Купля продажа в абхазии

Недвижимость в Абхазии

Подборки по Абхазии

Оставьте заявку на подбор – компании и частные продавцы сами предложат вам недвижимость по вашим требованиям.

Недвижимость в Абхазии

Российских покупателей недвижимости Абхазия привлекает уникальной нетронутой природой, чистым горным воздухом и живописными ландшафтами, прекрасным климатом и теплым морем. А самое главное, все это можно получить за небольшие деньги. Главное, что необходимо знать, если вы намерены приобрести недвижимость в Абхазии: для россиян, равно как и других иностранных покупателей, установлены определенные юридические ограничения. Жилье можно приобретать только на компанию, созданную совместно с гражданином этой страны. Или если вы получаете гражданство Абхазии. Кроме того, недвижимость в Абхазии может стать вашей, если ее владелец оформит на вас генеральную доверенность. По ней он не теряет своих прав на жилье, но вы получаете возможность проживать в его квартире или доме.

Недвижимость в Абхазии можно найти достаточно разнообразную, однако большинство зданий относится к вторичному рынку. Новостройки также представлены – зачастую это многоэтажные дома от застройщика, хотя вполне можно найти только что отстроенный городской коттедж. Отдельный дом в Абхазии является весьма распространенным жильем. Обычно это небольшое двухэтажное здание, хотя нередки трехэтажные частные дома. Зачастую дом окружен небольшим участком земли с фруктовым садом. При желании купить недорогой дом в Абхазии от собственника следует особое внимание обратить на состояние постройки, поскольку не исключено, что потребуется косметический ремонт или даже достройка. Дешево, но иногда очень сердито.

Прекрасной собственностью является земля в Абхазии. Участок может располагаться в горах, или у моря, или в городской черте. Также на нем могут располагаться фруктовые деревья или, наоборот, он может быть без крупномерных посадок.

Жилье в этой стране пока еще мало популярно среди иностранных покупателей, однако все чаще можно встретить объявление «Куплю». Недвижимость в Абхазии, наиболее интересная для иностранцев, расположена в курортной зоне, а именно на берегу Черного моря. Известнейшим курортом страны является Гагра (Гагры). Здесь прекрасный климат и многолетние традиции отдыха. Недвижимость в Гагре весьма интересна как долгосрочная инвестиция, поскольку туристическая инфраструктура города активно развивается. Несмотря на популярность среди туристов, Гагра все еще достаточно небольшой город, поэтому если вас интересует собственная дача в Абхазии, он будет наилучшим местом.

В случае если вас, наоборот, привлекает жизнь в большом городе, обратите внимание на столицу страны – Сухуми, также расположенный на Черноморском побережье. Среди крупнейших городов Абхазии следует назвать и Гудауту. Здесь также может находиться ваше курортное жилье в Абхазии, поскольку город имеет выход к Черному морю, а сезон длится круглый год. Известным курортом является и Пицунда. Наиболее стабильно приносящая доход аренда в Абхазии – это именно курорты, поскольку в них круглогодично кипит жизнь и всегда найдутся желающие снять жилье.

Несмотря на все достоинства, которыми обладает недвижимость в Абхазии, цены здесь низкие даже по российским меркам. В то же время рынок еще только развивается, поэтому к выбору объекта нужно подходить со всей тщательностью, поскольку за две схожие по характеристикам квартиры в Абхазии могут просить совсем разные суммы. В то же время даже невысокая стоимость жилья привлекает еще совсем небольшое количество иностранных покупателей. Это связано с юридическими ограничениями, с которыми сталкиваются иностранцы, желающие приобрести недвижимость в Абхазии. Однако, несмотря на законодательные ограничения и неважное состояние многих зданий, продажа недвижимости в Абхазии набирает обороты. Например, в наиболее популярных и элитных Гагре и Пицунде цены растут наибольшими по стране темпами.

В дальнейшем эксперты ожидают оживления рынка, поскольку этой край отличается уникальными природными условиями, а низкие цены постепенно привлекают все больше покупателей. В свою очередь, повышение спроса будет постепенно приводить к росту цен.

Приобретая недвижимость за рубежом, вы наверняка столкнетесь с тем, что продавцы покажут вам именно те дома и квартиры, которые им очень нужно скорее продать. Как стать обладателем нужной вам недвижимости, а не навязанной продавцом.

Недавно мы вели разговор о предложениях недвижимости, которые могут быть опасными. Мы рассуждали о таких местах как Абхазия, Северный Кипр или Израиль. Там идут конфликты с разной степенью эффективности, грозящие тем, что недвижимость может быть либо разрушена в результате военных действий, либо отобрана – если вы купили ее у одной стороны, а победила другая. Сегодня мы продолжим этот разговор.

Российская столица заняла четвертую строчку в рейтинге, составленном исследовательской компанией Mercer. На первом месте оказалась столица Анголы Луанда.

Об этом на пресс-конференции в Москве заявил президент республики Сергей Багапш. В настоящее время россиянам для приобретения недвижимости в Абхазии требуется оформлять ее на гражданина республики, что приводит к имущественным спорам.

Можно ли купить россиянам в Абхазии землю и недвижимость?

