Кто может подать иск о признании договора купли-продажи недействительным

Обращение в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным

Доброго вам дня».

В Дорогомиловский районный суд г. Москвы

121165, г. Москва ул. ______________________

адрес: г. Москва, _________________________

Сумма иска: ________________ руб.

Сумма госпошлины: __________ руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
О признании сделки недействительной и применений последствий недействительности ничтожной сделки

На основании договора купли-продажи квартиры от __________ г. Истец являлась собственником квартиры по адресу: г. Москва, _________________ ________________. На основании запроса от ________ г. Истец получила Выписку из ЕГРП от ____________ г. № _________________, из которой узнала, что собственником квартиры является _____________________. Согласно с Выпиской право собственности к ___________ перешло на основании договора купли-продажи зарегистрированного __________ г. № ____________________. Вместе с тем Истец не заключала с ___________ договор купли-продажи квартиры, не выдавала ему соответствующих доверенностей, денежных средств по сделке не получала. На основании Выписки из ЕГРП от __________ г. Истцу стало известно, что ___________ продал квартиру _____________ по договору, зарегистрированному от __.__.2012 г. № _________________. Поскольку Истец не давала доверенности ___________ на отчуждение спорной квартиры, то договор купли-продажи квартиры от _________ г. № ______________ является ничтожным, все последующие сделки, а именно договор купли продажи от __._______ г. № ________________ заключенный между ___________ и ___________а А.А. является также ничтожным.

Согласно п. 1ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Истец квартиру, собственником которой она являлась, не продавала, денежных средств от ее продажи не получала, доверенность на ее продажу (распоряжение) не выдавала, квартира выбыла из ее собственности помимо ее воли.

В силу статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Согласно ст.168 Гражданского Кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иные последствия нарушения.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В рассматриваемом споре необходимо применить двустороннюю реституцию — возврат сторонам всего полученного по сделке друг другу.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Таким образом, добросовестность приобретателя не может быть самостоятельным основанием иска о праве собственности, а может быть предметом доказывания по искам об истребовании из чужого незаконного владения имущества, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, по какой-либо возмездной сделке. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от Дата обезличена г. N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

_____________ не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как крайне малый срок между покупкой спорной квартирой ___________ и последующей продажей _______________, а также тот факт, что в квартире на регистрационном учете состоит __________________, давали основание усомниться в правомочиях продавца на отчуждение данной квартиры.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Прошу Суд

  • Признать недействительной (ничтожной) доверенность от Дата обезличена года, выданную от имени ___________ на имя ___________, на право продажи квартиры.
  • Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры _______________ г. № ________________.
  • Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры __.__.2012 г. № ____________, заключенный между ___________ и __________________
  • Применить последствия недействительности ничтожных сделок:
    • Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, __________ за ____________
    • Обязать _________ возвратить недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ___________ собственнику – __________.

Представитель Истца по доверенности ___________/___________/

Необходимо проведение подчерковедческой экспертизы.госпошлина на сумму 100 000 руб — именно по этой цене продан мотоцикл — 3200 руб. + 2% с суммы свыше 100 000 руб.

образец вам дала, свои данные и предмет иска измените.

Надеюсь мой ответ вам поможет, не забудьте оставить свой отзыв за ответ

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Добрый день. Три месяца назад купили квартиру, собственницей была пожилая женщина 75 лет от роду, дееспособна, на учете в ПНД не состояла. Подписали и зарегистрировали договор купли продажи, подписали передаточный акт, она написала собственноручно расписку о получении денежных средств. Но вот ее родственники выписываться из квартиры и покидать ее совсем не спешат, хотя никаких прав на притязания не имеют. Кроме того они еще и хотят подать иск на основании 177 или 178 ст. ГК РФ о признании сделки недействительной. Сама собственница никаких претензий не предъявляет, но под влиянием своего семейства скоро может предъявить. Подскажите, каковы шансы у них на успех, как они могут доказать что продавец был в заблуждении относительно предмета сделки, если она собственноручно все документы подписывала ? Ее доверенной лицо лишь отнес договор на регистрацию и получил его. Может ли вообще экспертиза спустя 3-4 месяца установить в каком она была состоянии была ранее ? Они аргументируют что продавец был пожилого возраста (75 лет) и она инвалид, но она инвалид по ОБЩЕМУ заболеванию, т.е. просто по общему состоянию здоровья, она не имеет психиатрических заболеваний и она дееспособна.

