ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Институт аренды недвижимости в настоящее время, в современном обществе занимает одно из ведущих мест в сфере жизнедеятельности, а договор аренды зданий и сооружений является одним из самых актуальных и востребованных договоров гражданско-правовых отношений. Объекты недвижимости играют важную роль в рыночных отношениях, в развитии бизнеса, да и вообще в российской экономике. Очевидно же, что далеко не в каждом случае, у субъектов гражданских правоотношений, занимающихся выполнением различных работ, оказанием услуг и пр. есть возможность приобретать недвижимость-здания, сооружения, жилые и нежилые помещения а также земельные участки для соответствующего осуществления своей деятельности[1]. Договор аренды зданий и сооружений широко пользуется спросом среди субъектов гражданского права, а это влечет за собой огромное количество судебных разбирательств[2].

Институту аренды посвящена одна из самых объемных по количеству статей, глава 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Данная статья будет раскрывать регулирование не всей аренды в целом, а именно направлена на правовое регулирование аренды зданий и сооружений.

Параграф 4 главы 34 ГК РФ содержит в себе правовые нормы регулирующие гражданские отношения в сфере аренды зданий и сооружений. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение ст. 650 ГК РФ. Следует разобраться, что-же является зданием, а что сооружением.

Здание — это объект капитального строительства введенный в эксплуатацию или на который было признано первоначальное право собственности, имеющий в своем составе помещения, ни на одно из которых не учреждено право собственности. Сооружение — это объект капитального строительства который в установленном законном порядке введен в эксплуатацию, или который в соответствии с законодательством было признано первоначальное право собственности, предназначенное для выполнения технических функций[3].

В.В. Витрянский считает что понятия “здания” и “сооружения” не относятся к числу правовых категорий, и их различие считает нецелесообразным. Существует много мнений юристов на этот счет, я же в свою очередь, считаю, что наличие и конкретизация различий вышеуказанных понятий в современном законодательстве РФ является необходимостью. В соответствии со ст.2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» существует различие между данными понятиями. Здание это результат строительства, который представляет объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, а также включает в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Сооружение это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Из данного закона ясно, что действительно имеет место различие этих двух понятий[4].

Гражданско-правовой договор аренды зданий и сооружений является возмездным, консенсуальным двусторонне-обязывающим договором. Предметом данного договора может являться только здание или сооружение в целом (которые не являются жилыми строениями), соответственно наем жилого помещения регулируется ст. 673 ГК РФ и другими нормами. Согласно законодательству договора аренды зданий и сооружений должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. В противном случае при несоблюдении формы договора аренды здания или сооружения возникнут последствия, влекущие его недействительность.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, т.е. законодательство склоняет к регистрации права аренды. Из этого видно, что возникает несоответствие между нормами ГК РФ и Закона о регистрации, что ведет к различному толкованию этих норм а также применения их на практике[5]. На практике сложилась ситуация, в которой договор аренды здания, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ, а подобного рода договор аренды отдельного нежилого помещения независимо от срока действия не может считаться заключенным без соответствующей государственной регистрации соответственно нормам ст.609 ГК РФ[6].

Ст. 652 ГК РФ содержит в себе положения, которые раскрывают права арендатора на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение. Данная норма свидетельствует о том, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав на владения и пользование объектом недвижимости, передаются права на земельный участок, на котором, собственно говоря, и расположено здание или сооружение.

Право на земельный участок сохраняется за арендатором здания или сооружения при его продаже. Согласно ст. 653 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Одним из важных условий при заключении договора аренды является размер арендной платы. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, идентифицирующее здание или сооружение подлежащее передаче арендатору, также в данном договоре должны содержаться согласованные сторонами данные свидетельствующие о размере арендной платы. В случае отсутствия таких данных договор считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением, включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено данное здание (сооружение). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. В тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).

Передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны производиться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому двумя сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется обязательно для регистрации права аренды. Правовая норма абз.3 п.1 ст.655 ГК РФ свидетельствует о том, что в случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения в аренду, будет считаться отказом арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора от обязанности принять имущество.

1 Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству РФ. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2014 №4 (41) С. 156.

2 Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2016. № 1. (21). С.79-87.

3 Васюта Д.В. Понятие зданий и сооружений как объектов недвижимости. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013 №2 (35) С.125.

