Передача квартиры в собственность работнику

Квартира для работника

Обязанность по составлению счета-фактуры, а также по внесению соответствующей записи в книгу продаж возникает у налогоплательщика только при совершении облагаемых НДС операций (п. 3 ст. 169 НК РФ).

Безвозмездная передача имущества в общем случае подлежит обложению НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39 НК РФ). Между тем реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них относится к операциям, не подлежащим налогооб­ложению (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поскольку согласно подп. 2 п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартира относится к жилым помещениям, при дарении работнику квартиры у организации не возникает необходимости в исчислении и уплате в бюджет НДС с ее стоимости. Следовательно, выставлять счет-фактуру и регистрировать его в книге продаж не нужно.

Что касается НДФЛ, то при определении налоговой базы по этому налогу учитываются все доходы физического лица, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (ст. 210 НК РФ). При этом организация, от которой или в результате отношений с которой такие доходы были получены, признается налоговым агентом: обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Перечень доходов, не облагаемых НДФЛ, установлен ст. 217 НК РФ и является закрытым. В частности, не подлежат налогообложению подарки, стоимость которых не превышает 4000 руб. (п. 28 ст. 217 НК РФ). Это значит, что при вручении более дорогостоящего презента (например, квартиры) налог потребуется удержать за счет любых денежных средств, выплачиваемых работнику (п. 4 ст. 226 НК РФ). В случае если удержать НДФЛ невозможно, организации следует письменно сообщить об этом как самому работнику, так и в инспекцию по месту учета (п. 5 ст. 226 НК РФ).

Заметим, что удержать налог потребуется не с полной стоимости квартиры, а с разницы между суммой, уплаченной за подарок, и суммой, указанной в п. 28 ст. 217 НК РФ (4000 руб.) (письмо УФНС РФ по г. Москве от 05.07.2010 № 20-14/4/069913).

Обратите внимание, что включение в договоры дарения условия, в соответствии с которым обязанность по уплате НДФЛ с безвозмездно передаваемой в собственность квартиры возла­гается на сотрудника, не освобождает работодателя как на­логового агента от обязанности своевременно исчислить, удержать и перечислить НДФЛ в бюджет либо сообщить о невозможности удержать налог (постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.02.2013 по делу № А21-3994/2012).

Квартира для сотрудника

Жилищная проблема волнует в настоящее время многих молодых специалистов. И случается, что в решении данной проблемы заинтересован и работодатель, которому необходимы знания и энергия таких специалистов. В итоге стороны заключают взаимовыгодные сделки: работодатель обеспечивает работника жильем, чем привлекает к долгосрочному сотрудничеству такого работника. Существует несколько вариантов обеспечения работника жильем. В рамках настоящей статьи рассмотрим наиболее распространенные варианты: приобретение квартиры в собственность организации с последующей продажей работнику в рассрочку, с передачей в безвозмездное пользование на период работы у работодателя, а также вариант, когда организация арендует квартиру для работника без приобретения ее в собственность.

Квартиры, согласно ст. 130 ГК РФ, признаются недвижимым имуществом. Переход права собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, ст. 551 ГК РФ). При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать положения §7 гл. 30 ГК РФ. Передача объекта недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Стоит обратить внимание, что за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество взимается государственная пошлина в размере 500 руб. для физических лиц и 7 500 руб. для юридических лиц. Плательщиком пошлины является лицо, которое обращается за государственной регистрацией перехода права собственности (ст. 333.17 НК РФ), то есть лицо, на которое регистрируется право собственности на недвижимость.

В отношении уплаты НДС с реализации недвижимости стоит отметить, что в настоящее время реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС на основании пп.пп. 22 – 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Отметим, что к жилым помещениям ст. 16 ЖК РФ отнесены жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. Таким образом, реализация квартир в настоящее время не подлежит налогообложению НДС.

В связи с этим напомним, что осуществление операций, подлежащих налогообложению НДС и освобожденных от налогообложения НДС, ведет к необходимости ведения раздельного учета таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). При этом стоит отметить, что налогоплательщик вправе отказаться от вышеуказанной льготы по НДС, но только представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Далее рассмотрим порядок отражения в учете операции по приобретению квартиры в собственность организацией.