Ответы юристов (2)

Как говорится «хотеть не вредно». Мало ли что они там хотят. Обратиться с иском в суд может любой человек, этого его право, но это вовсе не означает, что суд его удовлетворит. Срок исковой давности для признания сделки недействительной — 1 год с момент начала ее исполнения, это раз. Если с момента заключения договора пройдет год (на момент обращения продавца с иском), то требуйте в суде отказать в удовлетворении исковых требований по причине пропуска истцом срока исковой давности без уважительных причин. Если они сейчас заявят иск, то пусть доказывают, что бабушка была не вменяемая на момент совершения сделки. Судебно-психиатрическую экспертизу за свой счет проводят, которая может дать заключение и о том, отдавала ли она отчет своим действиям в момент совершения сделки. Не переживайте. Шансы на успех у Ваших оппонентов не велики. А относительно регистрации, Вам без промедления необходимо обращаться с исковым заявлением в суд и просить суд признать зарегистрированных утратившими или не приобретшими право пользования жилым помещением (разница в том проживал или не проживал зарегистрированный, если проживал, значит признать утратившим, если не проживал никогда, то не приобретшим), так как собственник новый и право пользования жилым помещением для членов семьи бывшего собственника утрачено. Исключение составляют случаи, когда совместно проживающие с нанимателем члены семьи, иные лица, отказывались от приватизации в его пользу или в пользу иных лиц, участвующих в приватизации. В этом случае они имеют право бессрочного пользования жилым помещением, независимо от смены собственника. И ни один суд не признает их утратившими право пользования, пока они сами не снимутся с рег. учета. Если никогда не проживали и не вселялись, тогда другой разговор.

В нашей практике есть случаи, когда человека сделку придавали недействительной на основании психического заболевания лица, которое не состояло на учёте и причём экспертиза проводилась после его смерти. Также есть случаи, когда человек признавался судом недееспособным после смерти без справок на основании свидетельских показаний и показаний лечащего врача(не психиатров).

Данный вопрос очень тонкий и неоднозначный. Советую вам собирать доказательства и подумать над линией защиты.

Будем рады помочь,

Юридическая компания Legalstor

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как и куда подать иск о признании сделки купли-продажи недействительной(либо ничтожной)? По месту нахождения имущества или по месту проживания нового владельца или продавца?

Должник (физ.лицо), зная о судебном заседании и не являясь на него продаёт недвижимость. Определение суда на арест имущества (дом и земельный участок) датировано 20.12.2012 г., а сделку регистрируют 21.12.2012 г. Затем выходит решение суда о взыскании задолженности и исполнительный лист. Всё передаётся в ФССП, но у должника ничего официально нет. Арест на дом и земельный участок в силе и новый собственник (сожительница должника, что ещё нужно доказать) сделать ничего не может. Как и куда подать иск о признании сделки купли-продажи недействительной(либо ничтожной)? По месту нахождения имущества или по месту проживания нового владельца или продавца?

