Как узаконить перегородку

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
  • Можно ли установить перегородку на лестничной площадке в подъезде?

Лестничная площадка — общее имущество собственников. Получение разрешения и согласия на установку перегородки

Согласно Постановлению Госстроя № 170 , переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Следует понимать, что установка перегородок в местах общего пользования может затруднить проход специалистов управляющих организаций к некоторым элементам общего имущества для целей обследования, ремонта, уборки. В отгороженной части подъезда могут находиться инженерное оборудование – щитки, пролегать кабели и т.д. Самовольно устроенные перегородки в местах общего пользования могут быть демонтированы по решению суда. Истцами при этом могут быть как граждане – собственники помещений данного дома, так и, например, управляющая организация.

Кроме того, «площадка в подъезде» представляет собой элемент общего имущества собственников помещений жилого дома, владеть и пользоваться которым в равной степени вправе все собственники помещений в таком доме.

Таким образом, следуя требованиям норм как Жилищного , так и Гражданского кодекса РФ , для того, чтобы возвести перегородку в подъезде, необходимо получить согласие всех собственников дома.

А если перегородка на лестничной площадке никому не мешает? Демонтаж?

В то же время, суды иногда отходят от формального подхода к разрешению подобного рода споров. Если перегородка никому не мешает, не затрагивает ничьих прав и интересов, то суд может отказать в удовлетворении требования о ее демонтаже, чему есть примеры в судебной практике. Речь идет, например, об отсекающих перегородках, образующих дополнительные тамбуры, которые устанавливаются собственниками перед входом в две или три квартиры. Такие перегородки перед квартирами выполняют дополнительную функцию, связанную с сохранностью имущества — электросчетчиков, а также кабельных и телефонных проводов. Указанные перегородки не создают препятствий другим собственникам в пользовании площадкой и примыкающими к ней лестницей и лифтом. Установленная перегородка должна при этом соответствовать требованиям пожарной безопасности.

Пример из судебной практики

Так например, по одному из дел, разрешая спор, суд установил следующее.

В жилом доме на площадках всех этажей установлены отсекающие перегородки, оборудованные жильцами. В настоящее время, в домах подобной серии перегородки устанавливаются в период строительства. Как правило, на площадке имеются 2 тамбура справа и слева, а между тамбурами площадка, примыкающая к лестнице и лифту. Коридоры общего пользования на этажах в подъездах дома предназначены для обслуживания, использования и доступа к расположенным на этих этажах квартирам. Установив по обоюдному согласию перегородки, собственники квартир выделили себе в пользование часть общего коридора.

Суд первой инстанции принял во внимание, что часть общего коридора, находящаяся в пользовании ответчиков, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, не зарегистрирована за ними в личной собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности ответчиков на квартиры, уменьшение общего имущества в доме в результате возведения перегородок не произошло.

Судебная коллегия, оставляя без изменения решение суда первой инстанции об отказе в иске о демонтаже самовольно возведенных перегородок согласилась с выводами о том, что в действиях истицы, заявляющей требование о демонтаже перегородок, образующих дополнительные тамбуры перед квартирами, имеются признаки злоупотребления правом, осуществляемым исключительно с намерением причинить вред ответчикам, поскольку причиной обращения Г. в суд послужил возникший между ней и ответчиками конфликт.

Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ , не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Суд также указал, что доказательств, подтверждающих нарушение прав истца, в связи с оборудованием спорных конструкций, не представлено. Суд пришел к выводу о том, что само по себе устройство ответчиками перегородок в помещениях, являющихся общим имуществом собственников, не свидетельствует о нарушении прав истицы (извлечение из апелляционного определения Омского областного суда от 14.11.2012 по делу N 33-7139/2012)

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск), 20.04.2013г.

Как узаконить перегородку на лестничной площадке в тсж

Добрый день ! Вопрос живу в коперативном доме ( ТСЖ) ,на 2 м этаже ,лифтом не пользуюсь ,отключен ,имеется перегородка на лестничной площадке . Как правильно ее оформить ,что для этого необходимо ? Какая должна быть оплата за помещение дополнительное ? Заранее благодарна .

Ответы юристов (2)

Любовь, добрый день.

Действующее законодательство не позволяет отчуждать общее имущество в многоквартирном доме. Возможность перепланировки с присоединением общего имущества, предусмотренная ст.40 Жилищного кодекса (ЖК РФ), противоречит положениям Гражданского кодекса (ГК РФ) и другим положениям ЖК РФ.

В Вашей ситуации целесообразно инициировать собрание собственников для принятия решения передачи Вам в пользование части лестничной площадки с возведением перегородки. При получении такого согласия пользование этим имуществом и перегородки будут легальны.

Также Вы можете, руководствуясь положениями ст.40 ЖК РФ вынести на решение общего собрания вопрос перепланировки с присоединением к Вашей квартире этого помещения. Однако, даже при наличии положительного решения общего собрания, такое присоединение будет по существу спорным, поскольку влечет недопустимое отчуждение общего имущества.

Согласно ст.290 ГК РФ

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно ст. 40 ЖК РФ

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений

Согласно ст.36 ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Уточнение клиента

большое спасибо .за предоставленную информацию . Еше вопрос председателей ТСЖ ,за время нашего проживания в ТСЖ множество . Ранее ,бывший председатель ,разрешил ,официальный документ имеется . Как быть ? Спасибо.

24 Февраля 2014, 17:49

Любовь, добрый день.