Приобретение квартиры в собственность организации

При решении вопроса о том, в составе каких активов учитывать приобретаемую организацией квартиру, необходимо исходить из цели ее приобретения.

Если квартира приобретается для последующей продажи работнику (в том числе с рассрочкой платежа), то, очевидно, такой объект не может быть принят к учету в состав основных средств, ведь в этом случае не выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В частности, не выполняется условие, установленное пп. «в» п. 4 о том, что «организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта».

В соответствии с п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», активы, предназначенные для продажи, принимаются к учету в качестве товаров (как часть МПЗ). Таким образом, если квартира приобретается для последующей продажи работнику, ее следует учесть в составе товаров на счете 41 «Товары». В этом случае квартира будет учитываться по правилам, установленным указанным ПБУ 5/01. В частности, квартира будет приниматься к учету по фактической себестоимости, равной сумме фактических затрат организации на приобретение (п.п. 5 – 6 ПБУ 5/01). К таким затратам можно отнести расходы на уплату госпошлины за госрегистрацию перехода права собственности к организации, а также, если организация обращалась к риелторам, – расходы на уплату соответствующего вознаграждения риелторам. Отметим, что все расходы, которые возникают в связи с приобретением квартиры в качестве товара до момента принятия соответствующего товара к учету, на наш взгляд, целесообразно отражать на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Если же организация планирует приобрести квартиру для передачи сотруднику в безвозмездное пользование (например, на время работы у данного работодателя), то складывается следующая ситуация в отношении принятия такой квартиры к учету.

В соответствии с пп. «а» п. 4 ПБУ 6/01, актив принимается к учету в качестве основного средства, в частности, в случае, если он предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Если квартира приобретается для передачи в безвозмездное пользование сотруднику, ни одно из указанных условий, на первый взгляд, не выполняется. Учитывая также, что квартира в данном случае не способна приносить экономические выгоды (доход) в будущем (пп. «г» п. 4 ПБУ 6/01), существует мнение, что такие объекты «непроизводственного» назначения не являются основными средствами, а расходы на их приобретение следует сразу учитывать в составе прочих расходов, то есть отражать на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Однако стоит отметить, что хоть прямых экономических выгод от приобретения подобных объектов и нет, наличие косвенных экономических выгод все же не следует исключать. Так, мы исходим из того, что квартиры приобретаются для специалистов, труд которых компания особо ценит, в связи с чем компания и обеспечивает таких специалистов жильем. Таким образом, косвенной экономической выгодой можно считать те выгоды, которые организация получает от использования труда особо ценных специалистов. Кроме того, для того чтобы найти подобных специалистов в своем регионе, возможно, может понадобиться гораздо больше вложений, нежели обеспечить жильем имеющихся специалистов. Таким образом, выполнение условия, установленного пп. «г» п. 4 ПБУ 6/01, к такой ситуации вполне можно обосновать – организация получает экономические выгоды от использования труда специалистов, которым на время работы у работодателя предоставляет жилье. В данном случае можно также говорить о выполнении условия, установленного пп. «а» п. 4 ПБУ 6/01, об использовании объекта в деятельности организации – ведь квартиры предназначены для сотрудников организации, труд которых используется в деятельности организации. Таким образом, приобретенные объекты, хоть и косвенно, но используются в деятельности организации. Можно сказать, что целью приобретения подобных объектов является не предоставление объекта в безвозмездное пользование как таковое, а обеспечение сотрудников жильем, для того чтобы труд сотрудников можно было использовать в деятельности организации.