Читайте так же:  Строительный трудовой кодекс

02 Февраля 2014, 15:24 Андрей, г. Пермь

Ответы юристов (1)

Здравствуйте, Андрей!
Иск подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Иск в суд о признании сделки недействительной купли продажи

В районный суд был подан иск о признании сделки купли-продажи машины недействительной под влиянием обмана и включением ее в раздел имущества. Мною был подписан договор со стороны продавца, мужем со стороны покупателя, чтобы урегулировать раздел имущества (до развода). Позже, когда он перестал платить кредит за машину (это было условием, что машину забирает он), я узнала, что в графу покупатель он вписал свою мать. В рамках суда произведена экспертиза, которой установлено, что подпись покупателя свекрови поддельная (фактически подпись супруга). Свекровь утверждает, что деньги мне отдала. но я с ней договор не подписывала, деньги не получала. Суд отказал в признании сделки недействительной. Есть ли смысл подавать на апеляцию?

Я обратилась в Суд с иском о признании сделки купли-продажи дома недействительной. На предварительную беседу в Суд явился только последний Правообладатель и отчитался перед судьей о правомерности приобретения дома. Судья сразу наложила арест на спорное имущество и назначила заседание суда, но предупредила, что я должна изменить исковое заявление, оно должно быть направлено против других лиц. Значит ли это, что мое новое исковое заявление должно быть направлено на всех предыдущих Правообладателей, кроме последнего?

Определиться с верными исковыми требованиями и числом надлежащих ответчиков не возможно без выяснения всех фактических обстоятельств. По интересующему Вас вопросу следует обратиться на очную консультацию к выбранному Вами юристу (адвокату).

Здравствуйте, ответчиком будет то лицо (сторона по сделке), сделку с которым Вы оспариваете. Но нужно знать подробности и основания оспаривания сделки. опишите подробнее.

Добрый день, оспаривание сделок с недвижимостью очень сложная категория дел. Для того, чтобы помочь Вам нужно знать обстоятельства дела и видеть документы. Без юриста в суд и без наличия оснований для признания сделки недействительной, суд на 99 % в иске откажет.

Могут ли подать иск в суд о признании сделки купли-продажи недействительной третьи лица не участники сделки (например дети продавца)? Сделка прошла 2 года назад. Все это время продавец жил в этой же квартире, так как дети отвернулись от него, покупатели ухаживали за ним. Продавец умер. А когда он умер и они остались без наследства, хотят подать в суд.

Да. в вашем случае дети продавца договор купли-продажи квартиры могут оспорить, так как являются наследниками первой очереди. Если считают что их права наследовать квартиру нарушено

Это их право на обращение в суд. Но какие доводы будут указаны в исковом заявлении и как они будет доказывать- это уже их забота.

Гузель, здравствуйте ! Могу подать . как я понял, Вы не сторонник того, что бы третьи лица в суд обращались ??

В суд подала иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной (есть уголовное дело — мошенничество) и признании права собственности в порядке наследования. У наследодателя есть внук от второй дочери (умерла давно). Срок в 6 месяцев со дня смерти прошел. Внук (на момент смерти наследодателя ему 17 лет, сейчас 18)) обо всем этом не знает. Обязательно ли на суде пояснять про внука. Должен ли внук самостоятельно подать иск о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство по праву представления. Спасибо.

Добрый день, Екатерина! Если суд Вас спросит о других наследниках, то думаю замалчивать о внуке не стоит. Когда он узнает о том, что его права нарушены он может восстановить сроки для обжалования как решения, так и для подачи отдельного иска.

Я подала иск в суд о признании сделки купли-продажи авто недействительным. Но в процессе я убедилась, что судья помогает ответчику. Т.е. приобщает к материалам дела фальсифицированные справки, не дает мне возможности сделать запрос о подлинности всех документов, которые ответчик приобщил к материалам дела. На одном судебном заседании судья сказала, что я все доказала, а на следующем заседании заявила мне, что я ничего не доказала. Тогда я подала заявление в милицию о мошенничестве ответчика. И мне пришел ответ из милиции, что милиция проводит проверку по моему заявлению.

Могу ли я приостановить процесс в суде по причине того, что я подала заявление в милицию?
Заранее спасибо.