Ситуация, по существу, такая: бывшый председатель не мог дать согласия, нынешний не может отменить. Это прерогатива только собственников.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Перегородка в общем коридоре

Зачастую общий коридор большой, и к вашей квартире ведет некое углубление, то есть узкая часть, которая заканчивается вашей дверью. Многие эту часть, просто перегораживают металлической или какой-либо другой перегородкой. Простыми словами делают себе тамбур который ведет в квартиру – а законно ли это? И можно вот так просто взять и перегородить коридор? Давайте разбираться …

У меня тоже есть такое углубление, и я также думаю над этим вопросом. Причем соседи сверху перегородки уже поставили. НО законно ли это?

Что говорит закон?

Нужно обращаться к двум статьям – гражданского кодекса и жилищного кодекса РФ.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы…

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Простыми словами – коридор это часть общего имущества, которое принадлежит всем собственникам квартир этого дома. И вы, сами, единолично не можете поставить перегородку, которая перегородит доступ другим жильцам дома до этой площади. Это незаконно! Перегородкой считается любая стена, из любого материала, с дверью которая имеет замок и ключ, то есть кроме вас никто не может туда попасть.

Вам могут разрешить ставить стену, только на общем собрании жильцов, когда все жильцы будут согласны. Контролируется это статьями – 44, 45, 46, 47, 48.

То есть, по сути, вам нужно спрашивать разрешение все жильцов дома, а не только вашей лестничной площадки, как это часто бывает.

Можно ли оформить в собственность?

Такой захват части общего пользования, может быть вам разрешен! Однако оформить эту площадь вам будет никак нельзя, это также контролирует закон. То есть огородиться от соседей (с их согласия вы можете), а вот оформить в собственность и прибавить к жилой площади вашей квартиры – нет!

Контролируется статьей – 290 ГК РФ (пункт 2).

Однако в редких случаях, когда перепланировка или реконструкция помещения невозможно без присоединения общей площади, возможно присоединение в частую собственность. Однако это бывает только при реставрации и перестройки зданий (статья 40, ГК РФ).

Что нужно знать дополнительно

  • Как вы поняли нельзя перегораживать самовольно перегородкой коридор. Однако если вы поставите стенку и установите дверь без замка (то есть любой может ее открыть). То преграды для других жильцов не будет и такая перегородка может стоять на законных основаниях. Это нужно понимать!

  • Также мало «спросить разрешения» для установки перегородки на собрании собственников дома, нужно про это известить контролирующие органы, такие как — органы жилищной инспекции. Делать это нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО!
  • Перегородка возможна только при наличии собственности на квартиру, для этого нужны соответствующие документы, их может запросить жилищная инспекция. Именно они подтверждают, что у вас есть часть от всей площади дома. Если вы снимаете жилплощадь, такие решения вы не можете принимать! Это так же нужно помнить.

На этом буду прощаться, думаю эта информация была для многих полезна. Читайте наш строительный сайт.

Перегородка в подъезде без двери

Здравствуйте! Я установил незаконно перегородку в подъезде, без двери, проход к колясочной обеспечен, для защиты от мусора (окурков и шприцов от бурных обитателей подъезда) т.к у нас 3-е детей один на инвалидности. соседка против подала иск в суд. Как сохранить перегородку?

Ответы юристов (1)

Добрый день. Согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно
быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Также, чтобы узаконить перепланировку помещения в виде возведения перегородки надо разработать соответствующий проект и согласовать его с органами пожарного и санитарного надзора.

В соответствии с п. 1 ч. 1 и ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, для того чтобы узаконить возведенную конструкцию Вам необходимо, сначала, получить согласие всех собственников, а, затем, согласовать
соответствующий проект с органами пожарного и санитарного надзора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Перегородки: перепланировка квартиры

Перепланировкой квартиры трудно кого то удивить в современной Москве. Производят такое мероприятие не только владельцы квартир в новостройках, но и владельцы жилья более ранней постройки, и даже люди, проживающие в общежитиях и коммуналках. Это явление достаточно просто объясняется тем, что попросту появилась возможность их совершать — ведь предложение создает спрос, не так ли? В этой статье мы разберем примеры того, каким образом можно затрагивать простенки, пути согласования этих мероприятий, включая то, как узаконить незаконную перепланировку.

Чаще всего перепланировка затрагивает ванную комнату, туалет и кухню, так как эти помещения должны быть прежде всего удобными. То же можно сказать и о коридорах — квартира с их правильной конфигурацией выигрывает во всех отношениях у квартиры с бестолково расположенными коридорами — слишком длинными или напротив — чересчур тесными. Наконец и границы жилых комнаты часто меняют свои очертания в процессе перепланировки квартиры — речь тут может идти как о проеме в несущей стене, так и переносе перегородки или устройстве нового простенка с образованием новой комнаты. Иногда же, напротив — комнаты соединяются в одну — большей площади.

Охватить все возможные варианты перепланировок в квартире мы не сможем и потому поговорим об общей черте, присущей практически каждому ремонту, а именно — перепланировке с затрагиванием перегородок.

Для начала нужно уяснить, что такое перегородка и чем она отличается от несущей стены, ведь правильно заданный вопрос — половина ответа. Несущие стены так называют потому, что они несут на себе общедомовую нагрузку, то есть держат на себе конструкцию. Перегородки (они же — простенки, они же — самонесущие стены) выполняют по большей части «декоративную» роль, отгораживая комнаты или квартиры. И если в несущих стенах мы сможем разве что устроить новый проем или расширить старый, (и то — если разрешат), то простенки, чаще всего, можно демонтировать полностью. Разумеется, что относительно малое малое количество ограничений выливается в многообразие возможных вариантов перепланировки с затрагиванием перегородки.

Варианты перепланировки при которой затрагиваются перегородки

На примере этого проекта перепланировки вы можете видеть один из потенциально согласуемых вариантов перепланировки. Владелец трехкомнатной квартиры решил, что ему не хватает простора и полностью демонтировал простенки между тремя жилыми комнатами, получив одну большой площади. Благодаря тому, что в несущей стене был устроен проем, а квартира превратилась в однокомнатную, помещение стало проходным, а квартира достаточно комфортной.