Читайте так же:  Увольнение если работник не прошел испытательный срок

Учитывая приведенную аргументацию, на наш взгляд, вполне возможно обосновать вариант учета приобретенной квартиры в составе основных средств организации. Но в данном случае особое внимание следует уделить обоснованию приобретения квартиры. В частности, соответствующий иногородний сотрудник, действительно, должен обладать высокими профессиональными данными (способными приносить экономические выгоды организации). Кстати, в подтверждение нашего вывода можно также привести положения Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.03 № 91н). В соответствии с п. 21 данных Методических указаний, основные средства разделяются в учете, в частности, в зависимости от имеющихся у организации прав на них. При этом те из них, которые принадлежат организации на праве собственности, могут включать в себя сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование и т.д. Как видно, Методические указания не исключают возможность учитывать объекты, передаваемые в безвозмездное пользование, в составе основных средств. Важно, каково обоснование для такой передачи. В нашем случае, как мы выяснили, это обеспечение жильем соответствующих иногородних работников, труд которых организация использует в своей деятельности. Поэтому, с нашей точки зрения, подобные объекты можно учитывать в составе основных средств.

Рассматривая проблему приобретения квартиры для последующей передачи в безвозмездное пользование, стоит также обратить внимание на следующие моменты. Во-первых, если организация списывает подобный объект в состав прочих расходов, то автоматически данный объект исключается из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество. А в этой части у налоговых органов могут возникнуть определенные претензии – ведь фактически объект не выбывает, а используется в деятельности организации (пусть и косвенно). Во-вторых, при передаче квартиры в безвозмездное пользование сотруднику у последнего возникает доход в натуральной форме, величина которого должна определяться исходя из рыночной стоимости арендной платы на аналогичное жилье (ст.ст. 41, 210, 211 НК РФ). Организация как налоговый агент обязана исчислить, удержать из доходов работника и уплатить в бюджет необходимую сумму налога (ст. 226 НК РФ). Таким образом, у организации возникает проблема в определении рыночного уровня арендной платы, исходя из которой необходимо удерживать сумму НДФЛ. Кроме того, в данном случае следует учитывать, что для целей налогообложения прибыли организация не сможет учесть соответствующую сумму амортизации (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Как видно, вариант приобретения квартиры для передачи в безвозмездное пользование сотруднику вызывает немало трудностей не только в части бухгалтерского учета приобретаемого имущества, но также в части налогообложения. И связано это с тем, что подобная ситуация четко не урегулирована действующим законодательством.

Таким образом, при выборе того или иного варианта обеспечения работников жильем следует взвешивать все «за» и «против», следует учитывать не только проблемы в части бухгалтерского учета, но также возможность риска в отношении налогообложения.

Организация приобретает в собственность квартиру стоимостью 2 000 000 руб. Квартира передана организации по акту приемки-передачи 01.07.08. 02.07.08 была уплачена госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности на организацию в размере 7 500 руб. Кроме того, за услуги риелтора организация заплатила 1% от стоимости квартиры – 20 000 руб. (в т.ч. НДС в размере 3 050,85 руб.). Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 30.07.08, на эту же дату подписан акт об оказанных услугах с риелторской организацией.

Вариант 1: квартира приобретается для последующей продажи работнику в рассрочку

Бухгалтерские проводки в данном случае будут следующие.

Дебет 002 – 2 000 000 руб. – квартира принята к забалансовому учету.

В данном случае принятая по акту приемки-передачи квартира еще не является собственностью организации, следовательно, на основании п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету МПЗ (утв. Приказом Минфина РФ от Минфина России от 28.12.01 № 119н) стоимость квартиры отражается за балансом.

Дебет 68, субсчет «Госпошлина» Кредит 51 – 7 500 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности;

Дебет 97 Кредит 68, субсчет «Госпошлина» – 7 500 руб. – госпошлина отражена в составе расходов будущих периодов.

Дебет 41 Кредит 60 – 2 000 000 руб. – квартира принята к учету в состав товаров;

Дебет 41 Кредит 60 – 16 949,15 руб. – расходы на услуги риелтора отражены в составе фактической себестоимости товара;

Дебет 19 Кредит 60 – 3 050,85 руб. – выделен НДС по услугам риелтора.

Учитывая, что реализация квартир не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, данные услуги приобретены для использования в деятельности, не подлежащей налогообложению по НДС. Следовательно, «входной» налог должен учитываться в стоимости соответствующих услуг (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ):

Дебет 41 Кредит 19 – 3 050,85 руб. – НДС по услугам риелтора учтен в стоимости приобретаемой квартиры;

Дебет 41 Кредит 97 – 7 500 руб. – в составе стоимости квартиры учтена уплаченная госпошлина.

