Исковое заявление о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате

[Наименование арбитражного суда,

В который подается заявление]

[Число, месяц, год] между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды N [вписать нужное] нежилого помещения общей площадью [значение] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное]. Срок действия договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

Согласно Акту приема-передачи от [число, месяц, год] спорное помещение передано во временное пользование Ответчику.

В соответствии с п. [значение] договора Ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до [значение] числа текущего месяца в размере, установленном в соответствующих расчетах к договору.

В связи с нарушением Ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд, Арендодатель направил в адрес Арендатора претензию от [число, месяц, год] с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени. В случае невозможности погашения долга было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение.

В своем ответе на претензию Арендатор сослался на то, что им была приостановлена уплата арендных платежей по тем основаниям, что Арендодатель предоставил ему в аренду помещение в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, и не устранил выявленные после заключения договора недостатки.

В соответствии с ч. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На момент заключения договора аренды Арендатору было известно о неудовлетворительном состоянии помещения, что подтверждается актом технического обследования помещения от [число, месяц, год], в котором зафиксировано, что нежилое помещение находится в технически неудовлетворительном состоянии и требует ремонта.

При этом по условиям договора Арендатор обязался за свой счет произвести текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принять все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

При заключении договора аренды сторонами оговорены особые условия (п. [значение] договора), согласно которым Арендатор обязался произвести ремонт помещения в течение [вписать нужное] со дня заключения договора аренды, т. е. стороны пришли к соглашению, что требуется ремонт, который будет произведен за счет Арендатора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На момент подачи иска задолженность Ответчика по арендной плате составляет [значение] руб. за период с [вписать нужное] по [вписать нужное].

Согласно п. [значение] договора в случае просрочки арендных платежей, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере [значение] % задолженности за каждый день просрочки. Просрочка Арендатора составляет [значение] дней. Соответственно сумма пени составляет [значение] руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 309, 330, 450, 452, 453, 612, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, прошу:

1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N [вписать нужное] от [число, месяц, год].

2. Обязать Ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: [вписать нужное].

3. Взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате в размере [значение] руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере [значение] руб.

1. Уведомление о вручении копии заявления ответчику.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

3. Копия договора аренды.

4. Копия акта приема-передачи нежилого помещения.

6. Копия претензии.

7. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица.

8. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.

Споры о расторжении договоров аренды и выселении арендаторов

Помощь юриста в расторжении договора аренды нежилого помещения.
Расторжение договора аренды нежилого помещения в судебном порядке. Консультация юриста по вопросам досрочного расторжения договора аренды.
Юридическое оформление, помощь юриста в выселении арендатора.
Звоните по телефонам в Москве: 7 (495) 745-03-04;

Общие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон установлены пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Из данной нормы следует, что по требованию одной из сторон расторжение договора аренды нежилого помещения производится по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Под иными случаями расторжения договора аренды нежилого помещения по требованию арендодателя, предусмотренными ГК РФ, понимаются основания расторжения договора аренды нежилого помещения, установленные пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.
По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением либо с неоднократными нарушениями условий договора или назначения имущества.
Также расторжение договора аренды нежилого помещения может иметь место, если арендатор существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную платы или не производит капитального ремонта имущества, если его проведение является обязанность арендатора.
Из нормы части 2 статьи 619 ГК РФ следует, что в договоре могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В результате системного анализа положений статей 450 и 619 ГК можно сделать вывод, что:
1) по требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно при любом нарушении договора арендатором, если суд признает это нарушение существенным (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом не требуется, чтобы данное нарушение было предусмотрено договором как основание расторжения договора аренды нежилого помещения. Например, суд может вынести решение о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с внесением арендной платы не в полном объеме;
2) основаниями досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения по требованию арендодателя являются указанные выше нарушения арендатора, предусмотренные частью 1 статьи 619 ГК РФ. Причем независимо от того, указаны ли в договоре эти нарушения как основание расторжения договора аренды нежилого помещения;
3) арендодатель вправе требовать в суде досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре как основания расторжения договора аренды нежилого помещения (часть 2 статьи 619, подпункт 2 пункта 1 статьи 450 ГК РФ). Эти основания досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, установленные в договоре, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Например, в случае возникновения производственной необходимости использования самим арендодателем переданного в аренду нежилого помещения.