4 Sitdikova L., Volkova M., Kuzahmetova S., Efimova O., Gridneva, О. Legal nature and legal personality of the self-regulatory organizations (SRO) // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т. 6 No. 6 S5. С. 91–95.

5 Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус .2013.№ 5. С.15-17.

6 Чубарев В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика 2011.№3.С.25.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.06.2016) // СПС «КонсультантПлюс»

2. Федеральный закон РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

3. Гражданское право Том 3: Учебник / под ред. Е.А. Суханова-Москва «Волтерс Клувер», 2006.- 736 с.

4. Ленковская Р.Р. Институт государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: проблемы развития и реализации // Материалы ежегодной Международной научной конференции памяти Ф.М. Рудинского — Рязань “Концепция” 2015.

5. Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству РФ. Вестник Омского университета. Серия «Право». 2014 № 4 (41).

6. Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2016. № 1. (21). С.79-87.

7. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус 2013. №5. С.15-17.

8. Чубарев В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика 2011.№3.

9. Sitdikova L., Volkova M., Kuzahmetova S., Efimova O., Gridneva, О. Legal nature and legal personality of the self-regulatory organizations (SRO) // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т. 6 No. 6 S5. С. 91–95.

Договор аренды зданий и сооружений

Рубрика: Государство и право

Дата публикации: 29.01.2015 2015-01-29

Статья просмотрена: 2140 раз

Библиографическое описание:

Пащенко Н. Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. — 2015. — №3. — С. 666-669. — URL https://moluch.ru/archive/83/15191/ (дата обращения: 09.12.2018).

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов.

В сфере арендных отношений, когда объектом является здание, сооружение, возникает много вопросов, которые представляют больший интерес. В связи с чем, попытаемся затронуть наиболее важные и проблемные аспекты аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса).

Договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т. е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т. п.); этажности и т. п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости.

ГК не поясняет различия между зданиями и сооружениями. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает.

Кроме того, ст. 131 ГК РФ дает понятие недвижимого имущества путем перечисления вещей и указания на единственной критерий — наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако приведенным признакам не соответствуют такие объекты недвижимости, как земельные участки, участки недр и т. п. Они являются недвижимостью в силу естественных свойств. При таких обстоятельствах необходимо на законодательном уровне актуализировать само определение недвижимого имущества. [1]

Читайте так же:  Требования к игре фермер 2018

В отдельном конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.

Обычно к зданиям относят строения капитального типа, в которых люди находятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие заключается также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени.

Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически, в связи с этим вопрос о том, нужно ли его отнести к зданию или сооружению, решается в зависимости от общего функционального назначения объекта. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то оно является зданием, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом смысле к зданиям не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т. п. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Они могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК). К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, потребительских, учебных, складских и других целей. К сооружениям же относятся оранжереи, парники, тепловые узлы, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, другие инженерные сооружения [3].

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора.

В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или иного сооружения считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ) [4].

Представляется, что это достаточно жесткое законодательное положение, думается, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно.

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон.

На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. «Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной. стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата. и защите интересов сторон в случае повреждения. или уничтожения имущества» [2]. Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.

Арендная плата как экономическая категория зависит прежде всего от стоимости арендованного имущества. Представляется, что при передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества.

Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

Включение коммунальных платежей в общую сумму арендной платы, во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблему краткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору не придется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительных договоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме арендной платы.

Еще одной особенностью арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений является включение в нее платы за пользование соответствующим земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный участок взиматься не должна. Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, т. е. здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды.

На практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора. [5] Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Иными словами, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Сказанное прежде всего относится к аренде государственного или муниципального имущества, когда государственные (муниципальные) органы по управлению имуществом издают акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Такие акты противоречат ГК РФ и не должны применяться.

Кроме того, ч. 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Передача здания или сооружения означает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). В данном документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения, а его передача совершается по истечении определенного времени с момента заключения договора.

Те же правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя или арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества [6].

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты [7].

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде. [8]

Таким образом, в настоящее время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом, решены проблемы государственной регистрации зданий, сооружений. Представляется, что в ближайшее время рынок аренды зданий и сооружений получит еще большое развитие через упрощение процедуры аренды зданий у государственных органов.

1. Белов В.А. Особенности законодательства об аренде // Право и экономика. 2014. N 6. С. 21.

2. Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. N 3. С. 38.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Издание 4-е, стереотипное. М.: Издательство Статут, 2002. С. 245.

4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2001. С. 187.

5. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.10.2014 по делу N А27-13785/2013 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консуль-тантПлюс» (дата обращения 20.11.2014); постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-5440/14 по делу N А76-14481/2013 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 20.11.2014).

6. Авдеев В.В. Аренда (лизинг): аренда зданий и помещений — общее регулирование, налогообложение и учет // Налоги. 2011. N 17. С. 7.

7. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2009.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 98.

Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации Мещерякова Марина Евгеньевна

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Мещерякова Марина Евгеньевна. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации : диссертация. кандидата юридических наук : 12.00.03 Владикавказ, 2007 184 с. РГБ ОД, 61:07-12/1291

Содержание к диссертации

Глава 1. ДОГОВОР АРЕНДЫ И ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ОБЩЕЕ И РАЗЛИЧНОЕ 12

1.1. Место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества 12

1.2. Понятие и особенности договора аренды зданий и сооружений. 28

Глава 2. ОБЪЕКТ, ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 43

2.1. Здания и сооружения как объекты арендных отношений. Проблема правового регулирования нежилых помещений как объекта договора аренды 43

2.2. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений 83

Глава 3. ОСОБЕННОСТИ ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 109

3.1. Изменение договора аренды зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия 109

3.2. Расторжение договора аренды зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия 123

СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ 162

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 166

Введение к работе

Актуальность темы. Фундаментальные изменения, произошедшие в экономической системе Российской Федерации, потребовали коренного преобразования гражданского законодательства. Впервые, по сравнению с предшествующим отечественным гражданским законодательством, в российский гражданский оборот введены здания (сооружения) со специальным правовым регулированием режима их аренды. Указанное обстоятельство привело к широкому распространению договоров аренды зданий (сооружений) в предпринимательской и иных сферах, что неизбежно повлекло увеличение общего количества судебных споров, связанных с арендой.

Читайте так же:  Оформить каско выгодно

Как показывает судебная статистика, за последние 6 лет количество дел по спорам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, рассмотренных арбитражными судами РФ, возросло на 51,08 %. Если в 2001г. количество рассмотренных дел по указанной категории споров составляло 22 417, то в 2002 г.— 23 286, в 2003 г,— 26 367, в 2004 г. — 32 068, в 2005 г. — 33 869 дел.

В процессе правоприменения были выявлены проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды.

В частности, актуален вопрос о возможности распространения норм об аренде зданий (сооружений) на отношения по аренде нежилых помещений внутри здания- Неоднозначно решается вопрос о том, как соотносятся отношения по аренде объектов, не завершенных строительством, с отношениями по аренде зданий (сооружений). Некоторая непоследовательность проявляется в законодательном регулировании государственной регистрации договоров аренды зданий (сооружений). Определенные трудности вызывает реализация пг3 ст. 450 Гражданского

4 кодекса РФ об одностороннем отказе от исполнения договора аренды зданий

(сооружений) в случае, когда такой отказ предусмотрен договором.

Таким образом, несмотря на перестройку гражданско-правового регулирования и закрепления ряда новелл, проблематика аренды зданий (сооружений) пока не получила глубокого и окончательного теоретического осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике, В связи с этим можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, направленные на незамедлительное решение проблем гражданско-правового регулирования отношений аренды зданий (сооружений). Все сказанное в совокупности и предопределяет актуальность и необходимость настоящего исследования.

Цель и основные задачи исследования. Цель настоящего диссертационного исследования — комплексное рассмотрение теоретических и практических проблем в обязательствах аренды зданий (сооружений) и разработка на этой основе предложений по совершенствованию гражданско-правового регулирования указанных отношений.

Цель исследования предопределила постановку следующих задач:

определить место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества;

выявить особенности договора аренды зданий (сооружений);

исследовать понятие и признаки зданий и сооружений;

исследовать проблемы, связанные с государственной регистрацией договора аренды зданий (сооружений) и соглашений об изменении или дополнении указанных договоров и предложить пути их решения;

исследовать формы и порядок государственной регистрации договоров аренды зданий (сооружений);

— рассмотреть основания, порядок и правовые последствия изменения и

расторжения договоров аренды зданий (сооружений);

выявить пробелы законодательства, регулирующего отношения аренды зданий (сооружений);

изучить и проанализировать судебно-арбитражную практику рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды зданий (сооружений);

разработать и представить теоретическое обоснование по дальнейшему совершенствованию законодательства, регулирующего отношения аренды зданий (сооружений), и судебно-арбитражной практики по спорам данной категории.

