Жилищное право аренда договор

11.5. Договор аренды жилого помещения

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендода­тель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимате­лю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собствен­нику или уполномоченному им лицу (органу). Право арендования жи­лых и нежилых помещений в жилищной сфере принадлежит гражда­нам и юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые до­ма, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в аренду служеб­ные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к го­сударственному и муниципальному жилищному фондам.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются до­говором аренды жилого помещения. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные догово­ром, но не чаще раза в год. Размер арендной платы подлежит досроч-

ному пересмотру по требованию одной’из сторон в случае изменения установленных цен и тарифов на коммунальные услуги.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственность, ухудшилось качество арендованного жилого помещения или нару­шились его права, предусмотренные договором.

Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним и включенные в договор аренды жилого помещения, пользуются по­мещением наравне с арендатором и несут равные с ним обязанно­сти. Если указанные граждане перестали быть членами семьи арен­датора, они сохраняют права и обязанности по пользованию жилым помещением до окончания срока аренды, указанного в договоре.

Арендатор вправе вселить в арендованное жилое помещение супру­га, детей, родителей и других лиц, включив их в договор аренды жи­лого помещения, получив на это письменное согласие всех совер­шеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения. На вселение несовершеннолетних детей согласие чле­нов семьи не требуется.

Юридическое лицо (арендатор) вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, все­ленными в жилое помещение, юридическое лицо (арендатор) заклю­чает соответствующий договор найма жилого помещения (субарен­ды) на срок, не превышающий установленного договором аренды.

Если лица, вселенные в жилое помещение юридическим лицом (арендатором), расторгнут с ним трудовые соглашения, они теряют права на пользование жилым помещением, если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного аренда­тора. Арендатор вправе в таком случае перезаключить договор суб­аренды с этим членом семьи. Лица, вселенные в жилое помещение арендатором (юридическим лицом)> самостоятельного права на это помещение не имеют.

Арендатор (юридическое лицо) не вправе вселять в арендуемые жилые помещения работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться будет приходиться менее установлен­ной Жилищным кодексом Российской Федерации нормы предос­тавления площади жилого помещения. Договор аренды жилого по­мещения сохраняет действие при временном отсутствии, если иное не установлено договором.

Изменение договора аренды жилого помещения возможно по соглаше­нию сторон в следующих случаях: существенного нарушения условий договора другой стороной; существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения про­изводится при соблюдении следующих условий. Арендатор с согласия членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения, а также арендатор (юридическое лицо) вправе расторгнуть договор, пре-

дупредив об этом арендодателя за три месяца. При расторжении договора аренды без такого предупреждения арендатор обязан вы­платить арендную плату за три месяца вперед. Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное помещение в надлежащем со­стоянии с учетом нормального износа.

Если арендатор расторгает договор аренды жилого помещения без согласия членов семьи, права и обязанности арендатора переходят к одному из совершеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды, а при их отсутствии либо отказе принять на себя права и обя­занности арендатора — к одному из членов семьи, проживающих в помещении, с последующим переоформлением договора аренды на нового арендатора.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды жилого помеще­ния в следующих случаях.

систематического неисполнения арендатором условий договора

аренды, использования арендованного помещения и имущества не по

систематического невнесения арендной штаты;

совершения арендатором или членами его семьи, а также лица­

ми, вселенными в жилое помещение арендатором (юридическим ли­

цом), действий, нанесших значительный вред арендованному помеще­

нию или имуществу;

других действий арендатора или членов его семьи, а также лиц,

вселенных в жилое помещение арендатором (юридическим лицом),

наносящих ущерб арендодателю.

Договор аренды жилого помещения может быть продлен на основе согласия сторон. При этом заключается новый договор аренды жилого помещения.