Вариант 2: квартира приобретается для последующей передачи ее в безвозмездное пользование работнику

Мы выяснили, что в том случае, если организация сможет обосновать необходимость приобретения квартиры для предоставления своим сотрудникам в связи с использованием их труда в деятельности компании, квартиру вполне возможно учесть в составе основных средств. Рассмотрим данный вариант на бухгалтерских проводках.

Дебет 08-4 Кредит 60 – 2 000 000 руб. – стоимость квартиры отражена в составе вложений во внеоборотные активы.

Дебет 68, субсчет «Госпошлина» Кредит 51 – 7 500 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности;

Дебет 08-4 Кредит 68, субсчет «Госпошлина» – 7 500 руб. – госпошлина отражена в составе расходов на приобретение основных средств.

Дебет 08-4 Кредит 60 – 16 949,15 руб. – расходы на услуги риелтора отражены в составе расходов на приобретение основных средств;

Дебет 19 Кредит 60 – 3 050,85 руб. – выделен НДС по услугам риелтора.

Дебет 08-4 Кредит 19 – 3 050,85 руб. – НДС по услугам риелтора учтен в составе расходов на приобретение основных средств.

При формировании стоимости основного средства:

Дебет 01 Кредит 08-4 – 2 027 500 руб. – квартира отражена в составе основных средств.

При передаче квартиры в безвозмездное пользование ее стоимость следует отразить на отдельном субсчете к счету 01, например, «Основные средства, переданные в безвозмездное пользование».

Далее более подробно рассмотрим вариант продажи квартиры работнику организации в рассрочку.

Продажа квартиры работнику в рассрочку

В данном случае стороны заключают между собой договор купли-продажи с условием оплаты в рассрочку. В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. В этом случае договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. В данном случае следует учитывать, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 3 ст. 489, п. 5 ст. 488 ГК РФ). Заметим также, что заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа означает заключение в этой части договора коммерческого кредита (ст. 823 ГК РФ).

Рассматриваемая операция не имеет каких-либо особенностей, связанных с рассрочкой платежа, при отражении в учете. Доходы от реализации квартиры сотруднику будут признаны в составе доходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Моментом признания таких доходов следует считать момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от организации работнику (п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). На момент признания соответствующих доходов стоимость квартиры будет признана в составе расходов. Если квартира фактически передается работнику (по акту передачи) раньше момента госрегистрации перехода права собственности, то квартира не списывается с баланса организации, а учитывается на счете 45 «Товары отгруженные».

Также стоит отметить, что если из условий договора купли-продажи следует, что до момента полной оплаты квартира находится в залоге у работодателя, то после госрегистрации перехода права собственности ее стоимость следует учитывать на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

Расчеты с работником по проданной ему квартире следует отражать с использованием счета 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям». Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета, на указанном счете отражаются информации о всех видах расчетов с работниками организации, кроме расчетов по оплате труда и расчетов с подотчетными лицами.

Воспользуемся данными примера 1 с вариантом 1.

Предположим, 01.08.08 организация подписывает со своим работником договор купли-продажи квартиры по цене 2 100 000 руб., на эту же дату подписывается акт приемки-передачи квартиры. Договор купли-продажи включает условие о рассрочке платежа: работник обязан ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца вносить в кассу организации 70 000 руб. в оплату стоимости квартиры. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к работнику произошла 25.08.08. По условиям договора до момента полного погашения стоимости квартиры она находится в залоге у организации.

Читайте так же:  Ольга помыткина адвокат

Дебет 45 Кредит 41 – 2 027 500 руб. – отражена отгрузка товара, право собственности на который еще сохраняется за организацией.

Дебет 73 Кредит 90-1 – 2 100 000 руб. – признана выручка от реализации квартиры работнику;

Дебет 90-2 Кредит 45 – 2 027 500 руб. – отражена себестоимость квартиры;

Дебет 008 – 2 100 000 руб. – стоимость квартиры отражена в качестве залога.