Часто нам задают вопрос. Можно ли купить в Абхазии гражданам России землю и недвижимость? Объясняем. Ведь, к сожалению, знание россиянами абхазского законодательства и нюансов предпринимательской деятельности в Абхазии по прежнему оставляет желать лучшего. Это дает возможность отдельным мошенникам и аферистам под видом оформления права собственности просто разводить людей на деньги.

ЗЕМЛЯ

Начнем с земли. Земля в Абхазии не продается и продаваться не будет.

Статья 3. Земля — достояние народа Республики Абхазия.

1. Земля в границах Республики Абхазия находится в исключительной собственности Республики Абхазия.

2. Право собственности на землю в Республике Абхазия осуществляет Верховный Совет Республики Абхазия на всей территории республики.

3. Каждый гражданин Республики Абхазия имеет право на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определяются настоящим Кодексом и другими законодательными актами Республики Абхазия.

4. Купля-продажа, дарение, залог и самовольный обмен земельных участков запрещаются.

5. Действия, в прямой или скрытой форме, нарушающие право исключительной собственности на землю, являются незаконными.

Еще раз запрет на продажу земли подтвердил президент Абхазии Рауль Хаджимба на встрече с представителями СМИ:

«Вопрос о продаже земли в Абхазии вообще не может ставиться. Подобный вопрос не может быть вынесен даже на всенародный референдум. Как отмечается в нашей конституции. земля и другие природные ресурсы являются собственностью народа».

В соответствии со статьей 7 «Земельного кодекса Республики Абхазия» в пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам Республики Абхазия.

Соответственно, на иностранных граждан и коммерческие организации данная возможность не распространяется.

Право пользования землей (ст. 8 Земельного кодекса РА) может быть оформлено, в том числе и «предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц».

Можно рассматривать такой вариант, хотя самый распространенный способ получения земельного участка для российских инвесторов это аренда земли. О ней статья 10 Земельного кодекса.

На условиях аренды земля предоставляется гражданам Республики Абхазия, сельскохозяйственным предприятиям, независимо от форм собственности, международным объединениям и организациям с участием юридических или физических лиц Республики Абхазия и иностранных юридических или физических лиц, а также иностранным государствам, международным организациям, иностранным юридическим лицам и гражданам.

Аренда земли может быть краткосрочной до 3-х лет и долгосрочной до 25 лет. Есть практика, что сперва аренда оформляется на три года, а по их истечению уже становится долгосрочной. Дело в том, что раньше частенько земельные участки сразу давали на долгий срок, но арендаторы не делали на них ничего. Кроме того, земельные участки предоставляются юридическим лицам в бессрочное пользование.

Земля в Абхазии делится по назначению земельных участков (сельскохозяйственное, промышленное и т.д.) и по нахождению над уровнем моря. Подробнее о классификации земли и стоимости платы за нее в нашем материале «Ставки земельного налога в Абхазии в 2015 году». Соответственно, к подбору участка надо подходить очень ответственно. Желательно сразу приобретать земельной участок именно нужного вам для бизнеса назначения. Конечно, при помощи специалистов можно сменить назначения земли, но это дополнительные расходы. Да и, перевести землю сельхозназначения в категорию промышленную, например или санаторно-курортную. В любом случае, прежде чем договариваться с кем-либо об аренде участка, и уж, тем более, прежде, чем проводить инвестиции, лучше сперва отдать документы на экспертизу профессионалам.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Никаких ограничений на покупку коммерческой недвижимости в Абхазии нет. Коммерческую недвижимость россияне вправе приобретать или строить на тех же основаниях, что и абхазские граждане.

То есть гражданин РФ (или же зарегистрированное в Абхазии юридическое лицо с участниками-россиянами), желающий открыть в Абхазии любой бизнес, включая строительство мини-гостиниц, создание производственных, цехов, ферм и так далее, может спокойно это сделать в рамках абхазского законодательства.

Разумеется, надо опять же не забывать про назначение земельных участков. Точно не стоит строить гостиницу на участке, предназначенном для индивидуального жилого строительства. И обязательно надо пройти все согласования, необходимые для строительства и для осуществления деятельности. Кроме того, напоминаем, что официально использовать такие объекты для проживания с регистрацией в них, не получится. Как правильно приобрести коммерческую недвижимость в Абхазии, мы вам расскажем.. Так же поможем подобрать подходящий земельный участок или объект недвижимости.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

А вот что касается недвижимости жилой, то по этому вопросу потенциальных покупателей абхазского жилья порадовать пока особо нечем. По прежнему, купить жилье не гражданам Абхазии нельзя.

В 2016 году в парламент Абхазии был внесен законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РА в связи с принятием Закона Республики Абхазия «Об особенностях оборота жилых помещений в РА». В случае принятия этого документа, россияне на определенных условиях получали бы право официально приобретать жилье в Абхазии. После жаркой дискуссии было принято решение отложить любые законодательные изменения по данному вопросу до приведения абхазского законодательства в жилищной сфере в соответствии с современными требованиями и создания кадастра недвижимости и земли. В любом случае, в ближайшие годы ограничения на покупку недвижимости в Абхазии иностранцами сняты не будут.

Читайте так же:  Среднее количество дней для расчета пособия по уходу за ребенком

И в заключении, еще раз напоминаем потенциальным покупателям жилья в Абхазии:

НЕ НАДО УЧАСТВОВАТЬ В СОМНИТЕЛЬНЫХ СХЕМАХ И СДЕЛКАХ!