Договором аренды может быть установлено право арендатора вы­купить арендованное помещение. Порядок и условия выкупа арендо­ванных жилых помещений в домах государственного и муниципаль­ного жилищного фондов определяются нормативными актами орга­нов государственной власти субъектов российской Федерации и ор­ганов местного самоуправления. Порядок и условия выкупа арендо­ванного жилого помещения, относящегося к иному жилищному фон­ду, определяются в договоре аренды либо дополнительным соглаше­нием сторон.

Арендатор с письменного согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору аренды жилое помещение, если иное не предусмотрено договором. Лица, проживающие в жилом по­мещении арендатора на основании договора субаренды, самостоя­тельного права на это жилое помещение не имеют.

Сдача жилого помещения в субаренду не допускается в случаях.

1) если в результате вселения субарендатора размер жилой пло­щади, приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше установленной нормы предоставления площади жилого помещения;

без согласия всех совершеннолетних членов семьи, прожи­

вающих в данном жилом помещении;

если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами

в других случаях, предусмотренных законодательными и нор­

мативными актами органов государственной власти и органов ме­

Права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения

Арендодатель обязан:

  • предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению жилого помещения;
  • производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения, если иное не предусмотрено законом или договором аренды в установленный или в разумный срок;
  • отвечать за недостатки сданного в аренду жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Это не относится к недостаткам, оговоренных договором аренды или известных заранее арендатору либо тех, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче помещения в аренду.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды судом (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), когда арендатор:

  • пользуется жилым помещением с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает помещение;
  • более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это является его обязанностью.

Арендатор обязан:

  • пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества;
  • поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;
  • при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор вправе:

  • при обнаружении серьезных недостатков жилого помещения:
    • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение указанных недостатков;
    • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
    • потребовать досрочного расторжения договора.
  • при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта:
    • произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
    • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
    • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
  • с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), безвозмездное пользование и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
  • заключить договор аренды на новый срок (преимущественное право аренды перед третьими лицами при прочих равных условиях в ситуации, когда арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора).
  • требовать досрочного расторжение договора в случаях, когда:
    • арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование либо создает препятствия к его использованию в соответствии с условиями договора;
    • переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им неуказанные в договоре недостатки;
    • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт жилого помещения в установленные сроки;
    • жилое помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Аренда жилого помещения

Понятие аренда идентично понятию наем жилого помещения, разница состоит в применения определения аренды к помещениям частного жилищного фонда. Аренда жилого помещения – это его возмездная передача во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, определенный договором между сторонами. Отношения, возникающие по поводу аренды жилого помещения, регулируются гл. 34 ГК РФ. Законом предусмотрено заключение договора аренды недвижимого имущества, которым является жилое помещение, в письменной форме, если срок действия договора превышает 12 месяцев. Такой договор подлежит государственной регистрации.

Читайте так же:  Трудовой договор с продавцом в магазине

Договор аренды жилого помещения должен содержать ряд существенных условий, необходимых для рассмотрения данного договора заключенным; последствием невключения в договор аренды указанных условий является признание его недействительным.

Существенные условия договоры аренды жилого помещения.

Объект аренды – данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, такие как полный адрес, площадь помещения.

Цель использования объекта аренды – для жилых помещений установлено возможной их использования только по прямому назначению для проживания граждан. Использование арендатором жилого помещения не по назначению является достаточным основанием для расторжения договора аренды и требования арендодателя о возмещении ему причиненных убытков. Договором аренды должен быть определен механизм субаренды (наднайма) данного жилого помещения. При отсутствии в договоре этих данных, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду.

Срок договора аренды – определяется по соглашению сторон и вносится в договор. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (или иной срок, определенный договором).

Размер арендной платы – размер платы за пользование имуществом. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечисленные виды арендной платы могут сочетаться, возможно применение иных видов и форм. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.