Раздельный санузел уже давно перестал быть предметом вожделений собственников квартир и потому ванная комната и уборная совмещаются в половине проектов, которые разрабатывает наша фирма. Этот пример не стал исключением. Дом, в котором располагается эта квартира — кирпичный, соответственно, сантехкабины в нем нет, а перегородка является отдельным самонесущим элементом. При ее демонтаже площадь совмещенного санузла увеличивается, давая возможность разместить сантехническое оборудование и бытовую технику наиболее удобно и практично.

Перед нами пример перепланировки, которую устраивали в монолитном доме с квартирами свободной планировки. Возведение новых межкомнатных перегородок относится к этому случаю, лучше, чем к какому либо иному. Как вы можете заметить, за счет возведения перегородок были отгорожены и образованы жилые комнаты, кухня, а также второй санузел. Перегородки были выполнены как при помощи гипсокартона, так и пазогребневых блоков.

К сожалению, охватить все примеры наших работ в этом материале мы не сможем, но при желании вы можете с ними ознакомиться в этом разделе и убедиться, что простенки так или иначе затрагиваются практически в каждом случае.

Читайте так же:  Командир подразделения wot полномочия

Ограничения и требования при перепланировке перегородок в квартире

Прежде всего, речь идет о простенках в домах со смешанными или деревянными перекрытиями. В таких домах несущие стены часто проседают от времени и сейсмических изменений и нагрузка переносится на простенки, которые перестают быть «ненесущими и превращаются в «разгрузочные». Затрагивать такие перегородки, а тем более — демонтировать полностью нельзя без предварительного согласования своих действий с автором проекта дома, который должен произвести инженерное обследование, результатом которого станет техническое заключение о допустимости и безопасности планируемой перепланировки. Только после этого вы сможете «пилить» проемы и всячески модернизировать свою квартиру.

Нельзя полностью демонтировать перегородки между жилой комнатой и коридором ведущим ко входной двери.

То же можно сказать и о самонесущих стенах между жилой комнатой и коридором ведущим в уборную (только если это не второй туалет и не жилая комната «замаскированная» под кабинет).

В том случае если вы производите перепланировку с устройством новой перегородки, необходимо учитывать ее вес — он не должен превышать максимально допустимую нагрузку на перекрытие.

При демонтаже перегородки между ванной комнатой и туалетом необходимо устройство гидроизоляционного слоя, так как полы в том месте на котором раньше находился простенок не защищены от возможной протечки. Гидроизоляционный слой может быть исполнен как при помощи обмазочных материалов, так и оклеичных. Основные требования к нему — обязательный завод на стену и составление акта освидетельствования скрытых работ.

Еще одним случаем, в котором нельзя демонтировать перегородку при перепланировке станет совмещение жилой комнаты и газифицированной кухни, а такой вопрос часто возникает у счастливых собственников квартир в панельных домах. Согласно требованиям пожарной безопасности, газифицированная кухня не может быть присоединена к комнате.

Запрещена перепланировка перегородки, при которой общая жилая комната превратится в проходную. Обусловлено это требованиями СП 54.13330.2011.

Материал межсекционных перегородок должен соответствовать требованиям пожарной безопасности, которые изложены в таблице 7.1а вышеуказанного СП. Это ограничение не распространяется на перегородки межкомнатные.

К межквартирным перегородкам запрещено крепить сантехоборудование и трубопроводы, создающие шумы и вибрацию.

Перепланировка с устройством проема в перегородке или полного ее демонтажа должна быть согласована в Мосжилинспекции в установленном порядке. Незаконная перепланировка только на первый взгляд кажется более удобным вариантом, который можно узаконить в будущем. На деле же все несколько сложнее: не зная строительных требований по планированию квартиры, вы можете устроить нечто, что согласовать не получится в принципе. В этом случае вам не только придется платить штраф (что является малой частью последствий), но и восстанавливать оригинальную конфигурацию квартиры, по сути, делая ремонт во второй раз.

Согласование перепланировки перегородки

Прежде всего стоит сказать о том, что согласовать подобное мероприятие не получится в уведомительном порядке — потребуется разрабатывать проект перепланировки. Разработать его может как автор проекта дома (что необязательно — ведь стена ненесущая), так и частная проекта организация. Второй вариант более экономный, однако следует помнить о том, что эта проектная организация должна иметь допуск СРО, также нелишним будет навести справки о компании, которая будет разрабатывать для вас проект — бытует практика при которой заявленные цены на услуги в процессе работы увеличиваются.

Проект перепланировки станет лишь частью документов, которые вам необходимо подать в Мосжилинспекцию для получения распоряжения. Также потребуется заявление на перепланировку, технический паспорт квартиры БТИ, нотариально заверенная копия свидетельства права собственности и техническое заключение. В ряде случаев могут потребоваться и другие документы, с полным списком которых вы можете ознакомиться в этой статье.

После получения разрешения на проведение перепланировки нужно реализовать проект в сроки, указанные в распоряжении, а в случае, если строители не будут успевать, продлить распоряжение на перепланировку. Кстати говоря, строители должны быть также лицензированы допуском СРО, иначе не смогут заполнять строительную документацию.

После того, как ремонт будет окончен, нужно уведомить об этом Мосжилинспекцию и ожидать визита приемочной комиссии. При благоприятном исходе вы получите акт о завершенной перепланировке при помощи которого оформляется новый техпаспорт БТИ. Само собой БТИ также вышлет к вам на квартиру своего специалиста, который также удостоверится в том, что перепланировка была проведена корректно.