Все эти предложения оформить дом на гражданина Абхазии, получить взамен денег нотариальную доверенность на три года, заплатить несколько миллионов рублей за завещание, которое можно в любой момент изменить вы должны сразу игнорировать. Крайне велика вероятность, что в таком случае вы потеряете свои деньги навсегда.

И уж тем более, не ведитесь на заманчивые перспективы получения абхазского гражданства за энную сумму. Это стопроцентная афера, в результате которой можно вообще оказаться персоной нон-грата в Абхазии.

Резюме в итоге следующее.

Граждане России в качестве участников юридических лиц, зарегистрированных на территории Абхазии могут:

  • взять в Абхазии в аренду землю для той или иной предпринимательской деятельности (в том числе путем покупки доли в уставном капитале юридического лица);
  • приобрести без всяких ограничений коммерческую недвижимость (в том числе путем перевода жилой недвижимости в коммерческую) в соответствии с абхазским законодательством;
  • ждать, когда будет принят закон, разрешающий приобретать жилье в Абхазии на законных основаниях и не вестись на посулы жуликов и мошенников;
  • обратиться за консультациями к специалистам.

Купить квартиру в Абхазии

06.12.2018 09:12 | Просторная квартира без ремонта в Абхазии

вторичка, 2-комнатная, 60 кв.м., 15 / 17 этаж, без ремонта

Продам 2-комнатную квартиру, 60кв м. Жилая, без ремонта. В квартире зал, спальня, коридор, кухня, три балкона, санузел и ванная отдельно.

02.12.2018 13:26 | Многокомнатная квартира в Абхазии

вторичка, 3-комнатная, 86 кв.м., 14 / 16 этаж, с ремонтом и мебелью

3-комн. квартира 86м2, 14/16 этаж панельного дома.Лифт пассажирский/грузовой. Раздельные комнаты,раздельный санузел,3 лоджии.Вся обстановка. 1000м до моря.Один собственник изначально.

01.12.2018 21:12 | Купить квартиру с ремонтом и мебелью в Абхазии

вторичка, 2-комнатная, 40 кв.м., 2 / 4 этаж, с ремонтом и мебелью

Продам 2-х комнатную квартиру в центре Пицунды, есть ремонт, мебель, кондиционер, нагревательный бак, холодильник, вся сантехника новая, можно вселяться и жить или сдавать

01.12.2018 08:54 | Купить просторную квартиру в Абхазии

вторичка, 3-комнатная, 71 кв.м., 8 / 9 этаж, с ремонтом и мебелью

Продам квартиру в Пицунде ул.Агрба. Чешский проект,трёхкомнатная квартира.71 кв.м. 8 этаж. Лоджия объединена с балконом, как гостиная.Отдельный балкон,выход из зала. Лифт. Оставляем частично мебель в хорошем состоянии. До рынка 5 минут пешком. Торг уместен. Квартира приватизирована.

23.11.2018 21:57 | Купить многокомнатную квартиру в Абхазии

вторичка, 3-комнатная, 100 кв.м., 1 / 9 этаж, частичный ремонт

Продаётся 3-х квартира в г. Сухум в Новом районе. Чешский проект. Пластиковые окна, решётки, кондиционер, водонагревательный бак. Близко магазины, сберкасса, домоуправл. Цена 1300000руб. Тел. +7940-9-902-904

10.11.2018 13:54 | Просторная квартира готовая к проживанию в Абхазии

вторичка, 2-комнатная, 54 кв.м., 4 / 9 этаж, с ремонтом и мебелью

Продам 2-х комнатную квартиру в г. Сухум, с видом на горы и море, общей площадью 54 кв. м. В квартире евроремонт. Оставляем встроенную кухню с бытовой техникой (холодильник, эл. духовой шкаф, газовая плита), в ванной — стиральная машина, бойлер на 50 литров, встроенный шкаф, , 2 кондиционера. Электр.

29.10.2018 11:18 | Купить квартиру с ремонтом и мебелью в Абхазии

вторичка, 3-комнатная, 71 кв.м., 8 / 9 этаж, с ремонтом и мебелью

Продается 3- комнатная квартира в г. Гудаута. Довоенная собственность, один хозяин, приватизирована, полный комплект документов. Панельный дом. Раздельные светлые комнаты, раздельный санузел, лоджия. Пластиковые окна, входная металлическая дверь, ламинат. Имеется дополнительная емкость для воды с .

25.10.2018 10:30 | Просторная квартира в Абхазии

вторичка, 3-комнатная, 78 кв.м., 1 / 8 этаж, с ремонтом

Продается 3-х комнатная приватизированная квартира на 1/8 (р-он кемпинг).Все три комнаты раздельные + лоджия. Кондиционер, насос. Рядом детские площадки, супермаркет,

16.10.2018 08:59 | Купить просторную квартиру в Абхазии

вторичка, 2-комнатная, 45 кв.м., 8 этаж, с ремонтом и мебелью

Полный пакет документов, бройлерная комната с 200 литровым баком, горячая холодная вода всегда, восьмой этаж, два лифта. Евроремонт, мебель остаётся.

