Задаток при покупке дома – советы юриста

Согласно гражданскому законодательству задаток за дом должен оформляться соответствующим договором. Задаток – это денежные средства, которые одна сторона передает другой в подтверждение того, что договор покупки дома будет заключен и исполнен.

Как можно оформить задаток

Передача задатка может быть оформлена несколькими видами договоров:

  1. Договор задатка;
  2. Предварительный договор купли-продажи.

С юридической точки зрения надежнее составить предварительный договор, который также надо оформлять у нотариуса, чтобы впоследствии не возникло вопросов по поводу дееспособности продавца и действительности данного документа.

Кому и в каких случаях возвращается задаток при покупке дома

Если в силу каких-либо причин заключение договора невозможно, либо обе стороны не хотят заключать его, то задаток за дом должен быть возвращен покупателю.

Если человек, который внес задаток, не желает покупать дом, то задаток остается у продавца. Если же продавец не хочет заключать договор, то он обязан будет вернуть покупателю двойной размер задатка.

Помимо прочего, тот, по чьей вине договор не был заключен, обязан возместить второму лицу понесенные убытки, если в договоре о задатке не указаны другие условия или конкретная сумма.

Несколько советов о задатке

С юридической точки зрения предлагаются учесть слудующие советы:

  1. Если нет острой необходимости в задатке, не надо его вносить. Сразу оформляйте договор о покупке дома.
  2. Если все-таки без задатка не обойтись, заключайте предварительный договор о покупке дома у нотариуса и передавайте деньги при нем с оформлением расписки (которая вместе с договором останется у вас).
  3. Задаток при покупке дома не должен быть большим, так как в случае отказа продавца заключить договор о продаже дома, возвращение денежных средств может быть очень затруднительным (например, продавец добровольно не вернет деньги, а после решения суда выяснится, что он официально не трудоустроен, имущества нет, поэтому решение вообще может остаться неисполненным, а о задатке придется забыть).
  4. Задаток должен передаваться только после того, как проверены документы о собственности на сам дом, а также на земельный участок, расположенный под домом. Гарантированным вариантом является обращение к юристу, который даст правовой анализ документов, так как можно попасться в руки мошенникам и остаться без задатка (например, если впоследствии выяснится, что дом не является собственностью того лица, кому вы передали задаток или земля находится в аренде, а вас это не устраивает и пр.)
  5. Никогда не передавайте задаток при покупке дома без нотариуса, даже если вам обещают, что документы будут оформлены потом. Спешка или слишком большая сумма задатка должны вас насторожить.
  6. Заключайте договор о задатке только в том случае, когда у вас есть денежные средства на его покупку (если вам кто-то обещал отдать долг, банк должен перевести деньги и пр., учитывайте, что может произойти сбой и в случае, когда вы вовремя не получите деньги, а соответственно не передадите их продавцу, заключение договора о приобретении дома может не состояться).

Если вы не хотите остаться без задатка и возможности его вернуть, перед оформлением договора задатка обратитесь к юристу, который не только проверит все документы, но и предостережет от неверных поступков, будет участвовать при оформлении сделки, чтобы не были ущемлены ваши права.

Как правильно оформить задаток за дом не обращаясь к нотариусу?

Хочу купить дом. Договорились с продавцом что я даю задаток. Можно ли от руки заполнить договор на задаток не обращаясь к нотариусу? И будет ли потом такой договор иметь юридическую силу?

Ответы юристов (1)

Добрый день, Ольга!

Да, можете, соглашение о задатке не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

О порядке возврата задатка посмотрите ст. 381 ГК РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Покупка квартиры в строящемся доме

Здравствуйте! Собираемся приобретать квартиру в ипотеку в строящемся доме (официальная сдача дома — февраль 2015, но фактически дом собираются сдавать в декабре 2014). Мы хотели бы заключить сделку до конца 2014 г. Это будет договор переуступки, т.к. дом еще не сдан официально, то у продавца нет документов на право собственности. Стоимость квартиры 2550 т.р., в договоре продавец намерен указать не всю сумму, а только 2250 т.р.. Подскажите, пожалуйста, как правильно оформить документы по сделке в этом случае (какие документы составить на оставшуюся часть суммы, не указанной в договоре купли-продажи) . При покупке квартиры через риэлтора придется вносить задаток или аванс. Чем отличается аванс от задатка, что из них возвращается покупателю в случае отмены сделки? как правильно оформить задаток или аванс? Спасибо.