Наша компания занимается не только разработкой проектной документации, но и ее согласованием, а в случае если вы не знаете где найти строителей с допуском СРО мы поможем и с этим. Сотрудники как от дела проектирования так и отдела согласования занимаются своим дело не первый год, что дает гарантию максимально скорого и спокойного процесса согласования планируемой перепланировки и узаконивания уже совершенной.

Надо ли узаконить перегородку из фанеры?

Здравствуйте, проживаем в двухкомнатной квартире, комнаты были проходными, чтобы комнаты стали изолированными, установили перегородку из фанеры с пенопластом. Одна комната стала меньше по площади, отгороженная часть стала, как бы продолжением коридара. Толщина перегородки 7 см.Оформляем договор соцнайма, для дальнейшей приватизации квартиры.У нас был техник из БТИ.Выдали технический паспорт, сказали что, надо согласовать перепланировку. Правы ли работники БТИ? Заранее спасибо

Ответы юристов (1)

могу ответить по СПб, по закону должны. но по факту данную перепланировку внесут только в план ПИБ, укажут, что она не согласована. на продажу и пр. не влияет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Суд по перегородке в коридоре многоквартирного дома

Добрый день, уважаемые юристы!

Описываю возникшую ситуацию: Посчастливилось жить рядом с соседями, которые установили перед своей квартирой перегородку, тем самым самовольно захватив часть общедомового имущества. По данному вопросу было составлено обращение в ГЖИ, в ответ на которое было установлено, что соседи выполнили самовольное присоединение части общего имущества, выдано предписание о демонтаже перегородки с дверью. Предписание о демонтаже не выполнено. Кроме этого есть ответ на аналогичное обращение из МЧС.

Одновременно под это дело ТСЖ провело ОСС на которое вынесло вопрос: Разрешить использование собственником помещения общедомовой площади на поэтажном коридоре с установкой перегородки с дверью у квартиры.

По итогам голосования кворум составил 63% из них по данному вопросу «за» проголосовало 67%, при этом ТСЖ приняло положительное решение ссылаясь на то, что данное решение набрало более 50% голосов участвующих в голосование (Мы настаиваем что кворум как минимум должен быть не менее 2/3 в соответствии со ст. 46 ЖК РФ)

Уважаемые юристы прошу дать развернутые комментарии по данному вопросу в части перспективы через суд заставить демонтировать незаконную перегородку с дверью, с учетом возможности принятия судом во внимание решения принятого на ОСС (линия защиты скорее всего будет строиться на нем). Так же интересует ваше мнение по поводу смысла формулировки вопроса на ОСС и законности принятия положительного решения правлением ТСЖ на ОСС, и порядок обращения в суд (напрямую в суд с собственником перегородки, либо сначала отменить решение ТСЖ, потом суд с собственником)

Дополнительно прошу указать стоимость составления Иска, представительства в суде и т.п.

Очень надеюсь на вашу помощь, поэтому задавайте уточняющие вопросы.

Уточнение клиента

Уважаемые юристы! Давайте сузим проблему которую необходимо решить, а именно ответим на вопрос относительно решения ОСС, т.е. как защитится от этого решения на суде с собственником, если не оспаривать через суд решение ОСС с ТСЖ до этого.

01 Августа 2016, 09:02

Ответы юристов (27)

Уважаемый Алексей! Здравствуйте! Выложенных документов явно мало, но постараюсь в общих чертах: ГУ МЧС России по г. Санкт-Петербургу письмом от 22.04.2016 явно выражено мнение о нарушении ППБ. Соответственно, иск надо делать один как об оспаривании положительного решения собственников помещений в Вашем МКД касательно перегородки, обязании демонтажа перегородки (ст.222 ГК РФ).

Вопросов здесь масса: а кто точно присутствовал на собрании (то есть надо истребовать протокол общего собрания — очного/заочного (. ), бюллетени).

Вопросы сразу появляются как только суд истребует выписку из ЕГРИП и анализа и сравнения протокола и бюллетеней.

Далее, если перегородка — то уже и переустройство, то есть надо смотреть, а получалось ли разрешение межведомственной комиссии администрации, вносились ли изменения в ГКН (есть ли новый кадастровый паспорт).

Вопрос, в общем, тьма.

Есть вопрос к юристу?

Не смотря на наличие протокола ОСС, следует обратить внимание на то обстоятельство, что сохранение перегородки нарушает законные права и интересы собственников жилья, а также влечет нарушения СНиП и противопожарных норм, что является основанием для признания ваших требований обоснованными.

Статья 36 ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Уточните когда была поставлена перегородка и когда состоялось собрание? было ли извещение о проведении собрания?

Уточнение клиента

Наталья, Добрый день. Перегородка установлена в 2008 году, факт незаконности установлен ГЖИ в феврале 2016 года, ОСС проведено в апреле 2016 года и данный вопрос был включен в повестку дня ежегодного ОСС, участие в нем принимал, голосовал против.

Наталья, проблема в том, что исходя из судебной практики очень трудно доказать суду чем нарушены мои права.

Так же имеется не понимание, что понимается под «иными лицами», является ли собственник «иным лицом» ?

29 Июля 2016, 10:13

Как следует из Вашего вопроса права Ваши были нарушены, так как Вам как собственнику принадлежит право владения общим имуществом в многоквартирном доме — ст. 36 ЖК РФ: 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Это же следует и из ст. 40 ЖК РФ: 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с чем считаю, что на возведение данной стены необходимо согласие именно всех собственников.

Так же интересует ваше мнение по поводу смысла формулировки вопроса на ОСС и законности принятия положительного решения правлением ТСЖ на ОСС, и порядок обращения в суд (напрямую в суд с собственником перегородки, либо сначала отменить решение ТСЖ, потом суд с собственником)
Алексей

Считаю, что решение общего собрания незаконно и при обращении в суд его необходимо признать недействительным ввиду нарушения указанной нормы.