Жилищное право аренда договор

5. Договор аренды жилого помещения

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или временное пользование. Основным документом по аренде жилья является договор аренды между арендатором и арендодателем. Размер арендуемой площади законом не ограничивается.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или управомоченному органу управления собственника. Право арендовать жилое помещение принадлежит юридическому лицу. В практике закрепилось правило определять договор, по которому жилое помещение передается за плату гражданину, как договор коммерческого найма. Не подлежат передаче в аренду жилые помещения в домах государственных и муниципальных жилищных фондов, предназначенные для удовлетворения потребности граждан в служебном жилье, и комнаты в коммунальных квартирах.

Размер, сроки и условия внесения арендной платы определяются сторонами в договоре. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.

Арендатор – юридическое лицо вправе вселить в арендуемое помещение своих работников и членов их семей. С этими лицами арендатор заключает договор коммерческого найма. Лица, вселенные в жилое помещение арендатором, не имеют самостоятельного права пользования жилым помещением.

Арендатор не имеет праа вселять в жилое помещение своих работников, если не соблюдаются нормы предоставления жилья на одного человека.

Изменение договора аренды жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также в случае существенного нарушения договора одной из сторон, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится следующим образом. Арендатор вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за месяц. Арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Арендодатель вправе расторгнуть договор в случаях, если:

1) арендатор систематически не исполняет условия договора и использует жилое помещение не по назначению;

2) систематически не вносится арендная плата;

3) арендатор или наниматели наносят значительный вред арендованному помещению.

Договором аренды могут устанавливаться дополнительные условия, например право арендатора выкупить арендуемое помещение, право сдачи жилого помещения в субаренду.

Сдача жилого помещения в субаренду не допускается, если нарушаются нормы предоставления жилого помещения, а также если не достигнуто согласие всех лиц, у которых есть права на данное жилое помещение.

Договор аренды жилого помещения

(Селиванова Е. С.) («Нотариус», 2013, N 6) Текст документа

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

——————————— Selivanova E. S. Premises lease contract.

Селиванова Евгения Сергеевна, доцент кафедры гражданского права Южного федерального университета, кандидат юридических наук, доцент.

В статье на основе анализа истории формирования института договора аренды жилого помещения в законодательстве России, положений действующего ГК РФ делается вывод о том, что наметившаяся в нормативных правовых актах, определяющих жилищную политику страны, тенденция к сближению договора аренды жилого помещения и договора найма жилого помещения может привести к расформированию сложившейся за последние двадцать лет системы удовлетворения потребности граждан в жилье посредством предоставления его по договору найма жилого помещения, что потребует внесения существенных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации.

Ключевые слова: договор аренды жилого помещения, договор найма жилого помещения, договор коммерческого найма жилого помещения, наемный (арендный) дом, жилое помещение.

In the article based on the analysis of the history of the institute of the premises lease formation in Russian legislation and provisions of the current Civil Code, it is made a conclusion that the tendency in the documents defining the housing policy of the country, the trend towards convergence of the lease of premises and the tenancy agreement could lead to the dissolution of the evolved over the last twenty years system of meeting the citizens’ needs for housing through the provision of housing in his tenancy agreement, which will require significant amendments to the Civil Code of the Russian Federation and the Housing Code of the Russian Federation.

Key words: premises lease contract, premises rent contract, premises commercial rent contract, rent (tenancy) house, premises.