Ответы юристов (2)

Вам необходимо получить расписку от продавца, где будет указанна полная сумма, которую от Вас получил продавец (полностью прописываете характеристики квартиры, чтобы было понятно, что деньги в указанном размере были получены именно за нее).

Задаток и и аванс — это меры обеспечивающие исполнение обязательства в Вашем случае по предварительному договору. Последствие: АВАНС — если Вы не приобретете квартиру к указанному в договоре сроку — то аванс должен быть Вам возвращен, если в договоре не указано иное. ЗАДАТОК — принято считать, что деньги переданные по задатку — остаются продавцу, в случае Вашего отказа от покупки квартиры, но есть масса судебной практики, согласно которой данное правило в отношении обязательств именно по ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ договору — не действует, то есть последствия такие же как и у аванса — Вам должны вернуть Ваши деньги.

К сожалению в рамках данной консультации не возможно подробно разъяснить все нюансы, но если не вдаваться в глубину терминов юриспруденции, то примерно получается следующее.

1. документы в данном случае оформить рекомендую у риэлтора- они знают как и каким способом выплачиваются деньги при такой схеме сделки. Я рекомендую расчет произвести через ячейку- туда закладываете всю сумму, которую ваш продавец сможет получить только когда договор ДДУ будет зарегистрирован. Написани расписок на оставшуюся часть денег- не сможет обезопасить вас полностью в случае расторжения договора в последующем через суд (но я не встречал еще проблем в нашем городе при расчете через ячейку). Если у вас есть риэлтор- поинтересуйтесь у него как они предлагают все это сделать.

Читайте так же:  Лицензия книга

2. Задаток- это способ обеспечения обязательства, если вы откажетесь от сделки то задаток останется у вас, если продавец откажется от сделки, то он обязан вам вернуть сумму задатка в двойном размере. Если сделка состоится то сумма задатка учитывается в счеь уплаты стоимости объекта.

3. аванс- это уплата некоторой суммы в счет уплаты стоимости объекта ДДУ, при отказе от сделки сумма задатка должна просто вернутся продавцу.

4. Задаток или аванс должны оформляться в письменном виде путем составления соответствующего документа: договор о задатке или расписки о получении аванса.

Каждый документ должен быть правильно оформлен, т.к. если неправильно оформить соглашение о задатке, то он может быть приравнен к авансу.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить задаток при покупке дома с участием нескольких собственников и покупателей?

Подскажите как правильно оформить расписку (договор задатка), если в будущем договоре купле продажи дома будут участвовать 3 продавца (продаваемое жилье было куплено по программе «молодая семья») и 4 покупателя (использование материнского капитала).

Можно ли указать в расписке только 1 из собственников и 1 из покупателей?

Или нужно указывать всех, как в будущем договоре.

Уточнение клиента

В соглашении о задатка есть п. Настоящее соглашение действует с момента его подписания и на срок до.

Как правильно прописать этот срок?

15 Марта 2017, 11:41

Ответы юристов (5)

Договор задатка должен соответствовать ст. 380 и 381 ГК РФ. Оформлять задаток только распиской не стоит. В договоре обязательно должны быть все стороны которые есть в договоре купли продажи. Срок соответствует основному договору. Не путать задаток и аванс. При задатке в случае срыва сделки продавцом он возмещает задаток в двойном размере. Если вы еще не заключили основной договор задаток по нему делать нельзя т.к. нет основного обязательства которое он обеспечивает. Возможно в вашем случае лучше составить предварительный догвор.

Уточнение клиента

А зачем тогда делать договор задатка, если бы у нас уже был бы составлен основной договор? В том то и весь вопрос, что договор будет составляться через 1,5 месяца (когда у нас будут деньги для расчета), а задаток нужно отдать сейчас, чтобы дом не продали.

15 Марта 2017, 12:05

Уточнение клиента

И еще один момент: один из собственников (продавец) и 2 покупателя — не совершеннолетии дети, как их прописывать — номер свидетельства о рождении?

15 Марта 2017, 12:12

Есть вопрос к юристу?

Задаток передается в обеспечение основного обязательства, что бы продавец исполнил свои обязетельства, т.е. предал недвижимость по акту и прошел фсе процедуры по регистрации. Бывает что люди предумывают тогда им приходится возвращать задаток в 2 размере.