14.10.2018 14:44 | Купить многокомнатную квартиру в Абхазии

вторичка, 3-комнатная, 100 кв.м., 2 / 2 этаж, без ремонта

Дом памятник архитектуры. Потолок 4.50м. 2 балкона. Отличный вид на город. До моря 200м

21.09.2018 19:37 | Многокомнатная квартира в Абхазии

вторичка, 3-комнатная, 85 кв.м., 5 / 9 этаж, без ремонта

Цена за кв.м.: 590 000 руб.

Квартира расположена в городе Сухум, ул Массив Гумиста сзади магазина «Аквариум»., без ремонта, имеется балкон. Этаж 5 в 9 ти этажном доме, лифт должны начать ремонтировать по плану очередь подошла. Документы впорядке, просто так просьба не беспокоить цена 490000 ниже не будет, +79407510101

12.09.2018 01:37 | Купить многокомнатную квартиру в Абхазии

вторичка, 4-комнатная, 80 кв.м., 5 / 5 этаж, с ремонтом и мебелью

Квартира в удачном месте , до моря и рынка 200метров. Подсобное чердачное помещение.. две входные двери, 3 кондиционера и.т.д есть видио могу скинуть на Ватсап или вибер. Квартира приватизированная от первого хозяина, боковая, окна с трех сторон. В квартире всё необходимое есть, и она стоит этих ден.

Продается квартира в Голицыно

2-комнатная, 46 кв.м., 2 / 5 этаж, эконом-класс, общая стоимость: 2 750 000 руб.

Продаётся квартира СРОЧНО в Голицыно на Западном проспекте, окна пластиковые, свободная продажа, один собственник, в собственности 19 лет, рядом магазины, детский сад и школа. До жд станции 5 минут на маршрутке. Ближайшие станции метро Беговая Кунцевская, Фили

06.09.2018 21:56 | Купить квартиру небольшой площади в Абхазии

вторичка, 2-комнатная, 35 кв.м., 1 / 5 этаж, без ремонта

Продаю 2-ух комнатную квартиру на Старом поселке,по улице Назадзе.Два балкона и лоджия.Стоит железная дверь.Без ремонта.Объявление от собственника.Реальному покупателю торг уместен.

06.09.2018 12:56 | Купить просторную квартиру в Абхазии

вторичка, 2-комнатная, 54 кв.м., 6 / 9 этаж, частичный ремонт

Продается 1.5 комнатная квартира в городе Гагра, республика Абхазия, по адресу Абазгаа 63/1, почти первая береговая линия. Квартира продается со всей мебелью и техникой, что в ней есть. Мои контакты +79409911411. В квартире есть все необходимое чтобы зайти и жить, диван двуспальный, кровать односпа.

04.09.2018 15:26 | Купить просторную квартиру с ремонтом и мебелью в Абхазии

вторичка, 1-комнатная, 51.75 кв.м., 7 / 9 этаж, с ремонтом и мебелью

Квартира с евроремонтом, мебелью и бытовой техникой Панельный дом чешского проекта. Установлены пластиковые окна, кондиционер. Общая площадь по плану БТИ — 51,75 кв.м., фактически – 60 кв.м. Лоджия объединена с комнатой, расширен коридор. Торг.

Земельный участок в Краснодаре на продажу

Купить дом Абхазия

Объявлений не найдено

К сожалению, по вашему запросу пока не опубликовано подходящих объявлений

Попробуйте:
Изменить условия поиска в форме поиска
Обратиться к риэлтору или в агентство

Подпишитесь на рассылку!

Его увидят более 500 000 человек. Это бесплатно!

Что делать россиянам, купившим домик в Абхазии или решившим вернуть то, что потеряно в войнах?

Вице-консул российского посольства в Абхазии Дмитрий Вишернёв и его жена Ольга расстреляны в Сухуме средь бела дня. До сих пор в российской истории единственным покушением со смертельным исходом на дипломата такого ранга было убийство Грибоедова 200 лет назад. Но это случилось во вражеском тогда Иране, а не в дружественной сегодня Абхазии. Эксперты сразу назвали главную версию происшедшего — это не политика, это криминал.

Вишернёв занимался самой острой проблемой в республике — помогал тысячам россиян, потерявших свои дома в 90-х во время грузино-абхазской войны и теперь пытающихся вернуться. В последние годы за помощью к вице-консулу шли и те, кто ностальгически купил землю в Пицунде и Гагре и попал в лапы криминальных абхазских риелторов.

Он был один за всех, за всех русских, которые годами не могли добиться справедливости в судах и в кабинетах власти Абхазии. Вице-консула российские граждане в Сухуме считали своей последней надеждой.

Убийство Дмитрия Вишернёва стало ударом для российского дипломатического корпуса. Оно значительно сократило шансы тысячи русских семей вернуть имущество, которое у них забрали незаконно. Квартирные войны в Абхазии затронули в основном пожилых людей, живущих как в республике, так и за ее пределами. Семья Даниленко бежала в Россию из-за войны. Когда решили вернуться, в их жилище уже были другие люди.

Бои за независимость Абхазии закончились 20 лет назад. Эхом той войны и стали сражения за жилплощадь. Тогда тысячи домов стояли пустыми, и в них стали заселяться новые жильцы — некоторые с разрешения местных властей, некоторые самовольно.

«Цены на квартиры начали возрастать. Соответственно, сразу это вдохновило мошенников, которые сразу стали искать лазейки в законе», — говорит журналист Надежда Венедиктова.