Добрый день. Алексей.

В данном случае речь идет даже не о количестве голосов на общем собрании собственников, а о том, что для подобного переоборудования необходимо получать соответствующее разрешение, которое в данной ситуации получено не было, в связи с чем полагаю, что смысл обращаться в суд действительно есть, независимо от наличия решения собственников. Упор нужно будет делать на то, что одного только решения общего собрания здесь недостаточно.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2003 г. N 170
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ И НОРМ
ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Утверждено
Постановлением
Госстроя России
от 27 сентября 2003 г. N 170
ПРАВИЛА
И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.7. Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) (далее — переоборудование) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.1.7.1. Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Уважаемый Алексей! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

ну, срок обжалования решения ОС не прошел (шесть месяцев со дня собрания), тем более Вы голосовали против. Вне всякого сомнения, что Вы вправе как обжаловать протокол общего собрания (точнее решения), так и требовать демонтажа спорной перегородки тем, кто ее и возвел за его счет, при этом сроков исковой давности нет (ст.304 ГК РФ).

Стоит повториться, что именно специалисты ГУ МЧС России по г. Санкт- Петербургу явно выразили мнение, что перегородка не соответствует требованиям ППБ, так как сужается территория действия СПО.

Все остальное надо просто истребовать и сопоставлять (те же бюллетени и выписку из ЕГРИП по дому на дату проведения собрания).

Иные лица — не собственники жилья в многоквартирном доме.

Наталья, проблема в том, что исходя из судебной практики очень трудно доказать суду чем нарушены мои права…
Алексей

Тем, что нарушено Ваше право на пользование общим имуществом в многоквартирном доме, а также не получено Ваше согласие.

Я считаю, что вам иск нужно обосновывать следующим:

во-первых, ссылаться на нарушение ваших прав по пользованию общим имуществом…выражено оно может быть, например, в отсутствии/ ограничении естественного освещения на лестничной площадке, уменьшении общего имущества собственников квартир в доме, да и вообще в ограничении ваших прав как собственника в том числе и принятии решений, который должны приниматься ВСЕМИ собственниками.

Во-вторых, веским основанием для иска будет нарушение пожарных норм, правил содержания общего имущества многоквартирных домов, а также собрание собственников противоречит ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, которую я привела выше.

В-третьих, стоит ставить под сомнение само собрание (кворум, процедуру, правомочность и др)… в частности отсутствие согласие ВСЕХ собственников, что требуется в силу ст. 40 ч. 2 ЖК РФ.

Перечисленное выше — основное, при составлении иска возможно у юриста возникнут дополнительные мотивы и основания…

Читайте так же:  Автомойщик киев проживание

Алексей, я вот смотрю по аналогичным спорам достаточно положительной практики даже при наличии ОСС… Вот пример:

Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 24.08.2015 по делу N 33-3470/2015
Изучив материалы дела, выслушав пояснения ответчика В.И.В., проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат также на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчики В.А.П., В.И.В., В.В.И. являются собственниками квартиры в праве общей долевой собственности каждый.
Управление указанным домом с 01 января 2008 года осуществляет истец ООО » » на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: от 14 декабря 2007 года.
Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики проведена проверка технического состояния дома N по , в ходе которой был установлен самовольный захват мест общего пользования в коридоре рядом с квартирой N данного жилого дома путем возведения перегородок и установки двери в целях присоединения к общей площади квартиры N.
По результатам проверки государственным жилищным инспектором 17 мая 2013 года В.А.П. выдано предписание N 06/55 узаконить перепланировку мест общего пользования в соответствии действующим законодательством, с разработкой проектной документации, в противном случае перегородки и двери демонтировать.
Данное предписание до настоящего времени не исполнено, и стороной ответчика данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
Установив изложенные обстоятельства, и, ссылаясь на вышеприведенные положения действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных ООО » » исковых требований и удовлетворил их, возложив в соответствии с положениями ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на ответчиков обязанность произвести действия по восстановлению части межквартирной лестничной площадки в первоначальное состояние в соответствии с проектом: демонтировать самовольно возведенные перегородки и металлическую дверь в коридоре рядом с квартирой в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
При этом, не принимая во внимание во внимание протокол внеочередного общего собрания собственников помещений дома от 07 ноября 2014 года, согласно которому жильцы указанного дома претензий друг к другу по использованию общих мест пользования не имеют, суд исходил из того, что поскольку в данном случае спорные перегородки и металлическая дверь в общем коридоре возведены в нарушение пп. «д» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2010 года N 491, п. 3.2.16 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170, пп. «е» п. 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 года N 390, пп. «а» и «б» п. 36 этих же Правил, то такое согласие собственников дома противоречит требованиям ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с учетом положений статей 55, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждены материалами дела и основаны на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
Кроме того, судебная коллегия указывает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственн
иков
помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Представленный суду первой инстанции протокол внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 07 ноября 2014 года содержит такие пороки, которые не позволяют с достоверностью сделать вывод о том, что согласие последовало от всех собственников. Материалы дела не содержат сведений какова общая площадь всех жилых помещений, кто именно принял участие в голосовании и чем удостоверены их полномочия (ст. 48 ЖК РФ). При указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что указанный протокол внеочередного общего собрания не содержит согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на присоединение части общего имущества. Так же имеется не понимание, что понимается под «иными лицами», является ли собственник «иным лицом»?
Алексей

под иными лицами в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ понимаются третьи лица (не пользователи/ собственники, не УК, ТСЖ).

Я считаю, что у вас есть не плохие шансы выиграть дело.