Ольга, Ваше убеждение строится на Вашей юридической неграмотности. В каждом деле есть значимые для разрешения этого дела обстоятельства. которые стороны должны доказывать. Что касается фальсификации доказательств, то в ГПК есть специальная статья, в соотв. с которой вы имеете возможность заявить суду о подложности доказательств. До вынесения решения судья не имеет права высказывать свое мнение по существу вопроса. Он просто собирает (приобщает) воедино все предост. доказательства, затем их оценивает в совокупности и выносит решение. Приостановить рассмотрение дела не удастся, так как УД еще не возбуждено и не рассматривается. Чтобы не метаться по разным инстнациям, Вам лучше обратиться к специалисту-юристу, который будет професионально представлять Ваши интересы.

Мировой судья отказал мне в иске о признании сделки купли-продажи недействительной. Я подала аппеляционную жалобу. Федеральный судья мне отказал в удовлетворении. В какие инстанции я могу подавать надзорную жалобу? Жалобу должна подавать на решение мирового судьи или на аппеляционное решение? Заранее спасибо.

Надзорную жалобу Вам нужно подать в президиум Псковского областного суда. Апелляционного решения, судя по Вашему вопросу, районный суд не выносил, а вынес определение. Обжалуйте и то, и другое в одной жалобе, приложите заверенные копии решения и определения.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Признание сделки недействительной: основания для признания

Признание сделки недействительной – процесс достаточно длительный и сложный. Он может включать в себя подачу иска в суд, подачу отзыва на исковое заявление о признании сделки недействительной и многих других процессуальных документов, а также стадию исполнения принятого решения. Для того, чтобы получить желаемый результат, инициатору расторжения договорных отношений необходимо придерживаться некоторых правил.

Основания для подачи иска о признании сделки недействительной

В связи с потенциально серьёзными последствиями признания сделки недействительной закон устанавливает конкретные предпосылки для такого действия. Правоведы классифицируют понятие недействительности сделки в зависимости от оснований и процедуры признания договора недействительным.

Выделяют ничтожные сделки – договоры, которые являются такими в силу своей правовой природы и не требуют признания их недействительными судом. Также выделяют оспоримые сделки – договоры, для признания недействительными которых стороне правоотношений необходимо обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Таким образом, ничтожная сделка является таковой уже по своей природе, в то время как сделка оспоримая требует доказательств своей недействительности.

На практике часто возникают вопросы, можно ли признать сделку недействительной по нескольким основаниям и можно ли признать ничтожную сделку недействительной в суде. Сторона договора может подать в суд иск о признании договора недействительным. Гражданин без юридического образования может не разбираться в нюансах недействительности договоров и имеет право на подачу такого иска. Он имеет право подать иск о признании договора ничтожным. Если суд установит наличие фактов, которые ведут к ничтожности договора, он просто закрепит за ним статус недействительного , а не предоставит его сделке. Таким образом, суд выполняет правозакрепляющую, а не правоустанавливающую функцию.

К ничтожности сделки. Согласно закону, существуют такие основания для признания сделки ничтожной:

  • заключение договора на основаниях и при обстоятельствах, которые противоречат принципам нравственности и правопорядка;
  • заключение мнимой (фиктивной) сделки;
  • заключение притворной сделки;
  • подписание договора малолетними лицами;
  • совершение сделки недееспособным лицом;
  • договор, подписанный с нарушениями требований законодательства о его форме.

Разъяснения требуют понятия мнимой и притворной сделки. Притворной называется сделка, которая была заключена для сокрытия другого, реального, договора. Примером такой сделки является оформление купли-продажи квартиры через договор дарения. На практике это часто совершается в связи с большой разницей в оплате нотариальных услуг. Мнимая же сделка не вызывает никаких правовых последствий, однако имитирует их (создаёт видимость их наличия). Хорошим примером мнимой сделки является заключение договора дарения с целью недопущения ареста имущества.