Я ссоветаю вам лучше предварительный договор сделать.

А задаток давайте по предворительному договору. Он его и будет обеспечивать.

Как ни прописывайте все равно ошибетесь, лучше обратиться к специалисту. Где нибудь возле росреестра есть фирмы которые не дорого это делают. Но вообще да все данные должны быть переписаны из документов.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как вернуть задаток?

Участник программы «‎Работаю честно»

Задаток и аванс предусмотрены для того, чтобы обезопасить стороны от несостоявшихся сделок, а также от неисполнения обязательств по договору. Однако, в отличие от аванса, у задатка есть функции и предварительного платежа, и способа обеспечения исполнения обязательств. Первая заключается в том, что сумма задатка засчитывается как часть платежа по договору. Вторая — в том, что задаток остается у получателя, если договор не выполнен по вине стороны, давшей задаток. Зато если ответственность за невыполнение договора несет получатель, он обязан уплатить своему партнеру двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Если же договор прекращается по независящим от сторон причинам или по их взаимному соглашению, сумма задатка возвращается, как и аванс.

Задаток на то и задаток ,что при отказе покупателя от покупки он не возвращается !

Участник программы «‎Работаю честно»

. попросив чисто по-человечески.
Поскольку юридически — должны быть более чем веские основания для возврата, а не так, сегодня хочу даю, завтра хочу забираю.

Участник программы «‎Работаю честно»

задаток не возвращается согласно ГК РФ

Если продавец добровольно не хочет возвращать задаток, то вернуть его можно только на основание решения суда. Но тут нужно понимать, что в суде будет учитывать все: от условий предворительного договора до соблюдения сроков. Вероятность успеха — 50%.

В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
“1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.”
Из этого следует, что задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть задаток является доказательством заключения договора в соответствии, с которым возникают обязательства осуществить платежи. Применимо к данному конкретному случаю обозначенному в вопросе. Договор, в котором возникают, обязательства осуществить платежи является договор продажи жилого помещения (квартиры). Если договор продажи жилого помещения не заключен, то обязательства осуществить платежи не возникают. Соответственно в этом случае задаток не может являться доказательством события, которое не произошло (нельзя доказать то, чего нет).
Даже если заключен предварительный договор, а затем соглашение о задатке или соглашение о задатке рассматривается как предварительный договор о продажи жилого помещения. То и в этом случае по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон не возникает. У них есть только одно обязательство — заключить в будущем основной договор (договор продажи жилого помещения) на определенных условиях в соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ Предварительный договор

Читайте так же:  Единые требования раздел 22

Статья 429. ГК РФ Предварительный договор “1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.”
Таким образом, если не заключен договор продажи жилого помещения, а гражданин внесший задаток отказался от заключения такого договора то задаток необходимо вернуть, гражданину который внес задаток. Для этого необходимо признать соглашение о задатке недействительной сделкой на основании ст.168 ГК РФ “Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам”
Сторона давшая задаток должна обратиться в суд.

Если договор продажи жилого помещения был заключен, а также оформлено соглашение о задатке надлежащим образом (в письменном виде) в доказательство заключенного договора продажи жилого помещения то в этом случае сторона получившая задаток вправе оставить задаток себе. Сторона, давшая задаток должна обратиться в суд, если считает ситуацию спорной. Например, покупатель не может выполнить свои обязательства в связи с определенными обстоятельствами, появление которых не связано с его действиями, п.1 ст.416 ГК РФ “Прекращение обязательства невозможностью исполнения”, а также п.1 ст. 380 ГК РФ “Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного залогом”

Спасибо всем за консультацию, продавец начал нарушать условия договора, тем самым спровоцировав покупателя, затем все исправил и сидит тихо, а покупатель не может успокоиться.

Как правильно оформить задаток

как правильно оформить задаток на квартиру, достаточно ли расписки? нужно ли ее заверять у нотариуса?или можно каким то другим способом себя подстраховать?

Ответы юристов (8)

Добрый день! В силу ст. 380 ГК РФ

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, или в договоре купли-продажи должно быть указано, что определенная сумма передается как задаток или должно быть отдельное соглашение о задатке (т.е. обязательно должно быть написано, что сумма передается как задаток, а не просто как предоплата).

Заверять у нотариуса не нужно

Есть вопрос к юристу?