Доброе утро всем.1. Признать решение ОСС по конкретному вопросу недействительным, как нарушающее требования закона, по ст. 181.4 ГК РФ. Конкретно, как нарушающее положения ст.26 ЖК РФ —переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения; орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу заявителя, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. 2. Признать перепланировку самовольной в силу ст.29 ЖК РФ:Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования органа местного самоуправления, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. 3. Сохранение перепланировки невозможно, т.к. ей нарушаются права и законные интересы граждан и создается угроза их жизни или здоровью, что подтверждается тремя приложенными письмами, как минимум. В связи с изложенным, на основании ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязать собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Требовать признания решения незаконным, так как оно принято с нарушением уже в процессе рассмотрения дела о сносе перегородки, так как в качестве доказательства его всё равно будут предоставлять — ст. 67 ГПК РФ: 1. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

2. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
3. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
5. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Алексей, я не считаю, что обжаловать протокол ОСС обязательно, наоборот, считаю что протокол ОСС можно подвергнуть критике (в порядке оценки доказательств) в рамках заявленного иска об устранении нарушения прав, т.е. в рамках одного судебного дела можно сослаться на нарушения, допущенные нарушения при принятии решения по данному вопросу: например, не было надлежащего уведомления, уведомление не соответствует порядку проведения собрания (не сформулирован круг вопросов, не указано время, место проведения собрания), отсутствует кворум для принятия решения по вопросу повестки дня, не было согласия ВСЕХ собственников в нарушение ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и т.д. т.п.

Предметом спора в суде не будет являться протокол общего собрания, требование будет заявлено относительно нарушения ваших прав, за защитой который вы и обращаетесь в суд, а протокол собрания будет лишь одним из доказательств, которому суд в соответствии со ст. 59-67 ГПК РФ будет давать оценку наряду с другими представленными в материалы дела доказательствам.

Статья 67. Оценка доказательств
1. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
2. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
3. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
5. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.
6. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.
7. Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

На мой взгляд как уже указано выше эта проблема решается таким образом, что само по себе наличие решения общего собрания еще не достаточно для переоборудования. Нужно было получать разрешение от уполномоченных органов. Поскольку разрешение не получено, то решение общего собрания в любом случае ничего не меняет.

Согласно с Дмитрием, м.б. и нет необходимости трогать решение ОСС, оно действительно не меняет ситуацию о законности/незаконности проведенного переустройства. Разрешение органа местного самоуправления не получено, а при таком довольно жестком подходе, который четко выражен в приложенных письмах, получено, скорее всего, не будет. Какие права нарушаются, расписано в ответе МЧС: в связи с возведением непроектной перегородки изменилось объемно-планировочное решение помещения общего пользования, что повлекло за собой уменьшение зоны действия систем противопожарной защиты, т.е. от угрозы жизни, здоровью и сохранности имущества Вы, Алексей, защищены не в полной мере, именно на это следует делать акцент и в содержании иска, и в доказывании обстоятельств в судебном процессе. Привлеките к участию в деле в качестве третьих лиц без требований Администрацию Невского района, Государственную жилищную инспекцию СПб, МЧС, чтобы их отношение к ситуации было выражено не только в ответах Вам, но и в ответах суду.

Уточнение клиента

Елена,Дмитрий, наталья, Евгений спасибо за ответ.

Предписание от МЧС — аргумент веский, но в данный момент ТСЖ будет согласовывать с МЧС изменение действия АППЗ, таким образом согласование с МЧС — дело времени

Получается, что в принципе основания удовлетворить иск у суда имеются, однако, соседям ничего не будет мешать (законодательно) установить эту перегородку или вообще оставить согласовав её со всеми инстанциями, поэтому я и «прицепился» к решению ОСС, т.к. в этом случае оно будет иметь решающий вес.

01 Августа 2016, 12:12

Есть на это ст. 17.15 КоАП: 1. Неисполнение должником содержащихся в исполнительном документе требований неимущественного характера в срок, установленный судебным приставом-исполнителем после вынесения постановления о взыскании исполнительского сбора, —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

2. Неисполнение должником содержащихся в исполнительном документе требований неимущественного характера в срок, вновь установленный судебным приставом-исполнителем после наложения административного штрафа, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от пятнадцати тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до семидесяти тысяч рублей.

Т. е. лучше соседям будет исполнить решение суда, а после и требование от пристава, чтобы не получить штраф

по большому счету так оно и есть, но я еще раз обращаю внимание, на тот факт что в нарушение интересов других собственников согласовать эту перегородку не так то просто: начиная с обязанности в числе документов в уполномоченный орган представить согласие ВСЕХ участников общей собственности на которой планируется монтаж перегородки, заканчивая вашим недовольством и наличием спора (который уже имеет место быть, о чем не может быть не известно), а потому при согласовании придется постараться, а инстанции во избежание дальнейших претензий и жалоб 100 раз подумают и до мельчайших деталей проверят реконструкцию прежде чем ее согласовать не нарушив ничьих прав, строительных норм и правил.

Если все согласуют, то да, но еще не факт, что получат разрешение.

Алексей, почему Вы считаете, что изменения в противопожарке будут непременно не в Вашу пользу и будут вообще? У МЧС есть регламенты безопасности, в соответствии с ними Вам и дали первичный ответ, почему теперь ситуация будет трактоваться иначе?

Статья 36 ЖК:1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В Вашем случае происходит именно уменьшение размера общего имущества, т.к., возведя перегородку, Ваш сосед пресек возможность пользования частью общего имущества, таким образом уменьшив его доступный для иных собственников размер. Т.е., решение о согласии с таким уменьшением должно быть принято именно всеми собственниками (ч. 3 ст. 36 ЖК, см. выше).