Объектом исследования являются отношения, возникающие в связи с арендой зданий (сооружений). Однако в рамках настоящей работы рассматриваются не только арендные отношения с указанными объектами, но и отношения, возникающие при аренде помещений, представляющих собой изолированные части зданий и объектов незавершенного строительства.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий и сооружений, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений.

Степень разработанности темы. В дореволюционный период
исследованием института найма занимались такие цивилисты, как
Д.И. Мейер, В.А. Умов, К.П Победоносцев, И. Оршанский,

Г.Ф- Шершеневич, П. Хохряков, А. Боровицкий, К Принтц, И.М. Тютрюмов, К. Змирнов, Н. Александров,

В советский период институт имущественного найма исследовался мало. Между тем нельзя не отметить исследования данной области отношений,

проведенные Э.А. Зинчук, (ХА, Красавчиковым, И.Б. Новицким, МГ. Прониной, О.С Иоффе, А.И. Мальгинова, И.С. Перетерского.

Среди современных ученых-цивилистов вопросы аренды изучают БД Завидов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, ЕЛ, Суханов, А.Г Дорошкова, А.В, Ерш, Е.Б. Козлова, JI.B. Ильина, Е.Е. Дорогавцева, О.М Козырь, С.Н. Мызров, B.R Литовкин, Л.Т. Кокоева.

Вместе с тем следует отметить, что в проводимых исследованиях в основном внимание уделялось общим вопросам применения норм об аренде. Большинство авторов исследовали вопросы, возникающие в связи с коллизией правовых норм. Однако указанные темы до конца разработаны не были, их авторы ограничивались лишь высказываниями относительно возможности применения тех или иных норм к сложившимся арендным отношениям.

Наиболее близки к тематике настоящего исследования диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук Л.Т. Кокоевой «Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений» (Саратов, 2004), диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук А.В. Ерш «Аренда зданий и иных сооружений» (Москва, 2003), А.Г. Дорошковой «Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения» (Рязань, 2002), О.В. Кругловой «Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере» (Самара, 2002), А.А. Садретдинова «Правовое регулирование аренды зданий и сооружений» (Казань, 2002).

Однако с момента написания большинства работ накоплен новый практический опыт и произошло обновление гражданского законодательства.

Поскольку при исследовании вопроса о правовом регулировании аренды помещений были затронуты вопросы, связанные со статусом нежилых помещений как объектов гражданских прав, были изучены и привлечены

7 работы специалистов в этой области; В,А. Лапача, Т.В, Глинщиковой,

Методологической основой диссертационного исследования явились общенаучные методы (историко-логический, системно-аналитический, диалектический, социологический), а также такие специальные методы, как исторический, формально-юридический, структурно-функциональный, эмпирический, в частности сравнение, статистический, эмпирическо-теоретический — аналогия, дедукция.

Теоретическую основу исследования составили монографии, статьи таких представителей науки гражданского права, как Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, О.С. Иоффе, Б.В, Завидов, В.В. Витрянский, МИ. Брагинский, Ю.К. Толстой, ЕЛ, Суханов, О.А. Красавчиков, С.А, Соменова и некоторые другие.

Эмпирической основой исследования послужила опубликованная в печати и собранная автором судебно-арбитражная практика по спорам, возникающим при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды зданий (сооружений).

Научная новизна настоящего исследования заключается в том, что диссертационная работа представляет собой последнее по времени и одно из первых комплексных исследований проблематики аренды зданий (сооружений).

На защиту выносятся следующие положения, отражающие научную новизну проведенного исследования.

1. Нежилые помещения являются объектами, входящими в состав зданий и сооружений- Поэтому аренда нежилых помещений должна регулироваться теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений, поскольку нежилые помещения обладают теми же характеризующими признаками, что и здания: искусственность возведения, индивидуальность, самостоятельность с точки зрения возможности использования по

8 назначению, высокая стоимость. В этой связи нормы 4 гл. 34 Гражданского

кодекса РФ «Аренда зданий и сооружений» следует распространить на

отношения, связанные с арендой нежилых помещений.

Если договор аренды не содержит исчерпывающего перечня индивидуализирующих признаков передаваемого в аренду помещения, но поведение сторон с момента заключения договора свидетельствует о том, что между ними отсутствует спор об объекте аренды, то условие о предмете считается согласованным, а сам договор аренды незаключенным.