Далее ежемесячно на каждую дату фактических расчетов с работником:

Дебет 50 Кредит 73 – 70 000 руб. – в кассу предприятия внесена задолженность по оплате квартиры.

На дату внесения последнего платежа:

Кредит 008 – 2 100 000 руб. – отражено выбытие залога.

Аренда квартиры для сотрудника

Конечно, ситуация, когда организация приобретает квартиру в собственность для последующей реализации сотруднику, встречается не часто. Это «недешевое удовольствие». Чаще, для удержания своих сотрудников, компании предлагают оплачивать за них арендные платежи. Данный вариант не приводит к такому огромному единовременному оттоку оборотных средств компании.

Возможны два основных варианта съема квартиры для сотрудника:

  • организация самостоятельно в качестве арендатора заключает договор аренды и, соответственно, самостоятельно производит уплату соответствующих арендных платежей;
  • договор аренды заключается сотрудником, а организация компенсирует сотруднику соответствующие расходы на уплату арендных платежей.

Оба варианта приводят к возникновению у работника налогооблагаемого дохода в виде суммы оплачиваемой организацией арендной платы или компенсации расходов на аренду (ст.ст. 41, 210, 211 НК РФ). Учитывая, что источником дохода является организация-работодатель, у нее возникают обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет соответствующей суммы НДФЛ (ст. 226 НК РФ). При рассмотрении порядка учета и налогообложения данной ситуации следует учитывать, включается ли условие об аренде квартиры (или компенсации стоимости аренды) в трудовой договор с работником.

1 ) условие об аренде квартиры (компенсации стоимости аренды) включено в трудовой договор

В таком случае, если работодатель самостоятельно заключает договор аренды и оплачивает соответствующие платежи, оплата арендной платы рассматривается как оплата труда в натуральной форме (ст. 131 ТК РФ). И в данном случае важно соблюдать ограничение: величина арендной платы не должна превышать 20% от начисленной месячной зарплаты работника. Начисление арендной платы в данном случае будет производиться с использованием счета 70 «Расчеты по оплате труда». Расходы на оплату арендной платы будут относиться на те же счета учета затрат, на которых учитывается заработная плата сотрудника.

Для целей налогообложения прибыли арендные платежи будут учитываться как расходы на оплату труда на основании пп. 25 ст. 255 НК РФ (см. также, например, Письма УФНС по г. Москве от 11.01.08 № 21-08/[email protected], Минфина РФ от 08.08.07 № 03-03-06/2/149). В данном случае также следует учитывать, что с рассматриваемой «оплаты труда в натуральной форме» организации придется начислять ЕСН, пенсионные взносы (п. 1 ст. 236, ст. 237 НК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 15.12.01 № 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в РФ»), а также страховые взносы на обязательное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (п. 3 Постановления Правительства РФ от 2 марта 2000 г. № 184).

Организация заключила договор аренды квартиры для сотрудника, в соответствии с которым ежемесячная сумма арендной платы составляет 20 000 руб. Условие о съеме квартиры для сотрудника включено в трудовой договор с ним. Ежемесячная сумма начисленной заработной платы сотрудника составляет 100 000 руб.

Ежемесячные бухгалтерские проводки будут следующие:

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 70 – 80 000 руб. – начислена заработная плата в денежной форме;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 70 – 20 000 руб. – начислена заработная плата в натуральной форме (в виде арендной платы);

Дебет 70 Кредит 68 – 13 000 руб. – отражено удержание НДФЛ;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 26 000 руб. – отражено начисление ЕСН по соответствующим фондам (в данном случае регрессивную шкалу не учитываем);

Дебет 69 Кредит 69 (по соответствующим субсчетам) – 14 000 руб. – отражено начисление пенсионных взносов;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 200 руб. – отражено начисление страховых взносов от несчастных случаев (по ставке 0,2%);

Дебет 70 Кредит 76 – 20 000 руб. – отражена сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю.