Недееспособным лицом гражданин может быть признан исключительно судом. Дееспособность по сделкам, которые подлежат нотариальному заверению, устанавливает нотариусом. Если относительно такой сделки подаётся иск о признании её недействительной, традиционно нотариус привлекается в судебный процесс в качестве третьей стороны без самостоятельных требований.

Иск о признании сделки ничтожной может быть подан на любом из указанных оснований при условии наличия надлежащих доказательств (они также должны быть допустимыми и отвечать другим требованиям к доказательствам).

Оспоримыми являются сделки, которые заключены:

  • под влиянием обмана, насилия, угроз.

Как и в случае со сделкой ничтожной, стороны обязаны будут доказать в судебном заседании наличие всех обстоятельств, на которые ссылаются.

Подача иска и судебный процесс

В целом, процесс подачи искового заявления о признании договора недействительным не отличается от общего процесса подачи иска. Срок исковой давности по оспоримым сделкам – общий. Он составляет 3 года, начиная с того момента, как истец узнал о нарушении своего права. В случае с признанием договора недействительным таким может считаться момент, в который истец узнал о наличии обстоятельств для подачи иска. Если срок исковой давности пропущен, то суд может применить его по заявлению ответчика и вынести решение об отказе в удовлетворении иска. Если такое требование ответчиком не заявлено, суд не вправе применять исковую давность по собственно инициативе.

Читайте так же:  Фмс севастополь госпошлина

Исковое заявление о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, как и о признании её недействительной на других основаниях, должно отвечать некоторым требованиям. Обязательная форма такого заявления – письменная. Лучше, если оно будет структурно состоять из нескольких частей:

  • вступительная (наименования ответчика и истца, суда, название заявления);
  • описательная (истец должен выложить обстоятельства дела, в том числе и те, которые ведут к недействительности договора)4
  • просительная (должна содержать прошение о признании договора недействительным, взыскание ущерба и т.д.).

Образец иска о признании сделки недействительной и применении последствий можно сегодня найти на самых разных интернет-порталах или получить при обращении к специалисту. Истец при подаче иска должен оплатить государственную пошлину в размере, установленном законом, и прикрепить квитанцию об оплате такой пошлины к заявлению (причём исключительно оригинал). Также к заявлению нужно прикрепить все доказательства по делу. После получения искового заявления суд открывает судебное производство и вызывает стороны в судебное заседание.

Для защиты своих прав ответчик может подать отзыв на иск о признании сделки недействительной. в таком отзыве традиционно отображаются все возражения ответчика по поводу правоотношений с истцом. В случае наличия третьей стороны в деле она также имеет право на подачу своих письменных или устных пояснений.

Традиционно истцом по такому делу выступает сторона договора. Однако закон допускает признание сделки недействительной третьим лицом (по его исковому заявлению). Основанием для подачи такого иска является нарушение прав третьего лица выполнением этой сделки. В таком случае, истец должен качественно обосновать свои требования и привести надлежащие доказательства.

На практике достаточно часто процессуальной формой подобного искового заявления является встречное исковое заявление о признании договора недействительным. Такой иск может быть подан в рамках другого гражданского процесса. Чаще всего это процесс о взыскании задолженности, возмещении убытков. Его инициатором выступает контрагент по договору. В качестве третьего лица в таком процессе может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Таким субъектом также может быть кредитор. В таком случае он подаёт заявление о признании сделки должника недействительной.

Таким образом, для того, чтобы признать сделку недействительной, стороне необходимо выполнить несколько простых шагов:

  • получить образец искового заявления в суд о признании сделки недействительной и выложить в нём все обстоятельства, которые являются существенными по делу;
  • подать заявление в суд;
  • защитить свои права в судебном процессе и получить решение по делу.

В случае подачи встречного иска о признании договора недействительным стороны могут получить решение по сути первичного иска (каким он был – о взыскании задолженности, обязательству к совершению действий или др.) и по сути иска встречного. После того, как решение суда вступит в законную силу, стороны избавляются от всех обязательств по недействительному договору, кроме тех. Которые прямо следуют из его недействительности.