Объектом договора аренды зданий или сооружений могут быть только объекты недвижимости, прочно связанные с землей и введенные в установленном порядке в эксплуатацию. Объекты, не завершенные строительством, не являющиеся объектом действующего договора строительного подряда, хотя и представляют собой недвижимость, но предметом договора аренды зданий или сооружений быть не могут,

Соглашение сторон договора аренды здания и сооружения об изменении такого договора, подлежащего государственной регистрации, должно пройти государственную регистрацию только в том случае, если подобным соглашением изменяются содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Для расторжения договора аренды зданий (сооружений) в связи с существенным нарушением его условий достаточно, если такое нарушение влечет возможность наступления убытков в будущем.

Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок более года, равным образом распространяется как на арендодателя, так и на арендатора, необходимо установить срок, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением о государственной регистрации договора. За неисполнение указанного требования целесообразно установить санкцию в виде непризнания договора аренды заключенным.

9 7. Предусмотренная п. 2 ст. 610 ГК РФ возможность одностороннего

отказа от исполнения договора аренды обусловлена особым характером

условия о сроке. Договор аренды, заключенный с указанием срока, не может

быть расторгнут путем одностороннего отказа одной из его сторон от

Проведенное исследование позволило сделать следующие предложения

по совершенствованию действующего законодательства.

1, Изменить название 4 гл.34 Гражданского кодекса РФ «Аренда
зданий и сооружений» на название «Аренда объектов нежилого фонда
(зданий, сооружений, нежилых помещений)».

Указанное изменение на законодательном уровне распространит нормы данного параграфа на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.

2, Поскольку помещения признаны законодателем недвижимым
имуществом, представляется целесообразным дополнить п, 1 ст. 130
Гражданского кодекса РФ и изложить его в следующей редакции:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба для его назначения, в том числе леса, многолетние насаждения, а также сооружения, здания, в том числе изолированные помещения в них».

3, Изложить п. 1 ст. 650 ГК РФ в следующей редакции:

«По договору аренды объектов нежилого фонда арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору объекты нежилого фонда (нежилые помещения, здания и иные сооружения).

Объектом договора аренды нежилого помещения может быть только изолированное помещение, не предназначенное для общего пользования».

4. Для более эффективного применения норм о государственной

регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространить нормы об обязательной государственной регистрации на договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на неопределенный срок и заключенные на срок менее года, возобновленные на тех же условиях на неопределенный срок, немедленно по истечении годичного срока с момента заключения таких договоров.

В этой связи представляется целесообразным добавить п. 2 ст. 651 ПК РФ абз. 2 следующего содержания:

«Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

5. Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания:
«Соглашения об изменении существенных условий или расторжении

договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации».

6. Изложить абз. 2 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:

«С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».

7. Предлагается скорректировать арбитражную практику, согласно
которой срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный
с первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцать
первого) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения
п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году, а сам договор подлежит
государственной регистрации. Согласно императивным нормам

Гражданского кодекса РФ об исчислении сроков в названном случае срок действия договора будет менее года, такой договор аренды здания (сооружения) в государственной регистрации не нуждается.

8, Дополнить ст. 620 Гражданского кодекса РФ абз. 7 следующего содержания:

«Если арендная плата за арендованное имущества внесена арендатором предварительно, арендатор вправе требовать её возвращения, за исключением части, причитающейся арендодателю за пользование имуществом до момента расторжения договора- В случае, если арендованное имущество в нарушение договора арендатору не было предоставлено либо арендатор не мог реально им воспользоваться по вине арендодателя, арендатор вправе потребовать возвращения предварительно внесенной арендной штаты в полном объеме».

Практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные в диссертации, могут быть использованы в законотворческой деятельности в целях устранения выявленных пробелов и недостатков и совершенствования норм гражданского законодательства, в правоприменительной практике при разрешении конкретных споров, связанных с арендой зданий, сооружений и помещений, а также позволят сделать единообразной правоприменительную деятельность судов с точки зрения наиболее эффективного применения норм гражданского права при рассмотрении споров по аренде указанных объектов недвижимости.

Читайте так же:  Судебная практика об отказе в принятии искового заявления

Положения диссертации могут использоваться в качестве теоретической базы для дальнейшего изучения проблем, связанных с арендой зданий (сооружений) и помещений.

Результаты исследования могут быть применены в практике преподавания в юридических вузах, при написании учебных пособий.