По любому из указанных выше оснований досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения требуется предъявление арендодателем в суд иска о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Причем, если основанием расторжения договора аренды нежилого помещения является нарушение арендатором возложенных на него обязанностей, то арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения в случае неисполнения обязанности по устранению допущенного нарушения (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Предупреждение об устранении допущенного нарушения и предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения могут быть включены в один документ. При этом необходимо в этом документе установить срок, разумно необходимый для устранения допущенного нарушения, и отдельно срок для рассмотрения арендатором предложения о расторжении договора аренды нежилого помещения, течение которого начинается после истечения срока на устранение нарушения. Подача иска до истечения указанных сроков (при отсутствии ответа) будет являться основанием для оставления без рассмотрения иска о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Если в предложении о расторжении договора аренды нежилого помещения срок его рассмотрения не указан, то будет действовать правило пункта 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование о расторжении договора аренды нежилого помещения может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Помимо расторжения договора аренды нежилого помещения по решению суда законодатель допускает возможность расторжения договора аренды нежилого помещения во внесудебном порядке. В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, что влечет расторжение договора аренды нежилого помещения. При этом обращение в суд не требуется.
В договоре аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены любые основания отказа арендодателя от исполнения договора, как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Направление арендодателем арендатору письменного уведомления об отказе от исполнения договора по основаниям, предусмотренным договором, влечет расторжение договора аренды нежилого помещения. При этом необходимо обратить внимание, чтобы и в договоре, и в уведомлении был указан именно «отказ от исполнения договора» или «односторонний отказ от исполнения договора» как основание для расторжения договора аренды нежилого помещения. Если же в договоре предусмотрено, что арендодатель имеет право на расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке, то это означает, что расторжение договора аренды нежилого помещения возможно только по решению суда. Во внесудебном порядке расторжение договора аренды нежилого помещения происходит только в случае предусмотренного договором «отказа от исполнения договора».
Расторжение договора аренды нежилого помещения является основанием для выселения арендатора из занимаемого нежилого помещения. При этом если основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения послужило существенное нарушение арендатором договора, то арендодатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. В случае отказа от добровольного освобождения помещений, выселение производится в принудительном порядке по решению суда. Отказ от добровольного освобождения помещений в свою очередь является основанием для взыскания убытков.

Читайте так же:  Ипотека жена поручитель развод

Формы документов

Новости от партнеров

Популярные документы

Исковое заявление о расторжении договора аренды и выселении

В соответствии со ст. 165 Хозяйственного процессуального Кодекса Республики Беларусь в настоящем заявлении Истцом соединены два исковых требования, просим Суд рассмотреть их в рамках одного производства, так как требования заявлены к одному ответчику и связаны между собой по основаниям возникновения, кроме того, требование о расторжении договора аренды предопределяет правомерность иска о выселении.

1. «___» _________ года между ООО «Г» (арендодателем) и УП «М» (арендатором) был заключен Договор аренды нежилого помещения б/н от «___» __________ года (далее по тексту — «Договор аренды»). В соответствии с Договором аренды Истец предоставил Ответчику в срочное, возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: _________________, общей площадью _______ кв. м, в том числе — __________________, с целью использования для организации и функционирования станции техобслуживания и ремонта легковых автомобилей. Кроме того, в соответствии с п. 1.5. Договора аренды в аренду на тех же условиях было передано оборудование, а именно: ______________. Вышеуказанное помещение и оборудование было передано Ответчику в пользование по акту приема-передачи от «__» _______ года в надлежащем состоянии.

Пунктом 8.1 Договора аренды устанавливался срок его действия — до «___» ________ года. Позднее, дополнительным соглашением от «___» _________ года стороны продлили срок аренды до «___» ________ года. Поскольку по истечении срока Договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении и арендатор продолжал пользоваться помещением и оборудованием, в силу ст. 592 ГК РБ, Договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. «___» __________ года Договор аренды и дополнительное соглашение были зарегистрированы в КУП БРТИ за N ____________.

В соответствии с п. 2 ст. 420 и п. 2 ст. 590 ГК РБ, по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законодательством или договором. Пунктом 8.4.4 Договора аренды предусмотрено, что указанный договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в случае, если у арендодателя возникнет обоснованная им необходимость использования сдаваемого помещения и оборудования для собственных нужд. Согласно п. 8.6 Договора аренды, сторона, потребовавшая расторжения договора, обязана за 1,5 месяца письменно уведомить другую сторону.

