность. Ситуация складывается так: супружеская пара собирается разводится, супруга на квартиру не претендует и согласна полностью отказаться от нее. Выплата ипотеки началась менее года назад (на срок 15 лет). Возможно ли супруге в таком случае полностью снять с себя права поручительства по ипотеке, учитывая развод и отказ супруги от прав на квартиру.

Ответы юристов (2)

Здравствуйте! В данном случае, вы не сможете отказаться от поручительства, так как поручительство и совместная собственность не связаны друг с другом, поручителем может быть лицо которое не является родственником или близким родственником, а равно бывшему члену семьи заемщика ипотечного кредита.

Поручитель-это лицо являющееся гарантом возврата долга по кредиту, в случае не платежеспособности заемщика взыскание может быть обращено к поручителю.

Уточнение клиента

Если все же поручительство не будет изменено (в случае, если супруг отказывается от такого варианта, грозится продать половину квартиры и оставить супругу на произвол судьбы), и тем не менее, развод не избежен. Как суд разделит обязанности выплаты ипотеки между супругами, даже если супруга отказалась от прав на квартиру и раздел имущества?

29 Июня 2016, 13:44

Развод это не основание для снятия поручительства. Банк на это не пойдет. Банк может согласиться на замену поручителя. Проще говоря нужно найти человека который захочет поменяться с женой.

Поручитель уведомляет банк и заемщика о желании прекратить действие договора о поручительстве по его инициативе, при этом четко обосновывает те причины, из-за которых он принял данное решение. Поручитель также может самостоятельно предложить иной (альтернативный) вариант решения данной проблемы.Если кредитополучатель не против замены поручителя, то он должен подать запрос на замену гаранта, главе кредитного комитета банка. Дополнительно приложить к нему документы, которые могут понадобиться при рассмотрении этого вопроса (заявление гаранта о расторжении соглашения о поручительстве, заново заполненную форму заявки, паспорт и копия паспорта нового гаранта, а также документы, отображающие состояние финансов претендента на статус поручителя и т.д.)После этого собирается заседание кредитного комитета, на котором рассматривается вопрос замены поручителя и, в случае положительного решения начинается процедура переоформления обязательств по кредиту, взятых на себя одним человеком, на другого гаранта. Затем оформляется и подписывается новое поручительское соглашение, с новым поручителем и, возможно, какое-то дополнительное соглашение с кредитополучателем по договору займа. Чтобы быть уверенным, что после разрыва договора о поручительстве вас не вынудят отвечать «за чужие грехи», вы должны получить от банка документ, подтверждающий прекращение каких-либо отношений между гарантом и банком. Данный документ может быть выдан в виде дополнительного соглашения, или в виде простого уведомления о «разрыве» договора поручительства. Часто именно документ, сообщающий о том, что ранее возложенная ответственность с поручителя по конкретному кредиту аннулирована, большее количество банков «забывают» выдать уже бывшему поручителю.

Уточнение клиента

Если все же поручительство не будет изменено (в случае, если супруг отказывается от такого варианта, грозится продать половину квартиры и оставить супругу на произвол судьбы), и тем не менее, развод не избежен. Как суд разделит обязанности выплаты ипотеки между супругами, даже если супруга отказалась от прав на квартиру и раздел имущества?

29 Июня 2016, 13:44

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Развод и ипотека: что делать с квартирой

31 марта 2009 1:00 10

Как продать или поделить находящееся в залоге жилье, разбираемся с адвокатом Олегом Павловичем.

КРЕДИТ БРАЛ МУЖ. КАКИЕ ПРАВА У ЖЕНЫ?

Мы купили по ипотеке однушку. Кредит оформлен на мужа. Сейчас решили развестись. Как будет делиться квартира?

Несмотря на то, что при покупке квартира была оформлена на мужа, это жилье — совместная собственность, как и любое имущество, приобретенное супругами в период брака. Так что, исходя из Семейного кодекса, при разводе квартира должна делиться пополам.

В то же время, поскольку жилье находится в залоге у банка, существенное значение будет иметь его позиция.

В вашем случае, поскольку квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя — каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. А по закону «Об ипотеке» доля в собственности не может быть предметом залога. Поэтому велика вероятность, что банк не пойдет на переоформление кредитного договора и заемщиком-должником останется ваш бывший супруг. Однако он сможет потребовать, чтобы вы возмещали ему платежи по ипотеке, соответствующие стоимости вашей доли в праве на квартиру.

ПУСТЬ ВСЕ ДОСТАНЕТСЯ КОМУ-ТО ОДНОМУ?

Можно ли одному из бывших супругов отказаться от своей доли в квартире, а второму взять на себя все выплаты по ипотеке?

Банк даст добро на такой вариант, если будет подтверждена платежеспособность супруга, который готов взять на себя долг.

За переоформление кредитного договора придется заплатить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора: порядка 0,5 — 1% от суммы оставшегося долга. Также понадобится переоформить страховку.

ЕСТЬ ЛИ ШАНС ОТСУДИТЬ ЖИЛИЩЕ, ЕСЛИ ПЛАТИШЬ ЗА ДВОИХ

Я и бывшая жена — созаемщики. В договоре есть пункт: «расторжение брака между созаемщиками не влечет изменения условий договора». Если бывшая жена откажется платить по кредиту, то смогу ли я отсудить себе всю квартиру?

В случае отказа супруги платить по кредиту это бремя ложится на вас по-любому — таково положение созаемщиков.

На практике ситуация может разрешиться так:

суд разделит квартиру пополам независимо от того, на кого оформлен договор о ее приобретении и кто вносит платежи по кредиту;

выплатив кредит, вы сможете требовать от бывшей супруги компенсации расходов, которые понесли за нее .

НА ЗАМЕТКУ

Ипотечное жилье лучше не продавать.

Немало граждан брали ипотеку всем семейством, поскольку в одиночку многим не под силу потянуть платежи даже на столичную однушку. Для таких заемщиков при распаде семьи взносы по кредиту могут стать неподъемными.

Предвидя это, многие банки разрабатывают специальные программы помощи в организации продажи ипотечных квартир. Как рассказали нам специалисты, обычно купля-продажа организуется таким образом, что гасится задолженность перед банком, квартира освобождается от залога и переходит к покупателю полностью свободной от обременений.

С учетом падения цен на столичное жилье и недостатка покупателей выгода от таких схем для заемщиков, мягко говоря, не проглядывается.

ВОПРОС — РЕБРОМ

Может ли банк потребовать деньги обратно из-за того, что заемщики расстались?

У нас ипотечная двушка в Красногорске, назревает развод. Заемщик по кредитному договору жена (у нее хорошая «белая» зарплата), я — поручитель. Недавно услышал по радио, что при разводе супругов банк может потребовать досрочного погашения кредита. Правда ли это и в каких случаях такое возможно?

Теоретически подобный сценарий не исключен.

Дело в том, что по закону кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотечного долга, если ухудшаются гарантии возврата кредита. При разводе изменяется количество собственников предмета залога (квартира делится), а к тому же может появиться новый должник (супруг, получивший долю при разделе), который не соответствует требованиям банка к заемщикам по размеру дохода и прочим условиям.

Но все это банку надо доказывать в суде. Пока о подобных судебных процессах не слышно.