Практические нюансы вопроса

Множество сделок, согласно законодательству, требуют обязательного заверения у нотариуса. При заключении договора нотариус обязан проверить правомочность сторон, их право на заключение договора и только тогда удостоверить сделку. Часто во время судебных процессов по признанию договора недействительным возникает вопрос касательно правомерности действий нотариуса при заверении договора. Стороны имеют право поднимать вопрос об ответственности нотариуса за признание судом сделки недействительной. В таком случае, нотариус привлекается в процесс в качестве третьей стороны. Вопрос о его ответственности рассматривается судом и при необходимости предаётся уполномоченным органам.

Исковое заявление в арбитражный суд о признании договора недействительным также может подаваться не непосредственно стороной договора, а её законным представителям. Одним из наиболее распространённых требований в подобных исках является требование о реституции – возвращению сторон к тому материальному положению, которое существовало до момента заключения сделки. При этом все средства и всё имущество, полученное по договору, возвращаются сторонами друг другу. На практике в условиях, когда сделка считается недействительной, возвратить денежные средства и имущество достаточно сложно, а если это ещё сопряжено и с возмещением ущерба – и того сложнее.

Суммируя, необходимо заметить, что перед подачей иска в арбитражный суд истец должен помнить о двух вещах – наличии оснований для подачи такого иска и сроке для признания сделки недействительной (его пропуске). Судебная практика признания договора недействительным достаточно широка и, при необходимости, разобраться в её перипетиях не так сложно.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (Откроется в новой вкладке.»>§2 Главы 9 ГК РФ – Недействительность сделок).

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

  • Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (Откроется в новой вкладке.»>п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
  • Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (Откроется в новой вкладке.»>ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
  • Сделки, заключенные с Откроется в новой вкладке.»>недееспособными лицами (Откроется в новой вкладке.»>ст .171 ГК РФ).
  • Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
  • Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (Откроется в новой вкладке.»>ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
  • Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (Откроется в новой вкладке.»>ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
  • Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (Откроется в новой вкладке.»>ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный Откроется в новой вкладке.»>срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

Читайте так же:  Двойное гражданство плюсы

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

  • Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (Откроется в новой вкладке.»>ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная Откроется в новой вкладке.»>по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.
  • Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.
  • Сделка совершена лицом, Откроется в новой вкладке.»>ограниченным судом в дееспособности (Откроется в новой вкладке.»>ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.
  • Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (Откроется в новой вкладке.»>ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).
  • Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (Откроется в новой вкладке.»>ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.
  • Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (Откроется в новой вкладке.»>ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

  • — на Откроется в новой вкладке.»>приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
  • — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);
  • — в результате сделки оказались нарушенными Откроется в новой вкладке.»>права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие Откроется в новой вкладке.»>применения материнского капитала;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на Откроется в новой вкладке.»>консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия Откроется в новой вкладке.»>добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались Откроется в новой вкладке.»>права третьих лиц (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса.

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (Откроется в новой вкладке.»>ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной, все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».

В случае с квартирой – р ешение суда будет основанием для Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи.

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).

Расторгнуть же сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Откроется в новой вкладке.»>Главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (Откроется в новой вкладке.»>п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в Откроется в новой вкладке.»>ст. 450 ГК РФ.

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор, если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками – Покупатель имеет право расторгнуть Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (ДДУ), который он заключил с Откроется в новой вкладке.»>Девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю – это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например – до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по Откроется в новой вкладке.»>Передаточному Акту.

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств – см. выше).

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай Откроется в новой вкладке.»>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай Откроется в новой вкладке.»>Глоссарий Риэлтора), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса – вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки.

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью Откроется в новой вкладке.»>квалифицированного юриста.

Каждое слово в договоре, и каждая фраза – имеют значение (т.е. юридические последствия). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя) может учесть и грамотно составить только юрист или Откроется в новой вкладке.»>Нотариус.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).