В связи с тем, что в ________ года у ООО «Г» возникла обоснованная финансово-экономическая и техническая необходимость использовать указанные помещения и оборудование для собственных нужд (учредители приняли решение об использовании помещения самим предприятием для собственных нужд по прямому хозяйственному назначению), Истец, руководствуясь п. 8.4.4 Договора аренды, направил Ответчику письменное уведомление (наш исх. N ____ от «___» _________ г.) о досрочном расторжении Договора.

После истечения 1,5 месяцев с момента нашего письменного уведомления о досрочном расторжении Договора аренды, как этого требует п. 8.6 Договора аренды, и неполучении ответа на наше предложение о расторжении Договора аренды в установленные законодательством сроки, мы повторно направили Ответчику письмо (наш исх. N _____ от «___» __________ г.) с предложением считать Договор аренды расторгнутым с «____» _________ года и просьбой возвратить в указанный срок по акту приема — передачи арендованное помещение и оборудование. В указанный нами (согласно п. 2 ст. 422 ГК РБ) в предложении срок ответа от арендатора получено не было.

2. В соответствии со ст. 593 ГК РБ и п. 3.1.10 Договора аренды, при досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное помещение и оборудование арендодателю по акту приема-передачи, в состоянии, пригодном для его дальнейшей эксплуатации, а также соответствующем характеристикам и техническому состоянию, указанным в договоре, с учетом нормального износа. Ответчик не ответил на наше предложение о добровольном возврате арендованного имущества, не освободил арендованное помещение и не возвратил оборудование.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. ст. 420, 422, 590, 593, 626 ГК РБ, ст. 190 — 194 ХПК РБ, просим Суд:

— расторгнуть Договор аренды нежилого помещения б/н от «___» _________ года.

— выселить Ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью ____ кв.м (в том числе — _________________, расположенного по адресу: ____________________.

— взыскать с Ответчика в нашу пользу _________ белорусских рублей в возмещение произведенных нами расходов по оплате государственной пошлины.

Решение Хозяйственного суда Брестской области от 27 марта 2007 г. Суд находит исковые требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений обоснованными и подлежащими удовлетворению, так как материалами дела подтверждается факт нарушения арендатором более двух раз подряд обязательства по внесению арендной платы в установленный договором аренды срок

РЕШЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА БРЕСТСКОЙ ОБЛАСТИ

27 марта 2007 г. (дело N 96-4/2007)

Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «А» к иностранному частному производственно-торговому унитарному предприятию «Б» о расторжении договора аренды N 230-13 от 07.07.2006 г. и о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, —

Истец обратился в хозяйственный суд с иском к ответчику о досрочном расторжении договора аренды N 230-13 от 07.07.2006 г., заключенного между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) и о выселении ответчика из занимаемых по договору аренды N 230-13 от 07.07.2006 г. нежилых помещений, указав в обоснование иска на то, что ответчик в установленный договором срок не производит внесение арендной платы за пользование арендуемыми нежилыми помещениями, задолженность по арендной плате за более чем два периода внесения арендной платы взыскана с ответчика в судебном порядке, в связи с чем у истца на основании статей 420 — 423, 590 ГК Республики Беларусь возникло право досрочного расторжения заключенного с ответчиком договора аренды и выселения ответчика из занимаемых нежилых помещений.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования о расторжении договора аренды и о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик письменный отзыв на иск суду не представил.

В судебном заседании представитель истца заявил возражения против заявленных истцом требований, указав на то, что несвоевременное получение истцом арендной платы не является существенным нарушением условий договора аренды, ущемляющим права арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды и выселение ответчика из занимаемых нежилых помещений приведет к ликвидации ответчика и недополучению бюджетом налогов, фактическое выселение ответчика невозможно так как неизвестно где будет хранить имеющиеся у ответчика драгоценные металлы.