Место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества

На третьей ступени возмездные и безвозмездные договоры, направленные на передачу имущества, делятся по такому признаку, как объем передаваемых прав, и формируют соответствующие подгруппы. В частности, возмездные договоры делятся на договоры по возмездной передаче имущества в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление и по возмездной передаче имущества в пользование, Можно продолжить деление договоров каждой из подгрупп на более мелкие типы по иным признаками, например, по признаку недвижимости. По данному признаку последняя группа договоров будет классифицироваться на договоры, направленные на передачу в пользование недвижимости, и на договоры, направленные на передачу в пользование иного имущества. Для того чтобы определить место договора аренды в системе гражданских договоров, следует обратиться к понятию указанного договора. В соответствии со ст. 606 ПС РФ договором аренды (найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Из данного определения видно, что договор аренды по признаку направленности является договором на передачу имущества во временное пользование. Именно передача имущества в пользование составляет предмет обязательства, возникающего из этого договора1. Признак направленности позволяет ограничить договоры аренды от иных обязательств, имеющих с данным договором внешнее сходство, например, от договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Указанный договор относится к договорам на

Существует точка зрения, что указанные договоры имеют сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода). Указанной точки зрения придерживаются М.И.Брагинский, В.В. Витрянский. См,: Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 445, передачу имущества в собственность, на это и направлено основное обязательство, а внесение платы имеет для данного договора вторичное значение. Для договора аренды основной обязанностью является передача имущества во временное владение и пользование, и условие о передаче имущества в собственность начинает действовать только в момент, когда сумма выплаченной арендной платы равна сумме выкупа. До этого момента данный договор будет регулироваться положениями об аренде. В договоре аренды передача имущества во временное пользование уточняется признаком возмездности. Этим обусловлено особенное место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества в пользование. Как правильно отметил Ю.В Романец, гражданское право предназначено главным образом для регулирования возмездных отношений. В этой связи сущность обязательства определенной направленности в наиболее чистом виде проявляется в возмездном договоре. Поэтому институт аренды избран законодателем в качестве базового для регулирования всех обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. «В нем содержатся не только нормы, регламентирующие возмездные отношения по передаче имущества во временное пользование, но и унифицированные правила, обусловленные направленностью обязательства на передачу имущества во временное пользование, независимо от его возмездное или безвозмездности» . Эти унифицированные правила применяются и к договору безвозмездного пользования (ст. 678 ГК РФ).

Поскольку договор аренды относится к договорам, направленным на передачу имущества в пользование, то ему присущи общие признаки, характерные для всех договоров данной группы, К таковым, помимо самого предмета обязательства, относится наличие у лица, передающего имущество, правомочий по его распоряжению, т. е. указанное лицо, как правило,

Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России, М, 2001. С, 329. является либо собственником имущества, либо лицом, управомоченным законом или собственником на передачу имущества. Лицо, принимающее имущество, становится его законным владельцем и получает, как и собственник, вещно-правовую защиту.

Следующая особенность указанной группы договоров, присущая и договору аренды, заключается в том, что они охватывают большой спектр разнообразных правоотношений, что выражается в наличии многочисленных отдельных видов указанных договоров, в отношении которых устанавливается особая регламентация с помощью специальных правил в рамках общего регулирования соответствующих самостоятельных типов договоров. Так, договор аренды насчитывает пять различных видов: прокат, аренда (фрахтование на время) транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Договор аренды можно квалифицировать по способу деления надвое. Данный договор по основанию— встречное предоставление— является возмездным. Арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

По моменту возникновения обязательств договор аренды является консенсуальным, т, е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, и момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, а не о реальном характере договора аренды.

Здания и сооружения как объекты арендных отношений. Проблема правового регулирования нежилых помещений как объекта договора аренды

Здания и сооружения довольно часто выступают объектами гражданско-правовых сделок, в том числе и аренды. Однако универсального определения указанных понятий на нормативном уровне не выработано. Современными цивилистами в учебниках, монографиях, статьях34 затрагивалась проблематика соотношения и разграничения понятий зданий и сооружений» но до конца указанная тема разработана не была.