Одним из оснований владения и (или) пользования чужим жилым помещением является договор аренды жилого помещения, возможность заключения которого предусмотрена в п. 2 ст. 671 ГК РФ. Впервые в российском законодательстве упоминание о договоре аренды жилого помещения появилось в ЖК РСФСР в редакции Закона РСФСР от 6 июля 1991 г. N 1552-1 . В статье 10 ЖК РСФСР указывалось, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. В текст главы 6 раздела III ЖК РСФСР были включены статьи, упоминавшие о договоре аренды. Однако дополнение статей ЖК РСФСР положениями о договоре аренды жилого помещения не привело к сущностным изменениям в отношениях между наймодателями — собственниками домов и квартир — и нанимателями, поскольку данный договор порождал отношения, ничем не отличающиеся от договора найма жилых помещений в индивидуальном жилищном фонде. Так, общие правила как для одного, так и для другого договора были сформулированы в ст. 131 ЖК РСФСР «Сдача внаем, аренду жилых помещений в домах, квартирах, принадлежащих гражданам», в ст. 133 ЖК РСФСР «Права членов семьи нанимателя, арендатора» и т. д. В разные законодательные коридоры договор найма жилого помещения и договор аренды жилого помещения в современной России были разведены в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» , согласно ст. 17 которого собственники жилищного фонда приобрели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Таким образом, в отличие от ЖК РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривал возможность предоставления жилого помещения по договору аренды не только физическим, но и юридическим лицам. Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником либо управомоченным собственником лицом. Однако механизм действия договора аренды ни в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ни в других нормативных правовых актах в достаточной степени разработан не был. Предусмотрев возможность предоставления жилья по договору аренды в тот период, законодатель признал его товаром, способным к свободному эквивалентному обмену. Однако отношение к жилью, находящемуся в государственной собственности, муниципальной собственности как благу, т. е. преобладание его потребительской функции, было сохранено и при регулировании арендных отношений. Так, цена договора устанавливалась в публичных видах жилищного фонда не по соглашению сторон, а Правительством РФ и правительствами республик в составе РФ, органами государственного управления краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, местной администрацией (ст. 18 Закона РФ «Об основах…»). Арендатору предоставлялось право обмена занимаемого жилого помещения, независимо от согласия его собственника (ст. 20 Закона РФ «Об основах…»). Арендатор подлежал выселению при невыполнении обязательств по оплате жилья и коммунальных услуг в течение 6 месяцев с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям (ст. 18 Закона РФ «Об основах…»). Это означает, что были сохранены некоторые правила, по которым действуют стороны договора социального найма жилого помещения. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. Постатейный комментарий к основным законам: Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; Жилищному кодексу РСФСР; Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации А. А. Титова (под ред. В. Б. Исакова) включен в информационный банк согласно публикации — Юрайт-Издат, 2003 (4-е издание, исправленное). —————————————————————— Титов А. А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В. Б. Исаков. М., 1999. С. 97. Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

Читайте так же:  Перечень документов налоговый вычет за обучение

Можно сделать и другой вывод: законодатель различил договор аренды жилого помещения, заключаемый в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах, и договор аренды жилого помещения, заключаемый в частном жилищном фонде. В таком виде договор аренды просуществовал до вступления в действие части второй ГК РФ 1996 г. Гражданский кодекс Российской Федерации 1996 г. выделяет два самостоятельных правовых института: аренду (имущественный наем) (глава 34) и наем жилого помещения (глава 35). В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать только юридическое лицо, которое, в свою очередь, может предоставлять жилое помещение по договору физическому лицу для удовлетворения его потребности в жилье. Поскольку жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ), а юридическое лицо в силу своей природы неспособно пользоваться жилым помещением по назначению, то договор аренды жилого помещения предполагает наличие иного договора, на основании которого юридическое лицо предоставляет жилое помещение для проживания гражданам. В данном случае возникает своеобразный правовой симбиоз договора аренды жилого помещения и договоров, на основании которых жилые помещения предоставляются в пользование гражданам, как правило, основным среди которых выступает договор найма жилого помещения. Основными причинами разграничения институтов найма жилого помещения и аренды жилого помещения являются, во-первых, принцип потребительского использования жилья, который стал основой регулирования наемных отношений в российском законодательстве, что нашло закрепление и в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной статье, основной целью, преследуемой нанимателем при заключении договора найма жилого помещения, является пользование им, т. е. проживание в жилом помещении. Договор же аренды предоставляет арендатору право не только удовлетворять непосредственно свою потребность в данном имуществе, но пользоваться всеми «производительными качествами» нанятого имущества с присвоением полученных плодов, продукции и доходов, получать имущество во временное владение (ст. 606 ГК РФ). Во-вторых, выделение в качестве самостоятельного договора жилищного найма связано также с природой предмета правоотношения по пользованию чужим жилым помещением. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Удовлетворение жилищной потребности как можно большего числа граждан — это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество. Поэтому регулирование отношений, в частности, связанных с пользованием гражданами чужим жилым помещением, осуществляется законодателем путем учета не только личных интересов наймодателей и нанимателей жилья, но и общественных интересов, которые проявляются в создании условий стабильности пользования жильем нанимателем, его защиты от произвола наймодателя, сохранности жилищного фонда и др. Для реализации социальной роли жилья в обществе и его функционального назначения государство значительно увеличивает объем публично-правовых ограничений наймодателя жилья, что находит закрепление в главе 35 ГК РФ . ——————————— Селиванова Е. С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // Жилищное право. 2008. N 3. С. 21.