Кроме того, представитель ответчика в представленном суду ходатайстве указал на не соблюдение истцом установленного статьей 590 ГК Республики Беларусь досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем исковое заявление истца просит оставить без рассмотрения на основании статьи 151 ХПК Республики Беларусь.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, хозяйственный суд признает исковые требования истца подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что истец на основании заключенного с ответчиком договора аренды N 230-13 от 07.07.2006 г. и дополнительного соглашения к данному договору от 02.10.2006 г. N 1 предоставил ответчику в аренду нежилые помещения площадью 126,37 квадратных метров в нежилом помещении третьего этажа пристройки ЦТП по ул. Я., 3 г.Б., указанные в приложении N 1 к дополнительному соглашению N 1 от 02.10.2006 г. к договору аренды.

В соответствии с пунктом 3.2. заключенного между сторонами договора аренды N 230-13 от 07.07.2006 г. ответчик обязан ежемесячно, не позднее 3-го числа текущего месяца уплачивать предусмотренную договором арендную плату путем ее перечисления арендодателю платежным поручением.

Обязательство по внесению арендной платы ответчиком с июля 2006 года своевременно не исполняется.

Решением хозяйственного суда Брестской области от 07.12.2006 г. с ответчика в пользу истца взыскано 5018825 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды N 230-13 от 07.07.2006 г. за период аренды с 07.07.2006 г. по 30.09.2006 г.

Хозяйственным судом Брестской области рассмотрено также дело N 16-7/2007 по иску истца о взыскании с ответчика 2867734 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды N 230-13 от 07.07.2006 г.

Задолженность по внесению арендной платы в сумме 2867734 руб. за период аренды с октября по декабрь 2006 года ответчиком перечислена на счет истца платежным поручением N 00005 от 11.01.2007 г. после обращения последнего в хозяйственный суд с иском о взыскании долга.

Согласно статье 290 ГК Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 590 ГК Республики Беларусь договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Читайте так же:  Оспаривание сделки госпошлина

Пунктом 1 статьи 423 ГК Республики Беларусь установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком более двух раз подряд обязательства по внесению арендной платы в установленный договором аренды срок, хозяйственный суд находит исковые требования истца о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещение обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы истца по оплате искового заявления госпошлиной подлежат отнесению на ответчика.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом предусмотренного статьей 590 ГК Республики Беларусь досудебного порядка урегулирования спора не могут быть приняты хозяйственным судом во внимание как не соответствующие действительности, поскольку задолженность по арендной плате истцом взыскана в судебном порядке.

Кроме того, до обращения истца в хозяйственный суд с иском о взыскании задолженности по уплате арендной платы в сумме 5018825 руб. за период аренды с 07.07.2006 г. по 30.09.2006 г. истец направлял в адрес истца претензию от 12.09.2006 г. с требованием о погашении в срок до 22.09.2006 г. образовавшегося долга по арендной плате.

Истцом также соблюден установленный пунктом 2 статьи 422 ГК Республики Беларусь порядок расторжения договора.

Иные доводы представителя ответчика в обоснование возражений против иска не могут быть приняты хозяйственным судом во внимание как не влияющие на обоснованность заявленных истцом исковых требований.

На основании статей 290, 420 — 423, 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь, руководствуясь статьями 133, 190 — 193, 203, 267 — 269 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд —

Расторгнуть договор аренды N 230-13 от 07.07.2006 г., заключенный между открытым акционерным обществом «А» и иностранным частным производственно-торговым унитарным предприятием «Б».

Выселить иностранное частное производственно-торговое унитарное предприятие «Б» из занимаемых нежилых помещений общей площадью 126,37 квадратных метров в нежилом помещении третьего этажа пристройки ЦТП по ул. Я., 3 г.Б., указанные в приложении N 1 к дополнительному соглашению N 1 от 02.10.2006 г. к договору аренды N 230-13 от 07.07.2006 г.

Взыскать в порядке первоочередного исполнения с иностранного частного производственно-торгового унитарного предприятия «Б» в пользу открытого акционерного общества «А» 3620000 руб. расходов по оплате иска госпошлиной.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение 15 дней после его принятия хозяйственным судом.

Порядок выселения из нежилого помещения

Нежилое помещение – это площадь, которая используется для любых целей, кроме проживания, так как созданные условия не являются подходящими для жительства человека. Нежилые помещения: офисы, склады, магазины и так далее. Но если же на такой площади зафиксировано проживание человека, то владелец или собственник может потерять свое владение. Из-за сложности рассмотрения дела, подобные дела зачастую решаются в судебном порядке.