Екатерина, здравствуйте. Расписки достаточно, но ее содержание должно прямо указывать на то, за что получены средства, а также прямо указано на то, что это задаток и срок по истечении которого задаток остается у получателя. Остальное как обычно — ФИО, желательно паспортные данные. Нотариальное заверение не потребуется.

как правильно оформить задаток на квартиру, достаточно ли расписки?
нужно ли ее заверять у нотариуса? или можно каким то другим способом себя подстраховать?

1. Расписки мало, необходимо заключить Предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором согласовать следующие моменты:

а) Стоимость объекта

б) Срок подписания Основного Договора купли-продажи и срок подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности

в) Порядок расчет

г) Список лиц, которые имеют право пользования и проживание в данной квартире и обязательство Продавца передать Вам квартиру, свободную от прав третьих лиц.

д) Приложением к Договору сделать Перечень документов, которые необходимо подготовить Продавцу для Продажи (список зависит от документов на квартиру).

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задаткеПозиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может
быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

2. Перед дачей денег Продавцу необходимо проверить документы на квартиру на юридическую чистоту.

Шелковая Наталья Николаевна

как правильно оформить задаток на квартиру, достаточно ли расписки? нужно ли ее заверять у нотариуса? или можно каким то другим способом себя подстраховать?
Екатерина

Желательно оформлять задаток не просто распиской, а договором о задатке, в котором подробно расписать, какие обязательства обеспечиваются передачей покупателем продавцу квартиры задатка.

Кстати, нотариального удостоверения такой договор не требует.

Полагаю, что задаток будет передавать ещё до подписания договора купли-продажи квартиры. Следовательно, Вам нужно, помимо договора о задатке, подписать предварительный договор купли-продажи, в котором предусмотреть обязательство сторон в будущем (указать срок) заключить основной договор купли-продажи. И в обеспечение обязательства покупателя заключить с продавцом договор купли-продажи предусмотреть передачу задатка. С тем, что если покупатель откажется от заключения основного договора, то он теряет задаток, а если продавец отказывается от заключения основного договора, то он возвращает задаток покупателю в двойном размере.

Достаточно даже заключить предварительный договор купли-продажи и предусмотреть в нём все условия о задатке (при этом заключения отдельного договора о задатке не потребуется, всё будет указано в одном договоре — предварительном договоре купли-продажи).

Читайте так же:  Требования к записям по качеству они должны быть

А в момент передачи покупателем продавцу задатка уже составляется расписка продавца в получении задатка, которая передается продавцом покупателю.

Вам необходимо заключитьдоговор о задатке и затем написать расписку (если в Вашем договоре купли-продаже условия о задатке уже не содержатся).

1. Указывать перечень всех документов в договоре задатка — не обязательно.

2. Но обязательно указать в договоре задатка следующие данные достоверно:

1) ФИО сторон соглашения и их паспортные данные;
2) место проживания каждой из сторон;
3) итоговая цена квартиры;
4) точное описание предмета сделки (площадь, адрес и другие характеристики недвижимости);
5) сумма задатка;
6) сроки исполнения обязательств каждой из сторон.

— И подписи сторон сделки.

3.Расписка (о передаче денежных средств стороне сделки):

В ней указываются ФИО, паспортные данные, место проживания и сумма полученных денежных средтсв. Заверяется подписью.

Нотариальное заверение для этой сделки не обязательно.

С уважением, Р. Хайдрих.

Ведь задаток — это один из способов обеспечения какого-либо обязательства (обязательства, являющегося основным по отношению к задатку).

То есть сам по себе задаток не может существовать. Он всегда обеспечивает исполнение другого обязательства.

В Вашем случае, насколько я понимаю, задаток должен обеспечивать обязательства по купле-продаже квартиры.

Поэтому в первую очередь надо каким-то образом оформить основное обязательство.

Вот потому то я и говорю о том, что надо заключать предварительный договор купли-продажи квартиры. И уже в этом договоре предусматривать дополнительное обязательство по передаче покупателем продавцу задатка в обеспечение обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры.

А вот в случае с предварительным договором, тот же суд может и не признать уплаченные денежные средства способом обеспечения исполнения обязательств, поскольку эта сумма передана при заключении соглашения о задатке, содержащим намеренья заключить договор, а не в рамках основного договора.