На дату расчетов:

Дебет 76 Кредит 51 – 20 000 руб. – отражено перечисление арендной платы арендодателю;

Дебет 70 Кредит 50 – 67 000 руб. – отражена выдача заработной платы (за вычетом всех удержаний).

Если же договор аренды заключен самим работником, а работодатель компенсирует стоимость арендной платы денежными средствами, то при включении такого условия в трудовой договор соответствующая компенсация будет также считаться частью заработной платы сотрудника, выплачиваемой в денежной форме. Все налоги в данном случае уплачиваются в порядке, указанном выше.

2) Условие об аренде квартиры (компенсации стоимости аренды) не включено в трудовой договор

В данном случае речь идет об оплате в пользу работников соответствующих услуг. Работник также получает доход в натуральной форме, но не в качестве оплаты труда, а в виде стоимости оплаченных за него услуг. Таким образом, объект налогообложения по НДФЛ также образуется, и организация обязана из любых доходов, выплачиваемых работнику, удержать соответствующий НДФЛ.

Расходы на оплату арендной платы в таком случае не учитываются при налогообложении прибыли на основании п. 29 ст. 270 НК РФ. В связи с этим на сумму арендной платы не будут начисляться ЕСН и пенсионные взносы (п. 3 ст. 236 НК РФ). Однако освобождение от уплаты страховых взносов от несчастных случаев для такой ситуации не предусмотрено (см. Перечень выплат, на которые не начисляются страховые взносы в ФСС РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.07.99 № 765).

Для целей бухгалтерского учета расходы на оплату арендной платы в рассматриваемой ситуации, с нашей точки зрения, следует рассматривать как прочие расходы.

Пример 4

Воспользуемся данными предыдущего примера, но предположим, что условие об оплате арендной платы за сотрудника не включено в трудовой договор с ним. Сумма начисляемой заработной платы составляет те же 100 000 руб.

Ежемесячные бухгалтерские проводки будут следующие:

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 70 – 100 000 руб. – начислена заработная плата в денежной форме;

Дебет 70 Кредит 68 – 13 000 руб. – отражено удержание НДФЛ;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 26 000 руб. – отражено начисление ЕСН по соответствующим фондам (в данном случае регрессивную шкалу не учитываем);

Дебет 69 Кредит 69 (по соответствующим субсчетам) – 14 000 руб. – отражено начисление пенсионных взносов;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 200 руб. – отражено начисление страховых взносов от несчастных случаев (по ставке 0,2%);

Дебет 91-2 Кредит 76 – 20 000 руб. – отражено начисление арендной платы;

Дебет 70 Кредит 68 – 2 600 руб. (20 000 руб. × 13%) – отражено удержание НДФЛ с дохода в натуральной форме;

Дебет 91-2 Кредит 69 – 40 руб. (20 000 руб. × 0,2) – отражено начисление страховых взносов от несчастных случаев на сумму арендной платы.

На дату расчетов:

Дебет 76 Кредит 51 – 20 000 руб. – отражено перечисление арендной платы арендодателю;

Дебет 70 Кредит 50 – 84 400 руб. – отражена выдача заработной платы (за вычетом всех удержаний).

Если же в рассматриваемой ситуации организация будет компенсировать работнику соответствующие расходы на аренду жилья, то выплата таких доходов работнику также будет приводить к необходимости исчислять и удерживать НДФЛ. В целом, ситуация будет аналогична рассмотренной в примере 4. Но только для учета расчетов с работников по выплате ему компенсации следует использовать счет 73.

В заключение отметим, что в рамках данной статьи мы, кончено, рассмотрели не все возможные случаи обеспечения сотрудников жильем – мы постарались коснуться наиболее распространенных. На основании имеющейся информации приходится признать, что вариант с предоставлением жилья в безвозмездное пользование сотрудникам является наиболее «проблематичным» как с точки зрения бухгалтерского учета, так и с точки зрения налогообложения. В любом случае при выборе окончательного варианта стоит уделить особое внимание не только наличию налоговой базы по НДФЛ у работника, но и налоговой нагрузке на саму компанию.