Гражданский кодекс внес ряд существенных коррективов в регулирование наемных жилищных отношений. Структура и редакция норм главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» позволяют сделать вывод, что законодатель различает две разновидности договора найма жилого помещения. Одна из них имеет легальное определение — «договор социального найма» (ст. 672 ГК РФ), другая законодательного обозначения не имеет. Однако сущность последней позволяет назвать ее договором коммерческого найма жилого помещения. Выполняя, как и договор социального найма, функцию потребительского использования жилья, договор коммерческого найма для собственников жилых помещений создает возможность удовлетворения их коммерческого интереса. На наш взгляд, некорректно отождествлять договор найма жилого помещения, закрепленный в главе 35 ГК РФ, только с договором коммерческого найма жилого помещения . Договор коммерческого найма жилого помещения также не является синонимом понятия «коммерческая аренда жилья». Во-первых, необходимо учитывать различия в субъектном составе названных договоров. Во-вторых, договор аренды жилого помещения предоставляет арендатору право не только удовлетворять непосредственно свою потребность в данном имуществе, но и пользоваться всеми «производительными качествами» нанятого имущества с присвоением полученных плодов, продукции и доходов. Согласно ст. 671 ГК РФ, основной целью, преследуемой нанимателем при заключении договора найма жилого помещения, является пользование им, т. е. проживание в жилом помещении. ——————————— Селиванова Е. С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право. 2011. N 6. С. 40.

Следует обратить внимание на то, что в нормативных правовых актах, определяющих жилищную политику государства, как правило, понятие «аренда жилого помещения» рассматривается как синоним понятия «коммерческий наем жилого помещения» или «наем жилого помещения, не относящийся к договору социального найма жилого помещения». Так, в программных документах, определяющих жилищную политику Российской Федерации, в качестве основных механизмов решения жилищной проблемы граждан с невысокими доходами назван договор найма жилого помещения и развитие рынка доступного арендного жилья . ——————————— Государственная целевая программа «Жилище на 2010 — 2015 годы»: утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 дек. 2010 г. N 1050 // СЗ РФ. 2011. N 5. Ст. 739; Концепция долгосрочного социально-экономического развития России до 2020 года: утв. распоряжением Правительства РФ от 17 нояб. 2008 г. N 1662-р // СЗ РФ. 2008. N 47. Ст. 5489; Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2012. N 19. Ст. 2337; распоряжение Правительства РФ от 29 авг. 2012 г. N 1556-р «Об утверждении Перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // СЗ РФ. 2012. N 36. Ст. 4971.

В проекте ФЗ N 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений» предлагается внедрить в законодательство институт наемного (арендного) дома, под которым предлагается понимать многоквартирный дом, который принадлежит (все помещения в котором принадлежат) на праве собственности одному лицу, и все квартиры в котором предоставляются собственником, иным правообладателем такого дома (всех помещений в таком доме) или управомоченным ими лицом гражданам для проживания по одному виду договора из указанных в ч. 4 ст. 19.1 ЖК РФ. ——————————— Список законопроектов. ВерсияПроф // СПС «КонсультантПлюс».