Так, по мнению А.А. Иванова, различать эти понятия можно, исходя из общеупотребительного значения данных слов: «Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно»35. Такой же точки зрения придерживается Е.Н. Васильева, которая определяет здание как «разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей»36. Под сооружением она предлагает понимать «любой иной, кроме здания, строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический, транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры— железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и т.д.»37. СП. Гришаев считает, что понятие «здание» предполагает наличие капитального сооружения, тесно связанного с землей . А.В. Волынцева в статье «Вопросы частного права и цивилистики»39 идет еще дальше и предлагает ввести такой критерий определения зданий, как наличие конструктивньтх элементов, позволяющих говорить о здании как о целостном объекте. К конструктивным элементам она относит фундамент, пол, стены, перегородки, крышу, отделку и т. п., объединенные единым архитектурным решением.

По мнению В.Н. Литовкина, под зданиями понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие группы: жилые и нежилые с двумя различными правовыми режимами» .

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: колодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения.

И.П. Писков различает здания и сооружения по тому признаку, что «здания могут располагаться только на одном земельном участке, в то время как сооружения могут возводиться на нескольких земельных участках»41.

Что касается определения зданий и сооружений в нормативно-правовых актах, то на законодательном уровне таких определений не дано, а различные источники не раскрывают терминологического содержания указанных понятий в чистом виде. Более того, определение отдельных видов одного из этих понятий производится, как правило, через другое.

Например, в Законе от 21 июля 1997 г. №117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» дается понятие гидротехнического сооружения как платины» здания гидроэлектростанции и других сооружений, А Конвенция о запрещении разработки, производства, накопления и применения химического оружия и о его уничтожении, принятая в Париже 13 января 1993 г,4 и ратифицированная на территории РФ, определяет стандартное здание как любое здание, включая подземные сооружения, построенные в соответствии с распространенными в промышленности стандартами для объектов, не производящих любой химикат, указанный в п. 8 а), і) ст. II Конвенции, или коррозийно-активные химикаты.

Изменение договора аренды зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия

Под изменением договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора,

Е.Е. Миронец определяет изменение договора как волевое действие управомоченных лиц (лица), имеющих целью (непосредственно или косвенно) изменение на будущее время либо с момента, указываемого в соглашениях таких лиц, возникших из договора прав и обязанностей его сторон, либо замену стороны в договоре, и влекущее в соответствующих случаях прекращение дополнительных обязательств .

При изменении договора меняются конкретные его условия, но не модель договора. Иногда стороны уже при заключении договора устанавливают, что в последующем он будет дополнен рядом условий, которые будут являться неотъемлемой частью договора. Обычно это происходит в тех случаях, когда на момент заключения договора у сторон не было ясности относительно какого-либо обстоятельства, влияющего на его исполнение. Поэтому часто употребляют выражение «изменения и дополнения договора». Однако поскольку любые дополнения все-таки изменяют первоначальный текст договора, более правильным представляется употреблять термин «изменения договора», подразумевая любые изменения, в том числе и в виде дополнений, а слово «дополнение» опускать.

Возможность изменять условия договора по соглашению сторон обусловлена принципом свободы договора, состоящего в праве сторон как заключать договор, так и изменять его. Однако для обеспечения стабильности гражданского оборота важно защитить каждую из сторон от произвольного изменения договора другой стороной. В связи с этим общие основания и порядок изменения договора регламентируются законом.

Основания и порядок изменения договора зависят от применения конкретного способа его изменения.

В ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусматриваются два способа изменения договора: по соглашению сторон и посредством обращения стороны в суд с соответствующим иском.

Поскольку гл. 34 ГК РФ, регулирующая арендные отношения, не предусматривает каких-либо особых способов изменения договора аренды, то изменение этого договора происходит общими перечисленными способами, установленными ст, 450 ГК РФ.

В судебной практике не часты случаи изменения договора аренды по соглашению сторон, учитывая, что при указанном способе изменения договора стороны как раз стремятся избежать вмешательства суда» Однако такая практика все-таки существует. Как правило, это те случаи, когда соглашение об изменении договора заключается сторонами в виде мирового соглашения, достигнутого в ходе судебного разбирательства. Такое соглашение подлежит утверждению судом только при условии, что оно не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, В данном случае как раз имеет место ограничение законом права на изменение договора по соглашению сторон.

По общему правилу соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычая делового оборота не вытекает иное. При этом изменения договора в письменной форме могут быть совершены как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. В последнем случае представляется возможным руководствоваться по аналогии нормами ГК РФ, регулирующими порядок заключения договора (ст. 433—443 ГК РФ), с учетом того, что стороны будут не заключать договор, а изменять его.