Предоставление квартиры по отработке 10лет

Наиболее ценным сотрудникам, ЮЛ хочет предложить, возможность получения квартиры в собственность по отработке 10 лет. Какая конструкция(договор, соглашение. ) подойдет оптимально в приведенном случае. Есть 2 исходных ситуации:

1. Текущая (квартира оформлена не на лицо работодателя, а на другое лицо — «хранилище активов»).

Читайте так же:  Возврат кредитов в крыму

-на протяжении 10 лет работодатель должен платить аренду за пользованием жильем до наступления момента перехода права собственности;

-при прекращении трудовых отношений работник должен получить в качестве компенсации стоимость квартиры пропорционально фактически отработанному сроку либо иметь возможность в оговоренный срок довнести недостающую сумму и получить квартиру в собственность;

2. Квартира оформлена на ЮЛ работодателя.

Ответы юристов (11)

Добрый день, Евгений.

Вообще нужно понимать, что приобретение права собственности имеет основания.

Поскольку квартира находится в собственности юридического лица, то только данное юридическое лицо вправе и может распоряжаться квартирой.

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

1. Текущая (квартира оформлена не на лицо работодателя, а на другое лицо — «хранилище активов»).
Пожелания сторон:

-на протяжении 10 лет работодатель должен платить аренду за пользованием жильем до наступления момента перехода права собственности;

Не совсем понятно, на основании чего наступит переход права собственности.

2. Квартира оформлена на ЮЛ работодателя.

В этом случае работодатель может продать квартиру по окончании трудовых отношений либо подарить ее.

Есть вопрос к юристу?

Дополнение: возможно включение в трудовой договор условия о том, что работодатель обязуется предоставить квартиру в собственность работника по отработке определенного времени при наличии определенных условий: добросовестное выполнение обязанностей, отработка в компании 10 лет и прочее.

В таком случае по окончании 10 лет работодатель может подарить квартиру работнику (ст. 572 ГК РФ). При такой схеме нарушений не будет. Какая-либо иная схема может может нарушать права работника.

ТК РФ Статья 57. Содержание трудового договора

В трудовом договоре могут предусматриваться дополнительные условия, не ухудшающие положение работника по сравнению с установленным трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, в частности:

об улучшении социально-бытовых условий работника и членов его семьи.

1. Текущая (квартира оформлена не на лицо работодателя, а на другое лицо — «хранилище активов»).

-на протяжении 10 лет работодатель должен платить аренду за пользованием жильем до наступления момента перехода права собственности;

-при прекращении трудовых отношений работник должен получить в качестве компенсации стоимость квартиры пропорционально фактически отработанному сроку либо иметь возможность в оговоренный срок довнести недостающую сумму и получить квартиру в собственность;

Немного непонятная конструкция, как от работодателя будет этому лицу — хранилищу будет передаваться квартира, и впоследствии работнику, на ум приходит только дарение, а дарение с условием не допускается.

2. Квартира оформлена на ЮЛ работодателя.

Вы можете данные условия оговорить в локальном НПА — Положении о премировании, на основании его уже собственно премировать таким образом работника квартирой, но тут возникает НДФЛ и все сопутствуюющие отчисления, так как по факту это доход.

Либо договором дарения простым оформляйте, но тут опять же вопросы могут возникнуть к Вам как к работодателю, поскольку можно признать притворной сделкой с целью ухода от налогообложения. НДФЛ в данном случае так же платит работник.

По 1-му пункту можно сделать таким образом, что работник заключает ДКП с этим лицом — хранилищем, а работодатель дарит работнику деньги на сумму данного ДКП, однако в » прибыльные расходы» для целей налогообложения эту сумму учесть нельзя.

1. Текущая (квартира оформлена не на лицо работодателя, а на другое лицо — «хранилище активов»). Пожелания сторон: -на протяжении 10 лет работодатель должен платить аренду за пользованием жильем до наступления момента перехода права собственности; -при прекращении трудовых отношений работник должен получить в качестве компенсации стоимость квартиры пропорционально фактически отработанному сроку либо иметь возможность в оговоренный срок довнести недостающую сумму и получить квартиру в собственность;

Согласно ст 421 ГК РФ свобода договора — вы можете заключить ДКП в пользу третьего лица — то есть работника с рассрочкой платежа (как раз аренда, можно так ее обозвать), хранилище продает, работник покупает, вы платит за работника рассрочку (аренду). По поводу выплаты компенсации — в договоре это будет проблемно урегулировать, очень странная конструкция получится — могут быть вопросы от трудовой инспекции. ВС высказался по этому поводу, что такие договоры имеются место быть.