Статус помещения

Законодательство не определяет точные критерии, которым должно соответствовать помещение, чтобы оно было признано нежилым.

Отличительным признаком считается изолированность от жилых помещений, но некоторые объекты не изолируются, например, если магазин расположился на первом этаже многоэтажного дома.

Выселить человека из нежилого помещения можно на следующих основаниях:

  1. Срок действия соглашения истек, на основании которого площадь предоставлялась в аренду. Для выселения потребуется предъявить нанимателю уведомление, которое сообщит о прекращении партнерских отношений.
  2. При заключении договора аренды без определенного срока окончания собственник в любой момент может попросить освободить помещение. Но если арендующий не желает решать вопрос мирным путем, то владелец вправе обратиться в суд с иском для прекращения действия соглашения.
  3. Арендодатель в любой момент может прекратить действие договора найма. Выселение арендатора из нежилого помещения проводится после того, как суд удовлетворил исковое заявление.
  4. Государство определило, что у собственника требуется изъять объект.

Чтобы помещение получило статус нежилого, потребуется:

  • отдельный вход, который не будет сопряжен с жилыми помещениями;
  • отсутствие возражений со стороны третьих лиц;
  • никто не должен проживать в помещении, даже владелец.

Чаще всего выселение происходит по причинам:

  • конфискация имущества согласно судебному решению;
  • взыскание имущества за задолженности;
  • взыскание имущества государством на веских основаниях.

Правовое регулирование

Вопрос регулируется следующими законодательными актами:

  • статья 22 ЖК РФ, которая определяет процесс перевода помещения в нежилое;
  • статья 619 ГК РФ, регулирующая расторжение договора аренды раньше указанного срока;
  • статья 452 ГК РФ, определяющая порядок расторжения договора;
  • статья 85 ЖК РФ, которая определяет, что выселить человека из помещения можно только при непригодности для жилья;
  • статья 450, определяет общие основания для одностороннего расторжения договора.

Как отсрочить выселение из ипотечной квартиры? Смотрите тут.

Выселение из нежилого помещения

Порядок выселения из нежилого помещения зависит от ряда факторов.

Нюансы, которые необходимо учитывать при выселении из нежилого помещения:

  • если помещение признано нежилым во время эксплуатации, то предоставляется альтернативное место жительства;
  • до выселения должно быть направлено соответствующее письмо (не раньше, чем за полгода до выселения);
  • необходимость обращения в суд возникает только при отказе на добровольное освобождение помещения;
  • съемщик обязан представить объяснения, которые помогут понять причину отказа от освобождения помещения;
  • решение суда выносится даже в том случае, если одна из сторон не явилась на слушание.

Чтобы выселить арендатора из нежилого помещения, нужно придерживаться следующего порядка действий:

  1. Если съемщиком является юридическое лицо, то выселение возможно только расторжения договора раньше срока, либо при наличии заключенного соглашения на выселение.
  2. Если арендатор согласен освободить помещение в указанный срок, то подача иска не требуется. Если договор аренды расторгнут, а деньги за найм помещения заплачены вперед, то собственник должен вернуть их.
  3. Если арендатор не согласен на выселение, то подается судебный иск.

Прекращение договора аренды

Основания для прекращения договора аренды могут быть различными, все они описаны в Гражданском кодексе РФ.

Согласно статье №619, досрочное расторжение договора возможно если:

  • арендатор нарушает условия договора;
  • имущество используется не по назначению;
  • оплата за аренду не поступала более двух месяцев;
  • если согласно договору арендатор должен оплачивать капремонт помещения, но он этого не делает.
  • иные условия.

В качестве иных условий может содержаться любое основание, согласно которому собственнику потребуется освободить помещение от арендаторов. Поэтому все дела, когда одна из сторон не согласна с действиями другой стороны, решаются в рамках суда.

Получится ли без суда?

Существуют случаи, когда выселение может произойти без обращения в суд. Условия будут оговариваться на основании статьи №450 ГК РФ. Главное условие – добровольное соглашение арендатора покинуть помещение.

Но если арендатор не согласен, то он не обязан освобождать территорию, а собственник не имеет права как-либо воздействовать на решение гражданина.

В судебном порядке

Для быстрого продвижения дела, собственнику понадобится составить заявление в соответствии со всеми требования процессуального законодательства страны. Иск обязательно должен быть написан от руки.