По законам Абхазии семья может приватизировать квартиру, если живет в ней 15 лет. Все, что нужно, доказать это в суде. Этим и воспользовались мошенники. Единого реестра собственников недвижимости в республике, по словам экспертов, не было. Официально не оформлялись и сделки по продаже квартир. Поэтому суды в качестве доказательств принимали абсолютно любые бумаги, даже написанные от руки.

Валентина Коваленко показывает листок, который и стал причиной суда против нее. На основании такого документа ее хотят лишить жилплощади. Пострадавшие уверены — квартиры и дома, отбирают, чтобы продать. Цены на теплое местечко у моря заманчивы. Двухкомнатная квартира — полтора миллиона рублей, дом на берегу – три миллиона. Спрос есть, даже несмотря на то, что законы Абхазии иностранцам покупать недвижимость запрещают.

Читайте так же:  Заявление в налоговую на возврат вычета на детей

Вот это заброшенное здание нам и предлагают купить, несмотря на то, что мы не граждане Абхазии. Дом старый, стены бетонные, но перекрытия нужно менять. Хозяйка утверждает, что это ее дом, но так ли это на самом деле, мы проверить не можем. Приходится верить на слово.

Есть два способа купить домик в Абхазии. Первый — используя юрлицо. Иностранным компаниям приобретать недвижимость можно. Создают фирму, квартиру или дом переводят в нежилой фонд и продают. Второй способ — недвижимость оформляют на поставное лицо, гражданина Абхазии. С ним покупатель подписывает договор займа на сумму, равную стоимости жилья. Заключается и нотариальная доверенность, по которой иностранец имеет право распоряжаться этой жилплощадью. Дом на побережье нам предложили за полтора миллиона рублей. Права тех, кто уехал, здесь никого не волнуют.

«Вместо закона понятия, а по понятиям это другое дело. Ты – абхазец, я – абхазец, мы — родственники. Мы не можем друг другу сделать плохо», — говорит председатель Конгресса русских общин Геннадий Никитченко.

По понятиям, это когда даже выигранное в суде дело ничего не значит. Семья Шевченко дошла до Верховного суда Республики. Он постановил вернуть квартиру.

«Мы добились, а они в конечном итоге не хотят выполнять постановления своих же судов. Попали на прием к президенту и вице-президенту. Вице-президент сказал: «Как мы будем их выселять, там у них дети, потом весь клан соберется Джоопо», — рассказывает Валентина Шевченко.

Чтобы занять чужую квартиру, достаточно иметь хорошие связи. Вместе с Валентиной Козловой идем в дом, где она раньше жила. Соседи ее однушку объединили со своей двухкомнатной квартирой. Через несколько минут соседка вспоминает Валентину.

С мужчиной из администрации нас познакомила хозяйка, которая продавала дом, сказала, это ее зять. За сто тысяч рублей он обещал перевести строение в нежилой фонд.

Чтобы избежать новых межквартирных конфликтов, правительство Абхазии разработало законопроект, который разрешит иностранцам покупать жилье. Однако еще неизвестно, примут ли этот закон депутаты. И даже если это случится, судя по происходящим событиям, право частной собственности новым владельцам не гарантировано. До тех пор, пока решения судов не будут исполняться, а самовольные захваты квартир не перестанут быть способом улучшить жилищные условия отдельных граждан, рынок недвижимости в Абхазии будет оставаться таким же непрозрачным и криминальным, как и 10 лет назад.

Купля продажа в абхазии

Илья Александров, Dr. iur., LL.M., MBA (Finance)

Управляющий партнер, Александров и Папаскири

Партнер, Александров и Папаскири

В настоящее время в Абхазии действует запрет на приобретение жилых помещений – квартир и домов – в собственность иностранных граждан. В 2007, и в 2009, и в 2010 годах неоднократно появлялись сообщения о том, что долгожданный закон уже подготовлен и будет принят в ближайшие месяцы[1].

Лишь в конце 2013 года работа по подготовке законопроекта была продолжена[2]. Вопрос, будет ли данный закон принят и введен в действие в 2014 году, остается пока открытым. Тем не менее, политическая воля была в очередной раз продемонстрирована – Президент Абхазии Александр Анкваб публично высказался в пользу принятия необходимого экономике республики закона и снятия запрета на приобретение жилья иностранными гражданами[3].

Специально созданной рабочей группой подготовлен законопроект, который предусматривает возможность покупки иностранными гражданами квартир на «первичном рынке», т.е. во вновь возводимых домах, на территории городов (к другим населенным пунктам данная возможность не будет применяться). Следует отметить, что к настоящему времени в Сухуме уже построено и введено в эксплуатацию несколько новых многоквартирных домов в центральной и прибрежной частях города. Также предполагается, что в проекте будет предусмотрена возможность реализации девелоперских проектов в виде компактных коттеджных поселков на специальной выделенной территории. Но до тех пора, пока данный документ, не будет внесен в парламент на рассмотрение, сложно оценивать его юридический и экономический потенциал.

  1. Существующее регулирование сделок с недвижимостью в Абхазии

Крупные инвесторы уже реализуют в Абхазии ряд проектов в сфере недропользования, энергетики, транспортной инфраструктуры. В то же время малый и средний бизнес, который во многих странах мира составляет более 50 % от всей экономики, в Абхазии по-прежнему развит недостаточно. В первую очередь, это относится к гостиничному бизнесу, строительной индустрии и сельскому хозяйству – единичные положительные примеры лишь подтверждают общее впечатление.