В Определении Верховного Суда РФ от 20.01.2015 № 18-КГ14-161 сделаны важные выводы относительно правовой устойчивости подобной сделки. В рамках дела лицом, внесшим оплату по договору купли-продажи квартиры, были заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи, признании отсутствующим права собственности на квартиру, аннулировании записи о государственной регистрации права и признании права собственности на квартиру за лицом, оплатившим ее.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили требования, однако Верховный суд РФ отменил акты судов нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав, что лицо, внесшее оплату по договору купли-продажи, не является стороной такого договора и за ним не может быть признано право собственности на оплаченную квартиру.

Также Верховный суд РФ указал, что договор купли-продажи не может быть признан недействительным на том лишь основании, что денежные средства по данному договору уплачены не покупателем, а третьим лицом, т.к. основания для признания сделки недействительной предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и указанное обстоятельство среди них не значится.

Таким образом, сделка по приобретению недвижимости в случае ее оплаты третьим лицом будет являться действительной (при отсутствии иных обстоятельств, влекущих ее недействительность) и лицо, внесшее оплату по договору купли-продажи за покупателя, не вправе требовать признания за ним права собственности на такую недвижимость.

-на протяжении 10 лет работодатель должен платить аренду за пользованием жильем до наступления момента перехода права собственности;

Можно заключить договор аренды с последующим выкупом.

-при прекращении трудовых отношений работник должен получить в качестве компенсации стоимость квартиры пропорционально фактически отработанному сроку либо иметь возможность в оговоренный срок довнести недостающую сумму и получить квартиру в собственность;

При втором варианте это можно отразить в отдельном локальном акте работодателя (Положении о содействии улучшении условий работников).

А вот при первом варианте все это связать сложно. Вам нужно чтоб оба варианта работали, или надо из двух вариантов выбрать один?

Уточнение клиента

Нужно выбрать один

21 Ноября 2017, 08:23

-на протяжении 10 лет работодатель должен платить аренду за пользованием жильем до наступления момента перехода права собственности;

Здравствуйте. Я бы предположил, что это условие относится только к первому варианту, когда собственником является организация держатель активов, но Вы указали, что второй вариант имеет такое же условие. Так Вы правильно указали, это действительно работодатель платит аренду? Потому что неясно зачем ему платить аренду если жилье собственное.

Что касается случая, когда жилье принадлежит организации-держателю активов, то в этом случае арендные платежи не пойдут в доход работнику только в случае, если организация арендует эту квартиру в принципе, а не для конкретного работника. И это еще придется доказывать. Вот можете посмотреть тут два подхода к этому вопросу:

-при прекращении трудовых отношений работник должен получить в качестве компенсации стоимость квартиры пропорционально фактически отработанному сроку либо иметь возможность в оговоренный срок довнести недостающую сумму и получить квартиру в собственность;

Переход права собственности на квартиру естественно может быть оговорен в качестве бонуса в трудовом договоре, но в любом случае работнику придется заплатить НДФЛ со стоимости квартиры. При этом большой разницы между тем, у кого будет эта квартира находится в собственности я не усматриваю.

Есть еще один вариант. Работник заключает с работодателем договор купли-продажи квартиры в рассрочку и компания выплачивает ему в виде заработной платы ту сумму, которую он будет платить в качестве выкупной суммы. Тут надо иметь в виду следующую норму:

ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар,продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

То есть в договоре надлежит предусмотреть возможность для продавца отказаться от исполнения договора до истечения 10 лет с момента заключения договора.

В целом все это весьма затратно, поскольку помимо НДФЛ придется платить на указанные суммы и страховые взносы, т.к. это заработная плата.