Уточнение клиента

Елена, с МЧС вроде бы все просто, есть предписание — устранить нарушение, его и устраняют сейчас ТСЖ, соответственно когда придут с проверкой выполнения предписания нарушение уже будет устранено (в части АППЗ), а иначе на ТСЖ будет наложен штраф свыше 150 т.р., чего им не хочется.

Из того, что мне удалось почитать, это при возведении перегородки уменьшения ОИ не происходит, , т.к. данная часть не оформляется в собственность. Физически да, тамбуром пользуется 1 человек.

Читайте так же:  Приказ о замечание работнику образец

01 Августа 2016, 13:42

Алексей, знаете выражение «закон, что дышло, как повернул. ». В собственность, да, не оформляется, но из владения и пользования иных собственников помещений, кроме одного из них, помещение общего пользования выпало. Содержание права собственности триединое: владение (физическое господство над вещью), пользование (извлечение плодов, доходов), распоряжение (определение юридической судьбы вещи), и из этого триединства два — владение и пользование — за Вашим соседом.

Вернемся, что называется, «к истокам». В соответствии с ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.С какой стороны ни глянь, решение вопроса о перепланировке (фактически — о передаче части общей собственности в единоличное пользование) требует согласия всех собственников помещений в Вашем доме.

Подводя итог предлагаю следующий порядок действий:

1. Обратиться с иском в суд к собственнику. Сослаться на отсутствие разрешения.

2. Если он вдруг получает разрешение, то можно будет подать второй иск об оспаривании решения общего собрания, а дело по первому иску приостановить до окончания рассмотрения второго дела в суде.

На мой взгляд оптимальный вариант действий с учетом всех возможных действий собственника.

Уважаемый Алексей! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

вопрос прям полемику вызвал. Чем крыть? Естественно, в иске Вы указываете отсутствие своего согласия на установку перегородки, основываясь на мнении ГЖИ и Госпожарнадзора (ГУ МЧС). В суде Вы заявите ходатайство в порядке ст.ст.3,35 ГПК РФ об истребовании подлинников бюллетеней, протоколов счетной комиссии, протокола общего собрания. Также запросите выписку из ЕГРИП на отчетную дату в отношении всех собственников помещений в Вашем МКД. Сопоставление и анализ может дополнительно дать новые основания незаконности проведения общего собрания всех собственников помещений в Вашем МКД и отмены спорного решения по данной перегородке.

Ответчиками Вы указываете как лиц, подписавших протокол, так и лицо, установившее перегородку. Один иск (на мой взгляд).

Соглашусь с коллегами, что лучшим решением Вашей проблемы будет подать иск к собственнику, потребовав одновременно снести стену и признать решение общего собрание недействительным, по приведенным мной и коллегами основаниям.

Да-да, Михаил Юрьевич, сопоставление бюллетеней, протоколов с актуальной выпиской о правах может дать основания для признания решений ОСС недействительными по кворуму. Интересно другое: даже если выдача разрешения не требует согласования проекта реконструкции с МЧС, их позиция на этот счет выражена настолько недвусмысленно, что ТСЖ привлечено к административной ответственности. Алексей, Вы пишете, что ТСЖ устраняет нарушение требований пожарной безопасности. А как они устранят, не демонтировав перегородку? На предмет порядка действий остаюсь при своем: иск к собственнику с привлечением третьими лицами «органов», цель — получить сформулированную позицию по ситуации не только в виде ответов истцу, но и в виде отзывов в материалы дела. Вам предложили очень корректный вариант: инициировать процесс о демонтаже перегородки, посмотреть и оценить, какие доказательства будут представлены, и, в случае необходимости, оспаривать решение ОС, приостановив дело о сносе.

Уточнение клиента

Уважаемые юристы, спасибо за ответы!

Прочу уточнить по поводу: «сопоставление бюллетеней, протоколов с актуальной выпиской о правах» — этим же суд не будет заниматься? Выписка их ЕГРП на весь дом будет стоить ого-го. Прошу разъяснить как процедура сопоставления должна быть организована.

Елена, с МЧС согласуют изменение действия АППЗ и представят новые расчеты по системе дымоудаления. (смысл, в том, что если перегородку можно легально согласовать до установки, то и постфактум в теории тоже можно)

03 Августа 2016, 09:18

«сопоставление бюллетеней, протоколов с актуальной выпиской о правах» — этим же суд не будет заниматься?
Алексей

Вполне можно заявить ходатайство о запросе в ЕГРП, да и не уверен, что такая вообще понадобиться, так как дело не в том, кто собственник и кто подписывал, а в том, что необходимо согласие всех собственников, какого не было. Конечно будет не лишним проверить полномочия тех, кто подписал такое решение, как вариант пригласить их в суд в качестве третьих с правоустанавливающими документами на квартиру.

Суд в порядке ст. 57 ГПК РФ может оказать содействие в истребовании доказательств по вашему ходатайству, заявленному в суде:

Статья 57. Представление и истребование доказательств
1. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
2. В ходатайстве об истребовании доказательства должно быть обозначено доказательство, а также указано, какие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть подтверждены или опровергнуты этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место нахождения доказательства. Суд выдает стороне запрос для получения доказательства или запрашивает доказательство непосредственно. Лицо, у которого находится истребуемое судом доказательство, направляет его в суд или передает на руки лицу, имеющему соответствующий запрос, для представления в суд.

При этом на весь дом вам выписка и не нужна, данные обстоятельства должны быть проверены при проведении собрания, правомочность которого вы и будете оспаривать, достаточным основанием для признания состоявшегося собрания не законным и неправомочным будет являться отсутствие согласия ВСЕХ собственников.