В настоящее время основная законодательная база, регулирующая порядок и форму оборота жилой недвижимости в Республике Абхазия, состоит из Жилищного и Гражданского кодексов, а также Постановления Кабинета Министров Республики Абхазия «О снятии запрета на отчуждение жилья в Республике Абхазия и утверждении методики его оценки» (идет речь о снятии общего запрета на оборот жилья, который был введен после Отечественной войны народа Абхазии 1992-93 гг.).

Согласно п. 3 вышеуказанного Постановления, «…все формы отчуждения жилья должны осуществляться в установленном законодательством Республики Абхазия порядке, при этом лица, в пользу которых происходит отчуждение жилья, к моменту совершения указанной сделки должны быть гражданами Республики Абхазия и иметь паспорт гражданина Республики Абхазия».

Т.о. юридически установлен критерий наличия гражданства Республики Абхазия, для всех сторон ­ участников сделок с жилой недвижимостью. Это означает, что иностранный гражданин не может купить или получить в дар квартиру или домовладение в Абхазии. Также под запретом иные сделки, при которых в скрытой форме подразумевается отчуждение жилья в пользу не резидента.

Единственными исключениями для иностранных граждан, при которых они вправе оформить в частную собственность квартиру или дом, это наследство или раздел совместно нажитого имущества супругов. Оба этих основания применяются де-факто, поскольку вытекают из юридических правоотношений, не являются формами сделок и для них не прописан прямой запрет в законодательстве.

Важно отметит, что данное ограничение касается исключительно зданий и помещений жилого назначения. В отношении т.н. коммерческой недвижимости такого запрета не содержится. Т.е. гражданин России или юридическое лицо – впрочем, как и другие иностранные граждане и компании — имеют юридическую возможность оформить в собственность здание или строение, если они не отнесено к жилому фонду. Такими строениями могут быть промышленные постройки, склады, гостиницы и прочие объекты не для постоянного проживания.

2. Практика оформления прав на объекты недвижимости (1993-2014 гг.)

Наличие запрета на отчуждение жилья иностранным гражданам на практике долгий период времени вполне сосуществовало с желанием этих граждан купить в Сухуме или в Гагре квартиру или домик у моря. В связи с наличием такого спроса появились различные сомнительные предложения, рассчитанные на доверчивых покупателей.

Обычно, эти схемы предусматривали ряд юридических манипуляций, которые создавали иллюзию владения и распоряжения «купленной» недвижимостью. Рассмотрим классические схемы, которые применялись на практике.

  • Владение жилой недвижимостью «по доверенности»

Так, одной из наиболее популярных схем была, практика выдачи т.н. «генеральной доверенности» на иностранного «покупателя»: фактический продавец дома выдавал нотариально заверенную доверенность на фактического приобретателя, в которой доверял ему владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Юридически это было допустимо, и нотариус не имел права отказать в оформлении этого документа, даже если подозревал об истинных намерениях доверителя. Доверенность создавала иллюзию подлинного владения и распоряжения приобретённой недвижимостью. Однако почему-то опускалось, что такую доверенность доверитель мог спокойно отозвать уже на следующий день, а спустя 3 года (максимальный срок доверенности согласно абхазскому законодательству) просто не выдать новую, а то и выдать несколько доверенностей на один и то же объект недвижимости.

Также в случае смерти доверителя, считавшийся проданным дом, переходил соответственно наследникам, а лицо, считавшее себя покупателем и владельцем, сталкивается с необходимостью договариваться уже с новым титульным собственником недвижимости.

  • Оформление прав на абхазское юридическое лицо

Другой формой приобретения недвижимости, была схема по регистрации юридического лица в форме совместного предприятия, с минимальным участием резидента Абхазии и дальнейшего оформления на эту компанию недвижимости. Обычно эта сделка оставалась единственной в хозяйственной истории юридического лица, которое затем регулярно сдавало «нулевые» бухгалтерские балансы. Такая модель была максимально близкой к статусу собственника недвижимости. Но, стоит учесть, что в случае ликвидации такого юридического лица, учредитель-иностранец мог рассчитывать лишь на денежную компенсацию этого имущества, а не на получение его в натуре.

С 2009 года такие сделки были фактически прекращены. Было признано, что они противоречат абхазскому законодательству (имеется в виду, что покупателями недвижимости могут быть только физические лица граждане Абхазии). БТИ перестали выдавать Справку-Характеристику необходимую для такой сделки, а нотариусы стали ссылаться на устную рекомендацию министерства юстиции не оформлять такие сделки. По состоянию на март 2014 года такие сделки не оформляются абхазскими нотариусами.

  • Аренда объекта недвижимости на длительный срок

В качестве крайнего варианта, когда покупатель знал обо всех возможных рисках, но, тем не менее, шел на сделку, он подписывал договор долгосрочной аренды «купленной» недвижимости. Ввиду отсутствия юридической возможности регистрации такого договора, его потенциал судебной защиты был достаточно слаб. Поэтому чаще всего этот документ носил формальный «джентельменский» характер.