Ведь, в силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор не несет в себе имущественных и им подобных обязательств, кроме как обязательства заключить в будущем основной ДКП.

В силу ст. 380 Гражданского кодекса РФ:

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

То есть задаток может передаваться и как обеспечение заключения в будущем договора (основного договора купли-продажи), и как доказательство заключения предварительного договора, и в счет причитающихся с покупателя платежей по будущему договору купли-продажи.

Во всяком случае, на практике такая схема применяется повсеместно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как правильно оформить задаток за квартиру

Покупка имущественных объектов часто сопровождается передачей задатка, который представляет собой финансовые средства передаваемые продавцу для подтверждения принятого решения о приобретении квартиры.

Денежные активы передаются для устранения соблазна продавца реализовать имущество иному покупателю. Задаток позволяет сохранить первоначальную стоимость сделки. При этом оформление права собственности на квартиру является завершающей стадией сделки. Покупатель получает право владения имущественным объектом после оплаты полной стоимости недвижимости за вычетом предоставленного ранее задатка.

Правовая схема оформления задатка

Если вы решаетесь на передачу денег продавцу важно знать, как оформить задаток, с соблюдением норм законодательства. Задаток предполагает формирование специального договора, в котором будет указана сумма предварительного платежа, а также закреплена обязанность покупателя приобрести конкретный имущественный объект.

При изменении положений договора, происходящих по инициативе покупателя, сумма задатка остается на счете продавца. Если модификация договора является целью продавца, то он оплачивает покупателю сумму двойного задатка (если данное условие, обозначено в договоре). При передаче финансовых средств важно акцентировать внимание на следующих обстоятельствах:

  • наличие оригинальной документации у продавца, иллюстрирующей право обладания имуществом;
  • задаток передается в присутствии всех собственников продаваемой недвижимости;
  • в справке о зарегистрированных лицах должны отсутствовать временно выписанные лица;
  • паспорт квартиры должен отражать сведения о перепланировке, если она фактически была произведена;
  • данные обладателя имущественного объекта нужно сверить с данными полученными из альтернативных служб (Росреестра).

Содержание договора

Задаток при покупке квартиры олицетворяет материальное обеспечение сделки. Заключаемый договор содержит данные:

  • о владельцах недвижимости;
  • о покупателе и продавце имущественного объекта;
  • о стоимостных характеристиках объекта;
  • о сумме финансовых средств, признаваемых задатком;
  • об объекте недвижимости (местоположение, площадь, индивидуальные характеристики);
  • сроки перечисления задатки и реализации итоговых положений сделки;
  • иные условия, предложенные сторонами (о расчетах за коммуналку, о принадлежности мебели и иное).

Задаток — итог диалога между продавцом и покупателем

Нормативные документы разграничивают понятия задатка и аванса. Аванс не может увеличиваться в размере в ситуации возврата, а задаток может возрастать в два раза при корректировке своих планов продавцом жилого объекта.

Как оформить договор задатка, если подобное требование выставляет продавец квартиры? Вам придется определить размер задатка, который устроит всех участников сделки. Задаток может устанавливаться как процент от цены продаваемого объекта или в фиксированном размере. Каждый договор помимо основных положений, регламентирующих схему передачи задатка должен включать элементы ответственности за игнорирование отдельных положений документа.

Расписка как иллюстрация денежных расчетов

Договор важно дополнить распиской, иллюстрирующей факт поступления денежных средств от покупателя к продавцу. Расписку изготавливают только ручным способом при помощи шариковой ручки. Такой документ достаточно сложно подделать, что повышает его значимость при необходимости участия в судебной тяжбе.

В расписке указывают:

  • наименование документа;
  • дату ее формирования;
  • персональные данные участников сделки;
  • факт задатка;
  • сумму, которая будет передана покупателем;
  • характеристики квартиры, позволяющие отличить ее от иных объектов недвижимости.

Расписка визируется только продавцом при помощи проставления оригинальной подписи.

Можно передавать денежные купюры в присутствии коллег или иных граждан, которые станут свидетелями проведения данной финансовой операции. Задаток вносится на определенный срок. После завершения срока покупатель должен реализовать окончательные расчеты за объект и получить документы от продавца. Договор можно прекратить по соглашению сторон, если появились серьезные обстоятельства (смерть, болезнь), которые являются препятствием для реализации установленных сторонами договоренностей.