с МЧС согласуют изменение действия АППЗ и представят новые расчеты по системе дымоудаления. (смысл, в том, что если перегородку можно легально согласовать до установки, то и постфактум в теории тоже можно)
Алексей

Алексей, помимо согласований МЧС необходимы иные основания для узаконивания данной перегородки. Вам уже выше написали, что лишение вас права пользования в результате выбытия части общего имущества (перешедшего во владение одного из собственников МКД) само по себе является нарушение и возможно ЛИШЬ при наличии согласия ВСЕХ собственников, стройте свою позицию исходя из этих правил, установленный в ст. 36, 40 ЖК РФ.

Сопоставление личных, паспортных данных, данных свидетельств о собственности из документации по голосованию с информацией из ЕГРП с целью определения кворума. Во всех известных мне случаях выписку запрашивал суд, и во многих случаях в протокольной документации выявилось неполнота сведений о титульных собственниках, либо отсутствие доверенностей у лиц, участвовавших в голосовании, не являющихся собственниками. В последнем процессе приняли «в зачет» даже отсутствие расшифровок подписей и отсутствие при подписях даты их проставления в уведомлениях о проведении собрания.

Если перед судом ставить вопрос о правомерности распоряжения общедолевой собственностью, что, на мой взгляд, и произошло, т.к. часть общего имущества передана в единоличное владение и пользование Вашему соседу, то нужен не кворум, а согласие всех участников общей собственности. Если квалифицировать возведение перегородки, как реконструкцию ЖД, то, как коллеги писали выше, необходимо большинство не менее 2/3 от общего числа собственников.

По поводу МЧС просто сказать нечего. Вряд ли перерасчет по системе АППЗ кто-то сделает бесплатно и, получается, ТСЖ готово заплатить, только бы не демонтировать перегородку? Очень загадочно!

Уточнение клиента

Уважаемые юристы, спасибо за ваши ответы!

Елена, да ТСЖ готово заплатить, т.к. таких перегородок в хаотичном порядке установлено большое множество по всему дому. Будут ли они согласовывать только эту перегородку или все, не знаю.

Возникло еще несколько вопросов

1. Если я пропущу сроки обжалования решения ОСС, будет ли суд разбираться в правомерности принятого решения на ОСС ? Есть ли срок исковой давности, что бы подать в суд на демонтаж перегородки?

2. Как классифицировать перегородку в МОП: перепланировка, реконструкция или переустройство ?

3. Как вы думаете входит ли в компетенцию ОСС сама постановка вопроса, в части «разрешить устанавливать перегородки с дверью в МОП» ? Если в компетенцию ОСС входит ч.1 ст 44 ЖК РФ:

«принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;»

ч. 3 ст 44 ЖК РФ:

«принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (НЕ СОБСТВЕННИКАМИ!), в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;»

При этом согласование проекта перепланировки и ввод в эксплуатацию входит в полномочия МВК (т.е. фактически право на разрешение установки перегородки закреплено за МВК)

05 Августа 2016, 10:32

6 месяцев срок для обжалования — ст. 46 ЖК РФ: 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

2. Как классифицировать перегородку в МОП: перепланировка, реконструкция или переустройство?
Алексей

Думаю, что либо перепланировка, либо реконструкция, тут нужно смотреть что у них получилось — ст. 25 ЖК РФ: 2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Далее реконструкция — ст. 1 ГрК: 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

3. Как вы думаете входит ли в компетенцию ОСС сама постановка вопроса, в части «разрешить устанавливать перегородки с дверью в МОП»? Если в компетенцию ОСС входит ч.1 ст 44 ЖК РФ:
Алексей

Считаю, что входит, но необходимо согласие всех собственников помещений

1. пропуск срока давности при заявлении об этом ответчиком дает суду основания для отказа в иске без рассмотрения дела по существу. Срок давности по защите прав собственника не существует.

Статья 199 ГК РФ Применение исковой давности
2. Исковая давность применяется судом
только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется
Исковая давность не распространяется на:
требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);

2.я полагаю что это самовольная постройка:

Самовольной постройкой является здание,сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. (ст. 22 ГК РФ)

3. полагаю в компетенцию собрания входит лишь организовать собрание и способствовать для получения согласия ВСЕХ собственников, поскольку полномочия на принятие такого решения не прописана в ЖК РФ:

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

при этом, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ предусматривает:

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В дополнение есть «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (Утв. През. ВС 19.03.2014):

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

В нашем случае, это, безусловно, перепланировка, но касается она общей долевой собственности. Согласна с коллегами, поскольку Ваш сосед фактически присоединил к своему ж/п часть общего имущества, такое присоединение требует согласия всех собственников. Согласна с Натальей, в компетенцию собрания входит не принятие решения по этому вопросу, а сбор информации о наличии/отсутствии согласия собственников на проведение перепланировки общего имущества в виде присоединения его части. При этом, согласно 26 ЖК РФ, перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, для ее проведения собственник данного помещения в орган, осуществляющий согласование, представляет заявление с документы по списку. Таким образом, поскольку долевыми собственниками общего имущества являются все собственники помещений, не только квартир (если есть н/ж/п), либо заявление о разрешении реконструкции должно быть подано ВСЕМИ, либо должно быть проведено именно ОСС, а не собрание ТСЖ, которое зафиксирует 100%-ное согласие собственников на перепланировку и делегирует полномочия по подаче заявления одному лицу, но от имени ВСЕХ. Решение собрания ничтожно, поскольку принято по вопросу, не относящемуся к компетенции (181.5 ГК РФ), т.е. недействительно, независимо от признания его таковым судом (181.3 ГК РФ).

Иск о сносе перегородки в пределах общего срока исковой давности (момент начала течения срока зафиксирован фактом обращения истца в «органы»).

Уточнение клиента

Уважаемые юристы! Всем спасибо!

09 Августа 2016, 11:25

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.