  • Покупка жилой недвижимости через приобретение гражданства

Иной раз, предложения о продаже недвижимости в сети, сопровождались обещанием об оформлении абхазского гражданства, как дополнительного «бонуса». Такой «подарок» может образовывать самостоятельный состав преступления в рамках уголовного законодательства, как для «дарителя», так и для «одаряемого».

* Статус-кво

Поскольку к настоящему моменту законодательством Республики Абхазия установлено ограничение на совершения сделок по приобретению недвижимости иностранными гражданами то, мы рекомендуем лицам указанной категории не рассматривать подобные предложения и не совершать фактических действий по покупке недвижимости.

  1. Перспективы либерализации жилищного законодательства
Читайте так же:  Страхование закон осаго

Впервые о продаже жилья иностранным гражданам заговорили в 2010 году, когда С. Багапш, будучи президентом страны, заявил об этом в своем интервью[4]. Тема эта неоднократно появлялась в повестке дня абхазо-российских встреч на разных уровнях. Однако долго время намерения оставались лишь в устной декларативной форме.

  1. Перспективы свободной продажи жилья для абхазской экономики

Либерализация процедуры приобретения жилых помещений в многоквартирных домах в Абхазии на территории обозначенных законом населенных пунктов, однозначно, приведет к активизации девелоперских проектов и к развитию строительной отрасли, с применением современных технологий, строительных и отделочных материалов. Возникнут целые сегменты туристической индустрии, которые на данный момент полностью отсутствуют в Абхазии.

В настоящее время российское побережье Черного моря, в целом, уже застроено достаточно плотно объектами санаторного и туристического назначения, а также индивидуальными и многоквартирными домами. Агломерация Большого Сочи – яркий пример тому. При сохраняющемся спросе со стороны россиян необходимо также учитывать и конкурирующие ценовые и страновые предложения – в Болгарии, Черногории, а также в Хорватии. В ближайшее время, судя по происходящим событиям на Украине, российские инвестиции в жилую недвижимость могут быть направлены на побережье Крыма (длина береговой линии около 1000 км, сухой и местами субтропический климат вдоль южного берега от Севастополя до Феодосии). В отличие от Абхазии, механизм законного приобретения жилья в Крыму всегда существовал. С 2014 года все сделки с объектами недвижимости в Крыму будут осуществляться уже в соответствии с российским законодательством.

В этих условиях Абхазии придется конкурировать как за инвесторов, так и за российских туристов, для которых представляет интерес недвижимость в прибрежной полосе. Факторы цены, качества строительства, стоимости и перечня сервисных услуг со стороны управляющей компании будут определяющими при принятии покупателем-инвестором решения, где купить пресловутый «домик у моря».

С вступлением в силу нового закона очевидны перспективы развития районов Абхазии, которые в последние годы едва претерпели изменения за счет восстановительных работ – в первую очередь, Очамчирского и Гульрипшского районов. Должны появиться новые девелоперские проекты в Гагре, Новом Афоне, а также в столице – Сухуме.

Ключевые слова

купить приобрести недвижимость в Абхазии, приобрести купить дом в Абхазии, недвижимость на побережье Абхазии, девелоперские проекты в Абхазии, построить дом в Абхазии, абхазская недвижимость, купить приобрести квартиру в Абхазии, приобрести купить жилье в Абхазии, Александров и Партнеры, Александров и Папаскири, рынок жилья в Абхазии, купить дом в Гагре, купить квартиру в Гагре, купить приобрести дом в Сухуме, купить приобрести квартиру в Сухуме

Как «отжимают» купленную россиянами недвижимость в Абхазии, и почему русских в республике все меньше

Жилищный вопрос испортил

В этот курортный сезон неприятно удивила Абхазия – убийство туриста в Гудаутском районе, взрывы боеприпасов в поселке Приморском, в результате которых две женщины из Санкт-Петербурга погибли, бесконечные автоподставы… Но еще больше российско-абхазские отношения портит жилищный вопрос. За последние годы сразу несколько тысяч наших граждан потеряли в Абхазии приобретенную или давно, с советских времен, имевшуюся там недвижимость. Дома и квартиры отбираются путем прямого захвата.

Россияне уязвимы из-за сомнительных схем

Конечно, точной статистики отъема жилья у россиян в Абхазии нет. Но речь идет о тысячах случаев. Местный юрист Георгий (фамилию просил не называть) рассказывает «Нашей версии»:

— Только я представляю интересы семерых россиян. По данным наших юристов, в ситуацию, когда граждан РФ тем или иным способом лишили жилья в Абхазии, попали не менее трех-четырех тысяч человек. Это за последние лет пятнадцать. Однако защитить их интересы нелегко, так как чтобы купить в Абхазии недвижимость, россиянам приходиться соглашаться на разные сомнительные с точки закона схемы.

Действительно, жилье в Абхазии по закону имеет право приобретать только гражданин этой республики. Но наши соотечественники после 2008 года, когда Россия признала Абхазию независимым государством, буквально ринулись туда скупать недвижимость. Ведь цены по сравнению с соседним Сочи были просто копеечными: хороший дом недалеко от моря со своим садом можно было в 2009 году купить всего лишь за 300 тысяч рублей. Обычно подобный дом оформлялся на гражданина Абхазии, который получал процент за «содействие», а по факту проживал в нем россиянин или россияне, обычно в курортный сезон. Также почти официально россиянин мог приобрести в республике недвижимость, если открывал там какой-либо бизнес на паях с гражданином Абхазии. Что скрывать, зачастую данное предпринимательство существовало только на бумаге.