В законопроекте следовало бы уделить внимание регламентации договора аренды жилого помещения, арендатором в котором, в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ, может выступать только юридическое лицо. Особой регламентации требует договор аренды жилого помещения арендатором, в качестве которого выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления. Действующее российское законодательство не содержит норм, регулирующих специфическую сферу арендных отношений с участием государства и муниципалитетов в качестве арендаторов . В то же время, учитывая дефицит жилищного фонда публичных форм собственности, аренда жилых помещений у их собственников органами государственной власти и органами местного самоуправления с целью их дальнейшего предоставления по договору найма жилого помещений могла бы помочь в решении жилищной проблемы граждан с невысокими доходами. Такая возможность заложена в п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. ——————————— Сергачева О. А. Аренда имущества для обеспечения государственных и муниципальных нужд в свете законодательства Италии и России // Юрист. 2013. N 14. С. 27.

Читайте так же:  Гражданство ppt

Анализ нормативных правовых актов, определяющих государственную жилищную политику, позволяет прийти к выводу, что под рынком доступной аренды жилья понимается, как правило, рынок жилья, предоставляемого по договору найма жилого помещения гражданам за доступную плату. Однако корректнее, учитывая действующее законодательство, говорить о рынке доступной аренды жилья как о совокупности жилых помещений, предоставляемых юридическим лицам по договору аренды с целью дальнейшей их сдачи по договору найма жилого помещения (по договору безвозмездного пользования жилым помещением). Для того чтобы стоимость найма в арендованных юридическими лицами помещениях была доступной для граждан с невысоким уровнем доходов, можно рассмотреть вопрос о предоставлении налоговых и иных льгот и преференций таким юридическим лицам-наймодателям. Проект ФЗ N 197376-6 предусматривает, наряду с договором социального найма жилого помещения, договором найма жилого помещения, договором найма специализированного жилого помещения, еще и договор некоммерческого найма жилого помещения. В наемных (арендных) домах жилые помещения могут предоставляться на основании всех перечисленных видов договоров найма жилого помещения. Основная цель формирования института наемного (арендного) дома состоит в обеспечении жилыми помещениями всех нуждающихся в них граждан с разным уровнем доходов, как правило, с невысокими доходами. В начале XXI в. была сделана попытка внедрить в законодательство институт доходного дома, а затем — бездоходного дома. Предполагаем, что идея института наемного (арендного) дома — это прошедшая эволюцию идея о доходном, а затем бездоходном домах , а также возврат к существовавшей в советское время системе формирования, содержания и управления государственного жилищного фонда, жилые помещения которого предоставлялись по договору найма жилого помещения. ——————————— Постановление Правительства г. Москвы от 25 дек. 2007 г. N 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 5; Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма: утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 5 авг. 2008 г. N 798-пп [Электронный ресурс]. URL://housing. mos. ru.

Думается, что термины «доступное арендное жилье», «институт наемного (арендного) многоквартирного дома» требуют серьезной доработки. В настоящее время они не вписываются в уже сложившуюся в законодательстве систему институтов договора найма жилого помещения: социального и коммерческого, договора аренды жилого помещения, института многоквартирного дома. Представляется, что особое внимание законодателю следовало бы уделить разработке института договора аренды жилого помещения как в частном жилищном фонде, так и когда арендатором является орган государственной власти и орган местного самоуправления. Тем более, что как способ обеспечения государственных и муниципальных нужд аренда имущества уже включена в нормы специального нормативного правового акта . ——————————— Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»: принят в третьем чтении Государственной Думой РФ // Официальный сайт Государственной Думы РФ.