Исковое заявление должно содержать в себе следующие данные:

  • наименование организации;
  • контакты обеих сторон;
  • характеристика площади;
  • основания для выселения;
  • подтверждение отказа от добровольного освобождения помещения.

Образец составления искового заявления для выселения лица из нежилого помещения здесь.

Другие документы

Кроме заявления на выселение лица, в суд потребуется предъявить и дополнительные документы:

  • которые подтверждают техническое состояние помещение и переданные данные о характеристиках площади;
  • договор с коммунальными службами;
  • свидетельство наследования;
  • свидетельство заключения брака;
  • договор аренды;
  • доказательства нарушения условий договора (заявления свидетелей, записи с камер, фото- и видеофайлы, протоколы и так далее).

Как составить исковое заявление о выселении из квартиры? Образец здесь.

Какие основания для выселения из квартиры? Подробности в этой статье.

Судебная практика

Дела о выселении граждан являются сложными, даже по меркам арбитражного суда. Выселение через суд возможно только при наличии веских оснований для прекращения действия договора аренды.

К 2018 году судебная практика определяет, что подобные дела отличаются от остальных следующими нюансами:

  • если по истечении срока действия договора оплата последующего месяца не была произведена арендатором, то собственник недвижимости имеет полное право составить уведомление с прошением освободить занимаемую площадь;
  • если арендатор не отреагировал на уведомление, то собственник имеет право обратиться в суд с исковым заявлением;
  • перед подачей искового заявления арендатору высылается претензия с изложением всех требований и условий;
  • государство имеет право изъять помещение для собственных нужд.

Подача иска возможна не только со стороны владельца помещения, но и от прокурора, нанимателя и других лиц. Все вопросы и разногласия между сторонами решаются в рамках суда.

На видео об основаниях

Иск расторжение договора аренды и выселение

Споры между арендатором и арендодателем – часто встречающееся явление, особенно в кризис. Нередко собственник пытается расторгнуть соглашение с нанимателем досрочно по своей инициативе. Как поступать бизнесу?

Заранее проанализируйте арендный договор – обычно там четко указываются основания для подобных действий. Если право собственника на досрочное одностороннее расторжение договора не прописано, то расторгать соглашение можно только в судебном порядке.

Впрочем, могут быть и другие законные основания для подобного шага.

Если компания не платит или задерживает арендную плату, повредила арендуемое помещение или оборудование, делает перепланировку без согласования с арендодателем, не проводит капитальный ремонт (когда на ней лежит такая обязанность), то Гражданский кодекс (ГК) разрешает собственнику досрочно в одностороннем порядке расторгать договор аренды. Так же как и в случае, когда арендатор должен застраховать снятое помещение и имущество, но не сделал этого.

К примеру, Минобороны обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды и выселить организацию из помещений, ссылаясь на ее долги по арендной плате, несогласованную перепланировку и нарушение условия о страховании имущества. Арендатор должен был застраховать офисы в пользу ведомства от гибели и повреждения, но не застраховал. Суд полностью удовлетворил этот иск.

Письменное предупреждение. По закону собственник вправе досрочно расторгнуть договор лишь после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Только после этого арендодатель может обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора и выселении нанимателя. Если это правило не соблюдено, суд откажется рассматривать иск. Правда, в договоре аренды стороны могут исключить применение такого претензионного порядка.

Читайте так же:  Математика колесникова 5-6 лет методическое пособие

Вот пример: комитет лесного хозяйства Московской области обратился в суд для расторжения договора аренды земельного участка, взыскания арендного долга и освобождения земли от арендатора. Суд первой инстанции принял сторону собственника, но апелляционная и кассационная инстанции это решение отменили: комитет не смог доказать, что направлял арендатору письменное предупреждение.

Выяснение и устранение причины. Понятно, что лучший способ избежать неприятностей, связанных с перспективой выселения, – это как можно скорее устранить причину, т. е. исправить нарушение арендного договора. Особенно если требование арендодателя очевидно правомерно.