— Именно поэтому россияне оказались уязвимы, — продолжает абхазский юрист. – Юридических прав на жилье у них, по сути, нет, хотя деньги за него они заплатили. Сейчас в республике модна такая схема: поскольку большинство россиян приезжает в свои дома только в отпуск, то большую часть года они пустуют. Сотрудники домоуправления составляют акт, что дом фактически бесхозный, и начинается его многократная продажа, чтобы запутать следы. В итоге конечным покупателем оказывается уже добросовестный приобретатель, а россиянин остается с носом.

Жилье отбирается на основании инструктивного письма

Одно время в Абхазии действительно было много бесхозного жилья – это были брошенные дома этнических грузин (в меньшей степени греков и армян). Корреспондент «Нашей версии» бывал в подобных: заходишь, а там вся посуда на месте, лежат и висят ковры, свежая побелка, — только вот ни души. Чтобы упорядочить этот вопрос, появилось «Инструктивное письмо о порядке применения Указа Президента Республики Абхазия «Об инвентаризации жилищного фонда Республики Абхазия» УП-52 от 23 марта 2005 года».

Согласно нему такие брошенные дома признавались собственностью республики и подлежали перераспределению. И вот сейчас дома уже россиян признаются бесхозными на основании этого самого инструктивного письма. Кроме того, захват чужой собственности был легализован Народным собранием Республики Абхазия, издавшим Постановление от 15.05.2006г №1327-СХ1У «О регулировании жилищных отношений в целях обеспечения прав граждан РА на жилище». Этим постановлением в муниципальную собственность передавались все жилые помещения, признанные бесхозными.

Эксперты сообщили о 10%-ном росте цен на недвижимость в Кыргызстане. Но такая тенденция вполне закономерна, стоимость квадратного метра стабильно увеличивалась на 1% каждый месяц, что вполне скромный показатель.

Рассказывает житель Петербурга Александр Н., у которого «отжали» жилье в Абхазии:

— Дом там я купил в 2010 году. Оформили на местного. Да, такая схема, но кто в этом виноват? Нам же говорили, что Абхазия братская, вроде как почти Россия уже. А жилье на себя не оформить. В итоге в прошлом году мне звонит этот местный и говорит: все, мол, дом официально признан бесхозным, так как ты там давно не был. Позже я узнал от знакомых в республике, что этот парень, которому я доверял, действовал в связке с местным домоуправлением, и теперь жилье отошло ему. И вот куда мне теперь жаловаться?

Адрес для жалоб был: сотни россиян, попавших в положение Александра, писали заявления первому секретарю посольства РФ в Абхазии Дмитрию Вишерневу. Известно, что он отстаивал права россиян в абхазских судах, писал протесты местным чиновникам, но в 2013 году был вместе с супругой в упор расстрелян недалеко от своего служебного жилья в Сухуми. С его смертью жилищный вопрос для россиян в республике еще больше ухудшился.

«Русских защитить просто некому»

Отдельная и куда более страшная ситуация сложилась с этническими русскими, коренными жителями Абхазии еще со времен СССР. У них также отбирается жилье, но для них оно одно-единственное и не «дачное». Геннадий Никитченко, один из активистов «русского сопротивления» так описывает подобный беспредел: «Мой дом понравился соседям, еле успеваю отбиваться». И рассказывает, что у абхазов теперь такая философия: «Мы за это воевали, теперь тут все наше». Порой происходит буквально следующее: хозяев дома просто из него вышвыривают вооруженные люди, меняют замки и баста. Прежде всего таким захватам подвергаются дома пенсионеров, этнических русских. По словам Геннадия Никитченко, «абхазы стоят друг за друга, они все тут друг другу почти родственники, а русских защитить просто некому».

После нескольких публикаций об этой проблеме в российских СМИ, в Абхазии была создана госкомиссия, которая теперь принимает жалобы у обобранных россиян. После этого местные суды приняли несколько решений в пользу ограбленных людей, однако новые хозяева все равно отказываются покидать захваченное жилье. И местные милиционеры ничего не могут или не хотят с этим делать.

Неудивительно, что в Абхазии все меньше этнических русских – сейчас около 18 тысяч человек, хотя еще пятнадцать лет назад их было около 50 тысяч. Люди стараются уезжать, если в России есть родственники. «Нашей версии» рассказывали такую историю. Молодой человек Александр, этнический русский, уехал учиться из Абхазии в Санкт-Петербург, потом стал там работать и снимать квартиру. Недавно он был вынужден забрать в съемное жилье родную бабашку, у которой в Сухуми дом. Ей угрожали соседи поджогом, если добровольно не освободит жилье.

Светлана Ганнушкина, руководитель юридической сети «Миграция и Право» ПЦ «Мемориал», рассказывает, что абхазские суды «в отдельных случаях принимали как доказательство «бесхозности» жилья заведомо подложные документы. Например, копию свидетельства о смерти собственника. Собственник же в это время был жив – здоров».

Любопытна и реакция на несомненную проблему с жильем этнических русских МВД Абхазии. Там корреспонденту «Нашей версии» сказали примерно следующее: о республике надо писать только хорошее, зачем какую-то грязь обсуждать?