Анализ нормативных правовых актов, определяющих жилищную политику страны, и законопроектов, направленных на формирование системы доступного жилья, позволяет прийти к выводу, что наметилась тенденция к сближению правовых целей договора найма жилого помещения и договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения также может стать эффективным способом решения жилищного вопроса граждан с невысокими доходами. Пересмотр роли договора аренды жилого помещения в системе механизмов удовлетворения потребности граждан в жилье может привести к расформированию сложившейся за последние двадцать лет системы обеспечения жильем нуждающихся в нем граждан. Это может потребовать внесения существенных изменений в гражданское и жилищное законодательство в части регулирования договора аренды жилого помещения и договора найма жилого помещения.

1. Государственная целевая программа «Жилище на 2011 — 2015 годы»: утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 дек. 2010 г. N 1050 // СЗ РФ. 2011. N 5. Ст. 739. 2. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99. 3. Концепция долгосрочного социально-экономического развития России до 2020 года: утв. распоряжением Правительства РФ от 17 нояб. 2008 г. N 1662-р // СЗ РФ. 2008. N 47. Ст. 5489. 4. Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма: утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 5. авг. 2008 г. N 798-пп [Электронный ресурс]. URL: //housing. mos. ru. 5. Постановление Правительства г. Москвы от 25 дек. 2007 г. N 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 5. 6. Проект ФЗ N 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений» // СПС «КонсультантПлюс». 7. Распоряжение Правительства РФ от 29 авг. 2012 г. N 1556-р «Об утверждении Перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // СЗ РФ. 2012. N 36. Ст. 4971. 8. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2012. N 19. Ст. 2337. 9. Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»: принят в третьем чтении Государственной Думой РФ // Официальный сайт Государственной Думы РФ. 10. Селиванова Е. С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право. 2011. N 6. 11. Селиванова Е. С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // Жилищное право. 2008. N 3. 12. Сергачева О. А Аренда имущества для обеспечения государственных и муниципальных нужд в свете законодательства Италии и России // Юрист. 2013. N 14. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. Постатейный комментарий к основным законам: Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; Жилищному кодексу РСФСР; Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации А. А. Титова (под ред. В. Б. Исакова) включен в информационный банк согласно публикации — Юрайт-Издат, 2003 (4-е издание, исправленное). —————————————————————— 13. Титов А. А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В. Б. Исаков. М., 1999.

5. Договор аренды жилого помещения

5. Договор аренды жилого помещения

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или временное пользование. Основным документом по аренде жилья является договор аренды между арендатором и арендодателем. Размер арендуемой площади законом не ограничивается.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или управомоченному органу управления собственника. Право арендовать жилое помещение принадлежит юридическому лицу. В практике закрепилось правило определять договор, по которому жилое помещение передается за плату гражданину, как договор коммерческого найма. Не подлежат передаче в аренду жилые помещения в домах государственных и муниципальных жилищных фондов, предназначенные для удовлетворения потребности граждан в служебном жилье, и комнаты в коммунальных квартирах.

Размер, сроки и условия внесения арендной платы определяются сторонами в договоре. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.

Арендатор – юридическое лицо вправе вселить в арендуемое помещение своих работников и членов их семей. С этими лицами арендатор заключает договор коммерческого найма. Лица, вселенные в жилое помещение арендатором, не имеют самостоятельного права пользования жилым помещением.

Арендатор не имеет праа вселять в жилое помещение своих работников, если не соблюдаются нормы предоставления жилья на одного человека.

Изменение договора аренды жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также в случае существенного нарушения договора одной из сторон, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится следующим образом. Арендатор вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за месяц. Арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Арендодатель вправе расторгнуть договор в случаях, если:

1) арендатор систематически не исполняет условия договора и использует жилое помещение не по назначению;

2) систематически не вносится арендная плата;

3) арендатор или наниматели наносят значительный вред арендованному помещению.

Договором аренды могут устанавливаться дополнительные условия, например право арендатора выкупить арендуемое помещение, право сдачи жилого помещения в субаренду.

Сдача жилого помещения в субаренду не допускается, если нарушаются нормы предоставления жилого помещения, а также если не достигнуто согласие всех лиц, у которых есть права на данное жилое помещение.