Но есть такие нарушения, устранить которые после обращения собственника в суд уже невозможно. Например, арендатора не спасет от выселения погашение просроченного долга после возбуждения дела и вынесения судебного решения – в этой ситуации собственник может досрочно расторгнуть договор аренды. Когда администрация одного района захотела в суде расторгнуть договор аренды земельного участка с обществом, погасившим долг в последний момент, суды встали на ее сторону. Они отметили, что погашение задолженности после уведомления арендатора собственником не сохраняет между сторонами договорные правоотношения. Так как долг был оплачен после взыскания арендных платежей, то расторжение договора аренды суды сочли правомерным.

Устраненные нарушения надо зафиксировать в соглашении (приложении к нему) с арендодателем. Это будет доказательством отсутствия у него претензий и оснований для расторжения договора.

Если не получилось договориться. Нужно помнить, что собственник не может мешать нанимателю использовать помещение, пока нет судебного решения о расторжении договора и выселении (если только стороны в договоре не установили иное). Если собственник принимает меры по выселению, выходящие за рамки правового поля, то арендатор вправе прибегнуть к самозащите. Верховный суд указал, что самозащита гражданских прав может выражаться в том числе в «воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество». Например, если арендодатель неправомерно ограничивает вам доступ к помещению, из-за чего ваша компания не может забрать оттуда скоропортящийся товар, то правомерным действием будет взлом замка двери (или самой двери). Можно обратиться и в правоохранительные органы.

Обращение в суд. Если собственник препятствует в использовании помещения, то наниматель вправе обратиться с иском в суд на основании статей 304, 305 ГК. Эти нормы дают арендатору защиту даже против владельца помещений. Факты нарушений, допущенных арендодателем, обязательно нужно фиксировать.

Одна из компаний обратилась в суд с иском к управляющей компании (УК) с требованием не чинить препятствий в пользовании арендуемыми помещениями. Сотрудники УК блокировали вход и выход из здания, не выдавали постоянные карты допуска и т. д. Эти факты были зафиксированы арендатором, и суды, ссылаясь на статью 305 ГК РФ, удовлетворили его исковые требования.

Вывоз имущества. Если собственник требует расторгнуть договор правомерно, то арендатору лучше поскорее вывезти имущество из помещения. Тогда арендодатель лишится возможности удерживать имущество для компенсации возможных убытков. Но даже если требование собственника неправомерно, вывоз имущества все равно более чем целесообразен во избежание незаконного посягательства на него.

Если имущество заблокировано, направьте арендодателю претензию, указав на неправомерность его действий и предупредив, что, лишаясь доступа к имуществу, вы несете убытки. После этого следует обратиться в правоохранительные органы.

Пример из практики: собственник – акционерное общество – заблокировал организации-нанимателю доступ к помещению, так что та не могла пользоваться находившимся там имуществом, которое арендовалось у третьих лиц. Посчитав, что арендодатель причинил ей убытки, организация предъявила к нему иск. Суды удовлетворили исковые требования и указали на неправомерность удержания имущества, так как оно не являлось собственностью АО.

Победа или проигрыш в потенциальном конфликте с арендодателем во многом закладывается еще на стадии подготовки и заключения договора аренды. Так что тщательно изучите его (особенно права и обязанности сторон и возможности одностороннего расторжения) и по возможности исключите положения, которые считаете обременительными.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Как досрочно расторгнуть договор с арендатором квартиры и выселить + исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения в связи с нарушениями условий проживания и неоплатой

Уважаемые посетители!
Статьи размещенные на нашем сайте носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов.
Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи вам необходимо заполнить форму на сайте, либо задать вопрос онлайн консультанту справа.

Ну а лучше, позвоните нам по телефонам!
Это быстрее и бесплатно !

Часто люди, сдавая в аренду квартиру, подвергаются многим рискам. Например, арендатор может долго не погашать долг, или еще того хуже, пустить туда жить неизвестно кого. При таких обстоятельствах необходимо направить уведомление о расторжении договора аренды квартиры.

Бывали случаи, когда наниматели квартир меняли не только замки, но и саму входную дверь. Соответственно, хозяин в свою квартиру попасть уже просто не может.

Как же в этом случае следует поступить и осуществить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Как правильно оформить договор аренды ( найма) квартиры

Многие в подобных случаях вызывают полицию, однако помощь ее, также как и усилия участкового, сводятся часто к нулю. Поэтому единственным способом добиться справедливости является выселение недобросовестного постояльца в судебном порядке.

На самом деле, множество рисков можно предупредить, если правильно составить договор аренды квартиры. Если есть сомнения в добросовестности арендатора, лучше заключить соглашение на 11 месяцев с последующей пролонгацией по истечении срока.

Так можно выиграть ряд важных для себя моментов:

  1. В договоре прописывается условие не разрешать арендатору поселять в квартиру чужих людей.
  2. В ваших силах лишить нынешнего жильца квартиры преимущественного права на пролонгацию договора.

Кроме того, можно запретить делать без письменного согласия собственника любые капитальные ремонтные работы в квартире (в том числе и установку входных дверей с замками).

Если же вы вверяете в пользование квартиру, в которой находится бытовая техника и иные ценные вещи, обязательно составьте их опись в качестве приложения к договору. Также пропишите основания, по которым договор аренды может быть расторгнут по вашей инициативе (отсутствие платы за пользование, ухудшение состояния жилья и прочее).

Соседи – ваши помощники

Если арендатор систематически нарушает заключенные договоренности, обратитесь за помощью к соседям. Ведь кто как не они смогут письменно изложить все те претензии, которые они имеют к нынешним пользователям вашей квартиры.

Вот лишь краткий перечень действий арендатора квартиры, которые мягко говоря приносят неудобства вашим соседем:

  1. Затопление квартир нижних этажей.
  2. Громкая музыка, и постоянный шум.
  3. Посторонние люди.

Эти пояснения помогут вам доказать свою правоту когда дело дойдет до принудительного выселения в судебном порядке.

Что должно быть в исковом заявлении о расторжении договора аренды ( найма) жилого помещения

Сейчас законодательство допускает досрочное расторжение договора аренды, и как следствие, выселение из квартиры в судебном порядке. Для этого собственник жилья подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры.

В иске о расторжении договора аренды квартиры должны присутствовать следующие основные пункты:

  1. Название суда и полная информация относительно участников процесса.
  2. Вся подробная информация относительно заключения договора аренды.
  3. Причины, по которым следует досрочно выселить арендатора.
  4. Ссылку на нормы законодательства, а также на положения договора аренды.
  5. Просьба о выселении нежелательных постояльцев.

В делах такого рода, есть одна тонкость. Если арендатор впустил проживать в квартиру и других постояльцев, то стоит попросить выселить и их. Не стоит забывать и о приложениях. Ведь без них суд не сможет принять решение в вашу пользу.

В качестве таковых можно рассматривать копию договора найма, письменные свидетельства соседей, а также иные, собранные с специалистов, материалы. Помните, что если договор аренды расторгается ввиду отсутствия арендной платы, доказать противное должны не вы, как собственник квартиры, а ее арендатор.

Однако, как показывает практика из жизни, выселение арендаторов может затянуться надолго. Поэтому многое зависит от правильной подготовки искового заявления и тесного участия юриста в сопровождении вверенного ему дела.

Исковое заявление о расторжении договора найма квартиры

Сколько стоит подать иск в суд

Обращаясь в суд о выселении арендатора с занимаемой площади, следует оплатить госпошлину. Поскольку иск с такими требованиями относится к неимущественным, то в 2018 году размер государственной пошлины составляет 300 рублей.

Ее стоит внести перед подачей иска, а саму квитанцию приложить к исковому заявлению. Что же касается реквизитов для уплаты, то их можно без проблем уточнить в суде, куда будет подан иск.

Как добиться выселения арендатора квартиры

В таких вопросах не обойтись без судебных приставов. Если решение суда вступило в законную силу, то нужно оформить в суде исполнительный лист. После этого, нужно обратиться в орган ФСПП по месту нахождения квартиры с заявлением об открытии исполнительного производства.

Дальше судебный пристав назначает время, когда будут проводиться конкретные исполнительные действия. Во время них специалистом, в присутствии участкового и пристава, вскрывается замок и собственник получает свободный доступ в квартиру. После этого решение о выселении арендатора считается исполненным.

Возможно ли взыскание убытков

Недобросовестный арендатор, помимо нарушения условий договора, должен компенсировать собственнику помещения и причиненные убытки в связи с порчей или утратой имущества, находящегося в квартире.

Здесь и пригодится та самая опись к договору аренды, о которой упоминалось вначале. Ущерб можно взыскать и по рыночным ценам, действующим на момент предъявления искового заявления.

Обязательно поделитесь с друзьями!